1. La copropriété

L’assemblée générale est la réunion annuelle qui réunit l’ensemble des copropriétaires. Lors de cet échange obligatoire, des décisions importantes et nécessaires sont votées par les copropriétaires.

Lors de l’assemblée générale, on valide :

Pour que toutes ces décisions soient valables, il doit y avoir quorum, c’est-à-dire un nombre minimum de votants réunis.

L’assemblée générale de copropriété, qu’elle soit ordinaire ou extraordinaire, se réunit après convocation de chacun de ses membres.

Lors de la préparation d'une assemblée générale, vous recevrez généralement plusieurs documents.

Les principaux sont :

La décision de tenir une assemblée générale de copropriétaires est généralement prise par le syndic de copropriété en consultation avec le conseil syndical. Le syndic propose une date, un lieu et un ordre du jour, mais ces éléments peuvent être discutés et votés par les copropriétaires.

En général, il est fortement recommandé d'y assister, car c'est l'occasion de participer aux décisions importantes concernant la copropriété. Si vous ne pouvez pas y assister en personne, vous pouvez donner procuration à un autre copropriétaire pour vous représenter.

Lors d'une assemblée générale de copropriété, les copropriétaires se réunissent pour discuter et prendre des décisions importantes concernant la gestion de l'immeuble ou de la copropriété.

Pendant l'assemblée générale, le secrétariat est assuré par le syndic mais l'assemblée générale peut toutefois désigner un copropriétaire comme secrétaire de séance. Le président ouvre la réunion en accueillant les participants et en expliquant l'ordre du jour.

Le président peut procéder à l'appel des copropriétaires présents ou représentés par procuration pour s'assurer du quorum nécessaire à la prise de décisions.

Le syndic présente un rapport sur la gestion de la copropriété au cours de l'année écoulée. Il expose les comptes, les travaux réalisés, les dépenses engagées, et les problèmes éventuels.

Les copropriétaires ont l'occasion de discuter des différents points de l'ordre du jour. Les sujets abordés peuvent inclure les travaux à effectuer, le budget prévisionnel, les litiges entre copropriétaires, etc.

Les décisions importantes sont soumises au vote des copropriétaires. Chaque résolution est présentée et discutée, puis un vote a lieu. Les résolutions peuvent être adoptées à la majorité simple (plus de 50% des voix) ou à la majorité absolue (plus de 50% des copropriétaires présents ou représentés).

Un procès-verbal de l'assemblée générale est rédigé pour consigner les décisions prises et les discussions ayant eu lieu. Ce document devra être approuvé lors de la prochaine assemblée générale.

Une fois toutes les résolutions votées, le président déclare la réunion close. Après la réunion, un procès-verbal final est rédigé, approuvé par le président de l'assemblée générale, et envoyé à tous les copropriétaires pour tenir tout un chacun, et donc les absents, informé des résultats de la réunion.

Si vous êtes un copropriétaire qui n'était pas présent ou représenté lors d'une assemblée générale, ou si vous avez voté contre une décision prise, vous avez le droit de contester cette décision. Des erreurs comme un vote à la mauvaise majorité ou des sujets non prévus à l'ordre du jour peuvent être des raisons valables pour une contestation.

Des irrégularités dans la convocation à l'assemblée générale, comme une absence de convocation ou l'omission de documents obligatoires, peuvent également annuler la décision prise. Pas besoin de prouver un dommage spécifique, il suffit de montrer que les règles légales n'ont pas été suivies.

Pour lancer le processus, vous devez saisir le tribunal compétent dans les 2 mois suivant la notification du procès-verbal, faite par le syndic. Il est impératif d'être représenté par un avocat et de diriger votre action contre le syndicat des copropriétaires.

Attention aux délais : après 2 mois, il sera trop tard pour contester une décision, sauf si le syndic a omis de vous notifier le procès-verbal, auquel cas le délai s'étend à 5 ans.

Si le tribunal vous donne raison, la décision sera annulée et vous pourriez obtenir des dommages et intérêts. Par contre, une décision défavorable pourrait vous coûter des dommages et intérêts pour recours abusif.

Selon l’article 1 de la loi du 10 juillet 1965, la copropriété est un immeuble ou un groupe d’immeubles dont la propriété est répartie par lots entre plusieurs personnes : les copropriétaires. La copropriété est régie par un ensemble de lois, comme la loi ALUR et la loi ELAN par exemple.

Chaque copropriétaire possède donc un lot qui se compose :

La création d’une copropriété est obligatoire dès que la propriété d’un bien immobilier est partagée entre au moins deux personnes.

Il existe des exceptions à cette règle, notamment pour les immeubles insalubres ou ne respectant pas certaines normes sanitaires (amiante, plomb…).

Une étape obligatoire s’impose à la mise en place d’une copropriété : l’immatriculation. L’objectif est de simplifier la connaissance de l’état de ces copropriétés. L’immatriculation est mise en place par le syndic (ou le notaire).

Important :

Une copropriété sans syndic ne devrait jamais exister. De la même façon que la copropriété est obligatoire, le syndic l’est tout autant. Il est par contre possible de choisir parmi différents types de syndics.

Qui dit communauté dit organisation commune.

La copropriété est donc gérée par un syndicat de copropriétaires. Il a pour rôle d’administrer l’ensemble des lots d'un immeuble collectif dans le respect de la loi.

Les copropriétaires réunis en syndicat votent les décisions à prendre lors de l’assemblée générale des copropriétaires qui a lieu au moins une fois par an. Cette assemblée générale peut se réunir physiquement ou en distanciel notamment en visioconférence.

Juridiquement, ce syndicat est une personne morale. Il est doté d’une personne juridique et il peut donc agir en justice pour défendre ses intérêts.

Chaque copropriétaire fait obligatoirement partie du syndicat.

Lors de l’assemblée générale, le syndicat vote :

Le syndicat des copropriétaires élit aussi les membres du conseil syndical.

Cet organe coordonne les relations entre le syndic et les copropriétaires. Il a pour mission de contrôler le syndic mais aussi de lui venir en aide et de le renseigner. Le président du conseil syndical est responsable de la coordination et représente un membre du comité syndical. Il occupe donc un rôle important dans la copropriété.

Les membres du conseil syndical sont libres de démissionner quand ils le souhaitent de leurs fonctions en accord avec le règlement de copropriété. Un suppléant prend alors le relais.

Le conseil syndical n’est pas obligatoire mais sa présence est fortement recommandée car c’est lui qui assure le contrôle du travail du syndic et de sa bonne gestion.

Les pouvoirs du conseil syndical ont été considérablement augmentés depuis l’instauration de la loi ELAN en copropriété. Il a désormais plus d’autonomie pour permettre à la copropriété de mieux fonctionner. La loi ELAN a également instauré de nombreux aménagements pour permettre à la copropriété de fonctionner de façon plus fluide.

A noter :

Les membres du conseil syndical ne sont pas rémunérés. Ils sont élus pour un mandat d’une durée d’au maximum 3 ans renouvelables.

Le syndic de copropriété administre les parties communes de l’immeuble. Il est élu en assemblée générale par le syndicat des copropriétaires à la majorité absolue et dont il est le représentant légal.

Ses missions sont multiples :

Important :

Le syndic a le pouvoir de signer des contrats et de contracter des prêts au nom de la communauté des copropriétaires.

En cas de vente d’un lot de copropriété, le syndic est chargé d’établir un état daté. Ce document obligatoire permet d’informer le notaire et l’acquéreur du bien sur quelques situations comptables et points financiers de la copropriété.