Indispensables au bon fonctionnement d’un immeuble, les charges de copropriété sont souvent sources de multiples interrogations. A quoi correspondent-elle, comment sont-elles réparties, quand les régler, comment effectuer leur régularisation, que faire en cas d’impayé ? Zoom sur ces dépenses votées en assemblée générale.
Charges de copropriété : de quoi parle-t-on ?
L’ensemble des dépenses couvertes par les charges de copropriété est prévu lors du budget prévisionnel établi et présenté par le syndic à chaque assemblée générale de copropriété annuelle. Grâce au bilan financier détaillé fourni chaque année, il est possible d’analyser la gestion de votre immeuble, et pourquoi, de réduire les charges de copropriété !
Les charges de copropriété regroupent donc toutes les dépenses nécessaires à la gestion et au bon fonctionnement d’un immeuble :
- des charges de chauffage en copropriété ;
- des honoraires de syndic ;
- des primes de contrat d’assurance ;
- du prix des différents prestataires de maintenance et d’entretien ;
- des factures d’énergie des parties communes ;
- etc.
Des charges de copropriété exceptionnelles peuvent venir s’ajouter aux dépenses courantes en cas de gros travaux d’entretien, de rénovation ou de conservation de l’immeuble.
Être locataire en copropriété
Les charges de copropriété du locataire
Les charges récupérables
En tant que bailleur, le propriétaire d’un logement peut récupérer une partie des charges qu’il règle sur le bien immobilier qu’il loue. Dans ce cas, on parle de charges récupérables (ou charges locatives).
Vous vous demandez peut-être à quoi correspondent les charges récupérables.
Afin d’entretenir et de veiller au bon fonctionnement de la copropriété, le propriétaire est dans l’obligation de payer des charges plus ou moins importantes. Cependant, dans une logique de solidarité, le propriétaire se voit rembourser une partie de ses charges par son locataire. C’est ce qu’on appelle les charges récupérables !
Liste des charges récupérables :
Les charges qui peuvent être répercutées sur le locataire sont classées en plusieurs catégories.
- Les dépenses des services liés au logement, à l’usage de l’immeuble et les produits consommables :
- eau, électricité, chauffage collectif, ampoules, produits d’entretien, etc. ;
- gardiennage dans la limite maximum de 75 % du coût du salaire, si le gardien s’occupe de l’entretien des parties communes et de la gestion des poubelles (pour un employé d’immeuble, le salaire est récupérable à 100 % par le propriétaire).
Les frais d’entretien courant et de petites réparations dans les parties communes de l’immeuble qui profitent au locataire :
- nettoyage ;
- entretien des espaces verts ;
- ascenseur (si contrat étendu, 73 % du montant est récupérable), etc.
Les taxes locatives :
- enlèvement des ordures ménagères ;
- balayage ;
- redevance d’assainissement, etc.
Le montant des charges est fixé en fonction des dépenses de l’année précédente ; elles sont régularisées en fin d’année par rapport aux dépenses réelles. Le montant des charges récupérées par le propriétaire bailleur doit être justifié (factures, etc.).
« Je suis locataire et je ne peux pas payer les travaux de copropriété » : si vous êtes locataire et que vous rencontrez des difficultés à payer les charges dont vous êtes redevable, vous pouvez demander un délai supplémentaire à votre propriétaire. Si vous ne parvenez pas à trouver une solution satisfaisante, vous pouvez faire appel à un conciliateur de justice qui vous aidera à trouver une solution viable pour les deux parties.
Prix des loyers en copropriété
Lorsqu’un logement se situe en dehors d’une zone tendue, le copropriétaire bailleur peut fixer son loyer librement : il peut exiger une hausse de loyer si le contrat de location prévoit une clause de révision. La révision ne peut intervenir qu’une fois par an. L’augmentation annuelle du loyer ne peut pas être supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié chaque trimestre.
Les documents obligatoires pour un locataire
Lors de la location d’un bien, le propriétaire doit communiquer au locataire un ensemble de documents :
- les diagnostics techniques ;
- un état des lieux et un inventaire pour les logements meublés ;
- une copie du règlement de copropriété ;
- une notice d’information relative aux droits et obligations des locataires et des bailleurs ;
- les quittances de loyer.
