Vous êtes propriétaire d’un appartement que vous louez et avez effectué des travaux au cours de l’année ? Découvrez comment déclarer des travaux dans un appartement en location en fonction de votre situation.
Pour des travaux dans un logement individuel, c’est-à-dire une partie privative de la copropriété, le propriétaire est libre de faire ce qu’il souhaite et l’ensemble des coûts liés aux travaux lui revient.
Cela concerne les travaux qui modifient uniquement l’intérieur du logement, sans aucune répercussion sur les parties communes ni sur l’aspect de l’immeuble, comme :
- une opération d’isolation intérieure ;
- la pose d’une tapisserie, d’un nouveau revêtement de sol ou l’application d’une peinture ;
- l’aménagement d’une cuisine ou d’une salle de bains ;
- l’installation ou l’abattement d’une cloison interne ;
- la mise en place d’une mezzanine dans l’espace déjà existant ;
- l’adaptation aux normes handicapées.
Pour réaliser des travaux ayant une incidence sur le reste de la copropriété ou sur l’apparence du bâtiment, le propriétaire devra obtenir l’autorisation des autres copropriétaires. Cela concerne par exemple des travaux en lien avec des murs porteurs ou des canalisations (qui appartiennent aux équipements communs de la copro) ou avec l’apparence du bien (couleur des volets, aménagement d’une véranda, etc.).
Les travaux déductibles des impôts
Dans certaines situations, les travaux réalisés dans un bien immobilier loué sont déductibles des impôts. Cela dépend de votre régime fiscal et de la nature du bien loué (meublé ou non), mais aussi de la nature des travaux réalisés. Sont déductibles des impôts les travaux suivants :
- les travaux de réparation et d’entretien (réfection des peintures, façades, toitures ou évacuation des eaux, diagnostics immobiliers, réparations nécessaires…) ;
- les travaux d’amélioration du logement (installation d’un chauffage central, création d’un parking, d’une cuisine aménagée, réfection d’une salle de bains, installation de matériaux isolants…).
En revanche, il n’est pas possible de déduire les frais liés à des travaux d’agrandissement, d’extension, de construction, de reconstruction ou de démolition.
Pour en savoir plus, lisez notre article dédié à la fiscalité et aux travaux de copropriété déductibles des impôts.
Comment déclarer des travaux dans un logement locatif ?
En tant que propriétaire d’un bien immobilier loué au sein d’une copropriété, vous pouvez être amené à effectuer différents travaux d’amélioration ou de réparation de ce bien.
Il peut s’agir :
- d’un ravalement de façade ;
- du remplacement d’une chaudière vieillissante ;
- de la remise en état d’une toiture ;
- de la réfection d’une installation électrique ;
- de travaux de raccordement au réseau d’assainissement, etc.
Certains travaux peuvent être lourds et coûteux. Plusieurs questions se posent au moment de remplir votre déclaration de revenus : comment déclarer ces travaux ? Lesquels faut-il mentionner ? Peuvent-ils être déductibles des loyers encaissés ?
Les travaux effectués par un locataire dans un appartement et revenant gratuitement au propriétaire constituent des « avantages en nature » assimilés en tant que tels à des revenus. Il doit cependant s’agir de travaux importants et apportant une réelle valorisation au bien immobilier ou à l’immeuble.
Il existe deux cas de figure, selon que vous louez votre appartement meublé ou non meublé.
Déclarer des travaux dans un appartement meublé
Si vous louez un appartement meublé, les revenus que vous en tirez ne sont pas des revenus fonciers. Ceux-ci sont bien soumis à l’impôt sur le revenu, mais ils entrent dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Au régime réel, certains frais, comme les frais d’entretien et de réparation, sont déductibles. Pour cela, il faudra remplir la déclaration 2042-C PRO en indiquant si vous accusez ou non des déficits.
Déclarer des travaux dans un appartement non meublé
La situation est différente si vous louez un bien non meublé, car vos recettes sont alors considérées comme des revenus fonciers provenant d’une activité civile.
Si vos recettes sont inférieures à 15 000 euros par an hors charges, vous pouvez déclarer ces revenus sur l’imprimé fiscal 2042. Si vous êtes au régime microfoncier et bénéficiez déjà d’un abattement forfaitaire de 30 %, vous ne pouvez pas déduire d’éventuels charges et travaux.
En revanche, vous pouvez le faire si vous optez pour le régime d’imposition au réel de charges déductibles, qui permet de déduire de nombreuses charges liées à la location d’un bien immobilier, en particulier certains types de travaux, notamment les travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien. Cependant, ne sont pas concernés les travaux d’agrandissement et de reconstruction. Ce régime peut être choisi par le bailleur ou être appliqué automatiquement à partir de 15 000 euros de revenus fonciers par an. À noter que si vous choisissez le régime réel, vous vous engagez à vous soumettre à ce régime fiscal durant trois ans.
Dans cette situation, vous devez remplir la ligne 224 « Dépenses de réparation, d’entretien et d’amélioration » du formulaire 2044 (si vous faites votre déclaration en ligne, pensez à cocher la case dédiée aux revenus fonciers pour générer le formulaire dématérialisé). Sur la ligne 400, il faudra entrer le descriptif des travaux : nature des travaux, nom de l’entrepreneur, date de paiement et montant, et ceci pour chaque appartement, si vous en possédez plusieurs.
Pour que la déduction s’applique, il faudra aussi respecter deux conditions : permettre la mise en location du bien immobilier et poursuivre sa location dans des conditions adéquates.
Pensez à bien conserver vos factures et justificatifs de paiement lorsque vous réalisez des travaux ! Si ceux-ci ne sont pas obligatoires lors de la déclaration de revenus, ils peuvent être utiles en cas de contrôle de la part de l’administration fiscale. Pour être valables, les factures doivent décrire explicitement les travaux réalisés et indiquer le nom du propriétaire ainsi que l’adresse exacte du bien immobilier concerné.
Déclarer des travaux effectués dans un logement pas encore en location
Oui, il est possible de déclarer et de déduire des travaux engagés dans un bien immobilier, même avant la location de celui-ci. Cela vous permet d’amortir le prix de ces travaux sans avoir à attendre de percevoir le premier loyer de la location.
Pour cela, vous devez simplement indiquer sur votre déclaration, de manière claire, votre intention de mettre ce bien en location non meublée à l’issue des travaux. En l’absence de location effective au moment de la déclaration, le déficit foncier peut être remis en cause ultérieurement.
Est alors déductible l’ensemble des montants payés par le bailleur, même si les travaux ne sont pas encore terminés. L’acompte versé à un entrepreneur avant le commencement des travaux entre lui aussi dans la catégorie des charges déductibles.
Propriétaire ou futur propriétaire, vous savez maintenant comment déclarer les travaux réalisés dans un appartement loué ou qui a vocation à l’être !
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