Logement indécent : l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 impose à tout propriétaire bailleur qui souhaite mettre son bien immobilier (vide ou meublé) en location, l’obligation de garantir la décence de ce dernier vis-à-vis de son locataire.
Qu’est-ce qu’un logement indécent ?
Un logement non décent est un logement qui ne respecte pas certains critères de conformité.
Voici quelques exemples de caractéristiques d’un logement non décent :
- Pièce principale inférieure à 9m2,
- Fenêtres en mauvais état,
- Infiltrations dans le logement dues à des problèmes d’étanchéité,
- Installation insuffisante de chauffage,
- Réseau électrique défectueux,
- Éclairage insuffisant,
- Logement en sous-sol
Quels sont les critères d’un logement décent ?
L’article 1719 du code civil stipule explicitement que « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant… »
Si le logement n’est pas décent, le locataire dispose de plusieurs recours et le propriétaire encourt des sanctions plus ou moins lourdes.
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 décrit spécifiquement les caractéristiques d’un logement décent.
Avant de louer son bien, le propriétaire doit s’assurer que celui-ci respecte 5 critères principaux :
Une surface minimale :
Le logement doit disposer d’une pièce principale d’au minimum 9m2 et d’une hauteur sous plafond d’au moins 2.2m. Pensez à bien vérifier le document Loi Carrez.
Absence de risques pour la santé et la sécurité physique du locataire :
Le bailleur assure le clos et le couvert, c’est-à-dire que le logement est protégé contre les risques d’effondrement, de ruissellement ou d’infiltration (air et eau). Les dispositifs de retenue des personnes tels que les escaliers doivent être dans un état conforme. Il doit en être de même pour :
- les matériaux de construction,
- les canalisations,
- les revêtements du logement ne devant pas présenter de risques pour le locataire,
- les réseaux de gaz et d’électricité,
- le chauffage et la production d’eau chaude conformes aux normes de sécurité,
- les dispositifs d’ouverture et de ventilation en bon état,
- le logement disposant d’un éclairement naturel suffisant
Mise à disposition de certains équipements :
Le bailleur doit équiper son logement avec un minimum d’équipements tels que :
- une cuisine ou un coin cuisine,
- une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC séparé de la cuisine,
- une installation pour le chauffage,
- un système d’alimentation en eau potable et d’évacuation des eaux usées,
- et un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant des pièces du logement et le fonctionnement des appareils électriques.
Absence de nuisibles et de parasites :
Le logement ne doit pas être infesté par des parasites (ex : cafards) ou des animaux nuisibles (ex : rats).
Performance énergétique minimale :
À partir du 1er Janvier 2023, un logement sera qualifié de décent d’un point de vue énergétique quand sa consommation d’énergie (chauffage, éclairage, eau chaude, refroidissement…), établie par le DPE sera inférieure à 450 kWh par m2 de surface habitable et par an, en France métropolitaine. Les logements dont la consommation d’énergie dépasseront cette valeur ne pourront plus être mis en location.
Comment faire constater un logement indécent ?
Si vous êtes locataire et que vous pensez vivre dans un logement non décent ou insalubre, vous devez le faire constater. Pour cela, il est conseillé tout d’abord d’examiner votre logement dans son ensemble pour relever les signes de non-décence.
Pour faciliter cette démarche, vous pouvez contacter la Caisse d’Allocations Familiales (CAF) qui peut vous aider à établir un diagnostic de conformité, accompagnée de l’ADIL (Agence Départementale d’Information sur le Logement).
Si le diagnostic révèle que le logement est non décent, le propriétaire dispose alors de 18 mois pour effectuer les travaux nécessaires à sa mise en conformité.
Logement indécent et aides au logement
Pour pouvoir bénéficier d’allocations logement, le locataire doit justifier que le logement qu’il occupe répond aux critères de décence. En effet, la décence d’un logement est un critère de versement des allocations logement. Pour ce faire, la CAF envoie un questionnaire au locataire qui doit le faire remplir par le propriétaire du logement.
Si à l’issue du questionnaire il est constaté que le logement est non décent, la CAF suspendra l’allocation logement au locataire. Sauf si ce dernier a entrepris des démarches auprès du propriétaire pour que ce dernier mette le logement en conformité ou s’il a saisi la justice. Dans ce cas uniquement, la CAF pourra verser l’aide au logement au locataire.
Concernant le propriétaire, pendant la durée des travaux de mise en conformité du logement, l’allocation logement sera conservée par la CAF et lui sera restituée après vérification du logement par un expert. Cette mesure vise à inciter le propriétaire à réaliser les travaux.
Si le propriétaire n’effectue pas les travaux demandés dans les 18 mois, le montant de l’allocation logement conservé est définitivement perdue, sans que le bailleur puisse avoir recours contre le locataire.
Je suis locataire, quels recours si le propriétaire conteste le diagnostic de non-décence du logement ?
Si à l’issue de l’examen de votre logement, il a été constaté que celui-ci était non décent et que cet état était bien dû à un manquement du propriétaire, vous devez exiger de ce dernier l’exécution de travaux de mise aux normes du logement. Seul vous pouvez en demander la mise en conformité.
