La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes (code de la copropriété).
La loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixe le statut de la copropriété des immeubles ou groupes d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes (code de la copropriété).
Communément appelée loi du 10 juillet 1965, il s’agit de la loi fondatrice régissant le fonctionnement et l’organisation des copropriétés en France.
Ce texte de loi a évolué au fil des années, en s’adaptant aux évolutions des besoins des copropriétaires. En tout, on compte une quarantaine de modifications de la loi. Les deux évolutions les plus récente sont issues de la loi ALUR en 2014 et de la loi ELAN en 2018.
Cette loi est composée de 5 grands chapitres :
- Chapitre 1 : définition et organisation d’une copropriété (articles 1 à 16) : définition, désignation et réglementation des parties privées et communes, répartition des charges de copropriété, existence du budget prévisionnel, règlement de copropriété, personnalité juridique, missions et responsabilité du syndicat des copropriétaires.
- Chapitre 2 : administration de la copropriété (articles 17 à 29) : syndic, assemblée générale, règles de majorité (articles 24, 25, 26), procédures de copropriété en difficulté.
- Chapitre 3 : améliorations, additions de locaux privatifs et exercice du droit de surélévation (articles 30 à 37) : travaux modifiant la structure de l’immeuble.
- Chapitre 4 et 4bis : reconstruction et résidences-services (articles 38 à 41) : en cas de copropriété détruite et cas particulier des résidences-services.
- Chapitre 5 : dispositions générales (articles 42 à 50) : contestations d’assemblée générale ou de règlement, procédures, etc.
Les mesures phares de la loi du 10 juillet 1965
La loi du 10 juillet 1965 a définit le concept de copropriété, une pratique déjà en vigueur depuis plus d’un siècle. Elle définit alors la copropriété comme « tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes, lesquelles sont indissociables ».
Grâce aux définitions des parties privatives et des parties communes, la loi du 10 juillet 1965 met en perspective le besoin de garantir le droit individuel à la propriété, tout en préservant l’intérêt collectif.
Ainsi, les copropriétaires peuvent ainsi jouir librement de leurs lots sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.
Le deuxième chapitre de la loi concerne l’administration de la copropriété et définit notamment le fonctionnement des assemblées générales, le rôle du syndicat des copropriétaires, du conseil syndical et du syndic de copropriété. En outre, il définit les majorités applicables.
À SAVOIR – La loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’un syndic de copropriété est obligatoire. Par conséquent, une copropriété ne peut être dépourvue de syndic !
Grâce à la loi du 10 juillet 1965, il n’est plus nécessaire de recueillir l’accord de l’ensemble des copropriétaires pour la réalisation de travaux. La majorité simple, la majorité absolue ou la double majorité peuvent être nécessaire pour adopter certaines résolutions (articles 24, 25, 26).
- majorité simple de l’article 24 : elle ne prend pas en compte les abstentions et les copropriétaires non-représentés. Elle concerne les décisions relatives à la gestion courante de la copropriété comme le vote du budget prévisionnel, les travaux d’entretien, etc. ;
- majorité abolue de l’article 25 : elle prend en compte les abstentions et les non-représentés. Cette majorité absolue est utilisée pour les décisions relatives aux organes de la copro et la sécurité de l’immeuble ;
- double majorité de l’article 26 : une résolution relevant de la double majorité doit regrouper la majorité de tous les copropriétaires de l’immeuble et cette dernière doit également représenter 2/3 des tantièmes de la copropriété. L’utilisation de la double majorité concerne la modification de l’organisation de l’immeuble.
Enfin, la loi prévoit également que la décision de surélever l’immeuble ou de céder le droit de surélever le bâtiment doit être voté lors de l’assemblée générale des copropriétaires, à la majorité de l’article 26 (majorité des copropriétaires représentant les 2/3 des tantièmes).
Les apports de la Loi ALUR de 2014
La loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (ALUR) prévoit notamment :
- les missions du syndic sont encadrées par un contrat conforme à un modèle type, qui comprend une partie forfaitaire (pour les actes de gestion courante), et une liste limitative de prestations pouvant faire l’objet d’une rémunération supplémentaire ;
- le syndic a l’obligation d’ouvrir un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat (sauf si l’assemblée générale en décide autrement pour les plus petites copropriétés de moins de 15 lots) ;
- les majorités applicables afin de faciliter la prise de décision en assemblée générale et la réalisation de travaux sont abaissées ;
- le syndic doit impérativement procéder à l’immatriculation de l’immeuble au registre des copropriétés, pour permettre aux pouvoirs publics d’améliorer leur connaissance de l’état des copropriétés et, le cas échéant, de mettre en œuvre des actions destinées à prévenir leurs difficultés ;
- les immeubles à destination totale ou partielle d’habitation doivent bénéficier d’un fonds de travaux qui permet le financement de travaux qui ne sont pas couverts par le budget prévisionnel. Ce fonds est alimenté par une cotisation annuelle dont le montant ne peut être inférieur à 5 % du budget prévisionnel voté chaque année.
Les apports de la Loi ÉLAN de 2018
En 2018, la loi consacrée à l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (ELAN) est votée. Elle a également pour objectif d’améliorer le droit des copropriétés.
L’article 215 de la loi Elan permet au gouvernement de prendre deux ordonnances afin de rendre le droit de la copropriété plus accessible, plus lisible et plus simple. Ces deux ordonnances prévoient :
- de regrouper et d’organiser l’ensemble des règles régissant le droit de la copropriété au sein d’un code relatif à la copropriété des immeubles bâtis, dans un délais de deux ans à compter du 23 novembre 2018 ;
- de réformer les règles applicables à compter du 1er juin 2020n afin d’améliorer la gestion des immeuble et prévenir les contentieux.
