Foire aux questions autour du syndic de copropriété

Besoin de verdure et d’échanger avec vos voisins ? Créez un jardin partagé au cœur de votre copropriété ! Pour cela, votre coach Cotoit vous guide dans les démarches à entreprendre :

1 / Identifier le lieu de votre jardin partagé

• Dans des bacs : le jardin partagé fera partie des parties communes
• Sur le toit ou façade : le jardin vertical ou sur toit-terrasse fera également partie des parties communes. Il faut s’assurer de la faisabilité du projet en contrôlant l’étanchéité du toit, la capacité du toit ou du mur à supporter du poids.

La création d’un jardin partagé doit être soumise à la loi selon laquelle, chaque copropriétaire “use et jouit librement des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires à la destination de l’immeuble” (article 9, alinéa 1er de la loi 10 juillet 1965).

2 / Définir les règles du jardin partagé

Pour rendre son projet de jardin partagé pérenne dans le temps, il faut définir des règles d’usage du jardin en déterminant, par exemple, le type de végétaux, leurs hauteurs, leurs profondeurs, l’entretien, les outils utilisés, l’apport en eau, les clôtures…Ces précisions permettront de rendre ce lieu de partage plus agréable.

3 / Pérenniser son projet de jardin partagé

La création d’un jardin partagé doit passer par vote à l’assemblée générale de copropriété.

• Si le jardin est partagé par tous les copropriétaires d’une copropriété, chaque copropriétaire sera titulaire des mêmes droits et obligations dessus. Pour cela, il faut modifier le règlement de copropriété en y précisant les règles d’usage du jardin et en annexant un plan matérialisant le jardin (facultatif). Les quotes-parts et l’état descriptif de division restent inchangés.
• Si le jardin est partagé par certains copropriétaires d’une copropriété : le jardin devient une partie commune “spéciale” puisqu’il sera utilisé uniquement par certains copropriétaires. Dans ce cas, il faut également modifier le règlement de copropriété. L’état de répartition des charges doit tenir compte de cette particularité en administrant des charges spéciales pour les copropriétaires “jardiniers”. Ainsi les quotes-parts seront modifiées.

Dans les deux cas, pour modifier un règlement de copropriété, un vote à double majorité doit être adopté lors de l’assemblée générale.

Le changement de syndic n’entraîne aucun frais supplémentaire pour la copropriété. La loi interdit la facturation de frais spécifiques pour la transmission des documents, la clôture des comptes ou toute autre tâche liée à cette transition. L’ancien syndic est légalement tenu de transmettre l’ensemble des documents et archives sans coût additionnel.

C’est le syndic en place qui doit convoquer et tenir l’assemblée générale où sera voté le changement de syndic. Il est légalement tenu d’organiser cette assemblée, même si son mandat arrive à échéance. Le nouveau syndic ne pourra commencer à exercer qu’après le vote favorable de l’assemblée générale et la fin officielle du mandat de l’ancien syndic.

En fin de mandat, il est conseillé d’anticiper le changement 3 à 6 mois avant l’échéance pour permettre une transition sereine. En cours de mandat, il faut respecter le délai de préavis prévu au contrat. Une fois le nouveau syndic élu, l’ancien syndic dispose d’un mois maximum pour transmettre tous les documents de la copropriété à son successeur.

Le changement de syndic se vote à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents et représentés en assemblée générale. Si cette majorité n’est pas atteinte lors du premier vote, un second vote peut être organisé immédiatement à la majorité simple de l’article 24. Cette règle s’applique que le changement intervienne en fin de mandat ou en cours de mandat.

La décision de changer de syndic relève uniquement de l’assemblée générale des copropriétaires, par un vote à la majorité absolue. Bien que le conseil syndical puisse conseiller et préparer le changement, et que chaque copropriétaire puisse proposer un nouveau syndic, seule l’assemblée générale a le pouvoir de prendre cette décision.

Pour changer de syndic en fin de mandat, il faut anticiper la transition 3 à 6 mois avant l’échéance. Le conseil syndical ou les copropriétaires doivent recueillir des devis et rencontrer les syndics potentiels. Le non-renouvellement du mandat actuel et la désignation du nouveau syndic seront votés en assemblée générale à la majorité absolue. Une période de transition d’un mois permet ensuite à l’ancien syndic de transmettre tous les documents et dossiers nécessaires au nouveau syndic.

Pour changer de syndic en cours de mandat, il faut d’abord justifier la révocation par des motifs sérieux et rassembler des preuves. Une AGE doit être convoquée par le conseil syndical ou un quart des copropriétaires. La révocation sera votée à la majorité absolue et un nouveau syndic désigné durant cette même assemblée. Le préavis contractuel doit être respecté, sous peine de s’exposer à des dommages et intérêts si la révocation n’est pas justifiée.

Le choix d’un syndic dépend avant tout de vos besoins et de la taille de votre copropriété. Un syndic bénévole, incarné par un copropriétaire qui gère gratuitement l’immeuble, convient aux très petites structures mais exige du temps et des compétences. Le syndic coopératif propose une approche participative où les copropriétaires s’impliquent dans la gestion avec l’appui de professionnels. Pour une gestion complète, le syndic professionnel classique prend en charge l’intégralité des missions, bien que ses tarifs soient plus élevés. Enfin, le syndic en ligne comme Cotoit modernise la gestion en combinant outils digitaux et expertise humaine, permettant des services transparents à des coûts optimisés grâce à la digitalisation.

La gestion d’une copropriété implique de nombreux documents et procédures visant à assurer la transparence et l’efficacité. Parmi ces documents, la fiche synthétique de copropriété joue un rôle crucial. Introduite par la loi Alur, cette fiche est devenue un outil incontournable pour les copropriétaires et les syndics de copropriété, facilitant la compréhension et le suivi des informations essentielles liées à la copropriété. Mais en quoi consiste exactement cette fiche, et pourquoi est-elle si importante ? Explorons cela ensemble.

Qu’est-ce qu’une fiche synthétique de la copropriété ?

La fiche synthétique de la copropriété est un document réglementé qui regroupe les informations essentielles sur une copropriété. Créée dans le cadre de la loi Alur de 2014, son objectif principal est d’assurer une meilleure transparence entre le syndic de copropriété et les copropriétaires. Ce document est destiné à tous les copropriétaires et permet de mieux appréhender la situation administrative, financière et technique de la copropriété. En d’autres termes, il s’agit d’un outil d’information condensé et accessible à tous.

Les informations contenues dans une fiche synthétique de la copropriété

La fiche synthétique couvre trois grandes catégories d’informations :

• Données administratives : l’identification de la copropriété (adresse, type d’immeuble), le nom et les coordonnées du syndic de copropriété ;
• Informations financières : le budget prévisionnel, le montant des charges, ainsi que le niveau des impayés dans la copropriété ;
• Données techniques : les équipements collectifs et les diagnostics techniques réalisés.

Ces informations permettent une vue d’ensemble claire et concise de la copropriété.

Pourquoi la fiche synthétique de la copropriété est-elle obligatoire ?

La loi Alur rend obligatoire la mise en place de la fiche synthétique pour toutes les copropriétés. Cette mesure vise à renforcer la transparence et à faciliter l’accès à des informations cruciales pour tous les acteurs concernés. Les syndics de copropriété, en tant que responsables de la gestion de la copropriété, doivent la fournir. En cas de manquement, des sanctions peuvent être appliquées. En plus d’être une obligation légale, cette fiche est un outil précieux pour améliorer la communication entre les parties.

Quelles sont les pénalités en cas d’absence de fiche synthétique ?

Le syndic de copropriété est responsable de la mise en place de ce document. En cas de non-respect de cette obligation, le syndic s’expose à des sanctions. Les conséquences peuvent inclure :

• Sanctions financières : en cas de litige ou de plainte de la part d’un copropriétaire, le syndic pourrait être tenu responsable et devoir verser des dommages et intérêts.
• Mise en cause de la responsabilité civile du syndic : le syndic peut voir sa responsabilité engagée pour défaut d’obligation légale, ce qui pourrait également impacter sa crédibilité et son mandat.

Bien qu’il n’y ait pas de pénalité financière directe systématique imposée par l’État dans tous les cas, le non-respect de cette obligation peut entraîner des complications juridiques et relationnelles.

Comment obtenir ou mettre à jour une fiche synthétique ?

Le syndic de copropriété est en charge de rédiger et de tenir à jour la fiche synthétique. Voici les étapes principales :

• Récupérer les informations nécessaires : collecter les données administratives, financières et techniques ;
• Remplir le document : respecter le format légal prévu par les autorités ;
• Mettre à jour régulièrement : au moins une fois par an ou dès qu’un changement important survient.

Un syndic de copropriété rigoureux et bien organisé est essentiel pour assurer la conformité et l’exactitude de cette fiche.

La mise à jour de la fiche est-elle obligatoire ?

Oui, la mise à jour de la fiche synthétique est obligatoire. Elle doit être actualisée :

• Au moins une fois par an pour refléter les données les plus récentes concernant la copropriété.
• En cas de changements importants : par exemple, modification du syndic, nouveau diagnostic technique, ou changement dans la situation financière (comme un budget prévisionnel modifié).

Une fiche synthétique à jour est essentielle pour assurer une transparence continue et pour éviter tout litige ou malentendu entre les copropriétaires et le syndic.

Où trouver la fiche synthétique de la copropriété ?

Avec la digitalisation croissante, la gestion de la copropriété évolue. Les syndics de copropriété en ligne, comme Cotoit, simplifient considérablement la création, la mise à jour et la mise à la disposition de la fiche synthétique de la copropriété. Ces plateformes numériques permettent :

• Une accessibilité en ligne 24/7 ;
• La conservation sécurisée des données ;
• Une mise à jour rapide et intuitive des informations.

Ces solutions modernes offrent un véritable gain de temps et d’efficacité pour les copropriétaires et les syndics de copropriété.

Quelle est la différence entre fiche synthétique et registre des copropriétés ?

Une partie des informations contenues dans la fiche synthétique peut être utilisée pour remplir les obligations déclaratives liées au registre des copropriétés. Par exemple, le syndic de copropriété doit fournir certaines données similaires pour inscrire la copropriété au registre national.

Cependant, la fiche synthétique est un document plus détaillé et spécifiquement destiné aux copropriétaires, tandis que le registre des copropriétés centralise des données globales à des fins de suivi national.

Comment rédiger une fiche synthétique de la copropriété ? (modèle gratuit)

Vous pouvez télécharger un modèle gratuit de fiche synthétique de la copropriété qui vous permettra d’obtenir rapidement une vue d’ensemble des informations essentielles d’une copropriété. Il s’agit d’un spécimen qui vous aidera à voir les rubriques essentielles et son organisation générale.

Cliquez ici pour télécharger un modèle gratuit de fiche synthétique de la copropriété

La fiche synthétique de copropriété est bien plus qu’une simple obligation légale : elle constitue un pilier essentiel pour garantir une gestion transparente et efficace des copropriétés. En regroupant toutes les informations administratives, financières et techniques en un seul document, elle facilite non seulement la communication entre le syndic de copropriété et les copropriétaires, mais renforce également la confiance et l’organisation au sein de la copropriété.