Si le propriétaire refuse, plusieurs recours sont possibles pour le convaincre de réaliser les travaux :
Recours à l’amiable :
Vous devez mettre en demeure le propriétaire via une lettre recommandée avec accusé de réception, qui détaille précisément les problèmes de décence du logement, photos à l’appui. Si le propriétaire accepte de réaliser les travaux, il doit préciser par écrit le type de travaux à réaliser et le délai de réalisation de ces derniers.
Saisie de la Commission départementale de conciliation :
Pour pouvoir saisir cette commission, vous devez attendre 2 mois à partir de la mise en demeure du propriétaire. Pour mettre toutes les chances de votre côté, pensez à monter un dossier de preuves :
- photos du logement,
- constat de l’huissier,
- diagnostic de la CAF,
- échanges avec le propriétaire…
À ce stade, vous pouvez également avoir recours à un conciliateur de justice.
Saisie du Tribunal d’instance :
En dernier recours, si le bailleur refuse d’effectuer les travaux de mise en conformité et si aucun accord a été trouvé après un délai de 2 mois, vous pouvez saisir le tribunal d’instance.
Le juge décidera alors, soit de statuer si les conclusions présentées par la commission de conciliation le permettent, soit il peut demander à faire une expertise. Dans tous les cas, le bailleur encourra des sanctions.
À noter, en tant que locataire vivant dans un logement non décent, vous êtes tenu de continuer à payer votre loyer tant que la décision du juge n’a pas été prononcée, mais pourrez cependant résilier votre bail sans préavis.
Je suis propriétaire, quels recours si un locataire m’accuse d’un logement non décent ?
En tant que propriétaire, vous bénéficiez de plusieurs recours si un locataire vous accuse de lui louer un logement non décent.
Non décence et loyers impayés : qui peut se prévaloir d’un logement non décent ?
Tout d’abord, sachez que le locataire ne peut arrêter de vous verser les loyers pour motif de logement non décent.
En effet, seule l’impossibilité totale d’occuper le logement loué (due à la non décence des conditions d’habitation) autorise le locataire à se prévaloir de l’inexécution des travaux de réparation pour s’opposer au paiement des loyers.
Dans le cas où le logement, bien qu’indécent, reste habitable, le locataire doit vous verser les loyers.
Quelques exemples de situations où le logement reste habitable et n’entraine qu’un inconfort :
- Fuite du robinet d’eau de la machine à laver,
- Dysfonctionnement du chauffe-eau,
- Remontées d’odeurs,
- Humidité du mur extérieur.
Si le locataire refuse de payer le loyer dans ces conditions, vous pouvez obtenir la résiliation du bail pour impayés de loyers.
Abus du locataire
Il arrive parfois que les locataires profitent de la situation et n’hésitent pas à relever le moindre défaut du logement pour le qualifier de non décent, à tort. Pour vous prémunir contre ces dérives, n’hésitez pas, lors de la signature du bail à être très précis quant à la nature des réparations qui sont à la charge du locataire.
Si votre locataire vous met en demeure de réaliser des travaux de mise en conformité, pensez aux aides de l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat), mais aussi aux subventions distribuées par les collectivités locales. N’hésitez pas à consulter le site de l’ADIL pour savoir à quelles aides vous pouvez avoir droit.
Il existe une situation qui prend de plus en plus d’ampleur chaque année. Votre locataire ne paie pas son loyer. En tant que propriétaire, vous assignez donc votre locataire pour non-paiement du loyer.
Ce dernier invoque alors comme motif celui de la non décence du logement. Pour appuyer son argument, il aura établi un constat technique d’habitabilité délivré notamment par la Commission Partenariale Départementale de Lutte contre l’Habitat Indigne (CPDLHI).
Si le locataire ne vous a jamais adressé de courrier mentionnant les problèmes dans le logement, vous découvrez donc le problème devant le juge. Que faire dans ce cas ?
Vous pouvez avoir recours à un expert judiciaire qui se chargera de réaliser une expertise reconventionnelle au cours de laquelle le locataire et vous seront confrontés de manière contradictoire.
Cette expertise permettra de mettre en évidence l’état des lieux d’entrée qui prouve la décence du logement à l’arrivée du locataire. Pour éviter d’en arriver à de telles déboires, vous pouvez vous protéger en intégrant au contrat de location une clause vous permettant de visiter le logement une fois par an.
Quelles sont les sanctions pour le propriétaire en cas de délivrance d’un logement indécent ?
Les sanctions encourues par le propriétaire en cas de logement indécent peuvent aller du dédommagement matériel du locataire à la sanction pénale, selon le degré du litige.
Si après le passage au tribunal d’instance, le juge constate que le logement ne répond pas aux critères de décence, il peut envisager plusieurs sanctions :
- Contraindre le propriétaire à effectuer les travaux de mise en conformité, à ses frais, sous astreinte, c’est-à-dire assortis de pénalités de retard si le délai n’est pas respecté,
- Imposer des dommages et intérêts à payer au locataire en réparation du préjudice causé,
- Imposer une baisse du loyer au locataire (cette baisse est en général accordée si la mise en conformité n’est pas possible techniquement),
- Sanction pénale en cas de maladie ou d’accident causé au locataire, par exemple par le mauvais état du garde-corps d’une fenêtre,
Si vous êtes propriétaire d’un bien et que vous souhaitez le mettre en location, pensez à vous assurer de la pleine conformité de celui-ci. Prémunissez-vous de tout recours de votre locataire en inspectant tous les détails de l’état de votre logement en amont, sous peine d’encourir des sanctions.