Que faire en cas de charges de copropriété impayées ?

Le paiement des charges de copropriété dans les règles, par chacun des copropriétaires, est nécessaire au bon fonctionnement d’une copropriété. En cas de charges de copropriété impayées, le syndic se doit d’agir et de recouvrer les impayés. Quelles solutions s’offrent à lui ? On vous explique.

Rappel : les charges de copropriété

Pour rappel, les charges de copropriété correspondent à l’ensemble des dépenses engagées par une copropriété pour assurer son bon fonctionnement et son entretien. La plupart de ces frais sont votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires et sont prévus dans le budget prévisionnel de la copro.

Chaque copropriétaire paie des charges en fonction de sa quote-part. Dans certains cas, il peut aussi arriver qu’ils paient des charges exceptionnelles.

Parmi les charges de copropriété, on distingue :

• Les charges générales de copropriété, qui regroupent l’ensemble des charges permettant d’assurer la conservation, l’entretien et l’administration des parties communes de la copro. 
• Les charges spéciales de copropriété, qui ne concernent pas l’ensemble des copropriétaires et sont imputables aux personnes ayant l’utilité de certains services ou équipements. C’est le cas, par exemple, des frais de maintenance d’un ascenseur: un copropriétaire habitant au rez-de-chaussée ne les paiera pas (attention cela est propre à chaque règlement de copropriété).
• Les charges exceptionnelles sont les dépenses inhabituelles ou imprévisibles, par exemple des études techniques liées à de gros travaux.

Chaque copropriétaire paie des charges qui diffèrent en fonction du type de charge et de la quote-part qu’il détient.

Dans tous les cas, le paiement de ces charges est nécessaire au bon fonctionnement des copropriétés.

→ Retrouvez notre guide sur le calcul des charges de copropriété.

Que faire en cas de charges de copropriété impayées ?

Lorsqu’un copropriétaire ne paie pas ses charges dans les délais impartis, il peut mettre en difficulté l’ensemble de la copropriété. Ainsi, la loi du 10 juillet 1965 habilite le syndic à mettre en œuvre différentes procédures pour obtenir le paiement des charges de copropriété, en dehors même de l’autorisation par l’assemblée générale.

Étape 1 : le recouvrement à l’amiable et la mise en demeure

En premier lieu, le syndic peut engager une procédure de recouvrement à l’amiable, en envoyant simplement une lettre de relance au copropriétaire pour lui rappeler ses obligations.

Si cette procédure échoue, le syndic peut mettre en demeure le copropriétaire défaillant par envoi d’une lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Les frais de mise en demeure (y compris les frais d’huissier) engagés par le syndic sont à la charge du copropriétaire défaillant.

Le copropriétaire dispose alors de 30 jours pour payer ses charges. Des intérêts de retard sont également dus au taux légal à partir de la mise en demeure. Cependant, si le copropriétaire est de bonne foi, un accord amiable peut être trouvé avec le syndic pour étaler la dette du copropriétaire en fonction de ses ressources.

Si le copropriétaire ne règle pas les charges dues dans les 30 jours suivant la mise en demeure, le syndic peut exiger le paiement des provisions dues, mais aussi de celles des trimestres suivants.

Étape 2 : la relance

Si l’impayé persiste, le syndic adressera au copropriétaire une lettre de rappel, dans laquelle il lui sera indiqué que la date de paiement des charges est dépassée et qu’à défaut de paiement, une procédure de recouvrement pourra être lancée devant le tribunal à son encontre.

Cette fois encore, les frais engagés par le syndic pour la relance seront à la charge du copropriétaire défaillant.

Étape 3 : la saisie des tribunaux et l’injonction de payer

Si, malgré la mise en demeure et la relance, les charges dues ne sont toujours pas payées ou si aucun accord amiable n’a pu être trouvé, le syndic se verra dans l’obligation d’engager une procédure devant le tribunal.

En dessous de 4 000 €, cette procédure est ouverte devant le juge de proximité. Au-delà, c’est de la compétence du tribunal d’instance du lieu de situation de l’immeuble. Le syndic réunit dans une requête tous les justificatifs de sa créance et l’adresse au greffe du tribunal d’instance, qui vérifiera si les charges réclamées étaient prévues et si elles n’ont effectivement pas été payées.