Les obligations d’un locataire
Chaque année, le locataire doit transmettre à son propriétaire ou gestionnaire un justificatif de souscription à une assurance. Il s’engage également à verser le loyer et les charges associées. Le locataire est prié d’entretenir le logement (exemple : entretien de la chaudière). Enfin, il ne doit pas transformer le logement ni les parties communes de l’immeuble sans accord du propriétaire.
Être propriétaire dans un immeuble
Les charges du propriétaire en copropriété
La responsabilité du propriétaire bailleur, autrement dit du copropriétaire non occupant, est engagée en cas de vétusté du logement et de ses équipements, de malfaçons ou d’éventuels cas de force majeure (par exemple des intempéries).
En copropriété, le propriétaire doit assumer les charges qui valorisent l’immeuble ou le bien.
Les charges qui profitent uniquement au propriétaire restent à sa charge :
- réfection des toitures ;
- honoraires de syndic ;
- remplacement des équipements collectifs (chauffage collectif, etc.) ;
- changement d’une porte d’entrée ;
- mise aux normes du système électrique ;
- travaux de ravalement de façade ;
40 % du salaire du gardien s’il réalise l’entretien des parties communes ou s’occupe de la gestion des poubelles, etc. S’il réalise les deux tâches, le propriétaire devra payer 75 % du salaire.
Obligation de clos et couvert
En tant que propriétaire, vous êtes dans l’obligation de louer un logement dit « décent ». La notion de « logement décent » est définie par la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 (article 6), visant à améliorer les rapports locatifs.
Pour répondre à ce critère, le logement doit respecter plusieurs conditions garantissant la sécurité physique et la santé du locataire, comme assurer le clos et le couvert, la présence de garde-corps, la ventilation, l’éclairage, les matériaux de construction, etc. Par ailleurs, le logement doit être d’une surface minimum de 9 m² avec une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m ou d’un volume habitable égale à 20 m3. Le propriétaire bailleur doit respecter l’ensemble de ces éléments ; s’il ne le fait pas, le locataire peut lui demander une mise en conformité du logement à tout moment. Le bailleur aura alors deux mois pour réaliser les travaux.
Découvrez notre article dédié au clos et au couvert en copropriété
Propriétaires et locataires : l’utilisation des parties privatives et communes
Lorsque vous achetez un logement dans une copropriété, que vous êtes copropriétaire, vous disposez de parties privées, mais aussi de parties communes constituées de jardins, de cours, de murs porteurs, de toitures, etc. Le règlement de copropriété précise la répartition de ces éléments.
Une fois le logement loué, vous n’êtes plus directement concerné. En effet, lorsque le contrat de location est en cours, vous n’êtes plus libre de disposer des parties privatives de votre logement et ne pouvez gêner le locataire de quelque manière que ce soit pendant la durée du bail.
De la même manière, le locataire est soumis au respect du règlement de copropriété et des règles de l‘immeuble qui lui sont précisés au moment de la signature du bail de location.
Le cas des nuisibles en copropriété : qui paye ?
Le propriétaire bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites. Dans une copropriété, il existe trois scénarios concernant l’imputation des coûts de désinfection en cas de punaises de lit :
- Vous êtes le seul copropriétaire de votre voisinage à subir la présence de nuisibles dans votre logement, alors la désinsectisation sera à vos frais.
- La présence de punaises de lit concerne les parties communes de l’immeuble : dans ce cas, les frais seront à la charge de la copropriété.
- Vous êtes locataire : vous devez prévenir votre propriétaire afin qu’il fasse intervenir un professionnel ou qu’il résolve le problème. Les frais seront à sa charge.
Comment payer ses charges de copropriété ?
Le paiement des charges de copropriété se fait soit lors de l’appel de charges courant du syndic, soit lors d’appels exceptionnels. Avec un cas particulier : la succession.
