La loi Alur est formelle : l’assurance de la copropriété est obligatoire. Elle couvre l’immeuble et les parties communes. C’est le syndic de copropriété qui doit contracter l’assurance. En complément, chaque copropriétaire est aussi légalement dans l’obligation de souscrire une assurance en responsabilité civile.
De quelle assurance une copropriété a-t-elle besoin ?
Les parties communes d’une copropriété sont couvertes par deux types d’assurance :
- l’assurance de la copropriété qui couvre les sinistres provenant des parties communes
- les assurances habitation de chaque copropriétaires qui couvrent les dommages provenant d’un logement personnel.
L’ assurance copropriété est obligatoire (article 9-1 de la loi Alur du 24 mars 2014).
Le syndicat de copropriété doit donc souscrire une garantie responsabilité civile collective.
Pour mieux protéger la copropriété, il est recommandé de souscrire une assurance multirisque immeuble. En plus des dommages causés aux tiers, elle couvre aussi les dégâts subis par l’immeuble.
Que couvre l’assurance immeuble de la copropriété ?
Il s’agit d’une assurance multirisque de dégâts matériels causés à l’immeuble.
Les garanties de base concernent l’incendie, les dégâts des eaux ou le vol.
Elle couvre notamment :
- les incendies, la foudre, les explosions, les fuites de gaz
- les fuites d’eau, les infiltrations, le gel des canalisations
- les tempêtes, la grêle
- les catastrophes naturelles tels que tremblement de terre ou glissement de terrain
- les actes de terrorisme
- les catastrophes technologiques
- le vol et les dégradations de cambrioleurs
- le bris des glaces des parties communes de l’immeuble
Il est possible d’y ajouter des garanties supplémentaires selon les contrats :
- recherche de fuite d’eau
- dommages électriques causés par une surtension
- prise en charge des frais d’hébergement en cas de sinistre
- frais de déblaiement des décombres
- prise en charge des honoraires d’un expert mandaté par le syndic
Les catastrophes naturelles et actes de terrorisme devront être publié au Journal officiel suite à un arrêté interministériel caractérisant l’évènement.
La responsabilité civile du syndicat de copropriétaires peut être engagée en cas de défaut d’entretien des parties communes.
Bon à savoir
Une protection juridique est souvent incluse dans l’offre des assureurs. Elle prend en charge les frais de justice en cas de poursuites.
Quelle assurance pour les copropriétaires ?
L’article 9-1 de la loi du 24 mars 2014 stipule également l’obligation d’assurance pour les copropriétaires qui doivent souscrire en leur nom une responsabilité civile.
La responsabilité civile personnelle de chaque copropriétaire intervient lorsqu’un sinistre a pour origine son logement ou un membre de son foyer. Il s’agit par exemple d’un incendie qui a démarré dans son appartement et qui a endommagé tout ou une partie de l’immeuble.
Les assurances à souscrire sont différentes selon le statut : propriétaire occupant, non occupant ou locataire.
Pour un propriétaire occupant : une responsabilité civile
La loi Alur impose au copropriétaire de souscrire une responsabilité civile, qu’il habite ou non son logement.
Cette assurance est généralement incluse dans les contrats d’assurance multirisques habitation qui couvrent aussi les biens personnels. Il peut ainsi être indemnisé en cas de dommages à l’exception de la franchise, qui reste à sa charge.
L’assurance habitation multirisques de l’immeuble peut être complétée par des garanties supplémentaires : dommages aux arbres, graffitis, dommages aux ascenseurs, protection juridique, garantie effondrement, extension des biens garantis, etc.
Bref, un véritable allié en cas de sinistre à ne pas négliger !
L’assurance du propriétaire non occupant
Cette assurance est destinée aux propriétaires n’occupant pas eux-mêmes leur bien car ils le louent à un locataire. Elle est obligatoire pour les bailleurs.
L’intérêt de la PNO est de couvrir le logement en cas d’absence de locataire ou de sinistres non pris en charge par l’assurance de ce dernier ou de son syndic. À l’accoutumée, on dit que cette assurance couvre « les murs », mais elle garantit aussi la responsabilité civile.
Depuis la nouvelle convention IRSI (voir fin de l’article), la PNO permet, en cas de défaut d’assurance du locataire, d’assurer une prise en charge du sinistre.
L’assurance habitation du locataire
Un locataire titulaire d’un bail d’habitation a l’obligation de s’assurer contre les risques dont il doit répondre. Sans assurance fournie, le bailleur peut résilier le bail, ou souscrire à une assurance à la place du locataire et répercuter le coût de celle-ci sur le loyer.
Il doit souscrire à une assurance habitation auprès de la compagnie de son choix contre les risques locatifs (dégâts des eaux, incendie, explosions, etc.). Le bailleur doit posséder une attestation d’assurance lors de la remise des clefs, à chaque renouvellement de bail ou à sa demande.
