Foire aux questions autour du syndic de copropriété

Besoin de verdure et d’échanger avec vos voisins ? Créez un jardin partagé au cœur de votre copropriété ! Pour cela, votre coach Cotoit vous guide dans les démarches à entreprendre :

1 / Identifier le lieu de votre jardin partagé

• Dans des bacs : le jardin partagé fera partie des parties communes
• Sur le toit ou façade : le jardin vertical ou sur toit-terrasse fera également partie des parties communes. Il faut s’assurer de la faisabilité du projet en contrôlant l’étanchéité du toit, la capacité du toit ou du mur à supporter du poids.

La création d’un jardin partagé doit être soumise à la loi selon laquelle, chaque copropriétaire “use et jouit librement des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires à la destination de l’immeuble” (article 9, alinéa 1er de la loi 10 juillet 1965).

2 / Définir les règles du jardin partagé

Pour rendre son projet de jardin partagé pérenne dans le temps, il faut définir des règles d’usage du jardin en déterminant, par exemple, le type de végétaux, leurs hauteurs, leurs profondeurs, l’entretien, les outils utilisés, l’apport en eau, les clôtures…Ces précisions permettront de rendre ce lieu de partage plus agréable.

3 / Pérenniser son projet de jardin partagé

La création d’un jardin partagé doit passer par vote à l’assemblée générale de copropriété.

• Si le jardin est partagé par tous les copropriétaires d’une copropriété, chaque copropriétaire sera titulaire des mêmes droits et obligations dessus. Pour cela, il faut modifier le règlement de copropriété en y précisant les règles d’usage du jardin et en annexant un plan matérialisant le jardin (facultatif). Les quotes-parts et l’état descriptif de division restent inchangés.
• Si le jardin est partagé par certains copropriétaires d’une copropriété : le jardin devient une partie commune “spéciale” puisqu’il sera utilisé uniquement par certains copropriétaires. Dans ce cas, il faut également modifier le règlement de copropriété. L’état de répartition des charges doit tenir compte de cette particularité en administrant des charges spéciales pour les copropriétaires “jardiniers”. Ainsi les quotes-parts seront modifiées.

Dans les deux cas, pour modifier un règlement de copropriété, un vote à double majorité doit être adopté lors de l’assemblée générale.

Le changement de syndic se fait normalement lors de l’assemblée générale à la majorité absolue. Le nouveau syndic de copropriété est donc élu si celui-ci obtient plus de deux tiers des tantièmes de la copropriété. Si jamais le syndic obtient plus d’un tiers des tantièmes, un second vote à la majorité simple est organisé comme le dispose l’article 25-1 de la loi de 1965.

Les copropriétaires peuvent changer de syndic de copropriété gratuitement. En effet, le syndic sortant ne peut demander d’honoraires à la transition car légalement il n’est plus le gestionnaire de la copropriété.

Les raisons de changer de syndic de copropriété sont multiples : les copropriétaires sont mécontents de la gestion de leur copropriété, manque de transparence, les charges sont trop élevées, etc. Consultez et comparez différents syndic de copropriété pour trouver le modèle de gestion qui vous offrira la meilleure qualité de service et le prix le plus attractif.

Un syndic peut toujours être remplacé en révoquant le syndic lors d’une assemblée générale avant l’expiration du mandat. La révocation d’un syndic consiste à rompre le contrat actuel du syndic en cas de mauvaise gestion de la copropriété. De cette manière, il est possible de changer de syndic en cours de mandat. Or, en vertu de la loi de 1965, la révocation d’un syndic doit être faite pour un motif légal et sérieux.

Moins connue que la copropriété, une ASL (association syndicale libre) est une forme d’organisation d’immeubles composée de tous les propriétaires fonciers d’un ensemble d’habitations. À la différence d’une copropriété qui concerne les ensembles verticaux (immeubles), les ASL concentrent majoritairement des ensembles horizontaux tels que des maisons individuelles dans un lotissement.

Elle permet d’effectuer des travaux en commun d’entretien, d’amélioration ou de mise en valeur des biens (voirie, réseaux, espaces verts, éclairage, etc.).

L’ASL est gérée par un syndicat composé de personnes élues par les propriétaires membres de l’association. Une fois par an est organisée une assemblée générale pour approuver les comptes de l’année écoulée, voter des budgets ainsi que statuer sur les différents points fixés à l’ordre du jour.

Une ASL doit tenir à jour ses statuts, qui définissent entre autres son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement, sous peine de perdre sa capacité à agir en justice (notamment pour couvrir des charges). Ces statuts doivent être déposés à la préfecture (ou sous-préfecture) et faire l’objet d’une publication au Journal Officiel.

L’assemblée générale de copropriété répond à des règles strictes. Mais contrairement aux idées reçues, la règle du quorum (en copropriété, on parle plutôt de « conditions de majorité ») n’est pas appliquée lors d’une assemblée générale de copropriété.

Qu’est-ce qu’une assemblée générale de copropriété ? 
Une assemblée générale de copropriété est une réunion annuelle durant laquelle les copropriétaires sont invités à voter et à prendre des décisions concernant la vie de l’immeuble. Elle est organisée au moins une fois par an.
Tout savoir sur le déroulement d’une assemblée générale de copropriété

Qu’est-ce que le quorum ?
Le quorum désigne le nombre minimum requis de votants, présents ou représentés, permettant de valider une décision, soumise au vote lors de l’assemblée générale. 
Lorsqu’un quorum n’est pas atteint, la réunion ne peut avoir lieu car les décisions votées seraient invalides. Les règles varient généralement selon la nature de l’assemblée générale.
En savoir plus sur le quorum d’une assemblée générale

Quel est le quorum requis lors d’une assemblée générale de copropriété ?
L’assemblée générale annuelle n’est pas soumise à un quorum, terme qui désigne le nombre minimum de votants requis pour valider une décision. 
Cela signifie que les résolutions mises à l’ordre du jour d’une assemblée générale et soumises au vote ne nécessitent pas un nombre minimum de participants. Les copropriétaires convoqués à l’assemblée générale n’ont pas l’obligation d’y assister.
Même en l’absence d’un nombre de votants suffisant, certaines décisions peuvent être votées et l’assemblée générale peut avoir lieu, puisque c’est le nombre de voix qui prévaut sur le nombre de participants.

Comment est défini le nombre de voix ? 
Lors de l’assemblée générale, le nombre de voix est défini par la quote-part, exprimée en tantièmes, qui détermine le pouvoir détenu par chaque copropriétaire.
Selon l’importance des décisions inscrites à l’ordre du jour, la majorité adoptée est plus ou moins contraignante. La loi du 10 juillet 1965 définit quatres types de majorité :

Majorité simple de l’article 24
La majorité simple correspond au moins à la moitié des présents et représentés. Elle ne prend pas en compte les abstentions et les copropriétaires non-représentés.

Elle est utilisée pour les sujets suivants : 

• travaux d’entretien de l’immeuble et des parties communes ;
• travaux d’accessibilité aux personnes en situation de handicap ;
• travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants ainsi que travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux ;
• travaux obligatoires de mise en conformité avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipements réglementaires ;
• travaux d’économie d’énergie (isolation thermique, système de chauffage, etc.) ;
• l’équipement de places de stationnement couvertes ou à accès sécurisé avec des bornes de recharge pour véhicules électriques.

Majorité absolue de l’article 25
La majorité absolue correspond au moins à la moitié de tous les copropriétaires. Elle prend en compte les abstentions et les non-représentés. Cette majorité absolue est utilisée pour les décisions relatives aux organes de la copro et la sécurité de l’immeuble comme : 

• les travaux de transformation, d’addition ou d’amélioration ;
• l’ installation de compteurs divisionnaires (eau, chauffage) ;
• l’autorisation à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;
• la désignation ou révocation du syndic et des membres du conseil syndical ;
• la modification de la répartition des charges visées à l’alinéa 1er de l’article 10 rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives ;
• l’installation ou modification d’une antenne collective ou d’un réseau de communication interne à l’immeuble qui porte sur une partie commune ;
• la suppression des vide-ordures pour des raisons d’hygiène.

Double majorité de l’article 26
La double majorité nécessite au moins les 2/3 des tantièmes de la copropriété et la majorité de tous les copropriétaires. L’utilisation de la double majorité concerne la modification de l’organisation de l’immeuble :

• surélévation d’un bâtiment ;
• vente d’une partie commune ;
• modification du règlement de copropriété ;
• modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles ;
• suppression du poste de concierge ou gardien et vente de sa loge à condition que cela ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble.

L’unanimité (article 26)
Pour un vote qui nécessite l’unanimité, tous les copropriétaires doivent donner leur accord, pas uniquement les présents ou représentés. Deux domaines sont concernés par ce mode de vote : la vente de parties communes ou la modification de la répartition des charges :

• aliénation des parties communes (vente d’une partie des espaces communs) ;
• modification de la répartition des charges (si cela résulte de travaux ou vente de lots) ;
• souscription d’un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires (prêt bancaire collectif), excepté dans 2 cas :
  • lorsque le prêt sert à préfinancer les subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation des travaux,
  • lorsque la souscription est faite au bénéfice des seuls copropriétaires qui décident de participer aux frais.

Il est d’usage, avant de débuter l’assemblée générale, d’attendre que le nombre de copropriétaires présents atteigne le seuil de la majorité qualifiée pour les décisions importantes, en particulier un seuil d’un tiers des tantièmes.

Si ce nombre reste insuffisant, de nombreuses questions, notamment le budget, peuvent toutefois être votées à la majorité simple (article 24) des présents.

Il sera nécessaire de convoquer une nouvelle assemblée générale (avec des frais d’envoi) pour voter toutes les autres résolutions, notamment pour l’élection d’un syndic de copropriété et du conseil syndical.

Pour résumer, il n’y a pas de quorum en assemblée générale de copropriété et un taux d’absentéisme élevé des copropriétaires ne devrait pas empêcher le bon déroulement de l’évènement.  

Le paiement de charges en copropriété est obligatoire pour chaque copropriétaire. Afin de pouvoir assurer la gestion de l’immeuble et payer les différentes sommes dues, le syndic appelle régulièrement des sommes auprès des copropriétaires. C’est ce qu’on appelle les appels de fonds.