Après l’appel de charges du syndic
Les dépenses du budget prévisionnel sont réglées après l’appel de fonds du syndic. Ce sont des provisions sur charges, qui doivent être réglées au plus tard le premier jour de chaque trimestre.
Grâce à la dématérialisation, les syndics proposent désormais à chaque copropriétaire un espace privé sécurisé dans lequel vous retrouvez chaque appel de fonds et pouvez régler vos charges de copropriété en ligne.
Les charges de copropriété exceptionnelles
Les dépenses exceptionnelles ne sont par nature pas prévues dans le calcul des charges de copropriété. Ainsi, ces dépenses hors budget prévisionnel font l’objet d’une date de paiement et d’une date d’exécution propres, votées lors d’une assemblée générale ordinaire de copropriété.
Le calendrier d’exigibilité des charges de copropriété exceptionnelles est disponible dans votre espace sécurisé en ligne.
Un cas particulier : la succession
Comment se passe le paiement des charges copropriété dans le cadre d’une succession ? Ce sont les héritiers qui ont la responsabilité de continuer à les régler tant que le lot n’est pas vendu. Dans le cadre d’une succession vacante, c’est au syndic de se tourner vers le service des domaines.
En cas de démembrement du lot, c’est la personne propriétaire de l’usufruit qui paie les charges de copropriété.
Comment régulariser ses charges de copropriété ?
La régularisation des charges de copropriété intervient dans deux cas : si vous êtes en retard dans vos paiements, ou suite au bilan financier annuel du syndic.
Comment effectuer la régularisation des charges annuelles
Chaque année, lors de la clôture de l’exercice, le gestionnaire procède à la régularisation des charges de copropriété. C’est-à-dire qu’il compare le montant des provisions versées par les copropriétaires et les dépenses réellement engagées. En fonction du résultat, vous devez de l’argent à la copropriété, ou la copropriété vous en doit.
Ainsi, si le résultat des provisions est supérieur à celui des dépenses, vous devez être “remboursé” du trop perçu. Dans la réalité des faits, le syndic soustrait ce montant à celui du ou des prochains appels de fonds.
Si le résultat des provisions est inférieur à celui des dépenses, vous devez payer la différence. Le montant sera alors ajouté au prochain appel de fonds de charges de copropriété.
Vous êtes en retard dans vos paiements
En cas d’impossibilité de régler à temps vos charges de copropriété, il est primordial de prévenir le syndic au plus vite. En effet, il est toujours préférable – et moins cher ! – de trouver ensemble une solution amiable avant de passer par la voie judiciaire !
En cas d’impasse, le syndic est habilité à engager des démarches de recouvrement et de saisir le juge du Tribunal. Il est alors inscrit comme créancier, et une hypothèque légale peut être prise sur votre bien jusqu’à ce que vous soyez en mesure de régler vos dettes.
Le saviez-vous ?
Depuis la loi ELAN, le syndic dispose d’une procédure de recouvrement simplifiée.
Régularisation des charges de copropriété après la vente
Vous vendez ou vous venez d’acheter un appartement ? Est-ce que la régularisation des charges de copropriété appartient au nouveau propriétaire ou à l’ancien ?
Tout d’abord, il faut savoir que tout ce qui est voté ou appelé avant la signature du compromis est à la charge du vendeur. Tout ce qui est voté après la signature du compromis est à la charge de l’acquéreur, à condition que le futur propriétaire ait eu connaissance de l’assemblée générale, reçu la convocation et les pouvoirs pour se prononcer. C’est pourquoi il est impératif de fournir à vos futurs acquéreurs les 3 derniers pv d’AG ainsi que la convocation pour celle à venir si l’AG intervient entre le compromis et la vente.
En revanche, en ce qui concerne la régularisation annuelle des charges, aucune loi n’intervient. Cependant, il est d’usage que celle-ci soit prise en charge au prorata de la présence de chacun si les sommes appelées ou remboursées sont conséquentes. Il faut savoir que pour un achat en cours de trimestre, le vendeur règle l’avance de provision du trimestre en cours et que l’acquéreur lui rembourse au prorata temporis les jours post-vente.
