Le diagnostic technique global (DTG) d’un immeuble est une analyse de l’état du bâti d’une copropriété. Son but est d’informer les copropriétaires de l’état général de l’immeuble avec une projection sur 10 ans. Il permet de prévoir les éventuels travaux d’entretien à mettre en œuvre.
Le DTG a été instauré dans le cadre de la loi l’Accès au logement et à un urbanisme rénové (ALUR) du 24 mars 2014.
Ce que vous devez retenir à propos du DTG
- le DTG n’est généralement pas obligatoire sauf cas particuliers
- il est toutefois bénéfique pour avoir une vision claire de l’état d’une copropriété
- il permet notamment de planifier de gros travaux sur 10 ans
- la décision de faire réaliser un DTG se prend en assemblée générale à la majorité simple
- les travaux préconisés doivent figurer dans le carnet d’entretien de la copro
- le périmètre détaillé du DTG est variable selon les professionnels mandatés pour sa réalisation
- il est important de comparer leurs devis et les prestations proposées
- le prix du DTG dépend principalement de la taille de la copropriété.
Le diagnostic technique global d’un immeuble est-il obligatoire ?
Dans la plupart des cas, le DTG d’un immeuble en copropriété n’est pas obligatoire.
Toutefois, l’assemblée générale des copropriétaires peut tout à fait décider à la majorité simple d’en faire réaliser un à titre informatif afin de prévoir les travaux qui s’imposent et anticiper les dégradations futures.
Le DTG est par contre obligatoire pour les immeubles d’habitation de plus de 10 ans nouvellement mis en copropriété.
Il est également obligatoire pour les copropriétés jugées insalubres par l’administration qui souhaite ainsi avoir un état des lieux avancé de la situation.
Le DTG remplace le diagnostic technique préalable à la mise en copropriété. Il doit être réalisé avant l’établissement du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division. Il concerne aussi bien les copropriétés horizontales que verticales.
Pourquoi faire réaliser un DTG même sans y être obligé ?
Dans le cas d’une copropriété ancienne, il peut être bénéfique d’avoir une vision claire des travaux à envisager.
Le diagnostic permet de provisionner les sommes nécessaires ou de faire réaliser des travaux préventifs avant que des dégâts plus importants ne surviennent.
Pour un profil d’investisseur, le diagnostic technique global permet d’obtenir une vision globale des risques et une évaluation des travaux à réaliser. Cette vision à long terme des coûts d’entretien permet de mieux calculer le rendement de l’investissement et de mieux valoriser son patrimoine.
Bon à savoir
Le DTG est un moyen efficace de réduire les charges de copropriété en réduisant le risque de dégradations profondes et de gros travaux.
Qui décide de la réalisation du diagnostic technique ?
La question doit d’abord avoir été inscrite à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires.
La décision doit ensuite être prise à la majorité simple c’est à dire à la majorité des voix des copropriétaires présents et représentés.
Différents justificatifs doivent être produits par le prestataire en vue de la réalisation d’un DTG à l’attention du syndicat des copropriétaires représenté et au conseil syndical.
Une fois le DTG réalisé, que se passe-t-il ?
Une fois établi, le DTG doit être présenté aux copropriétaires au cours de l’assemblée générale qui suit sa réalisation.
Si le DTG ne fait apparaître aucun besoin de travaux dans les dix ans, le syndicat est dispensé de constituer un fonds de travaux pour la durée de validité du diagnostic.
Si le DTG fait apparaitre un besoin de travaux, les copropriétaires doivent alors décider de la mise en œuvre d’un plan pluriannuel de travaux.
Dans tous les cas, le DTG doit être communiqué aux nouveaux acquéreurs et la liste des travaux préconisés doit être mentionnée dans le carnet d’entretien.
Que contient le DTG d’un immeuble en copropriété ?
Le contenu du diagnostic technique global est encadré par l’article L 731-1 du Code de la construction et de l’habitat (CCH).