Dans la gestion d’une copropriété, comprendre le rôle du syndic et du conseil syndical est essentiel pour assurer une administration efficace et harmonieuse. Le syndicat des copropriétaires est composé de tous les propriétaires, et il délègue certaines de ses responsabilités à un syndic. Ce dernier est chargé de mettre en œuvre les décisions prises lors des assemblées générales et de gérer les affaires courantes de la copropriété.

D’un autre côté, le conseil syndical, constitué de membres du conseil syndical, joue un rôle clé en soutenant le syndic et en veillant à la bonne gestion des intérêts des copropriétaires. Comprendre les interactions entre le syndic et le conseil syndical, ainsi que leurs obligations respectives, est crucial pour naviguer dans le cadre légal qui régit la copropriété. Cet article a pour objectif de clarifier ces rôles, d’explorer leurs responsabilités et de répondre aux questions fréquentes pour vous aider à mieux appréhender la gestion du syndic et du conseil syndical.

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L’assemblée générale est le moment clé où les copropriétaires prennent les décisions importantes pour leur immeuble. Pour que ces décisions soient valables, un nombre minimum de copropriétaires doit être présent ou représenté : c’est le quorum.

Le quorum représente le pourcentage minimum de tantièmes qui doivent être représentés lors de l’assemblée. Sans ce seuil minimal, les décisions prises peuvent être contestées et annulées, compromettant ainsi le bon fonctionnement de la copropriété.

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La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes (code de la copropriété).
La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes (code de la copropriété).

Communément appelée loi du 10 juillet 1965, il s’agit de la loi fondatrice régissant le fonctionnement et l’organisation des copropriétés en France.

Ce texte de loi a évolué au fil des années, en s’adaptant aux évolutions des besoins des copropriétaires. En tout, on compte une quarantaine de modifications de la loi. Les deux évolutions les plus récente sont issues de la loi ALUR en 2014 et de la loi ELAN en 2018.

Cette loi est composée de 5 grands chapitres :

• Chapitre 1 : définition et organisation d’une copropriété  (articles 1 à 16) : définition, désignation et réglementation des parties privées et communes, répartition des charges de copropriété, existence du budget prévisionnel, règlement de copropriété, personnalité juridique, missions et responsabilité du syndicat des copropriétaires.
• Chapitre 2 : administration de la copropriété (articles 17 à 29) : syndic, assemblée générale, règles de majorité (articles 24, 25, 26), procédures de copropriété en difficulté.
• Chapitre 3 : améliorations, additions de locaux privatifs et exercice du droit de surélévation (articles 30 à 37) : travaux modifiant la structure de l’immeuble.
• Chapitre 4 et 4bis : reconstruction et résidences-services (articles 38 à 41) : en cas de copropriété détruite et cas particulier des résidences-services.
• Chapitre 5 : dispositions générales (articles 42 à 50) : contestations d’assemblée générale ou de règlement, procédures, etc.

Les mesures phares de la loi du 10 juillet 1965

La loi du 10 juillet 1965 a définit le concept de copropriété, une pratique déjà en vigueur depuis plus d’un siècle. Elle définit alors la copropriété comme « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables ».

Grâce aux définitions des parties privatives et des parties communes, la loi du 10 juillet 1965 met en perspective le besoin de garantir le droit individuel à la propriété, tout en préservant l’intérêt collectif.

Ainsi, les copropriétaires peuvent ainsi jouir librement de leurs lots sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

Le deuxième chapitre de la loi concerne l’administration de la copropriété et définit notamment le fonctionnement des assemblées générales, le rôle du syndicat des copropriétaires, du conseil syndical et du syndic de copropriété. En outre, il définit les majorités applicables.

À SAVOIR – La loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’un syndic de copropriété est obligatoire. Par conséquent, une copropriété ne peut être dépourvue de syndic !

Grâce à la loi du 10 juillet 1965, il n’est plus nécessaire de recueillir l’accord de l’ensemble des copropriétaires pour la réalisation de travaux. La majorité simple, la majorité absolue ou la double majorité peuvent être nécessaire pour adopter certaines résolutions (articles 24, 25, 26).

• majorité simple de l’article 24 : elle ne prend pas en compte les abstentions et les copropriétaires non-représentés. Elle concerne les décisions relatives à la gestion courante de la copropriété comme le vote du budget prévisionnel, les travaux d’entretien, etc. ;
• majorité abolue de l’article 25 : elle prend en compte les abstentions et les non-représentés. Cette majorité absolue est utilisée pour les décisions relatives aux organes de la copro et la sécurité de l’immeuble ;
• double majorité de l’article 26 : une résolution relevant de la double majorité doit regrouper la majorité de tous les copropriétaires de l’immeuble et cette dernière doit également représenter 2/3 des tantièmes de la copropriété. L’utilisation de la double majorité concerne la modification de l’organisation de l’immeuble.

Enfin, la loi prévoit également que la décision de surélever l’immeuble ou de céder le droit de surélever le bâtiment doit être voté lors de l’assemblée générale des copropriétaires, à la majorité de l’article 26 (majorité des copropriétaires représentant les 2/3 des tantièmes).

Les apports de la Loi ALUR de 2014

La loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) prévoit notamment :

• les missions du syndic sont encadrées par un contrat conforme à un modèle type, qui comprend une partie forfaitaire (pour les actes de gestion courante), et une liste limitative de prestations pouvant faire l’objet d’une rémunération supplémentaire ;
• le syndic a l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat (sauf si l’assemblée générale en décide autrement pour les plus petites copropriétés de moins de 15 lots) ;
• les majorités applicables afin de faciliter la prise de décision en assemblée générale et la réalisation de travaux sont abaissées ;
• le syndic doit impérativement procéder à l’immatriculation de l’immeuble au registre des copropriétés, pour permettre aux pouvoirs publics d’améliorer leur connaissance de l’état des copropriétés et, le cas échéant, de mettre en œuvre des actions destinées à prévenir leurs difficultés ;
• les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation doivent bénéficier d’un fonds de travaux qui permet le financement de travaux qui ne sont pas couverts par le budget prévisionnel. Ce fonds est alimenté par une cotisation annuelle dont le montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel voté chaque année.

Les apports de la Loi ÉLAN de 2018

En 2018, la loi consacrée à l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) est votée. Elle a également pour objectif d’améliorer le droit des copropriétés.

L’article 215 de la loi Elan permet au gouvernement de prendre deux ordonnances afin de rendre le droit de la copropriété plus accessible, plus lisible et plus simple. Ces deux ordonnances prévoient :

• de regrouper et d’organiser l’ensemble des règles régissant le droit de la copropriété au sein d’un code relatif à la copropriété des immeubles bâtis, dans un délais de deux ans à compter du 23 novembre 2018 ;
• de réformer les règles applicables à compter du 1er juin 2020n afin d’améliorer la gestion des immeuble et prévenir les contentieux.

Par ailleurs, les articles 203 à 214 modifient la loi du 10 juillet 1965 et prévoient :

• la possibilité d’une participation des copropriétaires à l’assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique, afin de réduire l’absentéisme aux assemblées générales de copropriétaires ;
• le renvoi à un décret pour préciser la liste minimale des documents devant figurer dans l’espace dématérialisé sécurisé de la copropriété (extranet copropriété) géré par le syndic ;
• l’élargissement du dispositif de lutte contre les impayés de charges courantes aux dépenses de travaux ;
• la mise en place de pénalités financières imputées sur les honoraires de base du syndic qui ne transmet pas les pièces demandées par le conseil syndical dans un délai d’un mois à compter de la demande.

Qu’est-ce que le code de la copropriété ?

Le Code de la copropriété est un document qui recense l’ensemble des textes régissant l’organisation et le fonctionnement de la copropriété. C’est l’outil de référence des professionnels comme des particuliers impliqués dans la gestion d’un immeuble. C’est la clef de voûte du droit de la copropriété.

Le code de copropriété est l’unique référence pour établir les règles de fonctionnement d’un immeuble partagé par des propriétaires. Il est utilisé aussi bien par les syndics, les notaires, avocats et juges.

C’est aussi une référence pour les particuliers qui s’impliquent dans l’administration d’une copropriété en tant que copropriétaire, président du conseil syndical ou parce qu’il est syndic bénévole.

Le régime juridique de la copropriété est essentiellement basé sur deux textes :

• la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui précise le statut de copropriété pour les immeubles ;
• le décret n°67-223 du 17 mars 1967.

Les apports de l’article 18 de la Loi du 10 Juillet 1965

Cet article décrit les principales missions du syndic.

Il stipule notamment que le syndic doit assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, qu’il doit administrer l’immeuble, qu’il doit aussi représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice.

Son rôle consiste à assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires, à établir et de tenir à jour un carnet d’entretien de l’immeuble, de procéder à l’immatriculation du syndicat de copropriétaires, d’informer des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l’assemblée générale.

Il doit également établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, ouvrir dans l’établissement bancaire un compte séparé au nom du syndicat.

Les évolutions récentes du droit de la copropriété (2019-2024)

L’ordonnance du 30 octobre 2019 et son décret d’application du 2 juillet 2020 ont profondément modernisé le droit de la copropriété :

• Simplification du fonctionnement des petites copropriétés (moins de 5 lots) avec un régime allégé ;
• Clarification des règles de représentation en assemblée générale ;
• Modification des règles de majorité : certaines décisions passent de la majorité absolue à la majorité simple ;
• Renforcement du rôle du conseil syndical qui peut désormais se voir déléguer des pouvoirs de décision ;
• Encadrement des honoraires du syndic pour les prestations particulières.

La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a également impacté les copropriétés :

• Obligation d’élaborer un plan pluriannuel de travaux (PPT) pour les copropriétés de plus de 15 ans ;
• Renforcement du diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif ;
• Augmentation progressive du fonds travaux (minimum 2,5% du budget en 2023, 5% en 2024) ;
• Facilitation du vote des travaux de rénovation énergétique (majorité absolue article 25).

La loi 3DS du 21 février 2022 apporte aussi des changements notables :

• Simplification des procédures de recouvrement des charges impayées ;
• Renforcement des obligations en matière de transmission des documents au conseil syndical ;
• Nouvelles règles concernant la tenue des assemblées générales à distance ;
• Clarification du statut des colonnes montantes électriques.

Ces évolutions récentes témoignent d’une volonté continue d’adapter le droit de la copropriété aux enjeux contemporains, particulièrement en matière de transition énergétique et de digitalisation de la gestion des immeubles.

Questions fréquentes sur la loi du 10 juillet 1965

Quel article de la loi du 10 juillet 1965 liste les missions que le syndic doit accomplir pour le compte du syndicat ?

C’est l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui détaille l’ensemble des missions du syndic. Il précise notamment ses obligations en matière d’administration de l’immeuble, de gestion financière, de tenue des assemblées générales et de conservation des documents.

Quel est le but de l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 ?

L’article 26-1 permet de réduire la majorité requise pour un second vote lorsqu’une décision relevant de l’article 26 (double majorité) n’a pas recueilli la majorité requise mais a obtenu au moins le tiers des voix. Dans ce cas, un second vote peut être organisé à la majorité de l’article 25 (majorité absolue).

Quelles sont les copropriétés non soumises à la loi ALUR ?

La loi ALUR s’applique à toutes les copropriétés à usage d’habitation. Seules les copropriétés à usage exclusivement professionnel ou commercial ne sont pas concernées par certaines dispositions spécifiques de la loi ALUR, comme l’obligation de constitution d’un fonds travaux.

