La fiscalité des revenus fonciers locatifs est loin d’être une sinécure. Le chapitre des charges déductibles mérite à lui seul un coup de projecteur. Cet article vise à faire le point sur les grands principes de la fiscalité des charges de copropriété : quelles charges est-il possible de déduire, comment s’y prendre, quelles erreurs éviter notamment sur le calcul des provisions, comment fonctionne le calcul des provisions sur charges de copropriété.
Que sont les charges de copropriété ?
Les charges de copropriété sont définies par les articles 10 et suivants de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 qui détaille le statut de la copropriété des immeubles. Les charges de copropriété sont les dépenses que doivent payer collectivement les copropriétaires.
Ces dépenses participent à l’entretien, à la conservation et à l’administration des parties communes. On parle alors de charges générales.
Il existe aussi des charges particulières pour les équipements collectifs et des services communs.
Chaque copropriétaire paye les charges votées en fonction de sa quote-part et selon qu’il en fait usage ou non.
Qu’est-ce qu’une charge de copropriété déductible ?
Les charges de copropriété peuvent être déduite des revenus fonciers par les propriétaires qui mettent leur logement en location.
Le propriétaire-bailleur peut ainsi réduire ses impôts en déduisant des loyers encaissés le montant des charges déductibles. Les charges de copropriété déductibles permettent donc de réduire le revenu locatif imposable.
Qui peut déduire ses charges de copropriété ?
Seul le propriétaire qui loue son bien à un tiers est concerné par cet allégement fiscal. Un propriétaire qui occupe son logement ne peut pas en déduire les charges. De même, un logement vacant sans locataire n’est pas concerné. Un contrat de location du bien doit avoir été signé avec un locataire.
Les frais de copropriété doivent avoir été payés au cours de l’année fiscale de référence pour être déduits des revenus de cette même année. Par exemple, on ne pourra déduire les charges de copropriété payées en 2022 que des impôts de 2022.
Quel régime fiscal d’imposition est-il concerné ?
Le régime fiscal désigne le type d’imposition et le régime d’imposition auxquels une entreprise est soumise. Les loyers issus de la location d’un logement non meublé sont imposables en tant que revenus fonciers.
Les propriétaires bailleurs ont le choix entre deux régimes :
– le régime simplifié dit micro-foncier
– le régime réel
Le régime micro-foncier permet d’obtenir un abattement forfaitaire de 30% au titre des charges.
Qu’est-ce que le régime réel d’imposition ?
Seul le régime réel permet de déduire les charges supportées dans l’année.
Le régime simplifié permet quant à lui de calculer son revenu imposable de façon forfaitaire.
Le régime réel est obligatoire quand les revenus fonciers sont supérieurs à 15.000 €/an.
Si vos revenus fonciers sont inférieurs à ce montant, vous êtes assujettis par défaut au régime simplifié. Il est toutefois possible de changer de régime pour optimiser votre fiscalité foncière.
En effet, le régime réel permet au propriétaire de déduire les charges liées au bien loué : travaux de rénovation, assurance, intérêt d’emprunt, taxe foncière… et les provisions pour charges de copropriété pour le propriétaire-bailleur uniquement.
Quelles charges sont-elles déductibles ?
En réalité, ce sont les provisions sur charges qui sont effectivement déductibles.
Les charges votées dans le cadre budget prévisionnel sont financées par le versement de provisions. Elles sont versées par les copropriétaires au syndic de copropriété.
Les provisions sur charges déductibles sont celles qui ont été supportées auxquelles on soustrait le montant des provisions déjà déduites l’année précédente.
Attention
Ne pas confondre charge déductible et charge récupérable. Les “charges récupérables” désignent les dépenses payées par le propriétaire et que le locataire doit ensuite rembourser. Par exemple l’entretien des parties communes.
Comment déduire les charges de copropriété ?
Ce calcul se fait dans le cadre de la déclaration de revenu de l’année en cours N. Les revenus fonciers font l’objet d’un imprimé à part, le 2044.
Pour calculer le montant des charges à déduire pour une année N, il faut procéder par étapes.
- d’abord déclarer les provisions pour charges versées pour l’année N
- régulariser les provisions pour charges déduites au titre de l’année N-1
Toutes les provisions sont à déclarer à l’étape 1, qu’elles soit déductibles ou pas, que les travaux aient eu lieu ou pas ou que le syndic les ait dépensé ou non.
Les provisions pour charges payées à l’année N doivent être renseignées :
– sur la ligne 229 du formulaire 2044 de déclaration des revenus fonciers
– sur la ligne 230 du formulaire 2044-SPE pour les contribuables qui ont investi en achetant des parts de SCPI ou SCI.
