Comment savoir si ma copropriété a besoin d’une meilleure isolation ?
La priorité d’une rénovation énergétique en copropriété est l’isolation pour limiter les déperditions thermiques.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) collectif est un bon point de départ. Il permet de faire le point sur la consommation d’énergie de la copropriété pour décider s’il est nécessaire de réaliser des travaux de rénovation.
Ce DPE collectif est obligatoire pour les immeubles de 50 lots ou moins, disposant d’un système de chauffage et/ou de refroidissement collectif. En dessous de 50 lots, les copropriétés chauffées collectivement doivent réaliser un audit énergétique.
Les avantages de l’isolation thermique en copropriété
L’isolation thermique en copropriété apporte de nombreux avantages :
- un meilleur confort de vie
- des économies d’énergie substantielles
- une facture de chauffage allégée
- une valorisation du patrimoine immobilier
- un geste fort en faveur de l’environnement.
Quels travaux d’isolation faut-il réaliser en copropriété ?
Pour l’isolation d’un immeuble en copropriété, il est possible de commencer par des correctifs rapides et néanmoins efficaces. Il est ensuite possible de passer à des actions plus radicales comme par exemple l’isolation thermique par l’extérieur le cas échéant.
Il est ainsi possible de commencer par réaliser l’isolation des réseaux de chauffage collectifs en copropriété. Le calorifugeage et l’isolation des tuyaux et des points singuliers permettent de limiter les déperditions de chaleur. Il s’agit d’isoler le réseau de tuyauterie pour réduire le refroidissement de l’eau le long de son parcours de la chaudière collective jusqu’aux robinets des logements. L’eau chaude acheminée par un réseau de tuyauteries mal isolé peut perdre jusqu’à 20% de calories avant d’arriver dans chaque logement.
Ensuite, les travaux d’isolation légers peuvent s’appliquer aux combles ou aux planchers bas.
Isoler les combles en copropriété est relativement facile, ne nécessite pas d’autorisation administrative, ni d’étude thermique complexe… et tout cela pour un retour sur investissement rapide.
Enfin, les travaux plus “lourds” concernent l’enveloppe du bâtiment : toit, murs, ouvertures. Ces travaux sont plus réglementés et coûtent plus chers.
Notez bien que l’isolation de la toiture ou des murs sont des travaux menés dans les parties communes d’un immeuble. Elle est donc décidée en assemblée générale et est soumise à des règles de majorité qui diffèrent selon l’importance du projet de rénovation engagé.
Un changement de fenêtre ou l’isolation des murs par l’intérieur pour un partie privative ne relève que de la décision du propriétaire.
Isolation des copropriétés : quelles obligations légales ?
L’isolation est obligatoire en copropriété dans plusieurs cas de figures avec des dérogations possibles.
C’est notamment le cas lors d’une opération de rénovation importante. Il est alors nécessaire d’embarquer des travaux d’isolation du bâtiment en même temps. On parle de « travaux embarqués ».
Les travaux embarqués en copropriété, qu’est-ce que c’est ?
La loi pour la croissance verte (LTECV) impose, dans son article 14, l’obligation de réaliser des travaux d’isolation thermique à l’occasion de travaux importants de rénovation des bâtiments en copropriété (ravalement de façades, réfections de toiture, transformation de garages ou de combles en pièces habitables). On appelle cela les « travaux embarqués ».
Cette mesure permet de profiter de l’occasion de travaux importants pour améliorer la consommation énergétique de l’immeuble afin de faire réduire les factures tout en préservant l’environnement et donc les générations futures.
Cette obligation est en vigueur depuis janvier 2017, pour tout bâtiment réalisant des travaux importants sur au moins 50% d’une façade ou d’un toit. Cette obligation ne s’applique que pour les immeubles aux façades constituées à plus de 50% de terre cuite, de béton, de ciment ou de métal.
Il existe toutefois quelques dérogations possibles :
- l’impossibilité technique (risques de pathologie)
- l’impossibilité juridique (droit de l’urbanisme, droit de la propriété privée, caractère architectural dans sites patrimoniaux…)
- le risque de dégradation de la qualité architecturale
- la rentabilité économique (l’obligation d’isolation ne s’applique pas si le temps de retour sur investissement des travaux d’isolation est supérieur à 10 ans).
Tous ces points doivent être approuvés par des experts du bâtiment et/ou bureaux d’études.
Le législateur a prévu des valeurs minimales de résistance thermique après travaux. Ces valeurs varient en fonction de la zone climatique de la copropriété. En France métropolitaine, il y a trois zones de prévues : H1 (le Nord, l’Est et le Centre), H2 (l’Ouest et le Sud-Ouest) et H3 (le Sud-Est).
Il existe plusieurs dérogations possibles à ces obligations d’isolation. Voici les 5 situations les plus courantes pour une copropriété :
- Les travaux d’isolation entraînent un risque pour la structure de l’édifice. Le maître d’ouvrage doit prouver que l’opération peut altérer la solidité d’un mur ou d’une charpente, par exemple.