Un règlement de copropriété peut-il se substituer a la loi ?

La loi ALUR s’applique à toutes les copropriétés à usage d’habitation. Seules les copropriétés à usage exclusivement professionnel ou commercial ne sont pas concernées par certaines dispositions spécifiques de la loi ALUR, comme l’obligation de constitution d’un fonds travaux.

Moins connue que la copropriété, une ASL (association syndicale libre) est une forme d’organisation d’immeubles composée de tous les propriétaires fonciers d’un ensemble d’habitations. À la différence d’une copropriété qui concerne les ensembles verticaux (immeubles), les ASL concentrent majoritairement des ensembles horizontaux tels que des maisons individuelles dans un lotissement.

Elle permet d’effectuer des travaux en commun d’entretien, d’amélioration ou de mise en valeur des biens (voirie, réseaux, espaces verts, éclairage, etc.).

L’ASL est gérée par un syndicat composé de personnes élues par les propriétaires membres de l’association. Une fois par an est organisée une assemblée générale pour approuver les comptes de l’année écoulée, voter des budgets ainsi que statuer sur les différents points fixés à l’ordre du jour.

Une ASL doit tenir à jour ses statuts, qui définissent entre autres son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement, sous peine de perdre sa capacité à agir en justice (notamment pour couvrir des charges). Ces statuts doivent être déposés à la préfecture (ou sous-préfecture) et faire l’objet d’une publication au Journal Officiel.

Le paiement de charges en copropriété est obligatoire pour chaque copropriétaire. Afin de pouvoir assurer la gestion de l’immeuble et payer les différentes sommes dues, le syndic appelle régulièrement des sommes auprès des copropriétaires. C’est ce qu’on appelle les appels de fonds.

Ces sommes réclamées correspondent aux dépenses telles que l’assurance multirisques de l’immeuble, les frais de chauffage, d’électricité, d’ascenseur, les employés de la copropriété, les impôts et taxes, etc. Pour pouvoir assurer ces frais, le syndicat des copropriétaires vote un budget prévisionnel lors de l’assemblée générale.

Les sommes déterminées (les provisions) sont appelées généralement chaque début de trimestre. En fin d’exercice comptable, le syndic procède à une régularisation des charges engagées face aux provisions réclamées.

D’autres budgets peuvent être votés en assemblée générale pour répondre à des besoins de travaux ou autres dépenses exceptionnelles. Ces budgets font également l’objet d’appels de fonds et de répartition spécifiques.

L’ASL (association syndicale libre) correspond à un groupement de fonds de terrain, elle est souvent appliquée aux copropriétés horizontales : les lotissements.

La caractéristique principale de l’ASL est que ses règles d’organisation et de fonctionnement sont définies quasi librement dans des « statuts ».

« Les statuts de l’association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement. Ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations.  » (Article 7 de l’ordonnance de 2004)

L’ordonnance de 2004 et le décret de 2006 fixent les obligations suivantes pour l’ASL :

• la tenue annuelle d’une assemblée générale,
• l’existence d’un organe décision collégial : un syndicat,  
• la mise à jour des statuts obligatoires auprès de la préfecture ou sous-préfecture. Cette mise à jour des statuts est importante, puisque sans elle, l’ASL perd sa capacité à agir en justice (par exemple, elle ne pourra plus poursuivre les débiteurs).

À l’issue d’une assemblée générale de copropriété, un procès-verbal (PV) doit être impérativement établi. Ce procès-verbal rend compte de l’ensemble des décisions prises durant la séance. La feuille de présence ainsi que les noms des copropriétaires s’étant opposés ou abstenus à certaines décisions, lui sont greffés.

Le procès-verbal est établi par le secrétaire de séance et signé par l’ensemble du bureau : président de l’assemblée, secrétaire et le(s) éventuel(s) scrutateur(s). Il arrive fréquemment que le procès-verbal d’assemblée générale de copropriété soit pré-rédigé et juste complété par le secrétaire selon les décisions prises.

Le procès-verbal d’assemblée générale est délivré par le syndic de copropriété, qui est tenu d’envoyer une copie ou un extrait à tout copropriétaire qui en a fait la demande.  Aussi, il doit être transmis en lettre recommandée avec accusé de réception (postale ou électronique) sous un délai d’un mois aux copropriétaires non présents et opposants aux décisions prises par l’assemblée générale.

Une ASL (Association Syndicale Libre) regroupe un ensemble de terrains. L’ASL est généralement appliquée aux copropriétés dites horizontales, c’est-à-dire aux lotissements.

L’ASL est régie par des statuts définis librement (généralement lors de la création d’un lotissement de programme immobilier). On peut assimiler ces statuts au règlement de copropriété. En effet, les statuts encadrent l’ASL dans sa constitution, son mode de gestion administrative et comptable, etc.

Les statuts d’une ASL décrivent :

• l’ASL en général (la localisation et caractéristiques, les membres de l’ASL, l’objet de l’ASL, etc.) ;
• les assemblées générales (les pouvoirs de vote, les convocations, les majorités, les voix, l’ordre du jour, les délibérations, etc.) ;
• l’administration (principe, composition, nomination, élection président du conseil, etc.) ;
• les charges (définition, répartition, paiement, etc.) ;
• le budget (provisions, paiement et recouvrement, exercice de gestion, etc.) ;
• ​et des dispositions diverses (carences, transformations, frais, etc.).

Ces statuts doivent obligatoirement paraître au journal officiel (dépôt à la préfecture ou sous-préfecture) et être mis à jour sous peine de ne plus pouvoir agir en justice.

Un lot en copropriété peut quelques fois générer des questions. Comment est-il composé, pourquoi existe-t-il des lots principaux et secondaires, peut-on le céder… ? 

Définition d’un lot en copropriété 

Le lot en copropriété est le résultat de la division d’un immeuble en plusieurs copropriétaires. Chaque lot comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part des parties communes. Ces deux éléments sont indissociables, comme le prévoit l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Chaque lot dispose d’une partie privative, c’est-à-dire, d’une partie des bâtiments ou des terrains, réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

Le lot dispose également d’une quote-part des parties communes de la copropriété. Il s’agit d’une propriété indivise entre tous les copropriétaires ou entre certains d’entre eux. 

Sont considérées comme communes, les parties des bâtiments ou des terrains affectés à un usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. C’est-à-dire, entre autres :

• le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
• le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations qui traversent des locaux privatifs ;
• les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
• les locaux des services communs ;
• les passages et corridors ;
• tout élément incorporé dans les parties communes.

Sont également réputés droits accessoires aux parties communes : 

• le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;
• le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
• le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
• le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;
• le droit d’affichage sur les parties communes ;
• le droit de construire afférent aux parties communes.

 

Les lots principaux et lots secondaires dans la copropriété

Dans la copropriété, il existe des :

• lots principaux qui peuvent être un appartement, une boutique, un local ou un volume à usage commercial, professionnel ou industriel, ainsi que des locaux accessoires qui leurs sont unis par nature,
• lots secondaires comme une chambre de service, une cave, un garage, un grenier, etc. 

Ainsi, un copropriétaire disposant d’un appartement et d’une cave fait l’objet, en général, de deux lots distincts. Chaque lot est déterminé par l’état descriptif de division.

💡 BON À SAVOIR – L’état descriptif de division est un document obligatoire qui est inclut dans le règlement de copropriété (ou éventuellement annexé à ce dernier).

On retrouve cette notion de fraction principale ou secondaire dans l’article 7 du décret du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière.

Cela se vérifie facilement en consultant votre règlement de copropriété ou lors du paiement de vos charges, sur l’appel de fond où figure généralement un descriptif de vos lots avec leurs numéros :

• N° lot : 5 / type de lot : Appartement
• N° lot : 15 / type de lot : Parking

Un copropriétaire dispose d’un droit de libre disposition sur son lot. Ainsi, il a la possibilité de le diviser. Pour cela, un vote en assemblée générale est nécessaire pour approuver cette modification du règlement de copropriété.

Un lot de copropriété résulte de la division de la propriété de l’immeuble. La division peut avoir plusieurs origines : 

• la division par la vente (le copropriétaire divise son lot avant de le vendre) ;
• la division par la donation (le copropriétaire divise son lot avant d’en faire donation) ;
• la division du fait de l’indivision (un des indivisaires souhaite diviser le lot).

 

Utilisation d’un lot de copropriété

Chaque lot peut être utilisé par son propriétaire comme bon lui semble. Néanmoins, il doit respecter les droits liés aux autres copropriétaires, les parties communes et bien évidemment, le règlement de copropriété. 

S’il souhaite modifier ou annexer des parties communes, il doit au préalable obtenir l’autorisation des autres copropriétaires lors de l’assemblée générale. Dans le cas contraire, il pourra être poursuivi en justice par les autres copropriétaires pour violation de la destination de l’immeuble et du règlement de copropriété.  

Lots de copropriété et tantièmes de copropriété

La notion de lot de copropriété est également utilisée pour calculer les tantièmes de copropriété. 

Comme évoqué, l’état descriptif de division détermine chaque lot et la quote-part du lot sur les parties communes, exprimée en tantièmes. 

Les tantièmes expriment la part de l’immeuble possédée par chaque copropriétaire. Le calcul des tantièmes est généralement réalisé par un géomètre-expert ou un notaire.

Pour effectuer ce calcul, il utilise différents critères comme : 

• la consistance du lot (place de parking, chambre, cave, appartement) ;
• la superficie du lot (nombre de mètres carrés ou la surface utile) ;
• la situation du lot (exposition, tranquillité…) ; 
• les aménagements extérieurs ou conforts du lot (terrasse, balcon…) ;
• la comparaison entre chaque lot.

C’est à partir de ce calcul des tantièmes que sera notamment déterminé le montant des frais (charges de copropriété) qu’un copropriétaire devra verser. 

Désormais, vous êtes incollable sur le lot de copropriété ! 

Le dossier technique amiante (DTA) est obligatoire pour tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Il fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires lors d’une vente.

L’amiante est une substance toxique souvent localisée dans les flocages, calorifugeages, faux plafonds, dalles de sol, bardages, conduits en toiture, façades, etc. Le diagnostic vise à identifier les matériaux contenant ce produit.

À l’issue de ce diagnostic, une fiche récapitulative est transmise au syndic. Elle mentionne les lieux et matériaux où l’amiante a été décelée. Une liste de préconisations de sécurité est alors dressée avec des conseils de travaux.

Ce rapport a une validité illimitée s’il confirme l’absence de ce produit. En revanche, s’il mentionne la présence d’amiante, un contrôle est préconisé tous les 3 ans sauf si l’expert diagnostiqueur estime que la présence d’amiante est trop importante et nécessite impérativement des travaux ou confinements.

Dans ce dernier cas, les travaux doivent être votés en assemblée générale, mais s’ils ne sont pas exécutés, la responsabilité civile et pénale du syndicat des copropriétaires entre en jeu.

La loi pour la croissance verte (LTECV) impose, dans son article 14, l’obligation de réaliser des travaux d’isolation thermique à l’occasion de travaux importants de rénovation des bâtiments en copropriété (ravalement de façades, réfections de toiture, transformation de garages ou de combles en pièces habitables). On appelle cela les « travaux embarqués ».