Par ailleurs, les articles 203 à 214 modifient la loi du 10 juillet 1965 et prévoient :
- la possibilité d’une participation des copropriétaires à l’assemblée générale par visioconférence ou par tout autre moyen de communication électronique, afin de réduire l’absentéisme aux assemblées générales de copropriétaires ;
- le renvoi à un décret pour préciser la liste minimale des documents devant figurer dans l’espace dématérialisé sécurisé de la copropriété (extranet copropriété) géré par le syndic ;
- l’élargissement du dispositif de lutte contre les impayés de charges courantes aux dépenses de travaux ;
- la mise en place de pénalités financières imputées sur les honoraires de base du syndic qui ne transmet pas les pièces demandées par le conseil syndical dans un délai d’un mois à compter de la demande.
Qu’est-ce que le code de la copropriété ?
Le Code de la copropriété est un document qui recense l’ensemble des textes régissant l’organisation et le fonctionnement de la copropriété. C’est l’outil de référence des professionnels comme des particuliers impliqués dans la gestion d’un immeuble. C’est la clef de voûte du droit de la copropriété.
Le code de copropriété est l’unique référence pour établir les règles de fonctionnement d’un immeuble partagé par des propriétaires. Il est utilisé aussi bien par les syndics, les notaires, avocats et juges.
C’est aussi une référence pour les particuliers qui s’impliquent dans l’administration d’une copropriété en tant que copropriétaire, président du conseil syndical ou parce qu’il est syndic bénévole.
Le régime juridique de la copropriété est essentiellement basé sur deux textes :
- la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 qui précise le statut de copropriété pour les immeubles ;
- le décret n°67-223 du 17 mars 1967.
Les apports de l’article 18 de la Loi du 10 Juillet 1965
Cet article décrit les principales missions du syndic.
Il stipule notamment que le syndic doit assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale, qu’il doit administrer l’immeuble, qu’il doit aussi représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice.
Son rôle consiste à assurer la conservation des archives relatives au syndicat des copropriétaires, à établir et de tenir à jour un carnet d’entretien de l’immeuble, de procéder à l’immatriculation du syndicat de copropriétaires, d’informer des occupants de chaque immeuble de la copropriété des décisions prises par l’assemblée générale.
Il doit également établir le budget prévisionnel en concertation avec le conseil syndical, ouvrir dans l’établissement bancaire un compte séparé au nom du syndicat.
Les évolutions récentes du droit de la copropriété (2019-2024)
L’ordonnance du 30 octobre 2019 et son décret d’application du 2 juillet 2020 ont profondément modernisé le droit de la copropriété :
- Simplification du fonctionnement des petites copropriétés (moins de 5 lots) avec un régime allégé ;
- Clarification des règles de représentation en assemblée générale ;
- Modification des règles de majorité : certaines décisions passent de la majorité absolue à la majorité simple ;
- Renforcement du rôle du conseil syndical qui peut désormais se voir déléguer des pouvoirs de décision ;
- Encadrement des honoraires du syndic pour les prestations particulières.
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a également impacté les copropriétés :
- Obligation d’élaborer un plan pluriannuel de travaux (PPT) pour les copropriétés de plus de 15 ans ;
- Renforcement du diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif ;
- Augmentation progressive du fonds travaux (minimum 2,5% du budget en 2023, 5% en 2024) ;
- Facilitation du vote des travaux de rénovation énergétique (majorité absolue article 25).
La loi 3DS du 21 février 2022 apporte aussi des changements notables :
- Simplification des procédures de recouvrement des charges impayées ;
- Renforcement des obligations en matière de transmission des documents au conseil syndical ;
- Nouvelles règles concernant la tenue des assemblées générales à distance ;
- Clarification du statut des colonnes montantes électriques.
Ces évolutions récentes témoignent d’une volonté continue d’adapter le droit de la copropriété aux enjeux contemporains, particulièrement en matière de transition énergétique et de digitalisation de la gestion des immeubles.
Questions fréquentes sur la loi du 10 juillet 1965
Quel article de la loi du 10 juillet 1965 liste les missions que le syndic doit accomplir pour le compte du syndicat ?
C’est l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 qui détaille l’ensemble des missions du syndic. Il précise notamment ses obligations en matière d’administration de l’immeuble, de gestion financière, de tenue des assemblées générales et de conservation des documents.
Quel est le but de l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965 ?
L’article 26-1 permet de réduire la majorité requise pour un second vote lorsqu’une décision relevant de l’article 26 (double majorité) n’a pas recueilli la majorité requise mais a obtenu au moins le tiers des voix. Dans ce cas, un second vote peut être organisé à la majorité de l’article 25 (majorité absolue).
Quelles sont les copropriétés non soumises à la loi ALUR ?
La loi ALUR s’applique à toutes les copropriétés à usage d’habitation. Seules les copropriétés à usage exclusivement professionnel ou commercial ne sont pas concernées par certaines dispositions spécifiques de la loi ALUR, comme l’obligation de constitution d’un fonds travaux.
Un règlement de copropriété peut-il se substituer a la loi ?
La loi ALUR s’applique à toutes les copropriétés à usage d’habitation. Seules les copropriétés à usage exclusivement professionnel ou commercial ne sont pas concernées par certaines dispositions spécifiques de la loi ALUR, comme l’obligation de constitution d’un fonds travaux.