Qu’est-ce que l’indivision successorale ?
L’indivision est une situation juridique qui répartit les biens entre plusieurs héritiers à la suite d’un divorce ou d’un décès.
L’indivision successorale s’applique dans le deuxième cas. Les héritiers, que l’on nomme les indivisaires, se partagent la propriété du patrimoine du défunt. On dit que les biens immobiliers sont démembrés entre chaque indivisaire, qui détiennent tous une quote-part. L’indivision successorale ne peut exister que si les héritiers ont des droits égaux vis-à-vis du patrimoine. C’est notamment le cas si le défunt lègue ses biens immobiliers à ses enfants.
Comment définir la quote-part de chaque héritier ?
Le défunt peut détailler la quote-part de chaque héritier sur son testament. Il peut alors choisir de leur attribuer des parts égales ou inégales. Cependant, il est contraint de laisser une réserve légataire héréditaire à ses héritiers directs (ses enfants par exemple).
Si le défunt est marié sans contrat de mariage, c’est le régime de communauté réduite aux acquêts qui s’applique. Le conjoint survivant (veuf ou veuve) obtient alors 50% des biens qui ont été acquis après le mariage.
Pourquoi vendre un bien en indivision successorale ?
Il est fréquent que les membres d’une même famille détiennent un ou plusieurs biens immobiliers. La jouissance des biens indivis peut être partagée, et cela permet de conserver le patrimoine dans le cercle familial. Cependant, certains propriétaires peuvent être tentés de vendre leur part, afin de sortir de l’indivision. C’est notamment le cas lorsque :
- L’indivisaire n’utilise plus le bien (déménagement longue distance par exemple)
- Les factures d’entretien deviennent trop élevées
- L’indivisaire souhaite tout simplement céder la pleine propriété au reste de sa famille (frères et sœurs par exemple).
Quelles sont les règles à respecter pour vendre un bien en indivision successorale ?
Vendre une quote-part d’un bien en indivision successorale
Le propriétaire en indivision successorale ne peut vendre que sa part du bien. Il doit en définir le prix et prévenir les autres indivisaires de sa volonté de vendre. Pour se faire, il peut solliciter un huissier des conditions de cession.
Les coïndivisaires ont alors un délai d’un mois pour exercer leur droit de préemption. Cela signifie qu’ils sont prioritaires sur l’achat de la quote-part s’ils le souhaitent. Dans ce cas, la vente doit intervenir dans les deux mois. Si aucun coïndivisaire ne souhaite faire valoir son droit de préemption ou si le délai de vente est dépassé, le vendeur peut proposer sa part du bien à n’importe quel autre acquéreur.
Vendre la totalité du bien en indivision
La vente à l’unanimité signifie que tous les coïndivisaires sont d’accord pour vendre le bien qu’ils possèdent en indivision successorale. Chacun d’entre eux recevra alors une part du prix de vente qui correspond à leur quote-part.
Par exemple, si l’indivision est répartie entre deux frères de manière égale, ils toucheront respectivement 50% du prix de vente. Si l’un des indivisaires n’est pas d’accord avec le système de répartition, il peut toutefois saisir le tribunal judiciaire.
Le processus de vente n’a pas obligatoirement à être géré par tous les propriétaires. Ces derniers peuvent en effet confier le mandat à l’un d’entre eux. Celui-ci deviendra donc mandataire et prendra en charge toutes les démarches relatives à la vente.
Il existe également une exception qui permet de vendre sans l’unanimité des propriétaires.
L’article 815-5 du Code civil stipule en effet qu’un juge du Tribunal de grande instance (Tgi) peut autoriser un indivisaire à vendre sans l’accord des autres coïndivisaires, si la vente est en faveur de l’intérêt commun.
En outre, si un indivisaire est absent ou dans l’incapacité de faire entendre sa volonté, le tribunal judiciaire peut autoriser l’aliénation du bien à un ou plusieurs indivisaires qui possèdent au moins deux tiers des droits.
En cas de vente sans unanimité, les indivisaires qui ne souhaitent pas vendre ont trois mois pour manifester leur refus. S’ils s’opposent à l’aliénation, ce sera au juge du tribunal judiciaire de trancher, en déterminant si la procédure porte atteinte ou non à leur droit.
La convention d’indivision
Les articles 1873-1 à 1873-18 du Code civil permettent aux coïndivisaires d’organiser la gestion de leur patrimoine via la rédaction d’une convention d’indivision. Cette convention a pour objectif de répertorier les droits et les devoirs de chaque indivisaire, afin d’en simplifier la gestion et d’éviter les litiges. Elle comporte notamment le descriptif des biens, ainsi que les quotes-parts et les charges de chacun.
La convention d’indivision peut être fixée pour une durée indéterminée. En revanche, si les propriétaires optent pour une durée déterminée, celle-ci ne peut pas dépasser les 5 ans. Elle peut permettre de désigner un gérant parmi les coïndivisaires. Celui-ci aura alors un rôle de porte-parole vis-à-vis des tiers, et sera en charge d’organiser l’entretien des logements indivis et d’assurer les intérêts des coïndivisaires.
Les droits des coïndivisaires
La convention peut comporter plusieurs clauses pour définir les droits des coïndivisaires. Elles peuvent notamment concerner le mode de répartition des biens entre les membres en cas de décès de l’un d’entre eux. Une clause peut par exemple autoriser les coïndivisaires à racheter la part du défunt, de manière collective ou individuelle. Un indivisaire ne peut cependant pas racheter la part d’un défunt sans en informer les autres.
Les charges
La convention d’indivision détaille les quotes-parts de chaque indivisaire, mais également les charges à payer. Les coïndivisaires peuvent par exemple prévoir de payer des charges proportionnelles à leur quote-part, afin d’éviter les éventuels conflits. En outre, ils ont la possibilité de définir des montants précis de charges, pour avoir une vision très précise de leurs dépenses.
La jouissance du bien
Le temps d’occupation du bien est lui aussi déterminé par la convention d’indivision. Ainsi, les coïndivisaires peuvent s’organiser pour se partager les semaines, les weekends ou encore les périodes de vacances. Ce système est fréquent lorsque les logements sont des résidences secondaires ou des maisons de vacances.
La vente du bien en indivision
La convention est indispensable dans le cadre de la vente d’un bien en indivision successorale.
Elle est également très utile pour les acquéreurs qui souhaitent acheter un bien en indivision.
Vendre un bien en indivision successorale : FAQ
Qui peut rédiger une convention d’indivision ?
Seul un notaire peut rédiger une convention d’indivision.
Qu’est-ce que la vente par licitation ?
Si vous êtes propriétaire de plus de deux tiers d’un bien indivis, vous avez la possibilité de saisir le juge pour obtenir l’autorisation de vendre le logement sans le consentement des autres coïndivisaires.
Qui fixe le prix de vente d’un bien en indivision ?
Si un indivisaire décide de vendre sa quote-part, il peut décider seul du prix de vente. En revanche, en cas de vente à l’unanimité, l’ensemble des coïndivisaires doivent se mettre d’accord sur le prix.
Dans tous les cas, le prix devra être en accord avec le marché local actuel, sous peine de ne susciter l’intérêt d’aucun acquéreur.
