Lors de votre prochaine assemblée générale annuelle, votre syndic pourrait demander aux copropriétaires de donner quitus au syndic. Que veut dire donner quitus au syndic ?
Quels sont les actes concernés ? Quelles sont les conséquences ? Bref, faut-il donner quitus au syndic de copropriété ? Cotoit vous guide dans votre réflexion !
Que signifie donner quitus au syndic de copropriété ?
Définition du quitus au syndic
Un quitus est un « arrêté définitif d’un compte par lequel, après correction, le comptable est déclaré quitte ».
Dans le cadre d’un mandat de gestionnaire de copropriété, le quitus est la décision par laquelle les copropriétaires, approuvent la gestion du mandataire, à savoir le syndic de copropriété, lors de l’assemblée générale annuelle.
Lors de l’assemblée générale de votre copropriété, une résolution peut être ajoutée afin de donner quitus au syndic de copropriété.
Cette décision est ajoutée au procès-verbal de l’assemblée générale. Elle approuve officiellement la bonne gestion de votre copropriété par le syndic de copropriété en place, qu’il soit professionnel ou non professionnel, conformément au mandat accordé.
Le fait de donner quitus au syndic de copropriété est souvent considéré comme une marque de confiance accordée au mandataire.
Le quitus au syndic et l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965
La loi du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis, comme l’organisation et l’administration d’une copropriété. Elle prévoit notamment différentes règles de majorité, selon la nature et l’importance des décisions soumises au vote.
Lors de l’assemblée générale de votre copropriété, chaque copropriétaire dispose d’un droit de vote. Dans le cas qui nous intéresse, à savoir donner quitus au syndic de copropriété, c’est la majorité simple qui s’applique, comme prévu par l’article 24.
Ainsi, la résolution est approuvée ou rejetée en suivant la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, ainsi que ceux ayant voté par correspondance. L’abstention au vote du quitus au syndic n’est pas prise en compte.
Pour aller plus loin
Découvrez en plus sur les règles de majorité en assemblée générale de copropriété
Donner quitus au syndic est-il obligatoire ?
Non, donner quitus au syndic n’est en aucun cas une obligation, lors d’une assemblée générale.
Cependant, la résolution est généralement incluse à l’ordre du jour de la prochaine AG par le syndic de copropriété, car le fait de donner quitus permet d’être libéré d’éventuelles conséquences à la suite d’actes de gestion passés (empêchant ainsi certains recours judiciaires).
Mais vous pouvez tout à fait ne pas donner quitus au syndic, si vous avez des doutes ou des réserves sur sa gestion.
Ni la loi du 10 juillet 1965 ni le Code civil n’obligent un syndic à demander un quitus pour approuver sa gestion. Seule l’approbation des comptes est obligatoire (article 1993 du Code civil).
Comme le fait de donner quitus au syndic n’est pas prévu par la loi, le syndic n’est pas obligé de joindre quelque document que ce soit à l’ordre du jour. Cependant, joindre un rapport moral et financier montre la bonne foi du syndic et permet d’informer les copropriétaires avant le vote du quitus.
Quitus au syndic et approbation des comptes
Donner quitus au syndic de copropriété et approuver les comptes sont deux résolutions différentes qui doivent être soumises au vote de façon distincte lors de l’assemblée générale.
L’approbation des comptes est une résolution obligatoire lors de l’AG. Elle permet d’approuver l’exercice comptable qui vient de s’achever. Lors de ce vote, vous devrez approuver les dépenses effectuées par la copropriété.
Lors de l’assemblée générale, vous pouvez tout à fait approuver les comptes et ne pas donner quitus au syndic.
Quels sont les actes concernés par le quitus au syndic ?
Lors de l’assemblée générale des copropriétaires, le syndic de copropriété doit établir un rapport précis de sa gestion lors de l’année écoulée.
Comment évaluer la bonne gestion de votre syndic de copropriété ? Pour bénéficier du quitus, le syndic devra se montrer transparent sur sa gestion. Il y a plusieurs points qui doivent être surveillés avec attention (liste non-exhaustive) :
- le rappel des décisions prises lors de la précédente AG et le point sur leur exécution ;
- la tenue à jour de la comptabilité ;
- le recouvrement des charges impayées ;
- la négociation des contrats fournisseurs à chaque date anniversaire afin de permettre de réaliser des économies sur les charges de copropriété ;
- l’organisation de l’assemblée générale annuelle ;
- l’envoi des convocations au moins 21 jours avant l’AG ;
- l’envoi du procès-verbal au maximum un mois après l’assemblée générale ;
la réactivité du syndic pour répondre aux demandes des copropriétaires, etc.
Donner quitus au syndic formalise alors le fait que les copropriétaires approuvent les initiatives et la gestion du syndic, concernant les actes présentés aux copropriétaires lors de l’AG.
Ainsi, les actes dont le syndicat de copropriétaires n’a pas eu connaissance ou n’a pas pu apprécier les conséquences lors du vote, ne pourront pas être couverts par le quitus.
Pourquoi donner quitus au syndic ?
Comme nous avons pu le voir, donner quitus au syndic de copropriété permet d’approuver la gestion de la copropriété et de reconnaître la qualité du travail effectué.
Donner quitus est souvent considéré comme une marque de confiance accordée par le syndicat des copropriétaires au gestionnaire de copropriété, qu’il soit professionnel ou non-professionnel (par exemple syndic bénévole ou syndic coopératif).
Si vous êtes pleinement satisfait de la gestion du syndic, le quitus peut être donné « sans réserve ».
Il peut également être accordé « avec réserve ». Dans ce cas, les points de désaccords doivent être mentionnés, afin de se protéger, tout en donnant quitus au syndic et en préservant la relation de confiance.