Cette mesure permet de profiter de l’occasion de travaux importants pour améliorer la consommation énergétique de l’immeuble afin de faire réduire les factures tout en préservant l’environnement et donc les générations futures.

Cette obligation est en vigueur depuis janvier 2017, pour tout bâtiment réalisant des travaux importants sur au moins 50% d’une façade ou d’un toit. Cette obligation ne s’applique que pour les immeubles aux façades constituées à plus de 50% de terre cuite, de béton, de ciment ou de métal.

Il existe toutefois quelques dérogations possibles :

• l’impossibilité technique (risques de pathologie)
• l’impossibilité juridique (droit de l’urbanisme, droit de la propriété privée, caractère architectural dans sites patrimoniaux…)
• le risque de dégradation de la qualité architecturale
• la rentabilité économique (l’obligation d’isolation ne s’applique pas si le temps de retour sur investissement d’isolation est supérieur à 10 ans).

Tous ces points doivent être approuvés par des experts du bâtiment et/ou bureaux d’études.

Le changement de menuiseries est encadré par le règlement de copropriété. En effet, les menuiseries faisant partie de la façade de l’immeuble, sont soumises à des règles précises stipulées dans le règlement : couleur, matériaux, type de vitrage, etc.

En cas de changement de vos menuiseries, il existe trois situations :

• Vous changez votre menuiserie à l’identique de la précédente (couleur, matériaux, type de vitrage) : aucune autorisation de la part de l’assemblée générale n’est nécessaire puisque vous vous conformez au règlement de copropriété. Si votre fenêtre est identique en tous points et que vous remplacez seulement le vitrage (passant du simple au double), la déclaration de travaux n’est pas nécessaire.
• Vous changez votre menuiserie par un modèle différent (nouveau matériau, nouvelle couleur) : vous devez passer par un vote à l’assemblée générale puisque vous modifiez l’aspect extérieur de l’immeuble (majorité à l’article 25). 
• ​Vous remplacez entièrement votre menuiserie par une autre (par exemple, une porte-fenêtre vitrée à la place d’une porte ancienne) : vous devez déposer une déclaration au préalable en mairie en plus de l’accord de l’assemblée générale. À défaut d’autorisation, une remise en l’état ou démolition peuvent être imposées en cas de non-respect du règlement de copropriété.
  
  

Bon à savoir : le copropriétaire est chargé du bon entretien de ses menuiseries afin de veiller à ne pas nuire à la destination de l’immeuble.

Une copropriété est quotidiennement exposée à des risques. La souscription d’une assurance multirisque immeuble est donc essentielle. Elle couvre l’immeuble dans son intégralité en cas de dommages survenus suite à un sinistre garanti par le contrat. Il s’agit donc d’une assurance collective généralement rendue obligatoire par les règlements de copropriété.

L’assurance multirisques immeuble en résumé

• C’est une assurance pour copropriétés et monopropriétés.
• Elle couvre les parties communes (toit, murs, escaliers, etc.).
• Elle est choisie par les copropriétaires en assemblée générale, et mise en œuvre par le syndicat de copropriété.
• Elle est plus étendue que la seule assurance responsabilité civile requise car elle couvre aussi les dommages du bâtiment.

Elle couvre tout type de sinistre, notamment les : dégâts des eaux (régis par la convention IRSI), incendies, catastrophes naturelles et technologiques, bris de glace, vols, explosions, actes de vandalisme, actes de terrorisme, etc.

L’assurance habitation multirisques de l’immeuble peut être complétée par des garanties supplémentaires : protection juridique, chutes d’arbres, garantie effondrement, extension des biens garantis, graffitis, dommages aux ascenseurs, etc.

À qui s’adresse-t-elle ?

La loi du 10 juillet 1965 spécifie que l’assurance MRI est destinée aux immeubles en copropriété. Le syndicat des copropriétaires, dirigé par un syndic, qu’il soit professionnel ou bénévole, est chargé de la souscription suite à un vote lors de l’assemblée générale.

Une assurance plus complète qu’une simple responsabilité civile

La loi Alur et l’article 9-1 de la même loi imposent la souscription d’une assurance responsabilité civile par le syndicat de copropriété. Cette assurance couvre les dommages causés par l’immeuble à des tiers.

Toutefois, elle s’avère souvent insuffisante pour couvrir des incidents comme les incendies ou les dégâts des eaux.

D’où l’intérêt de l’assurance MRI, qui offre une couverture plus large, incluant les dommages à l’immeuble et aux parties communes. Généralement, les règlements de copropriété exigent la souscription d’une assurance multirisque.

Les différents types de contrats d’assurance d’immeuble en copropriété

Les contrats d’assurance d’immeuble en copropriété se déclinent en trois types principaux, chacun avec ses spécificités :

1. Le contrat responsabilité civile : c’est l’assurance de base obligatoire pour toute copropriété, couvrant les dommages causés involontairement. Bien qu’essentielle, elle peut être insuffisante pour des sinistres majeurs comme un incendie ou un dégât des eaux majeur, ne couvrant pas la totalité des frais.
   
2. Le contrat évènement : ce type de contrat offre une protection personnalisable selon les besoins spécifiques de la copropriété. Il permet aux copropriétaires de choisir les garanties pour les risques les plus susceptibles de se produire, en tenant compte de la vétusté et des particularités de l’immeuble.
   
3. Le contrat « tout sauf » : à l’opposé du contrat évènement, ce contrat couvre tous les risques à l’exception de ceux explicitement exclus. Si un sinistre survient et n’est pas listé parmi les exclusions, l’assureur doit le prendre en charge. Ce contrat détaille les risques non couverts, permettant ainsi une meilleure compréhension des garanties.

Les risques généralement couverts par la garantie de base

La couverture de base d’une assurance multirisque copropriété inclut généralement des garanties essentielles telles que :

1. Protection contre l’incendie et événements similaires.
2. Couverture pour les dommages liés à la tempête, la grêle et la neige.
3. Indemnisation en cas de dégât des eaux.
4. Assurance contre le vol et le vandalisme.
5. Prise en charge des bris de glace.
6. Garantie en cas de catastrophe naturelle.
7. Compensation pour pertes financières.
8. Responsabilités civiles en cas d’incendie, de dégât des eaux et propriétaire d’immeuble.
9. Défense pénale et recours.

Des garanties complémentaires au cas par cas

Les garanties complémentaires peuvent varier selon les contrats. Elles peuvent inclure, par exemple :

• Couverture des dommages électriques, y compris ceux dus à un appareil en surtension.
• Frais de déblayage après un sinistre.
• Frais de recherche de fuites d’eau.
• Honoraires d’expert mandaté par le syndic.
• Assurance des aménagements extérieurs, piscines, bornes de recharge de véhicules électriques… .
• Protection en cas de glissement de terrain
• Responsabilité civile pour le conseil syndical et/ou le syndic bénévole.
• Assurance propriétaire non-occupant pour les bailleurs, etc.

Quel est le prix d’une assurance multirisque d’immeuble ?

Le montant de la prime d’assurance multirisque immeuble dépend de plusieurs facteurs :

1. Emplacement géographique : la localisation du bâtiment peut impacter le coût. Par exemple, un immeuble situé dans une zone à risque d’inondation pourrait entraîner une prime plus élevée.
2. Surface des parties communes : plus ces espaces sont grands, plus la prime peut être élevée.
3. Historique de sinistralité : les incidents survenus dans les trois dernières années influencent également le montant. Un immeuble ayant subi de nombreux sinistres pourrait voir sa prime augmenter.

En outre, des surcotes peuvent être appliquées dans certains cas. Par exemple, si un commerce présentant plus de risques est situé au rez-de-chaussée, cela peut augmenter la prime. Dans ce cas, deux options se présentent :

• Soit tous les copropriétaires partagent le coût de la surprime.
• Soit le propriétaire du local à risque en assume seul le coût.

Il est crucial que le règlement de copropriété précise la répartition des coûts liés à d’éventuelles surprimes.

Le vote de travaux est soumis à un formalisme strict. Les majorités dépendent du type de travaux envisagés.

Article 24 : la majorité simple (soit la moitié au moins des présents ou représentés)

• travaux d’entretien de l’immeuble et des parties communes (réparation escaliers, équipements vétustes à remplacer) ;
• travaux d’accessibilité aux personnes en situation de handicap (ne doit pas affecter la structure de l’immeuble) ;
• travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants ainsi que travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux ;
• travaux obligatoires de mise en conformité avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipements réglementaires ;
• travaux d’économie d’énergie (isolation thermique, système de chauffage, etc.) ;
• équipement de places de stationnement couvertes ou à accès sécurisé avec des bornes de recharge pour véhicules électriques.

Article 25 : la majorité absolue (soit la moitié au moins de tous les copropriétaires)

• travaux de transformation, d’addition ou d’amélioration ;
• installation de compteurs divisionnaires (eau, chauffage) ;
• autorisation à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;
• désignation ou révocation du syndic et des membres du conseil syndical ;
• modification de la répartition des charges visées à l’alinéa 1er de l’article 10 rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives ;
• installation ou modification d’une antenne collective ou d’un réseau de communication interne à l’immeuble qui porte sur une partie commune ;
• suppression des vide-ordures pour des raisons d’hygiène.

Article 26 : la double majorité (soit les 2 / 3 au moins de tous les copropriétaires)

• surélévation d’un bâtiment ;
• vente d’une partie commune ;
• modification du règlement de copropriété ;
• modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles ;
• suppression du poste de concierge ou gardien et vente de sa loge à condition que cela ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble.

Majorité à l’unanimité  :  

• aliénation des parties communes (vente d’une des parties communes) ;
• modification de la répartition des charges (si cela résulte de travaux ou vente de lots) ;
• souscription d’un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires (prêt bancaire collectif), excepté dans 2 cas :
  • lorsque le prêt sert à préfinancer les subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation des travaux,
  • lorsque la souscription est faite au bénéfice des seuls copropriétaires qui décident de participer aux frais.

Dans ces 2 cas, l’emprunt peut être voté à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux concernés ;

• suppression du poste de gardien si elle porte atteinte au standing de l’immeuble.

Afin de sensibiliser les copropriétaires aux performances thermiques de leur bâtiment et d’anticiper des travaux de rénovation énergétique, la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique collectif (DPE), d’un diagnostic technique global (DTG) ou d’un audit s’impose. Mais alors quelles différences y a-t-il entre un audit énergétique, un DPE ou un DTG ?

Dans quels cas doit-on réaliser un audit énergétique ?

L’audit énergétique est obligatoire lorsque :

• Votre copropriété possède au moins 50 lots de copropriété
• Votre copropriété est équipée d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement
• Le permis de construire de l’immeuble est antérieur à 2001

Il doit être réalisé par un bureau d’études thermiques dans le but de faire une évaluation complète sur le niveau de consommation d’énergie de l’immeuble selon un cahier des charges précis. Cet audit est obligatoire depuis janvier 2012. 

À qui s’adresse le DPE (diagnostic performance énergétique) collectif ?

À la différence de l’audit énergétique, le diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif est obligatoire pour les immeubles de moins de 50 lots ayant un chauffage collectif à usage principal d’habitation. Le DPE propose des solutions et suggestions de travaux afin d’améliorer la performance énergétique du bâtiment et donc de diminuer les émissions de gaz à effet de serre.