Quelle assurance pour un garage ?
Pour assurer un garage, considéré comme un bâtiment non habitable, il convient de souscrire un contrat propriétaire non occupant.
Comment choisir ses assurances ?
Les contrats qui concernent la copro doivent être soumis à l’approbation de l’AG à la majorité de l’article 24. Le syndic de copropriété doit soumettre des propositions de contrat au vote de l’assemblée générale. Pour cela, il devra mettre en concurrence plusieurs devis et bien étudier les conditions des différents contrats.
Le syndicat des copropriétaires devra choisir une assurance jouant la balance entre un prix attractif et des prestations de qualité, qui assurent un service fiable et réactif. Le conseil syndical peut assister le syndic dans ces décisions.
L’assurance propriétaire non-occupant et l’assurance habitation doivent être souscrite librement et respectivement par le copropriétaire bailleur et locataire.
Qui doit s’occuper de souscrire l’assurance de la copropriété ?
C’est le syndic qui doit contracter l’assurance copropriété. Il doit demander plusieurs devis et les soumettre au conseil de copropriété.
Le syndic de copropriété a la liberté de pouvoir souscrire ce contrat sans mandat de l’assemblée générale des copropriétaires, mais celle-ci peut ensuite annuler ou modifier cette décision.
Le devis et le montant de la prime d’assurance sera calculé en fonction de nombreux critères :
- risques couverts
- surface de l’immeuble (avec décote de 50% pour les caves et combles non aménagés…)
- nombre et nature des sinistres indemnisés au
- cours des trois dernières années
- situation dans des zones sensibles
- exposition à un risque naturel
- présence de commerces en rez-de-chaussée
En cas de surprimes, on distingue deux cas de figure :
- soit l’ensemble de la copropriété paye la surprime
- soit seul le copropriétaire des locaux à risque paye la majoration.
Cette affectation est inscrite dans le règlement de copropriété.
Qui paie l’assurance de la copropriété ?
C’est le syndic de copropriété qui s’acquitte du paiement collectif de l’assurance responsabilité civile ou multirisque.
La prime d’assurance en copropriété correspond au montant que les copropriétaires doivent payer pour couvrir l’assurance de leur immeuble
Le prix de l’assurance est en général intégré aux charges générales de la copropriété. Chaque copropriétaire participe donc au paiement de l’assurance copropriété à hauteur de la quote-part des parties communes qu’il détient (tantième).
Bien sûr, l’assurance souscrite par chaque propriétaire de façon individuelle pour sa partie privative est à sa charge et à celle de son locataire.
Notre conseil
Une approche envisageable pour l’assurance de la copropriété consiste à choisir un contrat multirisque global et collectif. L’assurance couvre alors les parties communes et privatives de l’immeuble. Cette solution permet d’éviter les conflits de voisinage inutiles quand un sinistre survient.
Comment déclarer un sinistre dans une copropriété ?
La déclaration de sinistre de la copropriété est réalisée par le syndic. Il doit en être averti de façon orale pour action rapide puis immédiatement par lettre recommandée avec accusé de réception.
Le syndic – appuyé par le conseil syndical – contacte la compagnie d’assurance et lui adresse une lettre recommandée caractérisant le sinistre et spécifiant :
- le numéro de contrat
- la date du sinistre
- son origine supposée
- la localisation des parties communes concernées
- les dégâts
- des clichés des dégâts
- le cas échéant, un constat amiable
- en cas de vol ou de dégradation, une copie de la plainte au poste de police.
Quelle indemnisation en cas de sinistre dans les parties communes ?
L’indemnisation en cas de sinistre est un des points les plus cruciaux à étudier lors de la signature du contrat.
Une garantie dite « valeur de reconstruction vétusté déduite » propose une indemnisation qui tient compte de la valeur de l’immeuble en déduisant une part en fonction de sa vétusté c’est-à-dire sa dépréciation par l’usage qui en est fait. Selon le taux de vétusté en vigueur, l’indemnisation peut ne pas suffire à remette en état l’immeuble.
Attention
Certains contrats d’assurance copropriété fixent un plafond de garantie. Elle ne peut alors pas dépasser ce montant. Soyez donc vigilant lors de la signature.
Une clause de « valeur à neuf » permet d’être mieux remboursé en cas de sinistre. Elle est calculée en fonction de la valeur de reconstruction vétusté déduite à laquelle on ajoute un pourcentage.
A noter
Dans le cadre de la garantie incendie, l’indemnité correspondra généralement à la valeur de reconstruction à neuf au jour du sinistre. La vétusté de l’immeuble n’entre donc pas en ligne de compte à condition qu’elle ne dépasse pas une limite fixée contractuellement.
Lorsque la vétusté est inférieure ou égale à ce plafond, l’assureur versera une indemnité correspondant à 100 % de la valeur de reconstruction.