Ces sommes réclamées correspondent aux dépenses telles que l’assurance multirisques de l’immeuble, les frais de chauffage, d’électricité, d’ascenseur, les employés de la copropriété, les impôts et taxes, etc. Pour pouvoir assurer ces frais, le syndicat des copropriétaires vote un budget prévisionnel lors de l’assemblée générale.

Les sommes déterminées (les provisions) sont appelées généralement chaque début de trimestre. En fin d’exercice comptable, le syndic procède à une régularisation des charges engagées face aux provisions réclamées.

D’autres budgets peuvent être votés en assemblée générale pour répondre à des besoins de travaux ou autres dépenses exceptionnelles. Ces budgets font également l’objet d’appels de fonds et de répartition spécifiques.

L’ASL (association syndicale libre) correspond à un groupement de fonds de terrain, elle est souvent appliquée aux copropriétés horizontales : les lotissements.

La caractéristique principale de l’ASL est que ses règles d’organisation et de fonctionnement sont définies quasi librement dans des « statuts ».

« Les statuts de l’association définissent son nom, son objet, son siège et ses règles de fonctionnement. Ils comportent la liste des immeubles compris dans son périmètre et précisent ses modalités de financement et le mode de recouvrement des cotisations.  » (Article 7 de l’ordonnance de 2004)

L’ordonnance de 2004 et le décret de 2006 fixent les obligations suivantes pour l’ASL :

• la tenue annuelle d’une assemblée générale,
• l’existence d’un organe décision collégial : un syndicat,  
• la mise à jour des statuts obligatoires auprès de la préfecture ou sous-préfecture. Cette mise à jour des statuts est importante, puisque sans elle, l’ASL perd sa capacité à agir en justice (par exemple, elle ne pourra plus poursuivre les débiteurs).

La fiche synthétique de la copropriété vise à informer les copropriétaires du fonctionnement et de l’état de l’immeuble. Cette fiche est obligatoire pour les copropriétés de plus de 50 lots et doit être réalisée par le syndic. Elle doit être mise à jour tous les ans. Les syndics ont jusqu’au 31 décembre 2018 pour procéder à la réalisation des fiches synthétiques des copropriétés.

Ce qu’elle doit mentionner :

1/ L’identification de la copropriété et du syndic

• le nom d’usage et l’adresse du syndicat de copropriétaires,
• l’adresse de l’immeuble (si différente de celle du syndicat),
• le numéro d’immatriculation de la copropriété et la date de sa dernière mise à jour,
• la date d’établissement du règlement de copropriété et le numéro identifiant d’établissement (SIRET) du syndicat,
• les nom, prénom et adresse du représentant légal de la copropriété et le numéro identifiant d’établissement (SIRET) du représentant légal,
• le cadre d’intervention du représentant légal

2/ L’organisation juridique de la copropriété

• nature du syndicat (principal, secondaire) ou résidences-services,
• s’il s’agit d’un syndicat secondaire : numéro d’immatriculation au registre national des copropriétés du syndicat principal du syndicat de copropriétaires.

3/ Les caractéristiques techniques de la copropriété

• le nombre total de lots inscrits dans le règlement de copropriété,
• le nombre total de lots à usage d’habitation, de commerces et de bureaux inscrits dans le règlement de copropriété,
• le nombre de bâtiments,
• la période de construction des bâtiments.

4/ Les équipements de la copropriété

• type de chauffage (si chauffage collectif : le type d’énergie utilisé)
• nombre d’ascenseurs.

• Exercices comptables clos dont les comptes ont été approuvés par l’assemblée générale

Comment l’obtenir ?

La procédure pour générer une fiche synthétique de copropriété, selon le document, implique les étapes suivantes :

1. Accéder à la liste des copropriétés immatriculées sur le site registre-coproprietes.gouv.fr et se connecter à votre compte.
2. Effectuer une recherche de copropriété en sélectionnant le critère « immatriculée » et en affinant la recherche si nécessaire.
3. Générer la fiche de synthèse pour une copropriété immatriculée en cliquant sur l’engrenage à côté de la copropriété choisie, puis sélectionner « générer la fiche synthétique ». La fiche s’ouvre dans un nouvel onglet du navigateur et peut être téléchargée en format PDF.

Cette procédure permet d’obtenir une fiche contenant les données essentielles de la copropriété, mises à jour annuellement par le représentant légal de la copropriété.

Modèle gratuit de fiche synthétique de copropriété

Vous pouvez télécharger un modèle gratuit de fiche synthétique de copropriété qui vous permettra d’obtenir rapidement une vue d’ensemble des informations essentielles d’une copropriété. Il s’agit d’un spécimen qui vous aidera à voir les rubriques essentielles et son organisation générale.

À l’issue d’une assemblée générale de copropriété, un procès-verbal (PV) doit être impérativement établi. Ce procès-verbal rend compte de l’ensemble des décisions prises durant la séance. La feuille de présence ainsi que les noms des copropriétaires s’étant opposés ou abstenus à certaines décisions, lui sont greffés.

Le procès-verbal est établi par le secrétaire de séance et signé par l’ensemble du bureau : président de l’assemblée, secrétaire et le(s) éventuel(s) scrutateur(s). Il arrive fréquemment que le procès-verbal d’assemblée générale de copropriété soit pré-rédigé et juste complété par le secrétaire selon les décisions prises.

Le procès-verbal d’assemblée générale est délivré par le syndic de copropriété, qui est tenu d’envoyer une copie ou un extrait à tout copropriétaire qui en a fait la demande.  Aussi, il doit être transmis en lettre recommandée avec accusé de réception (postale ou électronique) sous un délai d’un mois aux copropriétaires non présents et opposants aux décisions prises par l’assemblée générale.

Une ASL (Association Syndicale Libre) regroupe un ensemble de terrains. L’ASL est généralement appliquée aux copropriétés dites horizontales, c’est-à-dire aux lotissements.

L’ASL est régie par des statuts définis librement (généralement lors de la création d’un lotissement de programme immobilier). On peut assimiler ces statuts au règlement de copropriété. En effet, les statuts encadrent l’ASL dans sa constitution, son mode de gestion administrative et comptable, etc.

Les statuts d’une ASL décrivent :

• l’ASL en général (la localisation et caractéristiques, les membres de l’ASL, l’objet de l’ASL, etc.) ;
• les assemblées générales (les pouvoirs de vote, les convocations, les majorités, les voix, l’ordre du jour, les délibérations, etc.) ;
• l’administration (principe, composition, nomination, élection président du conseil, etc.) ;
• les charges (définition, répartition, paiement, etc.) ;
• le budget (provisions, paiement et recouvrement, exercice de gestion, etc.) ;
• ​et des dispositions diverses (carences, transformations, frais, etc.).

Ces statuts doivent obligatoirement paraître au journal officiel (dépôt à la préfecture ou sous-préfecture) et être mis à jour sous peine de ne plus pouvoir agir en justice.

Un lot en copropriété peut quelques fois générer des questions. Comment est-il composé, pourquoi existe-t-il des lots principaux et secondaires, peut-on le céder… ? 

Définition d’un lot en copropriété 

Le lot en copropriété est le résultat de la division d’un immeuble en plusieurs copropriétaires. Chaque lot comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part des parties communes. Ces deux éléments sont indissociables, comme le prévoit l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965. 

Chaque lot dispose d’une partie privative, c’est-à-dire, d’une partie des bâtiments ou des terrains, réservée à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. L’article 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

Le lot dispose également d’une quote-part des parties communes de la copropriété. Il s’agit d’une propriété indivise entre tous les copropriétaires ou entre certains d’entre eux. 

Sont considérées comme communes, les parties des bâtiments ou des terrains affectés à un usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux. C’est-à-dire, entre autres :

• le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;
• le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations qui traversent des locaux privatifs ;
• les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
• les locaux des services communs ;
• les passages et corridors ;
• tout élément incorporé dans les parties communes.

Sont également réputés droits accessoires aux parties communes : 

• le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d’en affouiller le sol ;
• le droit d’édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
• le droit d’affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
• le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;
• le droit d’affichage sur les parties communes ;
• le droit de construire afférent aux parties communes.

 

Les lots principaux et lots secondaires dans la copropriété

Dans la copropriété, il existe des :

• lots principaux qui peuvent être un appartement, une boutique, un local ou un volume à usage commercial, professionnel ou industriel, ainsi que des locaux accessoires qui leurs sont unis par nature,
• lots secondaires comme une chambre de service, une cave, un garage, un grenier, etc. 

Ainsi, un copropriétaire disposant d’un appartement et d’une cave fait l’objet, en général, de deux lots distincts. Chaque lot est déterminé par l’état descriptif de division.

💡 BON À SAVOIR – L’état descriptif de division est un document obligatoire qui est inclut dans le règlement de copropriété (ou éventuellement annexé à ce dernier).

On retrouve cette notion de fraction principale ou secondaire dans l’article 7 du décret du 4 janvier 1955 relatif à la publicité foncière.

Cela se vérifie facilement en consultant votre règlement de copropriété ou lors du paiement de vos charges, sur l’appel de fond où figure généralement un descriptif de vos lots avec leurs numéros :

• N° lot : 5 / type de lot : Appartement
• N° lot : 15 / type de lot : Parking

Un copropriétaire dispose d’un droit de libre disposition sur son lot. Ainsi, il a la possibilité de le diviser. Pour cela, un vote en assemblée générale est nécessaire pour approuver cette modification du règlement de copropriété.

Un lot de copropriété résulte de la division de la propriété de l’immeuble. La division peut avoir plusieurs origines : 

• la division par la vente (le copropriétaire divise son lot avant de le vendre) ;
• la division par la donation (le copropriétaire divise son lot avant d’en faire donation) ;
• la division du fait de l’indivision (un des indivisaires souhaite diviser le lot).

 

Utilisation d’un lot de copropriété

Chaque lot peut être utilisé par son propriétaire comme bon lui semble. Néanmoins, il doit respecter les droits liés aux autres copropriétaires, les parties communes et bien évidemment, le règlement de copropriété. 

