Les tantièmes sont une notion essentielle quand on parle de copropriété ! Ils déterminent les quotes-parts des parties communes attribuées à chaque copropriétaire et le poids du vote de chaque copropriétaire lors des assemblées générales. Définition, utilité, répartition, calcul, modification… Cotoit vous guide pour tout comprendre.
Définition des tantièmes de copropriété
Le tantième correspond à la part d’une copropriété. Chaque copropriétaire possède un nombre de tantièmes de parties communes, qui est généralement proportionnel à la valeur des parties privatives (article 5 de la loi du 10 juillet 1965).
Lors de l’acquisition d’un bien en copropriété, vous recevrez un règlement de copropriété, un document obligatoire, qui définit les règles de vie dans la copropriété, qu’il s’agisse des parties privatives (appartement, cave, garage, etc.) ou des parties communes (couloirs, escalier, ascenseur, local à vélo, local à poubelle, etc.).
Le règlement doit également comporter un État Descriptif de Division (EDD), un document technique établi par un géomètre-expert, qui divise la copropriété en plusieurs lots (chaque lot dispose alors d’une identification, d’une description et d’une quote-part des parties communes).
Ce document est indispensable pour établir la répartition des charges de copropriété entre chaque lot, à partir de quotes-parts des parties communes, exprimées en tantièmes ou en millièmes.
À SAVOIR
Généralement, les copropriétés sont divisées en millièmes de parts, pour une meilleure lisibilité. Dans ce cas, les tantièmes sont exprimés sous forme de mille. L’ensemble de l’immeuble est divisé en mille parts égales.
Qu’est-ce qu’un tantième ?
Un tantième détermine la proportion d’une grandeur, qui s’obtient par un pourcentage ou une fraction. Dans le droit immobilier, on retrouve généralement la notion de tantième dans les problématiques liées à la copropriété.
Dans une copropriété, tout immeuble est divisé en lot. Dans chaque lot, le copropriétaire dispose de la jouissance exclusive de la partie privative de son lot et d’une quote-part des parties communes. C’est cette quote-part qui est exprimée en tantièmes.
Un tantième est la part de la propriété possédée par chaque copropriétaire.
Le tantième est un terme générique. Pour diviser l’ensemble de l’immeuble, on parlera généralement en « millièmes ».
À quoi servent les tantièmes ?
Les tantièmes servent à définir la participation de chaque copropriétaire lors de l’assemblée générale annuelle.
À titre d’exemple, un propriétaire qui possède un lot une quote-part de 200 millièmes sur les parties communes aura plus de voix lors de l’assemblée générale qu’un propriétaire disposant d’un lot avec une quote-part de 100 millièmes.
Les tantièmes sont également utilisés pour répartir le paiement des différentes charges de copropriété. Le copropriétaire doit régler les charges liées aux parties communes, à proportion de sa quote-part.
Il peut s’agir de charges générales (entretien, conservation, administration des parties communes) ou de charges relatives à des services collectifs (ascenseur, chauffage collectif, etc.).
Comment sont définis les tantièmes de copropriété ?
Les tantièmes de copropriétés sont décrits dans le règlement de copropriété, le document qui définit les règles de vie dans la copropriété (parties privatives et communes) et est établi avant la construction de l’immeuble. Ils permettent de déterminer la valeur générale de chaque lot de la copropriété.
L’ état descriptif de division est un document technique rattaché au règlement de copropriété, rédigé par un géomètre-expert. Il établit la répartition des charges de copropriété entre les lots, à partir des quotes-parts des parties communes, exprimées en tantièmes ou en millièmes.
Comment les parts de copropriété sont-elles réparties ?
Le géomètre-expert qui rédige l’état descriptif de division s’appuie généralement sur plusieurs critères pour répartir les tantièmes entre les lots de la copropriété :
- la superficie ou la surface utile de chaque lot ;
- la consistance du lot (appartement, chambre, cave, parking, etc.) ;
- les aménagements intérieurs du bien (terrasse, balcon, ascenseur, etc.) ;
- la situation du lot (accès, éclairage naturel, exposition, tranquillité, etc.).
Tantièmes de copropriété et calcul des charges
Comme évoqué précédemment, les tantièmes de copropriété permettent notamment de déterminer la participation de chaque copropriétaire au paiement des charges générales liées aux parties communes.