Comment résilier un contrat d’assurance pour une copropriété ?
Le syndicat des copropriétaires peut résilier l’assurance de la copropriété ou certaines garanties optionnelles généralement à l’échéance du contrat. Il doit alors envoyer une lettre en recommandé dans le délai de préavis prévu dans les conditions générales du contrat.
Si la prime augmente plus que l’indice du coût de la construction, la résiliation peut être réalisée dans un délai de quinze jours après réception de l’avis d’échéance.
Le conseil syndical doit soumettre sa décision de changer d’assurance au syndic.
L’assurance d’une copropriété horizontale et verticale
Au sein d’une copropriété verticale, une assurance pour l’immeuble est obligatoire. Elle doit couvrir au moins la responsabilité civile collective.
La responsabilité civile de la copropriété, représentée par le syndicat des copropriétaires (souscrite collectivement) permet de couvrir le syndicat des copropriétaires en cas de sinistres causés par l’immeuble à un tiers, par exemple en cas de chutes de tuiles sur un passant ou lorsqu’un locataire glisse sur une marche usée de l’escalier. Elle protège également en cas de fautes commises par une personne au service de la copropriété (gardien, concierge, etc.).
Pour une copropriété horizontale, le syndicat des copropriétaires doit aussi assurer les parties communes. Il s’agit en général de routes et d’éléments de voirie.
En copropriété, quelle assurance prend en charge un sinistre ?
Si le sinistre est causé par un événement qui a commencé dans une partie privative, ce sera à son propriétaire de faire une déclaration à l’assureur des tiers concernés. C’est cet assureur
qui assure ensuite la gestion du dossier d’indemnisation.
Si les dommages sont inférieurs à 5 000 euros, la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) est appliquée. Il s’agit d’un protocole d’accord entre les compagnies d’assurance pour faciliter la prise en charge et l’indemnisation d’un sinistre en copropriété.
Si les dégâts sont inférieurs à 1600 euros, l’assureur du propriétaire devra indemniser les victimes.
Pour des dégâts situés entre 1 600 et 5 000 euros, l’assureur du propriétaire doit effectuer une expertise qu’il transmettra aux autres assureurs. Il devra aussi indemniser les victimes. Il pourra exercer ultérieurement des recours contre les autres assureurs.
En cas de dommage suite à un événement ayant débuté dans les parties communes de la copro, c’est l’assurance souscrite par le syndic qui est concernée.
Zoom sur la convention IRSI
En cas de dégâts des eaux ou d’incendie, la nouvelle convention IRSI simplifie les démarches et accélère les procédures d’indemnisation. Depuis le 1er juin 2018, l’ancienne convention CIDRE, qui gérait les dégâts des eaux, a été remplacée par l’IRSI (la convention interassurance d’indemnisation et de recours des sinistres immeubles).
Il s’agit d’un accord entre les compagnies d’assurance pour faciliter la prise en charge des sinistres incendies et dégâts des eaux pour les immeubles en copropriété. La convention fixe des règles claires de désignation de l’assureur gestionnaire du sinistre et de l’assureur qui doit payer les indemnités :
- La convention couvre les incendies en plus des dégâts des eaux ;
- Elle est applicable pour les montants inférieurs à 5 000€ HT ;
- Un seul assureur gestionnaire par sinistre ;
- Afin de déterminer quel assureur doit prendre en charge le remboursement des dégâts, deux tranches ont été mises en place (une première pour les sinistres d’un montant inférieur à 1 600€ HT et la deuxième pour le montant d’un sinistre supérieur à 1 600 € HT et jusqu’à 5 000 € HT)
- Elle prend en charge la facture de recherche de fuite ;
- Elle propose un processus simplifié pour l’assuré ;
- Et accélère les règlements des sinistres.
Quel intérêt pour l’assurance dommage ouvrage en copropriété ?
Une copropriété doit souscrire, en cas de travaux sur la construction, à une assurance dommage ouvrage (DO) pour protéger l’immeuble et la copropriété pendant le chantier et après la réception des travaux. Cette obligation de souscription revient au syndic ou au syndicat des copropriétaires quand il y a réalisation de travaux dans les parties communes.
En prenant cette assurance dommage ouvrage, la copropriété bénéficie en cas de sinistre, d’une réparation rapide des travaux et d’une procédure d’indemnisation plus efficace (pré-financement des réparations nécessaires), sans avoir à attendre la décision de justice vis-à-vis de l’entreprise responsable.
Cette assurance protège la copropriété pendant 10 ans après le début des travaux en cas de sinistre affectant la solidité du bâtiment, de l’un de ses éléments ou de son équipement, le rendant impropre au logement. Par exemple, cette assurance prend effet en cas d’affaissements de planchers, de ruptures de canalisations, de risques d’effondrements de toiture, d’installations électriques défectueuses, etc.
Le cas Cotoit
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