S’il souhaite modifier ou annexer des parties communes, il doit au préalable obtenir l’autorisation des autres copropriétaires lors de l’assemblée générale. Dans le cas contraire, il pourra être poursuivi en justice par les autres copropriétaires pour violation de la destination de l’immeuble et du règlement de copropriété.  

Lots de copropriété et tantièmes de copropriété

La notion de lot de copropriété est également utilisée pour calculer les tantièmes de copropriété. 

Comme évoqué, l’état descriptif de division détermine chaque lot et la quote-part du lot sur les parties communes, exprimée en tantièmes. 

Les tantièmes expriment la part de l’immeuble possédée par chaque copropriétaire. Le calcul des tantièmes est généralement réalisé par un géomètre-expert ou un notaire.

Pour effectuer ce calcul, il utilise différents critères comme : 

• la consistance du lot (place de parking, chambre, cave, appartement) ;
• la superficie du lot (nombre de mètres carrés ou la surface utile) ;
• la situation du lot (exposition, tranquillité…) ; 
• les aménagements extérieurs ou conforts du lot (terrasse, balcon…) ;
• la comparaison entre chaque lot.

C’est à partir de ce calcul des tantièmes que sera notamment déterminé le montant des frais (charges de copropriété) qu’un copropriétaire devra verser. 

Désormais, vous êtes incollable sur le lot de copropriété ! 

La copropriété, c’est simple : c’est lorsque plusieurs personnes sont propriétaires, dans un même immeuble, de parties privatives et qu’elles partagent la propriété des parties communes.

Les parties privatives sont réservées à votre usage exclusif sous réserve des restrictions apportées par le règlement de copropriété. Il s’agit de votre appartement, cave, parking,… et de certains éléments de votre logement : volets, fenêtres, balcons, portes palières.

Les parties communes sont dédiées à l’usage de chacun des copropriétaires et sont également définies par le règlement de copropriété.

Il s’agit notamment des parties à l’usage de tous – cour, jardin, voie d’accès – paliers et des équipements communs – ascenseur, vide-ordures, chauffage collectif…

L’acte d’achat et le règlement de copropriété indique le nombre de tantièmes de la copropriété que vous détenez. Les tantièmes définissent la quote-part de charges que vous devez payer pour l’entretien des parties communes : c’est votre principale obligation en copropriété.

Toute copropriété, quelle que soit sa taille, est dans l’obligation de désigner un syndic, chargé de gérer les tâches administratives, les comptes, les salariés de l’immeuble et de veiller à son bon entretien.

Le syndic peut être professionnel ou bénévole. Avoir recours à un syndic bénévole revient à confier la gestion de la copropriété à l’un des copropriétaires, au lieu de mandater un syndic professionnel.

Ce mode de gestion est souvent choisi par les petites copropriétés qui possèdent peu de lots et de contrats d’entretien. Bien que ce mode de gestion s’avère plus économique, il suppose que le syndic bénévole ait une bonne connaissance de la réglementation et des rouages de la copropriété, afin d’assurer une gestion efficace de son immeuble, et en conformité avec les obligations légales.

Le syndic bénévole doit être désigné par un vote en assemblée générale (article 25). Il a les mêmes droits et devoirs qu’un syndic professionnel. Il représente le syndicat des copropriétaires dans la gestion courante de l’immeuble et peut être amené à le représenter en justice.

Parmi les principales tâches que doit accomplir un syndic bénévole, on note :

• l’élaboration d’un ordre du jour suivi de l’envoi des convocations et de la tenue de l’assemblée générale,
• la gestion des contrats,
• le paiement des prestataires,
• la tenue de la comptabilité,
• la tenue et mise à jour d’un carnet d’entretien et le suivi des travaux dans la copropriété,
• veiller au respect du règlement de copropriété,
• ​la souscription aux assurances, etc.

Découvrez les avantages et inconvénients d’un syndic autogéré.

Le dossier technique amiante (DTA) est obligatoire pour tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Il fait partie des diagnostics immobiliers obligatoires lors d’une vente.

L’amiante est une substance toxique souvent localisée dans les flocages, calorifugeages, faux plafonds, dalles de sol, bardages, conduits en toiture, façades, etc. Le diagnostic vise à identifier les matériaux contenant ce produit.

À l’issue de ce diagnostic, une fiche récapitulative est transmise au syndic. Elle mentionne les lieux et matériaux où l’amiante a été décelée. Une liste de préconisations de sécurité est alors dressée avec des conseils de travaux.

Ce rapport a une validité illimitée s’il confirme l’absence de ce produit. En revanche, s’il mentionne la présence d’amiante, un contrôle est préconisé tous les 3 ans sauf si l’expert diagnostiqueur estime que la présence d’amiante est trop importante et nécessite impérativement des travaux ou confinements.

Dans ce dernier cas, les travaux doivent être votés en assemblée générale, mais s’ils ne sont pas exécutés, la responsabilité civile et pénale du syndicat des copropriétaires entre en jeu.

La loi pour la croissance verte (LTECV) impose, dans son article 14, l’obligation de réaliser des travaux d’isolation thermique à l’occasion de travaux importants de rénovation des bâtiments en copropriété (ravalement de façades, réfections de toiture, transformation de garages ou de combles en pièces habitables). On appelle cela les « travaux embarqués ».

Cette mesure permet de profiter de l’occasion de travaux importants pour améliorer la consommation énergétique de l’immeuble afin de faire réduire les factures tout en préservant l’environnement et donc les générations futures.

Cette obligation est en vigueur depuis janvier 2017, pour tout bâtiment réalisant des travaux importants sur au moins 50% d’une façade ou d’un toit. Cette obligation ne s’applique que pour les immeubles aux façades constituées à plus de 50% de terre cuite, de béton, de ciment ou de métal.

Il existe toutefois quelques dérogations possibles :

• l’impossibilité technique (risques de pathologie)
• l’impossibilité juridique (droit de l’urbanisme, droit de la propriété privée, caractère architectural dans sites patrimoniaux…)
• le risque de dégradation de la qualité architecturale
• la rentabilité économique (l’obligation d’isolation ne s’applique pas si le temps de retour sur investissement d’isolation est supérieur à 10 ans).

Tous ces points doivent être approuvés par des experts du bâtiment et/ou bureaux d’études.

Le changement de menuiseries est encadré par le règlement de copropriété. En effet, les menuiseries faisant partie de la façade de l’immeuble, sont soumises à des règles précises stipulées dans le règlement : couleur, matériaux, type de vitrage, etc.

En cas de changement de vos menuiseries, il existe trois situations :

• Vous changez votre menuiserie à l’identique de la précédente (couleur, matériaux, type de vitrage) : aucune autorisation de la part de l’assemblée générale n’est nécessaire puisque vous vous conformez au règlement de copropriété. Si votre fenêtre est identique en tous points et que vous remplacez seulement le vitrage (passant du simple au double), la déclaration de travaux n’est pas nécessaire.
• Vous changez votre menuiserie par un modèle différent (nouveau matériau, nouvelle couleur) : vous devez passer par un vote à l’assemblée générale puisque vous modifiez l’aspect extérieur de l’immeuble (majorité à l’article 25). 
• ​Vous remplacez entièrement votre menuiserie par une autre (par exemple, une porte-fenêtre vitrée à la place d’une porte ancienne) : vous devez déposer une déclaration au préalable en mairie en plus de l’accord de l’assemblée générale. À défaut d’autorisation, une remise en l’état ou démolition peuvent être imposées en cas de non-respect du règlement de copropriété.
  
  

Bon à savoir : le copropriétaire est chargé du bon entretien de ses menuiseries afin de veiller à ne pas nuire à la destination de l’immeuble.

Une copropriété est quotidiennement exposée à des risques. La souscription d’une assurance multirisque immeuble est donc essentielle. Elle couvre l’immeuble dans son intégralité en cas de dommages survenus suite à un sinistre garanti par le contrat. Il s’agit donc d’une assurance collective généralement rendue obligatoire par les règlements de copropriété.

L’assurance multirisques immeuble en résumé

• C’est une assurance pour copropriétés et monopropriétés.
• Elle couvre les parties communes (toit, murs, escaliers, etc.).
• Elle est choisie par les copropriétaires en assemblée générale, et mise en œuvre par le syndicat de copropriété.
• Elle est plus étendue que la seule assurance responsabilité civile requise car elle couvre aussi les dommages du bâtiment.

Elle couvre tout type de sinistre, notamment les : dégâts des eaux (régis par la convention IRSI), incendies, catastrophes naturelles et technologiques, bris de glace, vols, explosions, actes de vandalisme, actes de terrorisme, etc.

L’assurance habitation multirisques de l’immeuble peut être complétée par des garanties supplémentaires : protection juridique, chutes d’arbres, garantie effondrement, extension des biens garantis, graffitis, dommages aux ascenseurs, etc.

À qui s’adresse-t-elle ?

La loi du 10 juillet 1965 spécifie que l’assurance MRI est destinée aux immeubles en copropriété. Le syndicat des copropriétaires, dirigé par un syndic, qu’il soit professionnel ou bénévole, est chargé de la souscription suite à un vote lors de l’assemblée générale.

Une assurance plus complète qu’une simple responsabilité civile

La loi Alur et l’article 9-1 de la même loi imposent la souscription d’une assurance responsabilité civile par le syndicat de copropriété. Cette assurance couvre les dommages causés par l’immeuble à des tiers.

Toutefois, elle s’avère souvent insuffisante pour couvrir des incidents comme les incendies ou les dégâts des eaux.

D’où l’intérêt de l’assurance MRI, qui offre une couverture plus large, incluant les dommages à l’immeuble et aux parties communes. Généralement, les règlements de copropriété exigent la souscription d’une assurance multirisque.

Les différents types de contrats d’assurance d’immeuble en copropriété

Les contrats d’assurance d’immeuble en copropriété se déclinent en trois types principaux, chacun avec ses spécificités :

1. Le contrat responsabilité civile : c’est l’assurance de base obligatoire pour toute copropriété, couvrant les dommages causés involontairement. Bien qu’essentielle, elle peut être insuffisante pour des sinistres majeurs comme un incendie ou un dégât des eaux majeur, ne couvrant pas la totalité des frais.
   
