Le règlement de copropriété est l’élément central de cette dernière. En effet, c’est lui qui régit la vie de l’immeuble et qui stipule les droits et devoirs de chaque copropriétaire et occupant.
Indispensable, il indique entre autres la clé de répartition des charges de chaque lot. Le RCP contient également la répartition des lots avec les tantièmes affectés à chaque lot.
Au fil des années, il est possible que la réglementation évolue, tout comme les usages des parties communes et privatives. Pour rester conforme à la réalité, il est alors nécessaire de modifier le règlement de copropriété. Voilà comment faire.
Quelques rappels sur le règlement de copropriété
À quoi sert un règlement de copropriété ? Il établit des règles de savoir vivre en copropriété et détermine ce qu’il est possible de faire ou non. Ainsi le règlement de copropriété peut autoriser ou interdire l’utilisation de barbecues sur un balcon, des travaux de transformation dans un lot ou restreindre leur usage. Par exemple, il peut interdire toute activité commerciale au sein de l’immeuble. Il ne sera alors pas possible de transformer un lot privatif en local commercial.
Le règlement de copropriété est établi dès la construction de toute copropriété horizontale ou verticale. Si dans la grande majorité des cas il est rédigé par un notaire, il peut également être rédigé par un architecte, un géomètre, un avocat, ou même le promoteur lui-même.
La mise en conformité ELAN du règlement de copropriété
La loi ELAN, adoptée le 23 novembre 2018, est venue renforcer l’encadrement des règlements de copropriété qui jusque-là jouissaient d’une grande liberté. Elle impose désormais la mise en application l’article 6-4 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, relatif aux parties communes à jouissance privative.
En effet, les règlements de copropriété, ainsi que tous les autres documents juridiques relatifs à l’immeuble, ont l’obligation de mentionner expressément l’existence et l’usage de parties communes à jouissance privative.
Exemple
Vous habitez un lot désigné comme “appartement avec balcon” dans l’état descriptif de division. Or, le règlement de copropriété indique que tous les balcons sont des parties communes. Vous n’êtes en réalité titulaire que d’un droit de jouissance privatif sur votre balcon tant que le RCP n’est pas mis à jour. C’est pour cela que la mise en conformité ELAN du règlement de propriété est importante : il permet de redonner à chacun ses droits réels.
La mise en conformité ELAN permet aussi de clarifier la présence des parties communes sans charges communes afférentes. En effet, il n’est pas rare qu’au fil des années, surtout dans les plus anciennes copropriétés, des lots se soient vus attribuer la jouissance indivise de parties communes. C’est le cas de paliers par exemple. Il est nécessaire, par souci d’équité, de créer des charges spéciales afin que l’immeuble entier ne supporte pas les frais relatifs à des lieux à usage privatif.
Les copropriétés avaient jusqu’au 23 novembre 2021 pour se mettre à jour ! Si tel n’est pas le cas, la responsabilité civile professionnelle du syndic peut être engagée.
La mise en conformité du règlement de copropriété 3DS
La loi pour la différenciation, la décentralisation et la déconcentration, aussi appelée loi 3DS, est venue modifier le 21 février 2022 les articles 206 et 209 de la loi ELAN. Elle intervient pour clarifier et surtout sauvegarder certains droits relatifs aux lots transitoires, aux parties communes spéciales et à la jouissance privative. En effet, les sanctions prévues par la loi ELAN étaient sujettes à diverses interprétations laissant les professionnels du droit assez perplexe.
Ainsi, le fait de mal retranscrire ces droits dans le règlement de copropriété n’entraîne a priori plus leur disparition pure et simple. Cependant, le législateur a choisi de différencier les droits futurs, acquis après le 1er juillet 2022, et ceux acquis avant cette date.
Cette “clause du grand-père” prévue à l’article 89 de la loi 3DS prévoit une absence de conséquences jusqu’à cette date, sans pour autant exclure la mise à jour express du règlement de copropriété. Cela signifie que la mise à jour du règlement de copropriété doit être mis à l’ordre du jour de chaque assemblée générale, avec adoption de la mention des parties communes, lots transitoires et jouissances privatives à la majorité prévue à l’article 24.
Comment effectuer la modification d’un règlement de copropriété ?
Vous souhaitez modifier le règlement de copropriété de votre immeuble ? Qu’il s’agisse d’une mise en conformité ELAN ou d’une modification de son fonctionnement général, la procédure est identique. Il faut réunir les copropriétaires puis faire modifier le règlement de copropriété.
Réunir les copropriétaires en assemblée générale
Étape incontournable pour chaque décision majeure concernant l’immeuble, la réunion des copropriétaires en assemblée générale ordinaire ou extraordinaire est obligatoire. Pour cela, le syndic les convoque selon les règles en vigueur en exposant à l’ordre du jour la modification du règlement de copropriété.
Les règles de vote sont identiques à celles prévues par ce dernier, à l’exception de la mise en conformité ELAN. Pour celle-ci, la loi prévoit qu’elle soit votée « à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, s’il n’en est autrement ordonné par la loi ».
Adresser le nouveau règlement à un notaire
Une fois les modifications du règlement de copropriété approuvées en assemblée générale, il est temps de vous adresser à un notaire. C’est lui qui est habilité à établir un règlement de copropriété ainsi que de le mettre à jour des dernières résolutions adoptées. Mais son travail ne s’arrête pas là. En effet, il vérifie bien sûr la conformité juridique de cet acte, mais il en assure également la publication auprès des services de publicité foncière.
Cette démarche permet de rendre le règlement de copropriété opposable aux tiers. C’est-à-dire qu’il s’impose non seulement aux copropriétaires, mais aussi aux futurs acquéreurs éventuels.
Qui peut demander à modifier le règlement de copropriété ?
Tout copropriétaire peut demander une révision du règlement de copropriété, notamment en cas de travaux. Mais la demande peut également venir du syndic, en vue de se mettre en conformité avec l’évolution de la législation.
Pour formuler votre demande, vous devez rédiger un dossier détaillant l’objet de votre requête et pourquoi cela implique de modifier le RCP. Il est à adresser au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception au moins 2 mois avant la prochaine AG. Votre demande est ensuite soumise et débattue à l’assemblée générale par l’intermédiaire du syndic.
Quel est le coût de la modification d’un règlement de copropriété ?
La modification d’un règlement de copropriété entraîne invariablement des frais de notaire. Ceux-ci sont définis par décret et sont donc identiques dans toute la France. En fonction du travail à fournir (nombre de lots composant la copropriété, nature de la ou des modifications, etc), il faut compter entre 1 000 € et 5 000 €. Ce tarif inclut le montant des taxes reversées à l’Etat et l’émolument du notaire.