L’article stipule que le DTG doit comporter :
- une analyse de l’état extérieur des parties et des équipements communs
- une analyse des améliorations techniques et du bâti
- un diagnostic et/ou un audit de performance énergétique (DPE)
- la liste des travaux nécessaires en vue de la bonne conservation et l’entretien de l’immeuble
- une estimation du coût des travaux jugés nécessaires.
Dans les faits, le contenu du DTG est sujet à interprétation de la part des prestataires responsables de leur réalisation. Ils peuvent donc proposer de nombreuses prestations.
Le DTG peut notamment contenir les éléments suivants :
- une description des éléments constitutifs de l’immeuble
- une note de conservation de chaque élément
- un contrôle du respect des normes de sécurité
- un contrôle des normes d’accessibilité
- un contrôle des pathologies structurelles des bâtiments
- un contrôle technique de l’ascenseur, chaufferie…
- des questionnaires pour l’ensemble des habitants
- un travail d’amélioration acoustique
- une priorisation des travaux sur 10 ans.
Qui peut réaliser un DTG ?
Le professionnel (entreprise ou indépendant) qui réalise le DTG d’un immeuble en copropriété doit justifier que ses employés ou lui-même possèdent les compétences requises.
Les compétences et connaissances en jeu sont multiples, citons notamment :
- les techniques de construction en gros œuvre et second œuvre
- la connaissance avancée des matériaux de construction
- les équipements techniques
- la thermique et acoustique des bâtiments
- les textes législatifs et réglementaires concernant l’habitat
- les normes de sécurité et d’accessibilité
- le règlement sanitaire
Le professionnel doit en outre disposer de l’équipement nécessaire à la réalisation de sa mission.
Des justificatifs de compétences et de savoir-faire des intervenants doivent être fournis au syndic et copropriétaires, notamment la copie des diplômes d’une formation post-secondaire d’une durée minimale de trois ans dans le domaine des techniques du bâtiment.
Important
Le responsable du DTG devra fournir les justificatifs d’assurance responsabilité civile professionnelle et une attestation sur l’honneur de son impartialité et de son indépendance à l’égard du syndic sauf cas particuliers.
Quel est le prix d’un diagnostic technique global ?
Le prix du diagnostic technique global varie selon le profil du professionnel choisi, la taille de la copropriété et le périmètre de l’analyse.
L’Agence de la transition écologique (Ademe) indiquait en 2016 un coût moyen situé entre 1000 et 1800€ TTC pour une copropriété de 2 à 20 lots et jusqu’à 6 000€ TTC pour des copropriétés de 200 lots.
Il est fortement recommandé de mettre en concurrence plusieurs professionnels pour comparer les propositions et les devis qui peuvent être très différents.
A noter : le fonds de travaux peut être mis à contribution. Ce fonds sert à financer des travaux « hors budget prévisionnel » décidés par l’assemblée générale des copropriétaires.
Un DTG doit forcément inclure une section concernant la performance énergétique de l’immeuble. Le DTG contient donc le DPE.
Attention, nouvelle disposition : le plan pluriannuel de travaux en copropriété
Les copropriétés de plus de 15 ans devront mettre en place un plan pluriannuel de travaux.
Cette nouvelle mesure inscrite dans la loi climat et résilience issue des travaux de la Convention Citoyenne entrera en vigueur :
- au 1er janvier 2023 pour les immeubles de plus de 200 lots
- au 1er janvier 2024 pour les immeubles de 50 à 200 lots
- au 1er janvier 2025 pour les immeubles de moins de 50 lots.
Ce qui change ?
Tous les dix ans, le syndicat de copropriétaires devra élaborer un plan de travaux basé sur une analyse du bâti et d’un diagnostic de performance énergétique (DPE).
Objectifs :
- sauvegarder l’immeuble dans un état optimal
- préserver la santé et la sécurité de ses occupants
- améliorer la performance énergétique des immeubles d’habitation.
Ce plan pluriannuel s’ajoute aux travaux obligatoires qui portent sur la sécurité (désamiantage, déplombage, mises en conformité diverses…), l’hygiène (suppression de vide-ordures…) et l’accessibilité des immeubles en copropriété.