2. Le contrat évènement : ce type de contrat offre une protection personnalisable selon les besoins spécifiques de la copropriété. Il permet aux copropriétaires de choisir les garanties pour les risques les plus susceptibles de se produire, en tenant compte de la vétusté et des particularités de l’immeuble.
   
3. Le contrat « tout sauf » : à l’opposé du contrat évènement, ce contrat couvre tous les risques à l’exception de ceux explicitement exclus. Si un sinistre survient et n’est pas listé parmi les exclusions, l’assureur doit le prendre en charge. Ce contrat détaille les risques non couverts, permettant ainsi une meilleure compréhension des garanties.

Les risques généralement couverts par la garantie de base

La couverture de base d’une assurance multirisque copropriété inclut généralement des garanties essentielles telles que :

1. Protection contre l’incendie et événements similaires.
2. Couverture pour les dommages liés à la tempête, la grêle et la neige.
3. Indemnisation en cas de dégât des eaux.
4. Assurance contre le vol et le vandalisme.
5. Prise en charge des bris de glace.
6. Garantie en cas de catastrophe naturelle.
7. Compensation pour pertes financières.
8. Responsabilités civiles en cas d’incendie, de dégât des eaux et propriétaire d’immeuble.
9. Défense pénale et recours.

Des garanties complémentaires au cas par cas

Les garanties complémentaires peuvent varier selon les contrats. Elles peuvent inclure, par exemple :

• Couverture des dommages électriques, y compris ceux dus à un appareil en surtension.
• Frais de déblayage après un sinistre.
• Frais de recherche de fuites d’eau.
• Honoraires d’expert mandaté par le syndic.
• Assurance des aménagements extérieurs, piscines, bornes de recharge de véhicules électriques… .
• Protection en cas de glissement de terrain
• Responsabilité civile pour le conseil syndical et/ou le syndic bénévole.
• Assurance propriétaire non-occupant pour les bailleurs, etc.

Quel est le prix d’une assurance multirisque d’immeuble ?

Le montant de la prime d’assurance multirisque immeuble dépend de plusieurs facteurs :

1. Emplacement géographique : la localisation du bâtiment peut impacter le coût. Par exemple, un immeuble situé dans une zone à risque d’inondation pourrait entraîner une prime plus élevée.
2. Surface des parties communes : plus ces espaces sont grands, plus la prime peut être élevée.
3. Historique de sinistralité : les incidents survenus dans les trois dernières années influencent également le montant. Un immeuble ayant subi de nombreux sinistres pourrait voir sa prime augmenter.

En outre, des surcotes peuvent être appliquées dans certains cas. Par exemple, si un commerce présentant plus de risques est situé au rez-de-chaussée, cela peut augmenter la prime. Dans ce cas, deux options se présentent :

• Soit tous les copropriétaires partagent le coût de la surprime.
• Soit le propriétaire du local à risque en assume seul le coût.

Il est crucial que le règlement de copropriété précise la répartition des coûts liés à d’éventuelles surprimes.

Le vote de travaux est soumis à un formalisme strict. Les majorités dépendent du type de travaux envisagés.

Article 24 : la majorité simple (soit la moitié au moins des présents ou représentés)

• travaux d’entretien de l’immeuble et des parties communes (réparation escaliers, équipements vétustes à remplacer) ;
• travaux d’accessibilité aux personnes en situation de handicap (ne doit pas affecter la structure de l’immeuble) ;
• travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants ainsi que travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux ;
• travaux obligatoires de mise en conformité avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipements réglementaires ;
• travaux d’économie d’énergie (isolation thermique, système de chauffage, etc.) ;
• équipement de places de stationnement couvertes ou à accès sécurisé avec des bornes de recharge pour véhicules électriques.

Article 25 : la majorité absolue (soit la moitié au moins de tous les copropriétaires)

• travaux de transformation, d’addition ou d’amélioration ;
• installation de compteurs divisionnaires (eau, chauffage) ;
• autorisation à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;
• désignation ou révocation du syndic et des membres du conseil syndical ;
• modification de la répartition des charges visées à l’alinéa 1er de l’article 10 rendue nécessaire par un changement de l’usage d’une ou plusieurs parties privatives ;
• installation ou modification d’une antenne collective ou d’un réseau de communication interne à l’immeuble qui porte sur une partie commune ;
• suppression des vide-ordures pour des raisons d’hygiène.

Article 26 : la double majorité (soit les 2 / 3 au moins de tous les copropriétaires)

• surélévation d’un bâtiment ;
• vente d’une partie commune ;
• modification du règlement de copropriété ;
• modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles ;
• suppression du poste de concierge ou gardien et vente de sa loge à condition que cela ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble.

Majorité à l’unanimité  :  

• aliénation des parties communes (vente d’une des parties communes) ;
• modification de la répartition des charges (si cela résulte de travaux ou vente de lots) ;
• souscription d’un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires (prêt bancaire collectif), excepté dans 2 cas :
  • lorsque le prêt sert à préfinancer les subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation des travaux,
  • lorsque la souscription est faite au bénéfice des seuls copropriétaires qui décident de participer aux frais.

Dans ces 2 cas, l’emprunt peut être voté à la même majorité que celle nécessaire au vote des travaux concernés ;

• suppression du poste de gardien si elle porte atteinte au standing de l’immeuble.

Afin de sensibiliser les copropriétaires aux performances thermiques de leur bâtiment et d’anticiper des travaux de rénovation énergétique, la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique collectif (DPE), d’un diagnostic technique global (DTG) ou d’un audit s’impose. Mais alors quelles différences y a-t-il entre un audit énergétique, un DPE ou un DTG ?

Dans quels cas doit-on réaliser un audit énergétique ?

L’audit énergétique est obligatoire lorsque :

• Votre copropriété possède au moins 50 lots de copropriété
• Votre copropriété est équipée d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement
• Le permis de construire de l’immeuble est antérieur à 2001

Il doit être réalisé par un bureau d’études thermiques dans le but de faire une évaluation complète sur le niveau de consommation d’énergie de l’immeuble selon un cahier des charges précis. Cet audit est obligatoire depuis janvier 2012. 

À qui s’adresse le DPE (diagnostic performance énergétique) collectif ?

À la différence de l’audit énergétique, le diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif est obligatoire pour les immeubles de moins de 50 lots ayant un chauffage collectif à usage principal d’habitation. Le DPE propose des solutions et suggestions de travaux afin d’améliorer la performance énergétique du bâtiment et donc de diminuer les émissions de gaz à effet de serre.

Qu’est ce le DTG (diagnostic technique global) ?

Depuis janvier 2017, le diagnostic technique global (DTG) est obligatoire pour les immeubles de plus de 10 ans qui font l’objet d’une mise en copropriété ou alors en état d’insalubrité. L’obligation de réaliser un DTG concerne peu de copropriétés. Ce DTG comporte un DPE ou audit énergétique (précédemment réalisé), une évaluation des parties communes, un état des lieux, des suggestions d’amélioration et un budget prévisionnel de travaux.

Réaliser une ITE (isolation thermique par l’extérieur) sur votre immeuble ancien comme récent lui permettra de bénéficier d’une meilleure performance énergétique. Ce type d’isolation consiste à «envelopper» le bâtiment avec un manteau isolant.

Dans un premier lieu, une évaluation d’efficacité thermique (audit thermique) du bâtiment doit avoir lieu afin de déterminer si ce type d’opération de rénovation énergétique est réalisable ou nécessaire. Après le rapport énergétique, les travaux doivent être votés en assemblée générale à majorité simple (article 24).

Ces travaux d’isolation thermique sont obligatoires depuis le 1er janvier 2017 en cas de rénovation lourde : ravalement des parois extérieures de locaux chauffés, réfection de toiture, aménagement de locaux en vue de les rendre habitables (combles, garages, etc.). On appelle cela les travaux « embarqués », ils ont pour objectif d’améliorer la performance énergétique des bâtiments existants.

Le registre des copropriétés vise à recenser l’ensemble des copropriétés à usage d’habitat. Il permet de procéder en ligne à l’immatriculation d’une copropriété par son représentant légal ou un notaire et d’accéder à des données statistiques relatives aux copropriétés.

Depuis la loi ALUR, l’immatriculation des copropriétés est obligatoire. Cette mesure a pour objectif d’avoir une meilleure vision du parc immobilier français, de prévenir des situations de fragilisation (dégradation, forte consommation d’énergie, difficultés financières et sociales, etc.), de mettre à disposition des éléments de comparaison des charges et de sécuriser les démarches en créant un identifiant unique.

Le registre des copropriétés va recenser toutes les données relatives à un immeuble (localisation, physionomie, taille, âge, composition, mode de gouvernance, procédures en cours, travaux, comptes annuels).

La procédure d’immatriculation dans le registre est entièrement dématérialisée et se déroule selon 3 étapes sur : https://www.registre-coproprietes.gouv.fr

• Création d’un compte
• Renseigner le formulaire d’immatriculation
• Attribution d’un numéro d’immatriculation

Pensez-y : depuis le 1er janvier 2019, les copropriétés non enregistrées ne peuvent plus bénéficier de subventions publiques pour travaux ou obtenir d’acte notarié. 

La copropriété est quotidiennement exposée à des risques, il est donc indispensable de bien la protéger. C’est dans ce contexte-là qu’entre en jeu l’assurance de responsabilité civile.

La responsabilité civile du copropriétaire :

La loi ALUR impose une souscription à l’assurance responsabilité civile à chaque :

• copropriétaire occupant,
• copropriétaire non-occupant (afin de couvrir d’éventuels dommages causés par les équipements et installations du logement en l’absence de locataires responsables ou en cas de défaillance : assurance PNO).

Cette assurance permet de couvrir le copropriétaire en cas de sinistre ayant pris naissance dans son bien et ayant causé des dommages à autrui.

