Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
Les passoires thermiques sont des logements qui présentent une étiquette énergie F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Cela correspond à une consommation comprise entre 331 et 450 kWh/m2/an pour la classe énergétique F, et supérieure à 450 kWh pour la classe énergétique G. On en compte aujourd’hui 4,8 millions en France, dont 2 millions sont en location. Le coût des travaux est le principal frein à la rénovation énergétique de ces logements.
Ces logements, en plus d’émettre beaucoup de gaz à effet de serre, consomment énormément d’énergie et placent ainsi leurs occupants en situation de précarité énergétique, soit parce que les parois présentent une mauvaise isolation (toiture, murs, fenêtres en simple vitrage), soit parce que les équipements sont gourmands en énergie (chaudière d’ancienne génération, poêle vétuste, etc.).
L’objectif de la loi Énergie-Climat est donc d’éradiquer les passoires thermiques d’ici 2030. Pour cela, elle contraint les bailleurs à adopter certaines obligations pour rendre leur logement plus décent.
Les passoires thermiques sont des logements qui présentent une étiquette énergie F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE). Cela correspond à une consommation comprise entre 331 et 450 kWh/m2/an pour la classe énergétique F et supérieure à 450 kWh pour la classe énergétique G. On en compte aujourd’hui 4,8 millions en France, dont 2 millions sont en location.
Ces logements, en plus d’émettre beaucoup de gaz à effet de serre, consomment énormément d’énergie et placent ainsi leurs occupants en situation de précarité énergétique, soit parce que les parois présentent une mauvaise isolation (toiture, murs, fenêtres en simple vitrage), soit parce que les équipements sont gourmands en énergie (chaudière d’ancienne génération, poêle vétuste, etc.).
L’objectif de la loi Énergie-Climat est donc d’éradiquer les passoires thermiques d’ici 2030. Pour cela, elle contraint les bailleurs à adopter certaines obligations pour rendre leur logement plus décent.
Obligations de rénovation énergétique : que dit la nouvelle loi ?
Depuis le 22 août 2022, si aucune rénovation énergétique n’a été réalisée afin d’améliorer le classement DPE d’un logement classé F ou G, les propriétaires bailleurs ont l’interdiction d’augmenter leur loyer. C’est l’une des premières mesures prises dans le cadre de la loi de transition énergétique, qui oblige à la rénovation énergétique des logements individuels classés F ou G au diagnostic de performance énergétique.
La loi Énergie-Climat est issue du projet de loi Climat et Résilience et prévoit une interdiction de mise en location progressive des logements classés de E à G sur le diagnostic de performance énergétique.
Ainsi, avant le 1er janvier 2025, les propriétaires de logements énergivores seront tenus d’effectuer des travaux de rénovation afin d’améliorer la performance énergétique globale du bâti. En effet, dès 2025, ces passoires thermiques seront régulées et interdites à la location, avec une obligation de « remise à niveau thermique » accompagnée d’un bilan énergétique.
Ces travaux concernent :
- les particuliers propriétaires d’une maison individuelle ;
- les particuliers qui possèdent un bien dans un bâtiment collectif;
- les copropriétés ayant un classement énergétique qui les dispensent, pour le moment, d’une obligation de travaux.
Avec cette nouvelle réglementation, les bailleurs ont tout intérêt à effectuer des travaux de rénovation énergétique pour continuer à louer les logements dont ils sont propriétaires.
L’audit énergétique obligatoire
Initialement prévue à partir du 1er septembre 2022, l’entrée en vigueur de l’audit énergétique obligatoire a été reportée au 1er avril 2023. Cependant, la mise en vente de maisons ou d’immeubles classés F ou G au DPE sera soumise à un audit énergétique préalable. Ce document listera les travaux à réaliser pour améliorer le classement de l’habitation. Il n’est pas obligatoire, mais reste conseillé afin de tenir l’acquéreur informé.
Quel est le calendrier des obligations de rénovation énergétique ?
Un tiers du parc immobilier français est concerné par les obligations de rénovation énergétique. Cette transition se fera progressivement, selon un calendrier détaillé.