Qu’est ce le DTG (diagnostic technique global) ?

Depuis janvier 2017, le diagnostic technique global (DTG) est obligatoire pour les immeubles de plus de 10 ans qui font l’objet d’une mise en copropriété ou alors en état d’insalubrité. L’obligation de réaliser un DTG concerne peu de copropriétés. Ce DTG comporte un DPE ou audit énergétique (précédemment réalisé), une évaluation des parties communes, un état des lieux, des suggestions d’amélioration et un budget prévisionnel de travaux.

Réaliser une ITE (isolation thermique par l’extérieur) sur votre immeuble ancien comme récent lui permettra de bénéficier d’une meilleure performance énergétique. Ce type d’isolation consiste à «envelopper» le bâtiment avec un manteau isolant.

Dans un premier lieu, une évaluation d’efficacité thermique (audit thermique) du bâtiment doit avoir lieu afin de déterminer si ce type d’opération de rénovation énergétique est réalisable ou nécessaire. Après le rapport énergétique, les travaux doivent être votés en assemblée générale à majorité simple (article 24).

Ces travaux d’isolation thermique sont obligatoires depuis le 1er janvier 2017 en cas de rénovation lourde : ravalement des parois extérieures de locaux chauffés, réfection de toiture, aménagement de locaux en vue de les rendre habitables (combles, garages, etc.). On appelle cela les travaux « embarqués », ils ont pour objectif d’améliorer la performance énergétique des bâtiments existants.

Vous avez deux options pour changer de syndic. Vous pouvez attendre l’expiration du mandat : il faut alors inscrire le projet de désignation du nouveau syndic à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. Les copropriétaires voteront contre le renouvellement du mandat actuel. Le conseil syndical peut cependant demander à mettre fin au contrat en cours du syndic si les faits qui lui sont reprochés sont suffisamment graves. Il peut s’agir, par exemple, de fautes de gestion, de la non-exécution des décisions prises en assemblée générale des copropriétaires ou du non-paiement des charges de copropriété. Cette décision doit être votée à la majorité absolue des copropriétaires.

Le registre des copropriétés vise à recenser l’ensemble des copropriétés à usage d’habitat. Il permet de procéder en ligne à l’immatriculation d’une copropriété par son représentant légal ou un notaire et d’accéder à des données statistiques relatives aux copropriétés.

Depuis la loi ALUR, l’immatriculation des copropriétés est obligatoire. Cette mesure a pour objectif d’avoir une meilleure vision du parc immobilier français, de prévenir des situations de fragilisation (dégradation, forte consommation d’énergie, difficultés financières et sociales, etc.), de mettre à disposition des éléments de comparaison des charges et de sécuriser les démarches en créant un identifiant unique.

Le registre des copropriétés va recenser toutes les données relatives à un immeuble (localisation, physionomie, taille, âge, composition, mode de gouvernance, procédures en cours, travaux, comptes annuels).

La procédure d’immatriculation dans le registre est entièrement dématérialisée et se déroule selon 3 étapes sur : https://www.registre-coproprietes.gouv.fr

• Création d’un compte
• Renseigner le formulaire d’immatriculation
• Attribution d’un numéro d’immatriculation

Pensez-y : depuis le 1er janvier 2019, les copropriétés non enregistrées ne peuvent plus bénéficier de subventions publiques pour travaux ou obtenir d’acte notarié. 

La copropriété est quotidiennement exposée à des risques, il est donc indispensable de bien la protéger. C’est dans ce contexte-là qu’entre en jeu l’assurance de responsabilité civile.

La responsabilité civile du copropriétaire :

La loi ALUR impose une souscription à l’assurance responsabilité civile à chaque :

• copropriétaire occupant,
• copropriétaire non-occupant (afin de couvrir d’éventuels dommages causés par les équipements et installations du logement en l’absence de locataires responsables ou en cas de défaillance : assurance PNO).

Cette assurance permet de couvrir le copropriétaire en cas de sinistre ayant pris naissance dans son bien et ayant causé des dommages à autrui.

Exemple : dégâts des eaux provoquant des dégâts chez un voisin ou dans les parties communes de l’immeuble

La responsabilité civile de la copropriété :

La responsabilité civile de la copropriété, c’est-à-dire de l’ensemble des copropriétaires, se trouve engagée à l’égard des tiers et de chaque copropriétaire en cas de sinistre provoqué par :

• les bâtiments (chute d’une tuile sur un passant, glissade d’un locataire sur une marche d’escalier usée…) ; il est utile que le contrat mentionne l’existence d’un ascenseur ou d’installations extérieures (antenne, clôture, jardin, etc.) ;
• les personnes affectées au service de l’immeuble.

La présence de caves dans un immeuble permet de disposer d’espaces supplémentaires qui peuvent s’avérer très utiles pour les besoins de la copropriété. Cependant des problèmes d’humidité, de solidité des fondations, etc. peuvent rapidement dégrader le bâtiment ou alors empêcher toute utilisation de ces espaces.

Faire des travaux dans une cave permet à la fois de maintenir l’immeuble en bon état mais aussi d’améliorer la qualité des parties communes de la copropriété. Pour savoir qui doit payer les travaux, il faut en premier lieu consulter le règlement de copropriété.

Ce document fixe la distinction entre les parties privées et communes. On ne peut pas aller contre le règlement de copropriété sauf décision contraire de l’assemblée générale à l’unanimité. En fonction de la répartition des parties communes et privées, le coût des travaux est réparti différemment :

• Si les travaux doivent intervenir sur des parties communes, il revient à l’intégralité du syndicat des copropriétaires de payer les coûts au prorata de leurs tantièmes.

Exemple : des travaux affectant les fondations de l’immeuble, des travaux de réfection contre l’humidité des caves, des travaux sur des murs porteurs et le gros-œuvre…

• En revanche, si les travaux interviennent sur des parties privées, c’est au copropriétaire du bien en question d’assumer les coûts.
• ​Quid du mur mitoyen non porteur ? le coût sera partagé entre les copropriétaires des lots mitoyens.

Si des travaux intervenant dans des caves voisines vous obligent à vider la vôtre, vous pouvez, au titre de la jouissance de votre bien, demander un dédommagement comme la location d’un box, jusqu’à la fin des opérations.

Mis à jour le 23/04/2020

Beaucoup d’entre vous, se posent la question suivante : quand mon assemblée générale de copropriété pourra-t-elle avoir lieu ?

La plupart des assemblées générales ayant lieu avant le 30 juin 2020 (6 mois après la clôture des comptes au 31 décembre 2019), beaucoup d’entre vous êtes confrontés à l’annulation et au report de votre assemblée générale.

Officiellement, aucune date autorisant les rassemblements a été évoquée. Lorsqu’ils seront de nouveau autorisés, votre assemblée générale sera convoquée à une nouvelle date, l’envoi des convocations devra être refait et l’ordre du jour restera le même par défaut, des choses pourront toutefois y être ajoutées. 

Pour les copropriétés dont le contrat de syndic expire le 30 juin, votre assemblée générale doit avoir lieu à l’ordinaire entre le 24 mai et le 30 juin. Cependant, une extension des contrats arrivant à échéance est mise en place 2 mois après la cessation de l’état d’urgence. Ainsi, les mandats des syndics de copropriété qui devaient expirer pendant le confinement sont prolongés jusqu’au 24 juillet 2020.

De même, une extension de la période permettant la tenue de votre assemblée générale est déterminée à 8 mois après la cessation de l’état d’urgence. Pour les mandats des conseillers syndicaux, les mêmes règles s’appliquent.

Rapport au Président de la République relatif à l’ordonnance n° 2020-460 du 22 avril 2020 portant diverses mesures prises pour faire face à l’épidémie de covid-19 Ordonnance n° 2020-460 du 22 avril 2020 portant diverses mesures prises pour faire face à l’épidémie de covid-19

Au sujet de la participation à distance aux assemblées générales (visioconférence, audioconférence, etc), il est rappelé qu’une décision préalable de l’assemblée est nécessaire (moyens et supports techniques permettant de s’assurer de l’identité de chaque participant). Ainsi, pour que le syndic puisse tenir une assemblée générale à distance, il faut que la copropriété ait déjà voté sur ce sujet. Si ce n’est pas le cas, la tenue d’une assemblée à distance n’est pas possible…La décision est prise sur la base de devis élaborés à cet effet à l’initiative du syndic ou du conseil syndical. Le syndicat des copropriétaires en supporte les coûts.

Toutes ces informations sont susceptibles d’évoluer au vu de la publication des décrets et ordonnances. Pour toutes questions, n’hésitez pas à nous contacter.

1/ Préparation avec le conseil syndical

Avant l’assemblée générale, en collaboration avec le syndic, le conseil syndical de copropriété consulte les comptes et participe à l’élaboration de l’ordre du jour, du budget prévisionnel et à la recherche de prestataires pour d’éventuelles demandes de devis.

2/ Élaboration de l’ordre du jour

Pensez à soumettre vos questions au syndic avant la date d’envoi des convocations pour qu’il puisse les prendre en compte dans l’ordre du jour. Si votre demande concerne des travaux, joignez-y le maximum de pièces justificatives telles que des plans, devis, etc. Ces demandes doivent se faire par écrit et doivent être déposées en main propre au syndic ou envoyées par lettre recommandée. Chez Cotoit, il vous suffit de partager vos idées via notre plateforme collaborative en toute simplicité.

3/ Convocation pour l’assemblée générale

Le syndic vous adressera une convocation par lettre recommandée (postale ou électronique) 21 jours au moins avant la date de l’assemblée générale. Sur cette convocation figurent la date, le lieu, les points à l’ordre du jour et des annexes : état financier de la copropriété, compte de gestion générale, budget, comptes travaux (clôturés et en cours), mandat de syndic, pouvoir, devis si travaux prévus, etc.

4/ Donner son pouvoir en cas d’absence

En cas d’absence, donnez votre pouvoir à une personne tierce pour vous représenter : un membre de votre famille, votre locataire, un autre copropriétaire, etc… Votre procuration ou votre présence est indispensable au bon déroulement de l’assemblée générale. Sans ça, les décisions ne pourront pas être votées ou seront reportées.

À vos agendas ! Vous voilà préparés pour votre assemblée générale !

Au minimum une fois par an, la copropriété doit tenir une assemblée générale afin de débattre et de voter sur les questions inscrites à l’ordre du jour. Mais qu’est-ce qu’un ordre du jour ? Que contient-il ? Explications.

Un ordre du jour est fixé en amont de l’assemblée générale de copropriété et joint à la convocation envoyée aux copropriétaires. Ce document récapitule l’ensemble des questions qui devront être votées au cours de l’assemblée générale. Un sujet non inscrit peut toutefois être discuté en fin de séance, sans pour autant faire l’objet d’un vote.

C’est le syndic qui est chargé de fixer l’ordre du jour, généralement en collaboration avec le conseil syndical. Toutefois, n’importe quel copropriétaire peut faire inscrire une question à l’ordre du jour sans être membre du conseil syndical. Dans le cas d’un syndic traditionnel, cette demande doit lui être adressée par courrier recommandé. Avec Cotoit, il vous suffit de partager vos idées via notre outil collaboratif, en toute simplicité.