Exemple : dégâts des eaux provoquant des dégâts chez un voisin ou dans les parties communes de l’immeuble

La responsabilité civile de la copropriété :

La responsabilité civile de la copropriété, c’est-à-dire de l’ensemble des copropriétaires, se trouve engagée à l’égard des tiers et de chaque copropriétaire en cas de sinistre provoqué par :

• les bâtiments (chute d’une tuile sur un passant, glissade d’un locataire sur une marche d’escalier usée…) ; il est utile que le contrat mentionne l’existence d’un ascenseur ou d’installations extérieures (antenne, clôture, jardin, etc.) ;
• les personnes affectées au service de l’immeuble.

La présence de caves dans un immeuble permet de disposer d’espaces supplémentaires qui peuvent s’avérer très utiles pour les besoins de la copropriété. Cependant des problèmes d’humidité, de solidité des fondations, etc. peuvent rapidement dégrader le bâtiment ou alors empêcher toute utilisation de ces espaces.

Faire des travaux dans une cave permet à la fois de maintenir l’immeuble en bon état mais aussi d’améliorer la qualité des parties communes de la copropriété. Pour savoir qui doit payer les travaux, il faut en premier lieu consulter le règlement de copropriété.

Ce document fixe la distinction entre les parties privées et communes. On ne peut pas aller contre le règlement de copropriété sauf décision contraire de l’assemblée générale à l’unanimité. En fonction de la répartition des parties communes et privées, le coût des travaux est réparti différemment :

• Si les travaux doivent intervenir sur des parties communes, il revient à l’intégralité du syndicat des copropriétaires de payer les coûts au prorata de leurs tantièmes.

Exemple : des travaux affectant les fondations de l’immeuble, des travaux de réfection contre l’humidité des caves, des travaux sur des murs porteurs et le gros-œuvre…

• En revanche, si les travaux interviennent sur des parties privées, c’est au copropriétaire du bien en question d’assumer les coûts.
• ​Quid du mur mitoyen non porteur ? le coût sera partagé entre les copropriétaires des lots mitoyens.

Si des travaux intervenant dans des caves voisines vous obligent à vider la vôtre, vous pouvez, au titre de la jouissance de votre bien, demander un dédommagement comme la location d’un box, jusqu’à la fin des opérations.

Votre syndic de copropriété ne vous satisfait plus et vous avez décidé d’en changer ? Très bonne initiative ! Mais attention à bien anticiper, car il s’agit d’une procédure encadrée, qui nécessite de la préparation. Explications…

Fin de mandat, révocation, mise en concurrence, quelle que soit la cause ou la méthode que vous avez choisie pour changer de syndic professionnel, il faut obligatoirement inscrire ce projet à l’ordre du jour de votre prochaine assemblée générale. Le choix d’un nouveau syndic doit en effet être voté à la majorité absolue (article 25 de la loi du 10 juillet 1965).

Mais attention, dans les faits, il arrive que certains syndics pas très à cheval sur la déontologie joue des tours à leurs copropriétaires… Exemple : à réception de la notification de mise en concurrence pour ajout à l’ordre du jour de l’assemblée générale, le syndic dit “sortant” (celui dont la copropriété ne veut plus) pourrait se dépêcher de riposter en envoyant le jour même aux copropriétaires les convocations à l’assemblée générale, sans y avoir inscrit le projet de contrat du nouveau syndic. Il avancera alors l’argument “désolé, nous avons reçu votre demande trop tard, les convocations étaient déjà sous pli…” Dommage ! 

C’est ainsi qu’il peut habilement éviter de faire passer ce sujet en assemblée générale, car s’il ne figure pas à l’ordre du jour, il ne pourra effectivement pas être voté !

Le syndicat des copropriétaires n’aura malheureusement pas d’autre choix que de réélire le syndic déjà en place, faute de quoi l’immeuble se retrouvera sans gestionnaire si personne ne souhaite assumer le rôle de syndic bénévole.

Pour éviter ce genre d’écueil, vous l’aurez compris, il faut absolument envoyer votre demande de changement de syndic bien en avance, et ne pas attendre la date limite d’envoi des convocations à l’assemblée générale (21 jours avant cette dernière). 

Et pour être totalement en règle, votre demande d’ajout d’un nouveau syndic à l’ordre du jour de l’assemblée générale doit être accompagnée du projet de contrat de gestion proposé par ce nouveau syndic que vous avez sélectionné pour reprendre la gestion de votre copropriété.

Notez aussi que cette demande doit parvenir au syndic sortant via courrier recommandé avec accusé de réception.

Pour vous aider à formuler votre demande de changement de syndic, n’hésitez pas à consulter notre modèle de lettre de mise en concurrence de syndic.

Mis à jour le 23/04/2020

Beaucoup d’entre vous, se posent la question suivante : quand mon assemblée générale de copropriété pourra-t-elle avoir lieu ?

La plupart des assemblées générales ayant lieu avant le 30 juin 2020 (6 mois après la clôture des comptes au 31 décembre 2019), beaucoup d’entre vous êtes confrontés à l’annulation et au report de votre assemblée générale.

Officiellement, aucune date autorisant les rassemblements a été évoquée. Lorsqu’ils seront de nouveau autorisés, votre assemblée générale sera convoquée à une nouvelle date, l’envoi des convocations devra être refait et l’ordre du jour restera le même par défaut, des choses pourront toutefois y être ajoutées. 

Pour les copropriétés dont le contrat de syndic expire le 30 juin, votre assemblée générale doit avoir lieu à l’ordinaire entre le 24 mai et le 30 juin. Cependant, une extension des contrats arrivant à échéance est mise en place 2 mois après la cessation de l’état d’urgence. Ainsi, les mandats des syndics de copropriété qui devaient expirer pendant le confinement sont prolongés jusqu’au 24 juillet 2020.

De même, une extension de la période permettant la tenue de votre assemblée générale est déterminée à 8 mois après la cessation de l’état d’urgence. Pour les mandats des conseillers syndicaux, les mêmes règles s’appliquent.

Rapport au Président de la République relatif à l’ordonnance n° 2020-460 du 22 avril 2020 portant diverses mesures prises pour faire face à l’épidémie de covid-19 Ordonnance n° 2020-460 du 22 avril 2020 portant diverses mesures prises pour faire face à l’épidémie de covid-19

Au sujet de la participation à distance aux assemblées générales (visioconférence, audioconférence, etc), il est rappelé qu’une décision préalable de l’assemblée est nécessaire (moyens et supports techniques permettant de s’assurer de l’identité de chaque participant). Ainsi, pour que le syndic puisse tenir une assemblée générale à distance, il faut que la copropriété ait déjà voté sur ce sujet. Si ce n’est pas le cas, la tenue d’une assemblée à distance n’est pas possible…La décision est prise sur la base de devis élaborés à cet effet à l’initiative du syndic ou du conseil syndical. Le syndicat des copropriétaires en supporte les coûts.

Toutes ces informations sont susceptibles d’évoluer au vu de la publication des décrets et ordonnances. Pour toutes questions, n’hésitez pas à nous contacter.

1/ Préparation avec le conseil syndical

Avant l’assemblée générale, en collaboration avec le syndic, le conseil syndical de copropriété consulte les comptes et participe à l’élaboration de l’ordre du jour, du budget prévisionnel et à la recherche de prestataires pour d’éventuelles demandes de devis.

2/ Élaboration de l’ordre du jour

Pensez à soumettre vos questions au syndic avant la date d’envoi des convocations pour qu’il puisse les prendre en compte dans l’ordre du jour. Si votre demande concerne des travaux, joignez-y le maximum de pièces justificatives telles que des plans, devis, etc. Ces demandes doivent se faire par écrit et doivent être déposées en main propre au syndic ou envoyées par lettre recommandée. Chez Cotoit, il vous suffit de partager vos idées via notre plateforme collaborative en toute simplicité.

3/ Convocation pour l’assemblée générale

Le syndic vous adressera une convocation par lettre recommandée (postale ou électronique) 21 jours au moins avant la date de l’assemblée générale. Sur cette convocation figurent la date, le lieu, les points à l’ordre du jour et des annexes : état financier de la copropriété, compte de gestion générale, budget, comptes travaux (clôturés et en cours), mandat de syndic, pouvoir, devis si travaux prévus, etc.

4/ Donner son pouvoir en cas d’absence

En cas d’absence, donnez votre pouvoir à une personne tierce pour vous représenter : un membre de votre famille, votre locataire, un autre copropriétaire, etc… Votre procuration ou votre présence est indispensable au bon déroulement de l’assemblée générale. Sans ça, les décisions ne pourront pas être votées ou seront reportées.

À vos agendas ! Vous voilà préparés pour votre assemblée générale !

Au minimum une fois par an, la copropriété doit tenir une assemblée générale afin de débattre et de voter sur les questions inscrites à l’ordre du jour. Mais qu’est-ce qu’un ordre du jour ? Que contient-il ? Explications.

Un ordre du jour est fixé en amont de l’assemblée générale de copropriété et joint à la convocation envoyée aux copropriétaires. Ce document récapitule l’ensemble des questions qui devront être votées au cours de l’assemblée générale. Un sujet non inscrit peut toutefois être discuté en fin de séance, sans pour autant faire l’objet d’un vote.

C’est le syndic qui est chargé de fixer l’ordre du jour, généralement en collaboration avec le conseil syndical. Toutefois, n’importe quel copropriétaire peut faire inscrire une question à l’ordre du jour sans être membre du conseil syndical. Dans le cas d’un syndic traditionnel, cette demande doit lui être adressée par courrier recommandé. Avec Cotoit, il vous suffit de partager vos idées via notre outil collaboratif, en toute simplicité.

L’ordre du jour d’une assemblée générale de copropriété est habituellement composé des résolutions suivantes :

1. Désignation du président de séance
2. Désignation du (des) scrutateur(s)
3. Désignation du secrétaire de séance
4. Examen et approbation des comptes de l’exercice
5. Approbation du budget prévisionnel
6. Fixation du montant de la cotisation obligatoire du fonds de travaux
7. Désignation ou renouvellement du contrat de syndic

Les résolutions 1, 2, 3 et 6 sont obligatoires pour que l’assemblée générale soit valable.