- Depuis le 1erjanvier 2023, le propriétaire d’une passoire thermique classée Fou G au DPE ne peut plus augmenter le loyer entre deux locations. Il est désormais obligé de réaliser des travaux de rénovation énergétique.
- Dès 2025, les logements consommant plus de 420 kWh/m2/an, c’est-à-dire les appartements ou maisons classés G, seront interdits à la location. Avant cette date, les propriétaires devront avoir rénové leur logement pour sortir des classes énergivores du DEP et le mettre en location.
- En 2025, les logements classés G sur le DPE seront interdits à la location.
- En 2028, cette même mesure s’appliquera aux logements classés F sur le DPE.
- En 2034, cette interdiction sera élargie aux logements classés E sur le DPE.
Quelles sont les aides à la rénovation énergétique pour les propriétaires bailleurs ?
Il existe différents aides à la rénovation énergétique pour que les propriétaires bailleurs puissent entreprendre les travaux.
La Prime Énergie Monexpert
La prime Monexpert prend en charge une partie des travaux de rénovation thermique tels que l’isolation des combles, des murs et des sols et le changement d’un système de chauffage. Elle concerne tous les ménages occupant un logement construit depuis au moins deux ans. Son montant varie en fonction des revenus des locataires et des travaux engagés.
MaPrimeRénov’
Cumulable avec la Prime Énergie Monexpert, MaPrimeRénov’ s’adresse aux bailleurs qui louent :
- Un logement individuel : le montant de la prime varie selon les revenus du locataire, le code postal du logement et les travaux réalisés dans la partie privative du logement.
- Un immeuble en copropriété : on parle alors de MaPrimeRenov’ Copro. Elle sert à réaliser des travaux dans les parties communes d’un immeuble.
Son montant est soit forfaitaire pour des opérations isolées, soit calculé en pourcentage sur le montant total du chantier en cas de bouquet.
L’éco-prêt à taux zéro
L’éco-prêt à taux zéro est un crédit bancaire qui permet de financer des travaux. Il peut aller jusqu’à 50 000 € et sa durée de remboursement est de 20 ans maximum. Il est ouvert à tous les ménages et entre en complémentarité avec la prime Monexpert et MaPrimeRénov’.
MaPrimeRénov’ Sérénité de l’Anah
Réservé aux ménages modestes, le dispositif MaPrimeRénov’ Sérénité prend en charge de 35 % à 50 % du montant HT des travaux éligibles. Le chantier est plafonné à 30 000 €.
Si vous louez votre logement à un ménage modeste, vous pouvez bénéficier de ce dispositif de l’Anah pour réaliser les travaux de rénovation énergétique. Pour en bénéficier, il faudra faire appel au dispositif Mon Accompagnateur Rénov’.
Le déficit foncier
Comme le rappelle la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier), « Le déficit foncier est un dispositif fiscal permettant une diminution de l’impôt sur le revenu pour le propriétaire bailleur présentant un montant de charges déductibles supérieur à ses revenus fonciers ». Les travaux de rénovation thermique peuvent entrer dans le cadre du déficit foncier.
Le dispositif Denormandie
La loi Denormandie est une aide à l’investissement locatif. Elle permet de bénéficier d’un avantage fiscal allant jusqu’à 21 % dans le cadre de l’achat d’un bien à rénover. Pour en disposer, les travaux doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’achat. Cette réduction d’impôt est disponible jusqu’au 31 décembre 2023. Elle s’applique aux immeubles situés en zone « Cœur de ville ».
Les primes CEE
Les primes CEE sont cumulables avec MaPrimeRénov’ et peuvent financer une grande partie de la rénovation globale ou partielle d’un logement.
Rénovation énergétique en copropriété : 3 étapes clés
Préparation des travaux de rénovation énergétique en copropriété
Si vous souhaitez entreprendre des travaux de rénovation énergétique, vous devez d’abord sensibiliser l’ensemble de la copropriété sur l’intérêt économique et écologique de ces travaux. Pour déterminer les besoins de la copropriété, il faut connaître son «état de santé», notamment le bilan de ses consommations, les travaux déjà réalisés et son équilibre financier. Présentées aux copropriétaires, ces informations permettent de les sensibiliser et de préparer le diagnostic technique global.