Selon l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, ces parties communes concernent :
- le sol, la cour, les parcs et jardins ;
- les voies d’accès ;
- le gros œuvre des bâtiments ;
- les éléments d’équipement commun ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminée ;
- les locaux de services communs ;
- les passages et corridors.
Par exemple, une copropriété divisée en 1 000 tantièmes prévoit des travaux d’un montant de 2 000 € dans les parties communes de l’immeuble.
Le propriétaire A détient 175 tantièmes, le propriétaire B 350 tantièmes et le propriétaire C 220 tantièmes.
Dans ce cas, les quotes-parts à payer par les copropriétaires seront de :
- propriétaire A : 2000 x (175/1000) = 350 €
- propriétaire B : 2000 x (350/1000) = 700 €
- propriétaire C : 2000 x (220/1000) = 440 €
Tantièmes de copropriété et nombre de voix en assemblée générale
La répartition par tantièmes est également utilisée pour déterminer le nombre de voix dont dispose chaque copropriétaire lors des votes en assemblée générale.
En reprenant l’exemple précédent, le propriétaire A détiendrait 3,5 % des voix, le propriétaire B 7 % des voix et le propriétaire C 4.4 % des voix.
- propriétaire A : 175 / 1000 x 100 = 17.5 %
- propriétaire B : 350 / 1000 x 100 = 35 %
- propriétaire C : 220 / 1000 x 100 = 22 %
Le copropriétaire B a donc deux fois plus de poids que celui du copropriétaire A, lors d’un vote en assemblée générale annuelle.
Modification et rectification des tantièmes de copropriété
La création de nouveaux tantièmes
La répartition des tantièmes de copropriété peut être modifiée et de nouveaux tantièmes peuvent être créés.
C’est le cas lors de la division d’un lot de la copropriété. L’assemblée générale des copropriétaires est alors appelée à voter les nouveaux tantièmes et la modification du règlement de la copropriété. Ce vote se fait à la majorité simple de l’article 24.
Des travaux peuvent également nécessiter cette modification des quotes-parts. L’assemblée générale doit alors voter la création de tantièmes et la modification du règlement de copropriété. Ce vote se fait à la majorité simple ou absolue ou à la double majorité de l’article 26 (on applique alors la même majorité que celle utilisée pour voter la réalisation des travaux).
Lors d’une vente d’une partie commune à un copropriétaire ou à un tiers, l’assemblée générale doit voter les nouveaux tantièmes et la modification du règlement de copropriété à la double majorité de l’article 26.
ATTENTION !
Si la vente entraîne une modification de la destination de l’immeuble, le vote doit se faire à l’unanimité !
La rectification de tantièmes
Vous êtes copropriétaire et vous constaté une erreur dans la répartition des tantièmes dans l’état descriptif de division ? Sachez que la rectification des tantièmes dans ce document ne peut s’appliquer que par un vote à l’unanimité lors de l’assemblée générale des copropriétaires.
Cependant, il convient de noter qu’il est possible de demander la rectification du calcul des charges ayant pour fondement une erreur de calcul des tantièmes, devant la justice.
Selon l’article 12 de la loi du 10 juillet 1965, cette demande peut être engagé par un copropriétaire, dans les cinq ans suivant la publication du règlement de copropriété si « la part correspondant à son lot est supérieure de plus d’un quart, ou si la part correspondant à celle d’un autre copropriétaire est inférieure de plus d’un quart, dans l’une ou l’autre des catégories de charges, à celles qui résulterait d’une répartition conforme aux dispositions de l’article 10 ».
Si la justice donne raison au copropriétaire, un nouvel état de répartition des charges et un nouveau calcul des quotes-parts devront être établis, sans effet rétroactif.
Quelles sont les parties communes d’une copropriété ?
L’article 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 considère comme communes les parties de la copropriété qui sont à l’usage de tous les copropriétaires. Sont notamment réputées parties communes :
- Le sol, les cours, les parcs et jardins et les voies d’accès
- Le local vélo
- Le gros œuvre des bâtiments, les canalisations, les éléments d’équipement commun
- Les locaux des services communs
- Les couloirs, passages et corridors
Ces parties communes font l’objet d’une propriété indivise entre l’ensemble des copropriétaires (le syndicat des copropriétaires).
Vous savez tout sur les tantièmes de copropriété, leur calcul et leur répartition ! Une question complémentaire ? Nos coachs copro sont disponibles pour répondre à vos questions !