En fonction de l’actualité d’une copropriété, plusieurs résolutions peuvent être inscrites à l’ordre du jour. Les plus fréquentes sont les suivantes :

• Désignation d’un nouveau syndic
• Travaux
• Modification du règlement de copropriété
• Approbation du raccordement de la fibre optique
• Changement ou mise en place de contrat (entretien, assurance, etc.)
• Mise en place d’un règlement intérieur 

À l’issue de l’assemblée générale, un procès-verbal doit être rédigé par le syndic. Il fait office de compte-rendu des décisions prises lors de l’assemblée générale. Ce document mentionne les noms et réserves des copropriétaires s’étant abstenus ou opposés à une décision. La feuille de présence est également annexée au procès-verbal.

Bon à savoir : pour changer de syndic, la mise en concurrence est obligatoire depuis la loi ALUR. N’hésitez donc pas à nous demander un devis et à le proposer à votre syndic actuel.

Vous sentez une odeur de gaz dans votre immeuble ? Vous pensez avoir identifié une fuite ? Contactez d’urgence le n° vert Sécurité Gaz : 0 800 47 33 33 (appel gratuit depuis un poste fixe 24h/24). Un expert vous guidera pas à pas en vous transmettant les consignes de sécurité en attendant l’arrivée d’un technicien.

Comment savoir s’il y a une fuite de gaz ? L’odeur est le premier signe qui doit vous alerter en cas de fuite de gaz.

Le gaz naturel n’a pas d’odeur, on y ajoute donc du méthanethiol pour lui adjoindre une odeur caractéristique proche de celle du soufre.

Attention : les tuyaux ne sont pas les seuls points de fuite. Un robinet mal raccordé, un écrou mal serré ou un appareil fonctionnant au gaz endommagé peuvent aussi entraîner une déperdition de gaz.

Adoptez les bons réflexes :

• En plus d’être toxique, le gaz est fortement inflammable :
• Ne provoquez pas de flammes ni d’étincelles,
• N’utilisez aucun appareil électroménager,
• N’allumez ou n’éteignez aucune lumière (même une lampe de poche),
• N’appuyez sur aucun interrupteur (même une sonnette d’entrée),
• N’utilisez pas de téléphone (même portable),
• N’utilisez pas l’ascenseur,
• Aérez le local où l’odeur de gaz a été détectée,
• Fermez tous les robinets de gaz,
• Informez vos voisins en toquant à la porte sans utiliser la sonnette.

Pour éviter les risques d’accident, n’oubliez pas de faire diagnostiquer régulièrement vos installations au gaz.

En savoir plus sur les travaux en copropriété avec nos guides

Vous êtes copropriétaire et vous souhaitez mettre en concurrence votre syndic de copropriété ?

Pour en désigner un nouveau, il vous suffit d’envoyer à votre gestionnaire, par lettre recommandée avec accusé de réception, le projet de changement de mandat de syndic (avec devis à l’appui), au minimum deux mois avant la date de votre prochaine assemblée générale de copropriété. Celui-ci inscrira la mise en concurrence à l’ordre du jour.

Vous n’êtes pas obligé d’être un membre du conseil syndical pour pouvoir proposer cette résolution. Il est toutefois recommandé d’en discuter en amont avec le reste des copropriétaires pour éviter les désaccords lors de l’assemblée générale.

Pour vous accompagner dans votre changement de syndic, cliquez ici pour télécharger un modèle de lettre de mise en concurrence.

La loi Alur oblige l’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom de chaque copropriété. Le syndic professionnel doit ouvrir, dans la banque de son choix, un compte séparé au nom du syndicat de copropriétaires. L’assemblée générale peut décider que ce compte soit ouvert dans un autre établissement bancaire que celui choisi par le syndic.

Ce compte bancaire :

• Ne peut faire l’objet ni d’une convention de fusion, ni d’une compensation avec tout autre compte.
• Les éventuels intérêts produits qui y sont produits sont définitivement acquis au syndicat.
• Le syndic met à disposition du conseil syndical une copie des relevés périodiques du compte, dès réception de ceux-ci.

Dans le cadre de la location d’un logement, un bailleur a l’obligation d’assurer le clos et le couvert d’un logement. Mais que signifie cette expression ? Quelles sont les obligations du bailleur ? Cotoit vous guide pour tout comprendre.

 

Qu’est-ce que le clos et le couvert d’un logement ?

Vous avez peut-être lu ou entendu qu’un logement devait « assurer le clos et le couvert ». Mais qu’est-ce que cela veut dire ?

Le clos et le couvert est l’ensemble d’éléments (produits de construction) qui assurent l’étanchéité d’un bâtiment et empêche l’eau et à l’air de passer. On peut également parler de mise hors d’eau / hors d’air. 

Pour que le clos et le couvert d’un logement soit assurer, il faut que :

• le gros œuvre du bâtiment et de ses accès soient en bon état d’entretien et de solidité contre l’eau
• les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assure une protection contre les infiltrations d’eau
• les dispositifs de retenue des personnes (garde-corps) dans le logement et ses accès (fenêtres, balcons, escaliers…) doivent être dans un état conforme à leur usage

Pour aller plus loin, le clos et le couvert d’un logement est une des caractéristiques requises pour qu’un logement soit déclaré décent.

👉  Pour aller plus loin, découvrez les cinq points à retenir sur MaPrimeRénov’ Copropriété

 

Qu’est-ce qu’un logement décent ?

La notion de « logement décent » est définie par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (article 6), visant à améliorer les rapports locatifs.

La-dite loi décrit un logement décent comme étant celui qui «  ne laisse pas apparaitre de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé » des occupants, le tout « répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation ».

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2012 définit les critères de décence qu’un logement doit respecter pour assurer le clos et le couvert à son occupant.

 

Les critères de décence d’un logement

Pour qu’un logement soit déclaré comme décent par la loi, le décret du 30 janvier 2012 indique que celui-ci doit satisfaire aux conditions garantissant la sécurité physique et la santé du locataire. Plus précisément, il doit :

• assurer le clos et le couvert à l’occupant (le protéger des risques d’effondrement, de ruissellement ou d’infiltration) ;
• contenir des dispositifs de retenue des personnes (garde-corps des fenêtres, des escaliers, des balcons, etc.) dans un état conforme à leur usage ;
• être suffisamment ventilé et éclairé ;
• contenir des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements en bon état de conservation et ne présentant aucun risque manifeste pour la santé de l’habitant.

Par ailleurs, il est également précisé que le logement doit :

• comporter au moins une pièce principale, dont la surface habitable est au moins égale à 9 mètres carrés, avec une hauteur sous plafond au moins égale à 2.20 mère ou d’un volume habitable égale à 20 mètres cubes ;
• comporter des éléments d’équipement et de confort suffisant (installation de chauffage complète, arrivée d’eau potable, évacuation des eaux sanitaires et réseau électrique conforme aux lois et règlementations.

💡 À NOTER – Tous les défauts d’étanchéité à l’eau, affectant le clos et le couvert sont couvert par une garantie décennale à laquelle tous les entrepreneurs sont tenus, pendant un délai de dix ans, à compter de la réception de l’ouvrage.

 

Les obligations du bailleur d’assurer le clos et le couvert d’un logement

Le bailleur d’un logement a l’obligation de remettre au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation et de lui assurer une jouissance paisible du bien (loi du 6 juillet 1989), ce qui implique d’assurer le clos et le couvert du logement.

La loi précise également que le bailleur doit « entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ».

Concernant le clos et le couvert d’un logement en copropriété, le propriétaire a l’obligation, depuis le 1^er janvier 2017, de pratiquer les travaux d’isolation en cas de ravalement important.

À NOTER – Le décret n° 2017-312 du 9 mars 2017 a intégré la notion de performance énergétique dans les caractéristiques d’un logement décent.

Par ailleurs, depuis le 1^er juillet 2018, de nouvelles dispositions relatives aux infiltrations d’air sont applicable. À ce titre, le logement doit être « énergétiquement » décent et le propriétaire doit vérifier que le logement est conforme aux règles de décence, avant de le mettre de nouveau le logement en location.

👉  Découvrez ce qu’une copropriété doit mettre en oeuvre pour protéger ses membres

 

Les droits du locataire pour le clos et le couvert

Lors de la première visite d’un logement, le futur locataire devra faire preuve de vigilance et s’assurer du respect des critères de logement décent.

Il est important de savoir que la décence du logement sera un critère important dans le cadre d’attribution d’une aide au logement. Si la CAF constate la non-décence d’un logement, cette dernière pourrait ne pas verser l’allocation logement. Ce non versement durera tant que le bailleur ne se sera pas conformé aux normes en vigueur.

Parmi les droits du locataire, ce dernier peut demander une mise en conformité du logement auprès de son propriétaire, à tout moment. Le bailleur aura alors deux mois pour réaliser les travaux.

💡 À NOTER – En cas où le clos et le couvert n’est pas assurer et que le bailleur refuse d’effectuer, le locataire ne peut se dispenser de son obligation de payer le loyer. Si le locataire ne paye pas son loyer, le propriétaire pourra mettre fin au contrat de bail.

Désormais, vous savez tout sur le clos et le couvert d’un logement en copropriété ! Si vous avez des questions, nos experts copro sont à votre écoute.

Vous entendrez parler d’état daté au moment de la vente, ou de l’achat, d’un lot de copropriété.

Ce document permet à l’acheteur du lot de connaître plus précisément le montant des charges qu’il aura à payer, et si le vendeur est à jour de ses règlements. Il permet également de connaître l’état technique de l’immeuble et de fournir des informations d’ordre juridique sur la copropriété.

La loi Alur oblige, lors d’une vente, à fournir un pré état-daté dès le compromis de vente. C’est le notaire qui sollicite le syndic pour son établissement. Le syndic engage alors sa responsabilité professionnelle sur les informations communiquées et perçoit des frais de mutation. Un état daté datant de moins d’un mois doit être fourni lors de la signature de l’acte définitif de vente du bien immobilier.

Concrètement, l’état daté c’est :

• une copie du règlement de copropriété, de l’état descriptif de division et de tous leurs annexes et avenants publiés
• le carnet d’entretien de l’immeuble
• les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales annuelles
• les coordonnées d’assurance de l’immeuble
• le dossier de diagnostique technique
• la fiche de synthèse de l’immeuble prévue par l’article 8-2 de la loi de 1965 

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Au moment de la vente d’un lot en copropriété, certains documents sont obligatoires, dont l’état daté.

