Logement passoire thermique en location : quelles sont les interdictions ?

Comment savoir si votre logement est une passoire thermique ?

Les logements passoires thermiques (ou passoires énergétiques) sont des logements particulièrement énergivores. Ils consomment beaucoup d’électricité et sont, la plupart du temps, mal isolés. Leur DPE (diagnostic de performance énergétique) est mauvais : les logements sont classés F ou G.

Plusieurs éléments vous permettent de savoir si votre logement est une passoire thermique :

• Vos factures d’énergie sont trop élevées : lorsque vos factures dépassent 8 % de vos revenus, vous vivez peut-être dans un logement passoire thermique. Votre logement est très énergivore et vous devez noter une augmentation de votre facture d’électricité en hiver, lorsque vous chauffez votre logement ou en été, si vous avez une climatisation. Cela est lié à une mauvaise isolation. L’énergie que vous dépensez pour chauffer ou rafraîchir votre logement est perdue, car il est mal isolé.
• Vous n’avez pas un confort optimum chez vous : vous essayiez de chauffer ou rafraîchir votre logement, mais rien n’y fait, vous n’êtes pas à l’aise. Votre logement est mal isolé, donc l’énergie utilisée est perdue.
• Votre DPE n’est pas optimal : un DPE indique le classement de votre logement entre A et G. Les logements passoires thermiques sont classés F et G. Pour calculer votre DPE, un expert vérifie l’isolation, les fenêtres et le système de chauffage de votre logement pour lui attribuer un score.
• Le logement est humide : l’humidité est l’une des conséquences des logements passoires thermiques. L’humidité est souvent signe de mauvaise isolation, mais elle se détecte facilement ! Si vous voyez de la condensation sur vos fenêtres, des tâches sur les murs ou les plafonds, si vos papiers peints se décollent, que vos murs sont humides au toucher, alors votre logement est humide.

Quelles solutions pour le propriétaire d’un logement passoire thermique ?

Vivre dans une passoire thermique n’est pas une fatalité en soit. Il existe de nombreuses solutions pour rénover votre logement et ainsi améliorer votre DPE.

Pensez à l’isolation thermique

Le nerf de la guerre lorsque l’on vit dans une passoire thermique, c’est l’isolation. Dans 30 % des cas, la toiture est la principale zone de déperdition de chaleur. Dans ce cas, il convient de se concentrer sur cette zone dans un premier temps. Vous pouvez isoler vos combles, mais aussi vos vides sanitaires ou sous-sols et parfois même, vos murs.

Dans 25 % des cas, la déperdition de chaleur provient des murs, dans 15 % cas des fenêtres et dans 10 % des cas du sol. Il convient donc également de prendre en compte les murs extérieurs et intérieurs lors de l’isolation thermique.

Le saviez-vous ? Il existe de nombreuses aides pour rénover un logement passoire thermique :

• MaPrimeRénov’ (vous pouvez profiter de jusqu’à 75 €/m² pour l’isolation des murs extérieurs, jusqu’à 100 € par fenêtre ou jusqu’à 25 €/m² pour les rampants sous toiture) ;
• l’éco-PTZ (pour financer le reste à charge après la déduction des aides) ;
• la prime énergie ;
• la TVA réduite à 5,5 %.

Afin que les travaux soient réalisés dans de bonnes conditions, faites appel à un artisan RGE.

Installez un système de chauffage plus performant

Après avoir fait isoler votre logement, intéressez-vous aux moyens de chauffage. Pour réduire davantage votre facture d’énergie, il est temps d’investir dans un système de chauffage plus performant comme une pompe à chaleur.

Pour remplacer vos chauffages dits « grille-pains », nous vous conseillons d’adopter des radiateurs à inertie ou, encore mieux, d’investir dans un poêle à bois.

Des aides existent si vous voulez rénover votre système de chauffage :

• MaPrimeRénov’ ;
• la prime énergie (CEE) ;
• l’écoprêt à taux zéro.

Améliorer la ventilation

Pour améliorer l’efficacité énergétique de votre logement, il peut être judicieux de revoir sa ventilation. En effet, 20 % des déperditions de chaleur sont dues à un mauvais renouvellement de l’air. La ventilation est donc importante pour améliorer son confort thermique.