Ensuite, il faut effectuer la régularisation des provisions pour charges non déductibles (étape 2) qui ont été déduites l’année N-1.
Il s’agit de la somme des provisions déduites en N-1 et qui concernent des charges non déductibles et des provisions déduites en N-1 qui concernent des charges récupérables sur le locataire. On y ajoute enfin l’éventuel solde créditeur du copropriétaire qui est susceptible d’apparaitre une fois les comptes de la copropriété validés en assemblée générale.
Si ce solde est débiteur, le copropriétaire bailleur doit ajouter cette somme au titre du supplément de charges versé au syndic dans le montant des charges déductibles de l’année N, pour le calcul du revenu foncier de l’année N.
Le montant des charges non déductibles à réintégrer au revenu imposable doit être indiqué :
– sur la ligne 230 de la déclaration 2044
– sur la ligne 231 de la déclaration 2044-SPE
Quelles charges de copropriété peut-on déduire des impôts ?
L’article 31 du code général des impôts détermine les conditions de déductibilité des charges. Il est exhaustif, donc c’est la référence absolue.
Les charges de copropriété ci-dessous sont notamment déductibles des revenus fonciers :
- les provisions pour les dépenses courantes
- les primes d’assurance de la copropriété
- les frais de gestion et d’administration (y compris pour une assistance fiscale)
- les rémunérations des gardiens
- les frais de procédure
- les travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien de copropriété.
Spécifiquement, les travaux réalisés dans les parties communes d’une copropriété horizontale ou verticale peuvent être déduits des loyers perçus par les copropriétaires bailleurs.
Sont ainsi déductibles les mêmes travaux que pour une partie privative :
- les travaux de réparation ;
- les travaux d’entretien ;
- les travaux d’amélioration.
Les travaux non prévus initialement dans le budget provisionnel et financés par des provisions distinctes sont aussi déductibles.
Il s’agit notamment :
- des travaux de conservation de l’immeuble qui dépassent le cadre de la maintenance
- des travaux de création de locaux à usage commun
- le coût des études techniques nécessaires pour réaliser ces travaux.
A ces provisions collectives s’ajoutent les frais supportés par le copropriétaire bailleur concernant ses parties privatives comme par exemple des travaux d’aménagement, les intérêts d’emprunt ou la taxe foncière.
Dans la déclaration des revenus fonciers, ces dépenses doivent être renseignées séparément des provisions pour charges de copropriété dans les lignes 221 à 227 du formulaire 2044.
Quels travaux ne sont pas déductibles des revenus fonciers ?
Les exemples de charges ci-dessous ne sont PAS déductibles des revenus fonciers :
Les travaux de construction, de reconstruction ou d’agrandissement d’un logement ne sont pas déductibles des revenus fonciers.
Ainsi, par extension, les travaux qui visent à transformer en locaux d’habitation des locaux jusqu’alors affectés à un autre usage (ex : des bureaux ou un garage) ne sont donc pas déductibles car ils sont considérés comme des travaux de reconstruction.
Les travaux de démolition d’une dépendance vétuste située sur la copropriété ne sont pas déductibles.
Bien que le salaire d’un gardien soit une charge déductible, ce n’est plus le cas lorsqu’il effectue des travaux pour le compte personnel d’un propriétaire.
Certains cas de figures sont à étudier au cas par cas avec un expert fiscaliste si nécessaire.
Comment choisir entre le régime micro-foncier et le régime réel ?
Comme nous l’avons vu, ce choix n’est possible que dans le cas où le montant des loyers est inférieur ou égal à 15 000 € par an.
Pour choisir le régime le plus avantageux :
- il faut d’abord calculer le montant de l’abattement forfaitaire de 30 % que permet de réaliser le régime micro foncier
- il faut ensuite faire la somme des charges réelles déductibles
- enfin, il suffit de comparer ces deux résultats.
Autrement dit, si le total des charges déductibles est supérieur à 30 % des loyers annuels hors charges, il faut opter pour le régime réel.
Vous devez aussi prendre en compte la possibilité de réaliser un déficit foncier. Le régime réel permet en effet de produire un déficit foncier. Ce déficit intervient quand les charges déductibles sont supérieures aux loyers encaissés. Il est généralement le résultat cumulé de travaux et d’intérêts d’emprunt.
Les propriétaires qui mettent un logement en location peuvent imputer leurs déficits fonciers à leur revenu global dans la limite de 10700 € par an et par foyer fiscal. Si le montant du déficit foncier dépasse ce plafond, le reste est déductible des revenus des 6 années suivantes.