L’état daté est un document à but informatif qui renseigne les futurs acquéreurs sur l’état du bien immobilier notamment au niveau des charges et des travaux.

Ce document doit contenir les informations suivantes :

• les sommes pouvant rester dues au syndicat des copropriétaires par le vendeur (charges impayées, provisions exigibles, etc.) ;
• les sommes pouvant rester dues par le syndicat au copropriétaire vendeur ;
• ​les sommes incombant au nouveau copropriétaire.

Ce document est établi par le syndic de copropriété et obligatoire lors de la signature de l’acte de vente définitif. Il doit être également accompagné d’autres informations telles que le règlement de copropriété, les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, les potentielles procédures en cours, etc.

Dans la pratique, ce document est demandé pour la signature du compromis (ou de la promesse) de vente. On l’appelle alors le « pré-état daté ». Ce dernier ne fait pas l’objet d’obligations légales et ne doit pas être facturé par les syndics.

Seul l’état daté est obligatoire (article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965) et peut être assujetti à des frais d’établissement.

Non, les frais d’assurance ne sont jamais inclus dans les honoraires de gestion du syndic. Ils sont facturés par l’assureur et intégrés dans les charges de copropriété.

Oui, votre copropriété doit obligatoirement être assurée à minima en responsabilité civile avant la souscription au contrat Cotoit.

Si un contrat est en cours avec un assureur, il faut vérifier qu’il n’arrive pas à échéance avant la date de votre assemblée générale et le renouveler le cas échéant.

Si vous n’avez pas de syndic et que votre copropriété n’est pas assurée, il faut souscrire à un contrat qui couvre la copropriété en responsabilité civile dans les plus brefs délais.

La tenue de votre assemblée générale ordinaire par votre gestionnaire est comprise dans notre forfait de gestion. Vous pouvez vous réunir en physique ou vous connecter à la visioconférence grâce à votre identifiant et mot de passe personnel. Vous pourrez alors soumettre vos votes via l’espace client en ligne. Le procès-verbal est ensuite disponible et téléchargeable depuis l’espace client.

Si vous ne pouvez pas participer à l’assemblée générale et que vous ne souhaitez pas donner votre pouvoir à un tiers, vous avez la possibilité de voter en ligne, via l’espace client, jusqu’à 3 jours avant la date de l’assemblée générale.

Nous reprenons le contrat d’assurance en cours sur votre copropriété et pouvons le remettre en concurrence, si vous le souhaitez. Nous vous proposerons alors plusieurs devis d’assurance multirisque immeuble pour comparer avec votre assureur habituel mais c’est vous qui choisissez !

Nous sommes dans l’obligation d’ouvrir un nouveau compte séparé pour votre copropriété chez notre banque partenaire le Crédit Agricole Île de France. Mais sachez que c’est bien Cotoit qui fera les démarches de transfert (sauf dans le cas d’un syndic sortant bénévole). Les frais de tenue de compte s’élèvent à environ 84€/an. Ils ne sont pas compris dans les honoraires de gestion du syndic.

En fonction de la réactivité de votre ancien syndic pour nous transmettre les archives de votre copropriété, il faut compter en moyenne 2 à 3 mois pour l’intégralité des démarches de transfert. Sachez cependant que Cotoit devient responsable de la gestion de votre copropriété dès le lendemain de l’assemblée générale d’élection, sauf mention contraire sur le procès-verbal.

Oui, votre gestionnaire ou “coach copro” sera votre interlocuteur unique. Lorsque c’est nécessaire, c’est lui/elle qui interagit en interne avec les équipes comptable, juridique et technique, en véritable chef d’orchestre de la gestion de votre résidence ! Vous pourrez le/la joindre par email ou téléphone du lundi au vendredi pendant les heures ouvrables.

Notre forfait de gestion à 13€ comprend toutes les missions obligatoires pour un syndic professionnel, donc oui elle est suffisante, sauf cas particuliers où notre forfait devra être complété par des options :

• Certains équipements de votre résidence exigent une gestion spécifique (c’est par exemple le cas des piscines, aires de jeux, chauffages collectifs)
• Vous souhaitez une présence physique de votre gestionnaire (par exemple pour tenir votre assemblée générale)
• La taille ou l’état de votre immeuble nécessite plusieurs visites techniques annuelles

Notez également que certains événements particuliers peuvent donner lieu à la facturation de prestations annexes : contentieux, suivi de travaux, organisation d’une assemblée générale extraordinaire, etc. Celles-ci sont explicitées dans notre contrat.

N’hésitez pas à nous contacter pour avoir des précisions selon la situation de votre copropriété !

A ce jour, Cotoit gère près de 500 copropriétés dans toute la France, d’une taille comprise entre 2 et 150 lots.

Filiale de la première banque française, Cotoit est un cabinet responsable, solide et pérenne, qui respecte toutes ses obligations règlementaires en tant que syndic professionnel : visites d’immeuble, tenue de l’assemblée générale par le gestionnaire, etc. Par ailleurs, nos outils digitaux mis à disposition de nos clients copropriétaires amènent beaucoup plus de transparence et de réactivité que les syndics plus traditionnels.

Vous possédez ou envisagez d’acheter un véhicule électrique mais votre copropriété n’est pas équipée de bornes de rechargement ?

Il existe plusieurs moyens pour recharger son véhicule :

• le rechargement occasionnel à partir d’une prise domestique (intensité 8A),
• le rechargement via une prise renforcée (intensité de 15 à 50A),
• le rechargement via une borne (intensité de 15 à 50A).

L’installation d’une borne réduit considérablement le temps de charge, passant d’une moyenne de douze heures à moins d’une heure pour certains modèles de véhicules.

Dans un souci de simplicité et d’efficacité, ce genre d’installation est réalisé à partir de l’installation électrique des parties communes (seulement si la puissance demandée est disponible). La borne est alors équipée d’un compteur individuel afin de déterminer l’énergie consommée par l’utilisateur et d’individualiser les factures.

Depuis janvier 2012, dans les logements neufs, chaque copropriétaire dispose d’un « droit à la prise », c’est à dire que l’installation électrique du bâtiment doit être prévue pour pouvoir accueillir des bornes de rechargement. L’objectif étant d’atteindre 10% du parc automobile en 2025 et jusqu’à 100% en 2045.

Les copropriétaires d’un immeuble bâti avant 2012 et doté de parkings clos et couverts, disposent d’un droit de réclamation à l’installation d’une borne de rechargement (à leurs frais).

Cette demande doit passer par :

1/ Une étude de la faisabilité par un professionnel et une estimation des travaux.

2/ Une demande de travaux par courrier recommandé avec avis de réception au syndic (descriptif détaillé accompagné des devis, plans et autres documents essentiels).

3/ L’inscription du point à l’ordre du jour de l’assemblée générale de copropriété afin d’informer tous les copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires peut contester cette décision uniquement en saisissant le tribunal d’instance sous un délai de 6 mois à compter de la réception de la demande. Passé ce délai, si aucun recours n’est fait, vous pouvez entamer les travaux d’installation de la borne électrique à vos frais.

Par an, près d’un million de dégât des eaux sont signalés en France. Voici quelques conseils afin de prévenir les fuites et d’éviter que votre sinistre ne s’aggrave :

• aérer, isoler et chauffer afin d’éviter les condensations dans le logement
• entretenir les joints, conduits d’eau et robinets
• inspecter régulièrement les arrivées et évacuations d’eau
• nettoyer les gouttières
• protéger les canalisations dans les pièces sans chauffage
• surveiller le compteur d’eau
• fermer les fenêtres durant une absence
• vidanger les conduits de chauffage en cas d’absence dans des pièces non chauffées lors d’une période de gel
• entretenir les façades et réparer les fissures (potentielles infiltrations)
• ne pas oublier de couper l’arrivée générale d’eau si vous vous absentez quelques jours

Vous faites face à un dégât des eaux ? Adoptez les bons réflexes avec notre guide.

En cas de coupure électrique dans votre copropriété, la première chose à faire est de localiser l’origine de la panne afin de savoir si elle est générale (sur toute la copropriété) ou locale (sur votre logement).

Pour savoir si la coupure d’électricité est générale, renseignez-vous auprès de vos voisins, tentez d’allumer la lumière du palier, sortez dans rue et observez l’éclairage public. Si la coupure est générale (sur toute la copropriété ou le quartier) contactez ENEDIS au 09 72 67 50 XX (XX étant le numéro de votre département).

En cas de panne dans votre logement, vérifiez que votre disjoncteur soit sur « Marche » ou « I ». Si même en le ré-enclenchant le courant ne revient pas, contactez ENEDIS.

Ne tentez en aucun cas de réparer la panne tout seul, ne manipulez pas les installations électriques, appelez un technicien.

Voici les bons réflexes à adopter lorsque vous constatez une panne d’ascenseur :

Appelez le numéro de dépannage se situant sur la cabine : un ascensoriste viendra dépanner l’appareil de la copropriété.

Si vous êtes bloqué dans l’appareil, pas de panique, les appareils sont ventilés et dotés de freins de secours. Tous les ascenseurs disposent normalement d’un bouton d’urgence. Appuyez dessus, une personne viendra vous prendre en charge généralement dans l’heure qui suit.

Si personne ne répond ou si le système est défectueux, contactez les pompiers au 18 ou attirez l’attention des autres copropriétaires en faisant du bruit pour qu’ils contactent les secours.

N’essayez en aucun cas de forcer l’ouverture et évitez d’appuyer sur tous les boutons. Attendez calmement l’arrivée du professionnel.

 

Votre porte de garage ou l’accès à votre copropriété ne fonctionne plus ? Adoptez les bons réflexes :

• Vérifiez qu’il ne s’agisse pas d’une panne de votre télécommande (demandez à vos voisins ou changez les piles).
• Déverrouillez manuellement la porte/le portail, si vous avez accès au mode d’emploi ou à la clé de déverrouillage.
• Prévenez votre syndic pour qu’il puisse contacter un professionnel.
• ​Appelez le numéro d’urgence du dépanneur si la panne intervient un week-end.

Ne tentez en aucun cas de forcer l’accès pour éviter d’abimer plus gravement le mécanisme.