L’ordre du jour d’une assemblée générale de copropriété est habituellement composé des résolutions suivantes :

1. Désignation du président de séance
2. Désignation du (des) scrutateur(s)
3. Désignation du secrétaire de séance
4. Examen et approbation des comptes de l’exercice
5. Approbation du budget prévisionnel
6. Fixation du montant de la cotisation obligatoire du fonds de travaux
7. Désignation ou renouvellement du contrat de syndic

Les résolutions 1, 2, 3 et 6 sont obligatoires pour que l’assemblée générale soit valable.

En fonction de l’actualité d’une copropriété, plusieurs résolutions peuvent être inscrites à l’ordre du jour. Les plus fréquentes sont les suivantes :

• Désignation d’un nouveau syndic
• Travaux
• Modification du règlement de copropriété
• Approbation du raccordement de la fibre optique
• Changement ou mise en place de contrat (entretien, assurance, etc.)
• Mise en place d’un règlement intérieur 

À l’issue de l’assemblée générale, un procès-verbal doit être rédigé par le syndic. Il fait office de compte-rendu des décisions prises lors de l’assemblée générale. Ce document mentionne les noms et réserves des copropriétaires s’étant abstenus ou opposés à une décision. La feuille de présence est également annexée au procès-verbal.

Bon à savoir : pour changer de syndic, la mise en concurrence est obligatoire depuis la loi ALUR. N’hésitez donc pas à nous demander un devis et à le proposer à votre syndic actuel.

Vous sentez une odeur de gaz dans votre immeuble ? Vous pensez avoir identifié une fuite ? Contactez d’urgence le n° vert Sécurité Gaz : 0 800 47 33 33 (appel gratuit depuis un poste fixe 24h/24). Un expert vous guidera pas à pas en vous transmettant les consignes de sécurité en attendant l’arrivée d’un technicien.

Comment savoir s’il y a une fuite de gaz ? L’odeur est le premier signe qui doit vous alerter en cas de fuite de gaz.

Le gaz naturel n’a pas d’odeur, on y ajoute donc du méthanethiol pour lui adjoindre une odeur caractéristique proche de celle du soufre.

Attention : les tuyaux ne sont pas les seuls points de fuite. Un robinet mal raccordé, un écrou mal serré ou un appareil fonctionnant au gaz endommagé peuvent aussi entraîner une déperdition de gaz.

Adoptez les bons réflexes :

• En plus d’être toxique, le gaz est fortement inflammable :
• Ne provoquez pas de flammes ni d’étincelles,
• N’utilisez aucun appareil électroménager,
• N’allumez ou n’éteignez aucune lumière (même une lampe de poche),
• N’appuyez sur aucun interrupteur (même une sonnette d’entrée),
• N’utilisez pas de téléphone (même portable),
• N’utilisez pas l’ascenseur,
• Aérez le local où l’odeur de gaz a été détectée,
• Fermez tous les robinets de gaz,
• Informez vos voisins en toquant à la porte sans utiliser la sonnette.

Pour éviter les risques d’accident, n’oubliez pas de faire diagnostiquer régulièrement vos installations au gaz.

En savoir plus sur les travaux en copropriété avec nos guides

Vous êtes copropriétaire et vous souhaitez mettre en concurrence votre syndic de copropriété ?

Pour en désigner un nouveau, il vous suffit d’envoyer à votre gestionnaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, le projet de changement de mandat de syndic (avec devis à l’appui), au minimum deux mois avant la date de votre prochaine AG. Celui-ci inscrira la mise en concurrence à l’ordre du jour.

Vous n’êtes pas obligé d’être un membre du conseil syndical pour pouvoir proposer cette résolution. Il est toutefois recommandé d’en discuter en amont avec le reste des copropriétaires pour éviter les désaccords lors de l’assemblée générale.

Modèle de lettre de mise en concurrence de son syndic

Pour vous accompagner dans votre changement de syndic, voici un modèle de lettre de mise en concurrence  :

___________________________________________________

Mon nom
Mon Prénom
Mon adresse
Mon code postal + ville

Nom du syndic actuel
Adresse
Ville et code postale

Date,

Lettre Recommandée AR

Immeuble :……………………………………………………………………………..

Madame, Monsieur,

En ma qualité de copropriétaire de la résidence citée en marge, je vous prie de porter à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale la candidature aux fonctions de syndic du cabinet Cotoit selon le contrat joint au présent courrier, et d’inclure dans la convocation le projet de résolution ci-dessous :

• Election du syndic et approbation de son mandat (Art. 25 et 25-1) :

L’Assemblée Générale désigne aux fonctions de syndic la société COTOIT CACL COPRO pour la gestion d’un exercice comptable du syndicat de copropriété à compter  du …………………… pour se terminer au plus tard le …………………… Elle approuve les termes du contrat annexé à la convocation et fixe les honoraires annuels de gestion courante à …………………… euros HT, soit …………………… Euros TTC, au taux de TVA en vigueur de 20%.

L’assemblée donne mandat au Président de séance pour régulariser le contrat.

Pour la bonne exécution du contrat de syndic, l’assemblée générale accepte les modalités opérationnelles suivantes :

• La désignation d’un copropriétaire référent (si possible 2 à partir de 20 lots) pour assurer le lien entre la copropriété et le syndic ;
• ​Disposer d’une connexion internet et d’un équipement informatique pour profiter pleinement de tous les services proposés par Cotoit.

Vous voudrez bien veiller à joindre à la convocation le contrat et le courrier de présentation.

Dans l’attente, veuillez recevoir, Madame, Monsieur, nos salutations distinguées.

Signature

Vous êtes copropriétaire et vous souhaitez mettre en concurrence votre syndic de copropriété ?

Pour en désigner un nouveau, il vous suffit d’envoyer à votre gestionnaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, le projet de changement de mandat de syndic (avec devis à l’appui), au minimum deux mois avant la date de votre prochaine assemblée générale de copropriété. Celui-ci inscrira la mise en concurrence à l’ordre du jour.

Vous n’êtes pas obligé d’être un membre du conseil syndical pour pouvoir proposer cette résolution. Il est toutefois recommandé d’en discuter en amont avec le reste des copropriétaires pour éviter les désaccords lors de l’assemblée générale.

Pour vous accompagner dans votre changement de syndic, cliquez ici pour télécharger un modèle de lettre de mise en concurrence.

Dans le cadre de la location d’un logement, un bailleur a l’obligation d’assurer le clos et le couvert d’un logement. Mais que signifie cette expression ? Quelles sont les obligations du bailleur ? Cotoit vous guide pour tout comprendre.

 

Qu’est-ce que le clos et le couvert d’un logement ?

Vous avez peut-être lu ou entendu qu’un logement devait « assurer le clos et le couvert ». Mais qu’est-ce que cela veut dire ?

Le clos et le couvert est l’ensemble d’éléments (produits de construction) qui assurent l’étanchéité d’un bâtiment et empêche l’eau et à l’air de passer. On peut également parler de mise hors d’eau / hors d’air. 

Pour que le clos et le couvert d’un logement soit assurer, il faut que :

• le gros œuvre du bâtiment et de ses accès soient en bon état d’entretien et de solidité contre l’eau
• les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assure une protection contre les infiltrations d’eau
• les dispositifs de retenue des personnes (garde-corps) dans le logement et ses accès (fenêtres, balcons, escaliers…) doivent être dans un état conforme à leur usage

Pour aller plus loin, le clos et le couvert d’un logement est une des caractéristiques requises pour qu’un logement soit déclaré décent.

👉  Pour aller plus loin, découvrez les cinq points à retenir sur MaPrimeRénov’ Copropriété

 

Qu’est-ce qu’un logement décent ?

La notion de « logement décent » est définie par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (article 6), visant à améliorer les rapports locatifs.

La-dite loi décrit un logement décent comme étant celui qui «  ne laisse pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé » des occupants, le tout « répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2012 définit les critères de décence qu’un logement doit respecter pour assurer le clos et le couvert à son occupant.

 

Les critères de décence d’un logement

Pour qu’un logement soit déclaré comme décent par la loi, le décret du 30 janvier 2012 indique que celui-ci doit satisfaire aux conditions garantissant la sécurité physique et la santé du locataire. Plus précisément, il doit :

• assurer le clos et le couvert à l’occupant (le protéger des risques d’effondrement, de ruissellement ou d’infiltration) ;
• contenir des dispositifs de retenue des personnes (garde-corps des fenêtres, des escaliers, des balcons, etc.) dans un état conforme à leur usage ;
• être suffisamment ventilé et éclairé ;
• contenir des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements en bon état de conservation et ne présentant aucun risque manifeste pour la santé de l’habitant.

Par ailleurs, il est également précisé que le logement doit :

• comporter au moins une pièce principale, dont la surface habitable est au moins égale à 9 mètres carrés, avec une hauteur sous plafond au moins égale à 2.20 mère ou d’un volume habitable égale à 20 mètres cubes ;
• comporter des éléments d’équipement et de confort suffisant (installation de chauffage complète, arrivée d’eau potable, évacuation des eaux sanitaires et réseau électrique conforme aux lois et règlementations.

💡 À NOTER – Tous les défauts d’étanchéité à l’eau, affectant le clos et le couvert sont couvert par une garantie décennale à laquelle tous les entrepreneurs sont tenus, pendant un délai de dix ans, à compter de la réception de l’ouvrage.

 

Les obligations du bailleur d’assurer le clos et le couvert d’un logement

Le bailleur d’un logement a l’obligation de remettre au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation et de lui assurer une jouissance paisible du bien (loi du 6 juillet 1989), ce qui implique d’assurer le clos et le couvert du logement.

La loi précise également que le bailleur doit « entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ».

Concernant le clos et le couvert d’un logement en copropriété, le propriétaire a l’obligation, depuis le 1^er janvier 2017, de pratiquer les travaux d’isolation en cas de ravalement important.

À NOTER – Le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017 a intégré la notion de performance énergétique dans les caractéristiques d’un logement décent.

Par ailleurs, depuis le 1^er juillet 2018, de nouvelles dispositions relatives aux infiltrations d’air sont applicable. À ce titre, le logement doit être « énergétiquement » décent et le propriétaire doit vérifier que le logement est conforme aux règles de décence, avant de le mettre de nouveau le logement en location.

👉  Découvrez ce qu’une copropriété doit mettre en oeuvre pour protéger ses membres

 

Les droits du locataire pour le clos et le couvert

Lors de la première visite d’un logement, le futur locataire devra faire preuve de vigilance et s’assurer du respect des critères de logement décent.

Il est important de savoir que la décence du logement sera un critère important dans le cadre d’attribution d’une aide au logement. Si la CAF constate la non-décence d’un logement, cette dernière pourrait ne pas verser l’allocation logement. Ce non versement durera tant que le bailleur ne se sera pas conformé aux normes en vigueur.

Parmi les droits du locataire, ce dernier peut demander une mise en conformité du logement auprès de son propriétaire, à tout moment. Le bailleur aura alors deux mois pour réaliser les travaux.

💡 À NOTER – En cas où le clos et le couvert n’est pas assurer et que le bailleur refuse d’effectuer, le locataire ne peut se dispenser de son obligation de payer le loyer. Si le locataire ne paye pas son loyer, le propriétaire pourra mettre fin au contrat de bail.

Désormais, vous savez tout sur le clos et le couvert d’un logement en copropriété ! Si vous avez des questions, nos experts copro sont à votre écoute.

