Loi passoire thermique : impact bailleur, locataire et vendeur

Loi passoire thermique : impact pour le bailleur

Les propriétaires bailleurs sont les premiers concernés par la loi Climat. La lutte contre les passoires énergétiques devient de plus en plus rigide, ce qui empêche la mise en location de nombreux logements en France.

En l’occurrence, il s’agit des logements dont la consommation d’énergie excède le seuil de 450 kWh/m2. Une partie des logements classés G dépassent cette limite (90 000 logements), mais pas tous ! Il convient de réaliser un diagnostic énergétique pour connaître le kWh/m2 dudit logement.

Les autres logements classés G et les habitations F dont les baux ont été signés avant le 1er janvier 2023 voient leurs loyers gelés depuis août 2022 tant que des travaux de rénovation énergétique n’ont pas été réalisés.

Les locations de tourisme ne sont pas soumises à cette obligation. Louées de manière ponctuelle, elles ne mettent pas les locataires en position de précarité énergétique.

Loi passoire thermique : impact pour le locataire

Les propriétaires bailleurs n’ont pas le droit de reconduire un bail si le seuil du logement en question dépasse les 450 kWh/m2. Par conséquent, un locataire qui arrive à la fin d’un bail se verra contraint de quitter son logement si ce dernier est concerné par la loi Climat et Résilience.

De la même façon, le propriétaire ne peut pas changer de locataire. En cas de colocation, le changement de colocataire sera donc complexe si l’appartement ou la maison est trop énergivore.

Comme la performance énergétique des logements est devenue un critère de décence, les locataires peuvent exiger des travaux de mise aux normes et/ou une diminution de loyer.

Le mercredi 24 août 2022, le Parlement a voté l’interdiction d’augmenter le loyer des logements classés F et G avant une entrée en location.

Loi passoire thermique : impact pour le vendeur

Si vous souhaitez vendre une passoire thermique (F ou G), vous devrez respecter une procédure plus stricte qu’auparavant.

À partir du 1^er avril 2023, les propriétaires de logements particulièrement énergivores (F ou G) devront obligatoirement réaliser un audit énergétique avant la vente. Cela concerne les maisons individuelles mais pas les copropriétés.

Pour rappel, un audit énergétique est une évaluation des performances énergétiques de votre logement par un professionnel :

• Le chauffage ;
• La production d’eau chaude ;
• L’isolation ;
• La ventilation, etc.

Cette obligation va toucher les logements E en 2025 et D en 2034. En Outre-Mer, les délais sont étendus. En Guadeloupe, Martinique, Guyane, à la Réunion et à Mayotte, cet audit sera obligatoire :

• Dès 2024 pour les logements classés F et G ;
• Dès 2028 pour les logements classés E ;
• 2034 aussi pour les logements classés D.

Quels logements seront interdits à la location à partir de 2025 ?

Plus les années vont passer, plus le niveau de performance énergétique minimal sera rehaussé. Afin de prévoir des travaux suffisamment tôt, nous allons passer en revue les dates butoirs principales.

2025 : tous les logements classés G seront interdits à la location

Tous les logements classés G (environ 600 000 en France) seront interdits à la location en 2025. Les propriétaires devront effectuer des travaux de rénovation énergétique comme l’isolation des murs, l’installation de double vitrage ou la pose d’une ventilation, par exemple. Leurs logements devront atteindre la lettre F, au minimum, pour retourner sur le marché de la location.  

2028 : tous les logements classés F seront interdits à la location

Tous les logements classés F (environ 1 200 000 en France) seront interdits à la location en 2028. Grâce à cette échéance, toutes les passoires thermiques devraient être éradiquées en 2028, soit environ 17 % du parc immobilier actuel.

2034 : tous les logements classés E seront interdits à la location

Tous les logements classés E (environ 2 600 000 en France) seront interdits à la location en 2034. À cette date, les logements dits “décents” correspondront donc aux lettres A à D.

A, B, C, D, E, F, G : à quoi correspondent ces lettres ?

Le DPE (diagnostic de performance énergétique) classe les logements français selon leur performance énergétique. Les logements les mieux isolés sont classés A et les plus énergivores (appelés « passoires thermiques ») sont classés G. Ce niveau de performance est exprimé en kilowattheures d’énergie primaire par mètre carré et par an.

Voici un tableau récapitulatif des significations des différentes lettres :

Obligation de louer des logements décents

L’obligation commune à tous les propriétaires, c’est de fournir un logement décent à son ou à ses locataires.

Un appartement décent ou une maison décente répond à six critères :

1. Une surface minimale de (9 m² selon la loi Carrez) ;
2. Une hauteur sous plafond suffisante (2m20) ;
3. Ne présenter aucun risque pour la santé du locataire ;
4. Performance énergétique minimale (moins de 450 kWh/m2) ;
5. Mise à disposition de certains équipements (comme la possibilité de verrouiller la porte principale) ;
6. L’absence d’animaux nuisibles et de parasites.

Impacts de la loi passoire thermique : récapitulatif

Pour récapituler, voici les points essentiels à retenir de cet article :

• Les logements qui consomment plus de 450 kWh/m2 sont interdits à la location ;
• Tous les logements classés G ne sont pas (encore) concernés par cette mesure ;
• Les montants des loyers des logements classés F et G ne peuvent plus être augmentés avant une entrée en location ;
• À partir du 1^er avril 2023, les propriétaires de logements classés F et G devront obligatoirement réaliser un audit énergétique avant la vente ;
• La loi sur les passoires thermiques ne va faire que s’intensifier avec les années.

Vous savez désormais tout ce qu’il y a à savoir sur les passoires thermiques !