Si le juge reconnaît le caractère fondé de la créance, il rend une injonction de payer, portée à la connaissance du copropriétaire défaillant par huissier de justice. Le copropriétaire peut la contester pendant un mois, après quoi elle équivaut à un jugement.

Si le caractère de la créance n’apparaît pas fondé au juge, il se déclarera incompétent. Une procédure classique au fond devra alors être intentée.

Étape 4 : la saisie

Si les charges ne sont toujours pas réglées à l’issue du délai accordé par l’injonction de payer, l’ordonnance équivaut alors à un jugement. Le syndic peut alors engager une procédure de saisie sur salaire ou comptes bancaires pour recouvrer les charges impayées avec l’aide d’un huissier de justice.

Parole d’expert : « Avec la hausse des prix de l’énergie, le montant des charges des copropriétés bondit… et celui des impayés aussi. Certaines assurances se proposent de protéger les propriétaires contre ce risque. Mais ces formules sont-elles vraiment efficaces ? Et combien coûtent-elles à la copropriété ? En 2021, il était encore possible de trouver des offres avec protection juridique et recouvrement des charges non réglées pour 10 centimes d’euro le mètre carré par an. Aujourd’hui, on ne trouve plus rien en dessous de 35 centimes d’euro le mètre carré par an. » 

Anabelle Moreira, responsable syndic, relation clients & partenaires chez Cotoit

Quel délai de prescription pour les charges de copropriété impayées ?

L’article 42 de la loi de 1965 prévoit que l’action en recouvrement des charges est soumise au délai de prescription de 5 ans. Ce délai est valable pour tous types de charges : les charges communes générales, les charges exceptionnelles ou celles liées à des travaux votés lors d’une assemblée générale.

Attention, cela ne signifie pas que des charges impayées ne sont plus dues au bout de 5 ans. Cela signifie uniquement que si le syndic n’engage aucune procédure de recouvrement de charges pendant 5 ans, alors il y a prescription et la copropriété peut engager la responsabilité du syndic plutôt que celle du copropriétaire.

Qu’est-ce qu’une créance liquide et exigible ?

Une créance liquide et exigible est une forme particulière de créance qui présente deux caractéristiques essentielles :

1. Liquidité :
   • Une créance est dite « liquide » lorsque son montant est clairement déterminé et ne nécessite pas de calcul ou d’évaluation supplémentaire.
   • Autrement dit, le montant de la créance est certain et ne fait pas l’objet de contestation.
2. Exigibilité :
   • Une créance est « exigible » lorsque son paiement peut être immédiatement réclamé au débiteur.
   • Cela signifie que le terme de la créance (la date à laquelle elle doit être payée) est échu.

En résumé, une créance liquide et exigible est une créance dont le montant est parfaitement déterminé et dont le paiement peut être immédiatement exigé du débiteur.

Implications et usages :

• Les créances liquides et exigibles peuvent faire l’objet de procédures d’exécution forcée plus rapides, comme la saisie-attribution ou la saisie-vente.
• Elles peuvent également servir de base à l’ouverture d’une procédure collective (redressement judiciaire, liquidation judiciaire) à l’encontre du débiteur défaillant.
• En comptabilité, les créances liquides et exigibles sont généralement classées dans la catégorie des « créances à court terme » ou « créances exigibles » au bilan de l’entreprance créancière.

Ainsi, la liquidité et l’exigibilité d’une créance en facilitent grandement le recouvrement et renforcent la position du créancier face à un débiteur potentiellement défaillant.

Les copropriétaires sont-ils solidaires en cas de charges impayées ?