Vous entendrez parler d’état daté au moment de la vente, ou de l’achat, d’un lot de copropriété.

Ce document permet à l’acheteur du lot de connaître plus précisément le montant des charges qu’il aura à payer, et si le vendeur est à jour de ses règlements. Il permet également de connaître l’état technique de l’immeuble et de fournir des informations d’ordre juridique sur la copropriété.

La loi Alur oblige, lors d’une vente, à fournir un pré état-daté dès le compromis de vente. C’est le notaire qui sollicite le syndic pour son établissement. Le syndic engage alors sa responsabilité professionnelle sur les informations communiquées et perçoit des frais de mutation. Un état daté datant de moins d’un mois doit être fourni lors de la signature de l’acte définitif de vente du bien immobilier.

Concrètement, l’état daté c’est :

• une copie du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division et de tous leurs annexes et avenants publiés
• le carnet d’entretien de l’immeuble
• les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales annuelles
• les coordonnées d’assurance de l’immeuble
• le dossier de diagnostique technique
• la fiche de synthèse de l’immeuble prévue par l’article 8-2 de la loi de 1965 

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Au moment de la vente d’un lot en copropriété, certains documents sont obligatoires, dont l’état daté.

L’état daté est un document à but informatif qui renseigne les futurs acquéreurs sur l’état du bien immobilier notamment au niveau des charges et des travaux.

Ce document doit contenir les informations suivantes :

• les sommes pouvant rester dues au syndicat des copropriétaires par le vendeur (charges impayées, provisions exigibles, etc.) ;
• les sommes pouvant rester dues par le syndicat au copropriétaire vendeur ;
• ​les sommes incombant au nouveau copropriétaire.

Ce document est établi par le syndic de copropriété et obligatoire lors de la signature de l’acte de vente définitif. Il doit être également accompagné d’autres informations telles que le règlement de copropriété, les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, les potentielles procédures en cours, etc.

Dans la pratique, ce document est demandé pour la signature du compromis (ou de la promesse) de vente. On l’appelle alors le « pré-état daté ». Ce dernier ne fait pas l’objet d’obligations légales et ne doit pas être facturé par les syndics.

Seul l’état daté est obligatoire (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965) et peut être assujetti à des frais d’établissement.

Non, les frais d’assurance ne sont jamais inclus dans les honoraires de gestion du syndic. Ils sont facturés par l’assureur et intégrés dans les charges de copropriété.

Oui, votre copropriété doit obligatoirement être assurée à minima en responsabilité civile avant la souscription au contrat Cotoit.

Si un contrat est en cours avec un assureur, il faut vérifier qu’il n’arrive pas à échéance avant la date de votre assemblée générale et le renouveler le cas échéant.

Si vous n’avez pas de syndic et que votre copropriété n’est pas assurée, il faut souscrire à un contrat qui couvre la copropriété en responsabilité civile dans les plus brefs délais.

La tenue de votre assemblée générale ordinaire par votre gestionnaire est comprise dans notre forfait de gestion. Vous pouvez vous réunir en physique ou vous connecter à la visioconférence grâce à votre identifiant et mot de passe personnel. Vous pourrez alors soumettre vos votes via l’espace client en ligne. Le procès-verbal est ensuite disponible et téléchargeable depuis l’espace client.

Si vous ne pouvez pas participer à l’assemblée générale et que vous ne souhaitez pas donner votre pouvoir à un tiers, vous avez la possibilité de voter en ligne, via l’espace client, jusqu’à 3 jours avant la date de l’assemblée générale.

Nous reprenons le contrat d’assurance en cours sur votre copropriété et pouvons le remettre en concurrence, si vous le souhaitez. Nous vous proposerons alors plusieurs devis d’assurance multirisque immeuble pour comparer avec votre assureur habituel mais c’est vous qui choisissez !

Nous sommes dans l’obligation d’ouvrir un nouveau compte séparé pour votre copropriété chez notre banque partenaire le Crédit Agricole Île de France. Mais sachez que c’est bien Cotoit qui fera les démarches de transfert (sauf dans le cas d’un syndic sortant bénévole). Les frais de tenue de compte s’élèvent à environ 84€/an. Ils ne sont pas compris dans les honoraires de gestion du syndic.

En fonction de la réactivité de votre ancien syndic pour nous transmettre les archives de votre copropriété, il faut compter en moyenne 2 à 3 mois pour l’intégralité des démarches de transfert. Sachez cependant que Cotoit devient responsable de la gestion de votre copropriété dès le lendemain de l’assemblée générale d’élection, sauf mention contraire sur le procès-verbal.

Oui, votre gestionnaire ou “coach copro” sera votre interlocuteur unique. Lorsque c’est nécessaire, c’est lui/elle qui interagit en interne avec les équipes comptable, juridique et technique, en véritable chef d’orchestre de la gestion de votre résidence ! Vous pourrez le/la joindre par email ou téléphone du lundi au vendredi pendant les heures ouvrables.

Notre forfait de gestion à 13€ comprend toutes les missions obligatoires pour un syndic professionnel, donc oui elle est suffisante, sauf cas particuliers où notre forfait devra être complété par des options :

• Certains équipements de votre résidence exigent une gestion spécifique (c’est par exemple le cas des piscines, aires de jeux, chauffages collectifs)
• Vous souhaitez une présence physique de votre gestionnaire (par exemple pour tenir votre assemblée générale)
• La taille ou l’état de votre immeuble nécessite plusieurs visites techniques annuelles

Notez également que certains événements particuliers peuvent donner lieu à la facturation de prestations annexes : contentieux, suivi de travaux, organisation d’une assemblée générale extraordinaire, etc. Celles-ci sont explicitées dans notre contrat.

N’hésitez pas à nous contacter pour avoir des précisions selon la situation de votre copropriété !

A ce jour, Cotoit gère près de 500 copropriétés dans toute la France, d’une taille comprise entre 2 et 150 lots.

Filiale de la première banque française, Cotoit est un cabinet responsable, solide et pérenne, qui respecte toutes ses obligations règlementaires en tant que syndic professionnel : visites d’immeuble, tenue de l’assemblée générale par le gestionnaire, etc. Par ailleurs, nos outils digitaux mis à disposition de nos clients copropriétaires amènent beaucoup plus de transparence et de réactivité que les syndics plus traditionnels.

Vous possédez ou envisagez d’acheter un véhicule électrique mais votre copropriété n’est pas équipée de bornes de rechargement ?

Il existe plusieurs moyens pour recharger son véhicule :

• le rechargement occasionnel à partir d’une prise domestique (intensité 8A),
• le rechargement via une prise renforcée (intensité de 15 à 50A),
• le rechargement via une borne (intensité de 15 à 50A).

L’installation d’une borne réduit considérablement le temps de charge, passant d’une moyenne de douze heures à moins d’une heure pour certains modèles de véhicules.

Dans un souci de simplicité et d’efficacité, ce genre d’installation est réalisé à partir de l’installation électrique des parties communes (seulement si la puissance demandée est disponible). La borne est alors équipée d’un compteur individuel afin de déterminer l’énergie consommée par l’utilisateur et d’individualiser les factures.

Depuis janvier 2012, dans les logements neufs, chaque copropriétaire dispose d’un « droit à la prise », c’est à dire que l’installation électrique du bâtiment doit être prévue pour pouvoir accueillir des bornes de rechargement. L’objectif étant d’atteindre 10% du parc automobile en 2025 et jusqu’à 100% en 2045.

Les copropriétaires d’un immeuble bâti avant 2012 et doté de parkings clos et couverts, disposent d’un droit de réclamation à l’installation d’une borne de rechargement (à leurs frais).

Cette demande doit passer par :

1/ Une étude de la faisabilité par un professionnel et une estimation des travaux.

2/ Une demande de travaux par courrier recommandé avec avis de réception au syndic (descriptif détaillé accompagné des devis, plans et autres documents essentiels).

3/ L’inscription du point à l’ordre du jour de l’assemblée générale de copropriété afin d’informer tous les copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires peut contester cette décision uniquement en saisissant le tribunal d’instance sous un délai de 6 mois à compter de la réception de la demande. Passé ce délai, si aucun recours n’est fait, vous pouvez entamer les travaux d’installation de la borne électrique à vos frais.

Par an, près d’un million de dégât des eaux sont signalés en France. Voici quelques conseils afin de prévenir les fuites et d’éviter que votre sinistre ne s’aggrave :

• aérer, isoler et chauffer afin d’éviter les condensations dans le logement
• entretenir les joints, conduits d’eau et robinets
• inspecter régulièrement les arrivées et évacuations d’eau
• nettoyer les gouttières
• protéger les canalisations dans les pièces sans chauffage
• surveiller le compteur d’eau
• fermer les fenêtres durant une absence
• vidanger les conduits de chauffage en cas d’absence dans des pièces non chauffées lors d’une période de gel
• entretenir les façades et réparer les fissures (potentielles infiltrations)
• ne pas oublier de couper l’arrivée générale d’eau si vous vous absentez quelques jours

Vous faites face à un dégât des eaux ? Adoptez les bons réflexes avec notre guide.

En cas de coupure électrique dans votre copropriété, la première chose à faire est de localiser l’origine de la panne afin de savoir si elle est générale (sur toute la copropriété) ou locale (sur votre logement).

Pour savoir si la coupure d’électricité est générale, renseignez-vous auprès de vos voisins, tentez d’allumer la lumière du palier, sortez dans rue et observez l’éclairage public. Si la coupure est générale (sur toute la copropriété ou le quartier) contactez ENEDIS au 09 72 67 50 XX (XX étant le numéro de votre département).

En cas de panne dans votre logement, vérifiez que votre disjoncteur soit sur « Marche » ou « I ». Si même en le ré-enclenchant le courant ne revient pas, contactez ENEDIS.

Ne tentez en aucun cas de réparer la panne tout seul, ne manipulez pas les installations électriques, appelez un technicien.

Voici les bons réflexes à adopter lorsque vous constatez une panne d’ascenseur :

Appelez le numéro de dépannage se situant sur la cabine : un ascensoriste viendra dépanner l’appareil de la copropriété.

Si vous êtes bloqué dans l’appareil, pas de panique, les appareils sont ventilés et dotés de freins de secours. Tous les ascenseurs disposent normalement d’un bouton d’urgence. Appuyez dessus, une personne viendra vous prendre en charge généralement dans l’heure qui suit.

Si personne ne répond ou si le système est défectueux, contactez les pompiers au 18 ou attirez l’attention des autres copropriétaires en faisant du bruit pour qu’ils contactent les secours.

N’essayez en aucun cas de forcer l’ouverture et évitez d’appuyer sur tous les boutons. Attendez calmement l’arrivée du professionnel.

 

Votre porte de garage ou l’accès à votre copropriété ne fonctionne plus ? Adoptez les bons réflexes :

• Vérifiez qu’il ne s’agisse pas d’une panne de votre télécommande (demandez à vos voisins ou changez les piles).
• Déverrouillez manuellement la porte/le portail, si vous avez accès au mode d’emploi ou à la clé de déverrouillage.
• Prévenez votre syndic pour qu’il puisse contacter un professionnel.
• ​Appelez le numéro d’urgence du dépanneur si la panne intervient un week-end.

Ne tentez en aucun cas de forcer l’accès pour éviter d’abimer plus gravement le mécanisme.