À l’inverse, le syndicat des copropriétaires peut refuser de donner quitus au syndic. Cela pourra alors être perçu comme une forme de méfiance vis-à-vis du syndic…
Donner quitus au syndic : quelles conséquences ?
Si le syndicat des copropriétaires (ensemble des copropriétaires) donne quitus au syndic sans réserve, alors tous les actes de gestion du syndic de copropriété sont ratifiés et le syndic est exonéré de sa responsabilité contractuelle. Comme le précise un arrêt de la cour d’appel de Chambéry :
Le quitus donné sans réserve au syndic de copropriété entraîne une ratification par l’assemblée générale de la gestion du syndic et de tous les actes faits par ce dernier, même s’ils excédent ses pouvoirs et emporte la reconnaissance que le syndic a régulièrement assumé la gestion de l’ensemble de la copropriété, que ce soit dans le domaine financier ou dans les autres domaines où il a pu intervenir, de sorte qu’il est interdit au syndicat des copropriétaires de critiquer l’exécution du mandat confié au syndicat et de rechercher sa responsabilité
Cour d’Appel de Chambéry
Une exonération de responsabilités pour le syndic
Dans les faits, le syndic ne peut plus être considéré comme responsable (même en cas d’erreur de sa part) :
- de la gestion comptable pendant l’exercice qui vient de s’achever,
- de la gestion administrative de la copropriété,
- de la gestion des travaux de la copropriété,
- du recouvrement des impayés, etc.
En donnant quitus, le syndicat des copropriétaires renonce à toute action éventuelle pour faute de gestion contre le syndic, même si une faute a été constatée après le vote du quitus.
Pour se protéger, les copropriétaires peuvent donner quitus au syndic avec réserve. Il convient alors de lister les réserves sur certains actes de gestion. Ces dernières seront mentionnées lors du vote et inscrites dans le procès-verbal de l’AG.
Ces réserves permettent aux copropriétaires de se protéger et d’organiser un éventuel recours en justice contre le syndic.
À noter
La faute de gestion peut-être un motif légitime pour justifier la révocation de votre syndic de copropriété.
Le recours en justice malgré un quitus au syndic
Le quitus donné au syndic ne concerne que les actes de gestion qui ont été portés à la connaissance de l’assemblée générale des copropriétaires.
Ainsi, si certains actes ont été cachés par le syndic, alors les copropriétaires pourront invoquer la responsabilité contractuelle du syndic de copropriété au cours d’une action en justice et éventuellement révoquer le syndic à la suite de cette faute.
Le saviez-vous ?
La révocation d’un syndic doit se faire pour un motif légitime et sérieux, à la majorité absolue de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, lors de l’assemblée générale. Cette révocation doit être suivie par la désignation d’un nouveau syndic de copropriété.
Par ailleurs, le quitus au syndic n’est accordé que pour l’exercice comptable qui vient de s’achever. Le syndic de copropriété ne pourra s’exonérer de responsabilité pour les actes de gestion effectués avant ou après cette période.
Enfin, la responsabilité délictuelle du syndic pourra être engagée, même si les copropriétaires ont donné quitus lors de la dernière assemblée générale. Cette responsabilité pourra être engagée par un ou plusieurs copropriétaires qui auraient subi un préjudice personnel, à condition d’en apporter la preuve.
Pour résumer, si un copropriétaire est lésé personnellement par une faute de gestion, qui entre dans le cadre du quitus voté en assemblée générale, ce copropriétaire aura la possibilité d’agir pour faire valoir ses droits à titre individuel.
Faut-il donner quitus au syndic de copropriété ?
La réponse à cette question sera probablement différente en fonction des actions menées par votre syndic, des relations que vous entretenez avec lui, de la confiance que vous lui accordez…
Dans ce cas, il n’y a pas de bonne ou mauvaise réponse. Il n’y a qu’une réponse appropriée à la situation de votre copropriété. C’est à vous seul de répondre à cette question.
Une marque de confiance entre le syndic et le syndicat de copropriétaires
Le quitus étant une preuve de confiance entre les copropriétaires et le syndic de copropriété, si ce dernier vous semble compétent et transparent, alors vous n’avez aucune raison de ne pas donner quitus.
Dans le cas où des doutes concernant certains points de gestion émergent, mais que vous souhaitez conserver un rapport de confiance avec le syndic, alors vous pouvez donner quitus « avec réserve ».
Dans ce cas, le ou les points litigieux soulevés seront notés dans le procès-verbal et pourront être opposés en cas de problème.
Un refus de quitus n’entraîne pas la révocation du syndic
Comme évoqué précédemment, ne pas donner quitus au syndic peut apparaître comme un acte de défiance à l’égard du syndic.
En ne donnant pas quitus, vous mettez en doute les actes de gestion réalisés pendant l’année. De facto, la situation entre le gestionnaire de copropriété et les copropriétaires va se tendre et pourrait vous inciter à changer de syndic.
Si le syndicat des copropriétaires envisage de changer de syndic de copropriété, il est à noter que le refus de quitus n’entraînera pas automatiquement la révocation du syndic.
Pour révoquer le syndic, les copropriétaires doivent le faire par un vote qualifié, à la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
À Noter
À l’inverse, donner quitus au syndic ne vaut pas la tacite reconduction du mandat de gestionnaire. C’est un vote à la majorité de l’article 25 qui doit être organisé.
Si vous n’êtes pas satisfait de la gestion de votre syndic, vous pouvez changer de syndic et opter pour une solution adaptée à votre copropriété. Contactez-nous, nos experts copro sont à votre écoute !
Donner quitus au syndic de copropriété est une décision importante ! Tout est une question de confiance entre vous et le syndic !