- La rénovation du bâtiment modifie l’aspect extérieur d’un site patrimonial qualifié de « remarquable » ou d’un bâtiment historique…
- Les immeubles à isoler ne sont pas chauffés.
- Les travaux ne sont pas rentables. Il faut prouver que le retour sur investissement des travaux d’isolation ira au-delà de 10 ans.
- Le ravalement concerne une façade qui se compose de matériaux sensibles à l’humidité : pierre, terre, bois…
Au 1er janvier 2023, les logements très énergivores qui consomment plus de 450 kWh/m2/an ne pourront plus être mis en location.
En 2025, cette restriction s’étendra aux logements classés G soit plus de 420 kWh/m2/an d’énergie primaire.
En 2028, ce sera au tour des appartements et les maisons classés F et qui consomment plus de 330 kWh/m2/an.
Enfin, en 2034, la réglementation interdira de louer les biens classés E.
Quelles aides pour l’isolation d’une copropriété ?
Depuis janvier 2021, le dispositif MaPrimeRénov’ Copropriétés finance des travaux réalisés sur les parties collectives.
Conditions pour bénéficier de cette aide :
- La copropriété doit être immatriculée au Registre national des copropriétés
- La copropriété doit être composée d’au moins 75 % de lots à usage d’habitation principale
- Les logements doivent avoir été construits il y a plus de 15 ans
- Le projet de travaux de rénovation énergétique doit engendrer un gain de performance énergétique d’au moins 35 % par rapport à la situation avant travaux
- La copropriété doit obligatoirement être accompagnée pour ses travaux par une assistance à maîtrise d’ouvrage
A savoir : cette MOA peut être financée en partie par l’Anah, Agence nationale de l’habitat, à hauteur de 30 % du prix de la prestation plafonnée à 180 euros HT par logement.
La demande doit être formulée par le syndicat de copropriétaires sur le site officiel monprojet.anah.gouv.fr.
Il est possible d’obtenir :
- une aide de base de 25 % du montant des travaux, plafonnée à 15 000 euros par logement
- un bonus de 500 euros par logement pour les travaux permettant de sortir du statut de « passoire énergétique »
- un financement complémentaire entre 750 euros et 1500 euros pour les propriétaires aux ressources modestes qui logent dans la copropriété.
A savoir : un locataire peut entreprendre à ses frais les travaux d’isolation énergétique. Il doit prévenir son propriétaire par lettre recommandée avec avis de réception, dont le silence dans les deux mois vaudra accord tacite.
Il est aussi possible de bénéficier de l’éco-prêt à taux zéro (éco-ptz) « copropriétés ». La copropriété doit être achevée depuis plus de deux ans à la date de début d’exécution des travaux.
Cet éco-ptz « copropriétés » finance les travaux d’économies d’énergie réalisés sur les parties communes de la copropriété.
Le syndic de copropriété peut obtenir l’éco-ptz « copropriétés » pour le compte du syndicat des copropriétaires. Il doit s’adresser à un établissement de crédit qui a signé un avenant à la convention avec l’État et la Société de Gestion des Financements et de la Garantie de l’Accession Sociale à la propriété.
L’éco-ptz est un prêt sans intérêt. Il peut atteindre 30 000 euros par logement si le syndicat de copropriétaires décide de réaliser trois actions de travaux ou d’atteindre une performance énergétique globale minimale.
A propos de l’isolation thermique par l’extérieur
Le principe de l’isolation thermique par l’extérieur va plus loins qu’un ravalement de façade.
Le ravalement consiste à nettoyer et réparer l’extérieur d’un bâtiment et à déposer une nouvelle couche de revêtement.
Dans le cas d’une ITE, plusieurs couches étanches sont apposées sur la façade afin de casser les « ponts thermiques » et d’isoler encore plus les logements.
Il existe plusieurs techniques d’isolation thermique par l’extérieur en immeuble collectif :
- L’isolation par enduit isolant consiste à appliquer un isolant minéral ou organique (chaux, torchis, chanvre, etc.) recouvert d’un revêtement de finition comme du crépi.
- L’isolation par panneaux enduits consiste en la pose de panneaux isolants en polystyrène, laine minérale, liège expansé, etc. vissés sur le mur au moyen de chevilles. Un treillis d’homogénéisation est ensuite ajouté puis un enduit de finition esthétique.
- L’isolation par bardage ajoute sur la façade extérieure une structure généralement en bois qui recouvre des panneaux isolants. C’est une solution très esthétique.
Selon les techniques et matériaux utilisés, l’isolation des murs par l’extérieur permet aux copropriétés de réaliser jusqu’à 30 % d’économies sur la consommation d’énergie.
Depuis le 1er janvier 2017, l’ITE est obligatoire en cas de ravalement de façade supérieur à 50 % de sa surface.
Le coût d’isolation des murs par l’extérieur est en moyenne situé entre 100€ et 220€ TTC par m² d’isolant.