Après cette phase d’information, un audit énergétique doit intervenir pour dresser un état des lieux global de l’immeuble (dépenses énergétiques, architecture, etc.) et proposer différents scénarios de travaux. Il permet d’apporter une vision générale sur les travaux de rénovation énergétique mais aussi sur les travaux de valorisation et d’entretien du patrimoine immobilier. A noter que cet audit énergétique est obligatoire depuis janvier 2012, pour les immeubles de plus de 50 lots disposant d’un système de chauffage collectif et dont le permis de construire est antérieur à 2001.
Le rapport d’audit en main, les copropriétaires sélectionnent en assemblée générale le scénario de travaux correspondant à leurs besoins et budgets.
Réalisation des travaux pour la performance énergétique
À l’issue de l’audit énergétique global, comment concevoir et mettre en oeuvre le programme de travaux choisi ? Trois solutions s’offrent à vous :
- le maître d’oeuvre, qui conçoit le programme des travaux, assiste le choix des entreprises et suit l’avancée ;
- l’AMO (assistant à maîtrise d’ouvrage), qui s’assure de l’organisation des opérations, détermine un processus de réalisation, désigne des prestataires, réalise un montage financier, administratif et juridique et le cas échéant accompagne le maître d’ouvrage.
- choisir directement les entreprises de travaux sans intermédiaires (pour un projet plus modeste et sans contraintes particulières).
Une fois la solution choisie, un plan de financement doit être affiné avec le coût des travaux en associant subventions, incitations fiscales et prêts bancaires mobilisables.
Fin des travaux de rénovation énergétique en copropriété
Il faut bien suivre les travaux du début à la fin pour s’assurer de leur qualité (si la copropriété ne fait pas appel à un maître d’oeuvre). Le chantier terminé, le syndicat des copropriétaires, représenté par le syndic, réceptionne les travaux en constatant leur bon achèvement, bonne exécution et conformité et en signalant tout manque ou défaut le cas échéant. Pensez à adresser vos factures acquittées aux différents organismes selon les aides et subventions auxquelles le projet est éligible (ANAH, CEE…).
Vous pouvez désormais profiter d’un logement plus sain et écologique et suivre les nouvelles dépenses énergétiques pour constater l’efficacité des travaux réalisés.
Audit énergétique, DPE ou DTG ?
Afin de sensibiliser les copropriétaires aux performances thermiques de leur bâtiment et d’anticiper des travaux de rénovation énergétique, la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique collectif (DPE), d’un diagnostic technique global (DTG) ou d’un audit s’impose. Mais alors quelles différences y a-t-il entre un audit énergétique, un DPE ou un DTG ?
Dans quels cas doit-on réaliser un audit énergétique ?
L’audit énergétique est obligatoire lorsque :
- votre copropriété possède au moins 50 lots de copropriété ;
- votre copropriété est équipée d’une installation collective de chauffage ou de refroidissement ;
- le permis de construire de l’immeuble est antérieur à 2001.
Il doit être réalisé par un bureau d’études thermiques dans le but de faire une évaluation complète sur le niveau de consommation d’énergie de l’immeuble selon un cahier des charges précis. Cet audit est obligatoire depuis janvier 2012.
À qui s’adresse le DPE (diagnostic performance énergétique) collectif ?
À la différence de l’audit énergétique, le diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif est obligatoire pour les immeubles de moins de 50 lots ayant un chauffage collectif à usage principal d’habitation. Le DPE propose des solutions et suggestions de travaux afin d’améliorer la performance énergétique du bâtiment et donc de diminuer les émissions de gaz à effet de serre.
Qu’est-ce le DTG (diagnostic technique global) ?
Depuis janvier 2017, le diagnostic technique global (DTG) est obligatoire pour les immeubles de plus de 10 ans qui font l’objet d’une mise en copropriété ou alors en état d’insalubrité. L’obligation de réaliser un DTG concerne peu de copropriétés.
Ce DTG comporte un DPE ou audit énergétique (précédemment réalisé), une évaluation des parties communes, un état des lieux, des suggestions d’amélioration et un budget prévisionnel de travaux.