Oui, les copropriétaires sont solidairement responsables du paiement des charges de copropriété. Cela signifie que :

1. Responsabilité solidaire :
   • Chaque copropriétaire est tenu de payer la totalité des charges, y compris la part due par les autres copropriétaires défaillants.
   • Le syndic de copropriété peut donc exiger le paiement de l’intégralité des charges auprès de n’importe quel copropriétaire.
2. Recours entre copropriétaires :
   • Le copropriétaire qui a payé la part des autres peut ensuite se retourner contre eux pour obtenir le remboursement de leurs quotes-parts.
   • Cependant, ce recours n’est possible que si les autres copropriétaires sont solvables.
3. Conséquences du défaut de paiement :
   • Le non-paiement des charges par un copropriétaire peut entraîner des poursuites judiciaires à son encontre.
   • Mais cela peut également avoir des conséquences pour l’ensemble des copropriétaires, comme le refus de prêt bancaire ou de travaux par le syndicat.
4. Protection des copropriétaires diligents :
   • La loi prévoit des mécanismes pour protéger les copropriétaires qui paient régulièrement leurs charges.
   • Ainsi, les copropriétaires payeurs ne peuvent pas être pénalisés par les impayés des autres.

Cette solidarité entre copropriétaires vise à assurer le bon fonctionnement et l’entretien de la copropriété dans son ensemble. Elle incite également chacun à s’acquitter de ses obligations de manière responsable.

Le syndic peut-il déléguer le recouvrement de charges impayées ?

Oui, le syndic de copropriété a la possibilité de déléguer le recouvrement des charges impayées à des tiers spécialisés. Voici les principales modalités de cette délégation :

1. Mandat de recouvrement :
   • Le syndic peut confier un mandat de recouvrement à un cabinet d’avocats ou à une société de recouvrement spécialisée.
   • Ce mandataire agit alors pour le compte du syndic et du syndicat des copropriétaires.
2. Procédures de recouvrement :
   • Le mandataire met en œuvre les différentes procédures de recouvrement amiables et judiciaires, comme les mises en demeure, saisies, ou assignations en justice.
   • Il peut également procéder à la vente du lot du copropriétaire défaillant pour obtenir le paiement des charges.
3. Frais de recouvrement :
   • Les frais engendrés par le recouvrement délégué (honoraires du mandataire, frais de procédure, etc.) sont à la charge du copropriétaire défaillant.
   • Ils viennent s’ajouter au montant initial des charges impayées.
4. Responsabilité du syndic :
   • Bien que le recouvrement soit délégué, le syndic reste responsable de sa bonne mise en œuvre.
   • Il doit donc suivre attentivement les actions menées par le mandataire et s’assurer de leur efficacité.

Cette possibilité de délégation permet au syndic de bénéficier de l’expertise et des moyens d’action d’un professionnel spécialisé dans le recouvrement, tout en conservant un rôle de supervision.

Face aux impayés de charges, quelle est la position des pouvoirs publics ?

Les pouvoirs publics ont mis en place plusieurs dispositifs pour encadrer et faciliter le recouvrement des charges de copropriété impayées. Voici les principales mesures adoptées :

1. Renforcement des prérogatives du syndic :
   • La loi a renforcé les pouvoirs du syndic pour recouvrer les impayés, notamment en facilitant les procédures judiciaires.
   • Le syndic peut ainsi plus facilement obtenir des décisions de justice pour le recouvrement forcé des charges.
2. Simplification des procédures :
   • Des réformes ont permis de simplifier et accélérer les procédures de recouvrement, que ce soit sur le plan amiable ou judiciaire.
   • Par exemple, la possibilité de procéder directement à la saisie des comptes bancaires des copropriétaires défaillants.
3. Soutien aux copropriétés en difficulté :
   • Des aides financières et techniques peuvent être mobilisées pour accompagner les copropriétés confrontées à des impayés importants.
   • Ces dispositifs visent à éviter la dégradation des immeubles et à préserver la mixité sociale.
4. Encadrement des pratiques abusives :
   • Les pouvoirs publics luttent contre les dérives et pratiques abusives de certains professionnels du recouvrement.
   • Des réglementations ont été mises en place pour encadrer leurs interventions et protéger les copropriétaires.
5. Sensibilisation et prévention :
   • Des campagnes d’information et de sensibilisation sont menées auprès des copropriétaires sur leurs obligations et les conséquences des impayés.
   • L’objectif est de prévenir les situations de dette et de favoriser le paiement régulier des charges.

Cette implication des pouvoirs publics traduit leur volonté de soutenir les copropriétés, tout en préservant les droits et la protection des copropriétaires.

Vous voilà maintenant informé sur les procédures que le syndic peut engager en cas de charges de copropriété impayées !