Pour limiter les dégâts des eaux en cas d’engorgement des canalisations, il faut adopter quelques petits gestes simples :

• Évitez de tirer votre chasse d’eau (ni douche, ni évier, ni vaisselle…),
• Prévenez vos voisins du dessus afin de les sensibiliser au fait de ne pas utiliser leur chasse d’eau et tuyauterie,
• Prévenez votre syndic,
• ​Contactez un professionnel pour une intervention de débouchage des canalisations d’urgence.

Gardez l’œil, n’hésitez pas à faire intervenir un professionnel lorsque l’eau commence à mal s’écouler dans vos canalisations ou que de mauvaises odeurs apparaissent.

Pour limiter ce type de sinistre, pensez à nettoyer régulièrement vos siphons et évitez d’évacuer cheveux, restes de nourritures, protections hygiéniques, etc. dans vos canalisations.

Ayez les bons réflexes ! Empêchez d’abord le dommage de se propager et prenez les mesures de sécurité nécessaires :

• En cas d’inondation : couper l’arrivée d’eau, l’électricité, et informer les voisins
• En cas d’incendie ou d’accident : prévenir les secours et sécuriser le lieu / la victime
• En cas de fuite :
  • dans une partie commune : prévenir immédiatement le syndic pour qu’il prenne les mesures d’urgence afin d’éviter que les dommages ne s’aggravent.
  • dans votre logement : couper l’arrivée d’eau, prévenir vos voisins du dessous et éventuellement le syndic.

Un constat amiable sera à remplir le cas échéant avec chaque personne ayant subit le dégât des eaux.

• Si votre logement est inhabitable en l’état, récupérez vos effets indispensables, si les conditions le permettent, prenez vos papiers d’identité et les coordonnées de votre  assurance.
• Conservez les éléments prouvant les sinistres (ce qui a été endommagé, ce qui permet de déterminer les causes ou l’origine du dommage).

En cas de dégâts des eaux ou incendies, la nouvelle convention IRSI simplifie les démarches et accélère les procédures d’indemnisation. Dans tous les cas, n’oubliez pas de déclarer le sinistre à votre assureur dans un délai de 5 jours par lettre recommandée.

L’assemblée générale a voté une décision avec laquelle vous êtes en profond désaccord ?

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, complété par une jurisprudence, déterminent les modalités de contestation d’une décision adoptée en assemblée générale de copropriété.

Pour pouvoir contester une décision, il faut tout d’abord remplir les deux modalités suivantes :

• être copropriétaire,
• et avoir été « défaillant » (absent ou non représenté) ou « opposant » à la décision du vote litigieux.

Vous disposez d’un délai de deux mois à compter de la réception du procès-verbal de l’assemblée générale pour saisir la justice. Sans réception de ce procès-verbal, vous disposez d’une prescription de 5 ans pour contester (et non plus de 10 ans avec la loi ÉLAN).

Vous devez obligatoirement saisir le tribunal de grande instance (TGI) du lieu où est situé l’immeuble et vous faire assister d’un avocat.

Cette procédure est longue et coûteuse. En effet, les sommes peuvent atteindre en moyenne 1 500 à 3 000€ pour les frais d’avocat. Une procédure jusqu’au-boutiste (appel puis cassation) pourra prendre jusqu’à 8 à 9 ans et atteindre les 10 000€… Vous l’aurez compris, avant de se lancer dans ce type de procédure, il convient de bien analyser la situation et d’évaluer précisément le préjudice financier que vous pensez subir.

Une copropriété doit souscrire, en cas de travaux sur la construction, à une assurance dommage ouvrage (DO) pour protéger l’immeuble et la copropriété pendant le chantier et après la réception des travaux. Cette obligation de souscription revient au syndic ou au syndicat des copropriétaires quand il y a réalisation de travaux dans les parties communes.

En prenant cette assurance dommage ouvrage, la copropriété bénéficie en cas de sinistre, d’une réparation rapide des travaux et d’une procédure d’indemnisation plus efficace (pré-financement des réparations nécessaires), sans avoir à attendre la décision de justice vis-à-vis de l’entreprise responsable.

Cette assurance protège la copropriété pendant 10 ans après le début des travaux en cas de sinistre affectant la solidité du bâtiment, de l’un de ses éléments ou de son équipement, le rendant impropre au logement. Par exemple, cette assurance prend effet en cas d’affaissements de planchers, de ruptures de canalisations, de risques d’effondrements de toiture, d’installations électriques défectueuses, etc.

Lors d’un sinistre en copropriété, comme un dégâts des eaux ou un incendie, il arrive que vos biens meubles ou immeubles soient touchés.

On parle alors de dommages mobiliers et immobiliers. Quelles différences y a-t-il entre ces deux termes ? Cotoit vous en dit plus. 

Comment se protéger des dommages mobiliers ou immobiliers ?

Rien de plus simple, il suffit de souscrire une assurance multirisque habitation. Pour le copropriétaire comme pour son éventuel locataire, la souscription d’un contrat d’assurance permet de se prémunir contre certains sinistres pouvant engager leur responsabilité respective ou affecter leurs biens.

Le locataire a l’obligation de souscrire une assurance des risques locatifs. Celle-ci couvre les dommages occasionnés à l’immeuble par ce dernier, dans le cadre d’un incendie, d’un dégât des eaux ou d’une explosion liée à une fuite de gaz, dont l’origine serait chez lui. 

Le propriétaire ou bailleur, doit quant à lui assumer les conséquences de sa responsabilité de son locataire pour des dommages causés à son mobilier, suite à un défaut de construction ou d’entretien du bâtiment. C’est une obligation légale pour tout copropriétaire.

Ces assurances peuvent bien entendu être complétées par des garanties plus ou moins étendues, couvrant les dommages aux biens mobiliers ou les dommages aux biens immobiliers leur appartenant. 

À NOTER – Le bail engage le locataire à préserver l’état de son logement et des équipements privatifs. Ainsi, son contrat d’assurance peut prévoir la prise en charge de certaines réparations locatives, rendues nécessaires par un sinistre couvert. 

👉  10 questions pour comprendre l’assurance de copropriété

Biens immeubles et dommages immobiliers

Par définition, des biens « immeubles » sont des biens immobiles, impossibles à déplacer.

Ce terme s’applique donc aux constructions, telles que des immeubles, maisons, appartements, aménagements, raccords de plâtre, de parquets, réfection d’installation électrique, etc.

Lorsqu’on parle d’un dommage immobilier, on parle d’un sinistre ayant causé des dégâts sur un bâtiment à usage d’habitation ou de ses dépendances situées à la même adresse.

Cela concerne notamment : 

• les clôtures rigides ;
• les murs de soutènement ;
• les équipements à caractère immobilier, intérieurs et extérieurs, intégrés ou fixés à l’habitation, à savoir :
  • les terrasses,
  • les installations électriques
  • les systèmes de climatisation et de chauffage
  • les chaudières
  • les radiateurs
  • les antennes et paraboles
  • les stores extérieurs

Certains contrats d’assurances multirisque habitation peuvent également prévoir des extensions de garanties pour les panneaux solaires, les piscines ou installations extérieures.

Biens meubles et dommages mobiliers

Les biens « meubles » correspondent à l’ensemble des objets contenus dans les logements. Pour le locataire ou le propriétaire du logement, il s’agit notamment des vêtements, meubles, objets et matériels personnels ou professionnels, de véhicules, d’objets de valeur se trouvant dans les locaux couverts. 

Dans le cas d’une location meublée, il s’agira également du mobilier usuel de l’habitation (meubles, équipement électroménager…) qui appartient au bailleur et mis à disposition du locataire.

Il s’agit également des éléments de décoration et des embellissements intérieurs qui ne peuvent être détachés des biens immobiliers, tels que les peintures, papiers peints, boiseries, revêtements de sol, de mur ou de plafond de votre logement, mais aussi les placards intégrés, les meubles fixes de cuisine ou de salle de bains…

À noter que les documents professionnels sont exclus de cette liste des biens meubles.

Quelles sont les règles d’indemnisation des dommages mobiliers ou immobiliers ?

Bien que le propriétaire ou le locataire ait souscrit une assurance multirisque habitation, il existe des exceptions afin de simplifier la gestion des dossier et réduire les procédures de recours entre assureurs, dans le cadre des cas de sinistres les plus fréquents.

Incendie et dégâts des eaux

Depuis le 1er juin 2018, la convention IRSI (Convention  d’indemnisation et de recours des sinistres immeubles) simplifie l’instruction et le règlement des petits sinistres, qui ont pour origine : 

• un incendie (quelle qu’en soit la cause, sauf phénomène naturel, catastrophe technologique ou embrasement de véhicule)
• un dégât des eaux (quelle qu’en soit la cause, sauf infiltration par façades, menuiseries extérieurs, cheminées, toitures détruites ou inondations)

Dans ce cas, l’assureur de l’occupant à l’origine du dégât est désigné comme unique gestionnaire du sinistre.

Bris de glace ou de vitre

Dans le contrat d’assurance multirisque habitation souscrit par un locataire, la garantie bris de glace répond à l’obligation d’entretien des locaux qu’il occupe. Ainsi les réparations locatives incluent le remplacement des vitrages des ouvertures intérieures et extérieures de son logement en cas de dégât. 

L’occupant sera indemnisé en cas de bris accidentel des vitres et parties vitrées des portes et fenêtres, sur la base d’un replacement à l’identique (pose comprise). Attention, si les dommages sont imputables à un tiers identifié, l’assureur garde la possibilité d’exercer son recours contre le responsable du sinistre.

Vol et tentative de vol

Le bailleur a l’obligation d’assurer le clos et le couvert du logement dans le cadre du contrat de location. Cette obligation inclue les menuiseries extérieures. 

En cas de tentative d’effraction ou de cambriolage, la plupart des contrats d’assurances prévoient le remboursement de frais engagés par l’occupant pour remplacer une serrure fracturée (sous réserve de la souscription d’une garantie vol). 

Vous en savez désormais davantage sur les différences entre dommage matériel et immatériel ! Il vous reste des questions ? Nos experts copro sont là pour vous répondre !

Cotoit est un nouveau type de syndic en ligne proposant une gamme enrichie de solutions tirant le meilleur du numérique. Pédagogique et simple, il facilite la vie des petites copropriétés et de ses habitants.

Tout comme un syndic professionnel traditionnel, Cotoit assure la gestion administrative de la copropriété (organise les assemblée générale, immatricule la copro, signe les contrats, etc.), la gestion comptable (budget prévisionnel, comptabilité, etc.), le bon entretien de l’immeuble et la gestion des salariés de la copro.

Grâce à son offre modulable, Cotoit répond à tous les besoins spécifiques de la copropriété :

• Syndic professionnel en ligne : une offre à la carte qui assure la gestion administrative et comptable de la copropriété en toute transparence et simplicité. Cotoit rend facilement accessibles et compréhensibles les documents, les informations et les données de la copropriété grâce à sa plateforme numérique.
• Des coachs copro experts qui fournissent un accompagnement en ligne quand les habitants en ont besoin.
• Des solutions clés en main pour faire face à toutes les situations de la vie en copropriété : box services, tutoriels vidéos, FAQ, articles, etc.
• Une plateforme collaborative : un véritable outil d’échange pour simplifier les relations avec le syndic et entre copropriétaires.