On peut installer une ventilation mécanique (obligatoire dans les constructions neuves), notamment car son efficacité n’est plus à prouver. Vous pouvez avoir accès à des aides à la rénovation si vous souhaitez changer les ventilations de votre logement passoire thermique.

Loi sur les « passoires thermiques » 

Depuis 2021, la loi Climat et Résilience a introduit des dispositions spécifiques concernant les « passoires thermiques » en copropriété. Cette loi vise à accélérer la rénovation énergétique des bâtiments les plus énergivores.

Tout d’abord, la loi définit les « passoires thermiques » comme les logements classés F ou G sur le diagnostic de performance énergétique (DPE). Elle impose désormais aux copropriétés concernées de réaliser des travaux de rénovation énergétique d’ici 2028 pour atteindre au minimum la classe E.

Pour ce faire, les copropriétés doivent établir un « plan pluriannuel de travaux » détaillant les actions à mener. Ce plan doit être voté en assemblée générale dans un délai de 2 ans à compter de l’entrée en vigueur de la loi, soit avant 2023.

En parallèle, la loi prévoit des aides financières et fiscales renforcées pour soutenir les copropriétés dans ces travaux de rénovation. Des subventions de l’ANAH, des prêts bonifiés et des dispositifs de type « Ma Prime Rénov' » sont notamment mobilisables.

En cas de non-respect de ces obligations, les copropriétés s’exposent à des sanctions. Elles peuvent notamment se voir interdire la mise en location de leurs logements classés F ou G, avec des amendes à la clé.

Cette loi sur les « passoires thermiques » constitue donc un véritable défi pour les copropriétés, qui doivent s’organiser rapidement pour identifier les solutions techniques et financières les plus adaptées. Un accompagnement spécifique des syndicats de copropriété peut s’avérer nécessaire pour respecter ces nouvelles exigences légales.

Pourquoi est-il intéressant de rénover une passoire thermique ?

Au-delà des obligations légales, il existe plusieurs bonnes raisons pour les copropriétés de rénover leurs « passoires thermiques » :

1. Amélioration du confort et des charges :
   • Les travaux permettent de réduire significativement les dépenses de chauffage et d’électricité des logements énergivores.
   • Le confort thermique des occupants est nettement amélioré, avec des températures plus stables et homogènes dans l’ensemble du bâtiment.
2. Valorisation du patrimoine immobilier :
   • La rénovation énergétique d’un bâtiment augmente sa valeur marchande, ce qui peut être intéressant lors de futures ventes ou locations.
   • Un logement rénové est plus attractif et facilite les transactions immobilières.
3. Respect de l’environnement :
   • La diminution des consommations énergétiques permet de réduire l’empreinte carbone et les émissions de gaz à effet de serre du bâtiment.
   • Cela contribue ainsi à l’atteinte des objectifs nationaux et européens en matière de transition écologique.
4. Éligibilité aux aides financières :
   • De nombreux dispositifs d’aides (subventions, crédits d’impôt, prêts bonifiés, etc.) existent pour soutenir les travaux de rénovation énergétique.
   • Cela permet de diminuer significativement le reste à charge pour la copropriété.

Ainsi, la rénovation des « passoires thermiques » représente un véritable enjeu patrimonial, environnemental et financier pour les copropriétés. C’est l’opportunité de réaliser des économies sur le long terme tout en améliorant le confort des occupants et la valeur du bâtiment.

Quelles sont les interdictions liées aux logements passoires thermiques ?

Bientôt, la location de logements passoires thermiques sera interdite, parce que ces logements surconsomment en été comme en hiver. De ce fait, ils contribuent au dérèglement climatique par l’augmentation des émissions de gaz à effet de serre.

Pour résoudre les problèmes liés aux logements passoires thermiques, les propriétaires devront réaliser un audit énergétique. Cette mesure concernera les biens classés E en 2025 et les biens classés D en 2034.

De plus, depuis le 24 août 2022, les propriétaires bailleurs ont l’interdiction d’augmenter les loyers des logements classés F et G si aucun travail de rénovation n’a été effectué. Les logements doivent, en effet, être au minimum classé E.

Pour vendre ou louer un appartement passoire thermique, le propriétaire devra alerter les futurs occupants du montant des factures énergétiques. En cas de vente, le propriétaire devra quantifier les dépenses que devra effectuer le prochain propriétaire pour isoler le logement.