Pour limiter les dégâts des eaux en cas d’engorgement des canalisations, il faut adopter quelques petits gestes simples :

• Évitez de tirer votre chasse d’eau (ni douche, ni évier, ni vaisselle…),
• Prévenez vos voisins du dessus afin de les sensibiliser au fait de ne pas utiliser leur chasse d’eau et tuyauterie,
• Prévenez votre syndic,
• ​Contactez un professionnel pour une intervention de débouchage des canalisations d’urgence.

Gardez l’œil, n’hésitez pas à faire intervenir un professionnel lorsque l’eau commence à mal s’écouler dans vos canalisations ou que de mauvaises odeurs apparaissent.

Pour limiter ce type de sinistre, pensez à nettoyer régulièrement vos siphons et évitez d’évacuer cheveux, restes de nourritures, protections hygiéniques, etc. dans vos canalisations.

Ayez les bons réflexes ! Empêchez d’abord le dommage de se propager et prenez les mesures de sécurité nécessaires :

• En cas d’inondation : couper l’arrivée d’eau, l’électricité, et informer les voisins
• En cas d’incendie ou d’accident : prévenir les secours et sécuriser le lieu / la victime
• En cas de fuite :
  • dans une partie commune : prévenir immédiatement le syndic pour qu’il prenne les mesures d’urgence afin d’éviter que les dommages ne s’aggravent.
  • dans votre logement : couper l’arrivée d’eau, prévenir vos voisins du dessous et éventuellement le syndic.

Un constat amiable sera à remplir le cas échéant avec chaque personne ayant subit le dégât des eaux.

• Si votre logement est inhabitable en l’état, récupérez vos effets indispensables, si les conditions le permettent, prenez vos papiers d’identité et les coordonnées de votre  assurance.
• Conservez les éléments prouvant les sinistres (ce qui a été endommagé, ce qui permet de déterminer les causes ou l’origine du dommage).

En cas de dégâts des eaux ou incendies, la nouvelle convention IRSI simplifie les démarches et accélère les procédures d’indemnisation. Dans tous les cas, n’oubliez pas de déclarer le sinistre à votre assureur dans un délai de 5 jours par lettre recommandée.

L’assemblée générale a voté une décision avec laquelle vous êtes en profond désaccord ?

L’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, complété par une jurisprudence, déterminent les modalités de contestation d’une décision adoptée en assemblée générale de copropriété.

Pour pouvoir contester une décision, il faut tout d’abord remplir les deux modalités suivantes :

• être copropriétaire,
• et avoir été « défaillant » (absent ou non représenté) ou « opposant » à la décision du vote litigieux.

Vous disposez d’un délai de deux mois à compter de la réception du procès-verbal de l’assemblée générale pour saisir la justice. Sans réception de ce procès-verbal, vous disposez d’une prescription de 5 ans pour contester (et non plus de 10 ans avec la loi ÉLAN).

Vous devez obligatoirement saisir le tribunal de grande instance (TGI) du lieu où est situé l’immeuble et vous faire assister d’un avocat.

Cette procédure est longue et coûteuse. En effet, les sommes peuvent atteindre en moyenne 1 500 à 3 000€ pour les frais d’avocat. Une procédure jusqu’au-boutiste (appel puis cassation) pourra prendre jusqu’à 8 à 9 ans et atteindre les 10 000€… Vous l’aurez compris, avant de se lancer dans ce type de procédure, il convient de bien analyser la situation et d’évaluer précisément le préjudice financier que vous pensez subir.

Une copropriété doit souscrire, en cas de travaux sur la construction, à une assurance dommage ouvrage (DO) pour protéger l’immeuble et la copropriété pendant le chantier et après la réception des travaux. Cette obligation de souscription revient au syndic ou au syndicat des copropriétaires quand il y a réalisation de travaux dans les parties communes.

En prenant cette assurance dommage ouvrage, la copropriété bénéficie en cas de sinistre, d’une réparation rapide des travaux et d’une procédure d’indemnisation plus efficace (pré-financement des réparations nécessaires), sans avoir à attendre la décision de justice vis-à-vis de l’entreprise responsable.

Cette assurance protège la copropriété pendant 10 ans après le début des travaux en cas de sinistre affectant la solidité du bâtiment, de l’un de ses éléments ou de son équipement, le rendant impropre au logement. Par exemple, cette assurance prend effet en cas d’affaissements de planchers, de ruptures de canalisations, de risques d’effondrements de toiture, d’installations électriques défectueuses, etc.

Lors d’un sinistre en copropriété, comme un dégâts des eaux ou un incendie, il arrive que vos biens meubles ou immeubles soient touchés.

On parle alors de dommages mobiliers et immobiliers. Quelles différences y a-t-il entre ces deux termes ? Cotoit vous en dit plus. 

Comment se protéger des dommages mobiliers ou immobiliers ?

Rien de plus simple, il suffit de souscrire une assurance multirisque habitation. Pour le copropriétaire comme pour son éventuel locataire, la souscription d’un contrat d’assurance permet de se prémunir contre certains sinistres pouvant engager leur responsabilité respective ou affecter leurs biens.

Le locataire a l’obligation de souscrire une assurance des risques locatifs. Celle-ci couvre les dommages occasionnés à l’immeuble par ce dernier, dans le cadre d’un incendie, d’un dégât des eaux ou d’une explosion liée à une fuite de gaz, dont l’origine serait chez lui. 

Le propriétaire ou bailleur, doit quant à lui assumer les conséquences de sa responsabilité de son locataire pour des dommages causés à son mobilier, suite à un défaut de construction ou d’entretien du bâtiment. C’est une obligation légale pour tout copropriétaire.

Ces assurances peuvent bien entendu être complétées par des garanties plus ou moins étendues, couvrant les dommages aux biens mobiliers ou les dommages aux biens immobiliers leur appartenant. 

À NOTER – Le bail engage le locataire à préserver l’état de son logement et des équipements privatifs. Ainsi, son contrat d’assurance peut prévoir la prise en charge de certaines réparations locatives, rendues nécessaires par un sinistre couvert. 

👉  10 questions pour comprendre l’assurance de copropriété

Biens immeubles et dommages immobiliers

Par définition, des biens « immeubles » sont des biens immobiles, impossibles à déplacer.

Ce terme s’applique donc aux constructions, telles que des immeubles, maisons, appartements, aménagements, raccords de plâtre, de parquets, réfection d’installation électrique, etc.

Lorsqu’on parle d’un dommage immobilier, on parle d’un sinistre ayant causé des dégâts sur un bâtiment à usage d’habitation ou de ses dépendances situées à la même adresse.

Cela concerne notamment : 

• les clôtures rigides ;
• les murs de soutènement ;
• les équipements à caractère immobilier, intérieurs et extérieurs, intégrés ou fixés à l’habitation, à savoir :
  • les terrasses,
  • les installations électriques
  • les systèmes de climatisation et de chauffage
  • les chaudières
  • les radiateurs
  • les antennes et paraboles
  • les stores extérieurs

Certains contrats d’assurances multirisque habitation peuvent également prévoir des extensions de garanties pour les panneaux solaires, les piscines ou installations extérieures.

Biens meubles et dommages mobiliers

Les biens « meubles » correspondent à l’ensemble des objets contenus dans les logements. Pour le locataire ou le propriétaire du logement, il s’agit notamment des vêtements, meubles, objets et matériels personnels ou professionnels, de véhicules, d’objets de valeur se trouvant dans les locaux couverts. 

Dans le cas d’une location meublée, il s’agira également du mobilier usuel de l’habitation (meubles, équipement électroménager…) qui appartient au bailleur et mis à disposition du locataire.

Il s’agit également des éléments de décoration et des embellissements intérieurs qui ne peuvent être détachés des biens immobiliers, tels que les peintures, papiers peints, boiseries, revêtements de sol, de mur ou de plafond de votre logement, mais aussi les placards intégrés, les meubles fixes de cuisine ou de salle de bains…

À noter que les documents professionnels sont exclus de cette liste des biens meubles.

Quelles sont les règles d’indemnisation des dommages mobiliers ou immobiliers ?

Bien que le propriétaire ou le locataire ait souscrit une assurance multirisque habitation, il existe des exceptions afin de simplifier la gestion des dossier et réduire les procédures de recours entre assureurs, dans le cadre des cas de sinistres les plus fréquents.

Incendie et dégâts des eaux

Depuis le 1er juin 2018, la convention IRSI (Convention  d’indemnisation et de recours des sinistres immeubles) simplifie l’instruction et le règlement des petits sinistres, qui ont pour origine : 

• un incendie (quelle qu’en soit la cause, sauf phénomène naturel, catastrophe technologique ou embrasement de véhicule)
• un dégât des eaux (quelle qu’en soit la cause, sauf infiltration par façades, menuiseries extérieurs, cheminées, toitures détruites ou inondations)

Dans ce cas, l’assureur de l’occupant à l’origine du dégât est désigné comme unique gestionnaire du sinistre.

Bris de glace ou de vitre

Dans le contrat d’assurance multirisque habitation souscrit par un locataire, la garantie bris de glace répond à l’obligation d’entretien des locaux qu’il occupe. Ainsi les réparations locatives incluent le remplacement des vitrages des ouvertures intérieures et extérieures de son logement en cas de dégât. 

L’occupant sera indemnisé en cas de bris accidentel des vitres et parties vitrées des portes et fenêtres, sur la base d’un replacement à l’identique (pose comprise). Attention, si les dommages sont imputables à un tiers identifié, l’assureur garde la possibilité d’exercer son recours contre le responsable du sinistre.

Vol et tentative de vol

Le bailleur a l’obligation d’assurer le clos et le couvert du logement dans le cadre du contrat de location. Cette obligation inclue les menuiseries extérieures. 

En cas de tentative d’effraction ou de cambriolage, la plupart des contrats d’assurances prévoient le remboursement de frais engagés par l’occupant pour remplacer une serrure fracturée (sous réserve de la souscription d’une garantie vol). 

Vous en savez désormais davantage sur les différences entre dommage matériel et immatériel ! Il vous reste des questions ? Nos experts copro sont là pour vous répondre !