En 2023, un logement consommant plus de 450 kWh/m² par an d’énergie sera considéré comme indécent et donc, comme impropre à la location.

À partir de 2025, un logement consommant plus de 420 kWh par an d’énergie primaire par mètre carré habitable par an sera impropre à la location. Sont concernés tous les logements classés G.

En 2028, il sera interdit de louer des logements classés F. Les locataires pourront exiger du bailleur qu’il réalise des travaux de rénovation et d’isolation thermique.

En 2034, les logements classés E seront considérés comme indécents et donc interdits à la location.

Quelles sont les aides possibles en cas de passoire thermique ?

Lorsqu’un logement est classé en « passoire thermique » (étiquette énergétique F ou G), plusieurs dispositifs d’aides financières peuvent être mobilisés pour soutenir les travaux de rénovation :

1. Subventions de l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat) :
   • L’ANAH octroie des subventions pouvant aller jusqu’à 50% du montant des travaux pour les copropriétés en situation de fragilité.
   • Ces aides sont cumulables avec d’autres dispositifs comme MaPrimeRénov’.
2. MaPrimeRénov’ :
   • Ce crédit d’impôt, versé sous forme de prime, peut atteindre jusqu’à 15 000 € par logement pour les travaux de rénovation énergétique.
   • Son montant varie en fonction des ressources des ménages et de l’ampleur des travaux réalisés.
3. Prêts bonifiés :
   • Des prêts à taux avantageux peuvent être souscrits auprès de la Banque des Territoires ou d’établissements bancaires partenaires.
   • Ils permettent de financer jusqu’à 100% du montant des travaux sur le long terme (10 à 15 ans).
4. Éco-prêt à taux zéro (Éco-PTZ) :
   • Ce prêt sans intérêt, d’un montant maximal de 50 000 € par logement, peut être mobilisé pour financer les travaux de rénovation énergétique.
   • Il est cumulable avec d’autres aides et n’est pas soumis à conditions de ressources.
5. Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) :
   • Les copropriétés peuvent bénéficier de primes versées par les fournisseurs d’énergie au titre des économies d’énergie réalisées.
   • Ces CEE peuvent représenter jusqu’à 30% du montant des travaux.

L’accumulation de ces différentes aides permet de réduire significativement le reste à charge pour la copropriété et d’accélérer la rénovation des « passoires thermiques ». Un accompagnement spécialisé peut être nécessaire pour optimiser le montage financier des projets.

Investissez dans le neuf !

Outre la rénovation énergétique des « passoires thermiques », investir dans l’immobilier neuf constitue également une solution écologique intéressante pour les copropriétés :

1. Performances énergétiques optimales :
   • Les logements neufs sont conçus selon les dernières normes en matière d’isolation, de ventilation et d’équipements énergétiques performants.
   • Cela permet de minimiser les besoins en chauffage, climatisation et consommations énergétiques globales.
2. Empreinte carbone réduite :
   • La construction de bâtiments neufs est mieux maîtrisée d’un point de vue environnemental, avec l’utilisation de matériaux plus écologiques.
   • Ces bâtiments génèrent moins d’émissions de gaz à effet de serre tout au long de leur cycle de vie.
3. Adaptation aux enjeux climatiques :
   • Les logements neufs intègrent les problématiques d’adaptation au changement climatique (îlots de chaleur, gestion des eaux pluviales, etc.).
   • Cela permet de répondre aux défis environnementaux actuels et futurs.
4. Facilité de gestion technique :
   • Les équipements et réseaux techniques des bâtiments neufs sont plus simples à entretenir et à faire évoluer.
   • Cela facilite la mise en place de solutions de gestion technique centralisée et d’optimisation énergétique.
5. Attractivité et valeur patrimoniale :
   • Les logements neufs présentent l’avantage d’être plus attractifs pour les acquéreurs soucieux des enjeux environnementaux.
   • Leur valeur patrimoniale se maintient mieux sur le long terme grâce à ces caractéristiques « vertes ».

Ainsi, l’investissement dans l’immobilier neuf, en complément de la rénovation des « passoires thermiques », permet aux copropriétés de s’inscrire dans une démarche écologique globale, alliant performance énergétique, réduction de l’empreinte carbone et adaptation aux défis climatiques.

Vous savez désormais tout sur les logements passoires thermiques et sur les futures interdictions à leur location.