Les avantages de vendre un appartement loué
Attirer les investisseurs locatifs
Vendre votre appartement loué vous permettra tout d’abord de générer un fort intérêt de la part des investisseurs locatifs. Les acquéreurs potentiels sont généralement plus nombreux à s’intéresser aux biens qui ont déjà des locataires en place. Cela leur permet en effet de sécuriser leurs revenus locatifs dès l’acquisition du bien. L’acquéreur pourra aussi vérifier les historiques de paiements, et ainsi s’assurer qu’il évitera les problèmes de loyers impayés ou autres litiges.
En outre, il évitera toutes les contraintes et démarches liées à la recherche et à la sélection des locataires (mise en ligne de l’annonce, visites, analyse des dossiers, rédaction du contrat de location, signature du bail, état des lieux…).
Pas de délai de préavis
Vendre en cours de bail accorde une grande liberté au propriétaire. Vous avez en effet la possibilité de vendre immédiatement, sans vous conformer à un délai de préavis. Cette solution est notamment idéale si vous souhaitez vendre rapidement, dans l’objectif de concrétiser un nouveau projet immobilier.
En tant que propriétaire, vous avez légalement le droit de vendre votre bien n’importe quand sans en informer vos locataires. Cependant, informer les locataires de manière orale ou via une lettre recommandée avec accusé de réception est vivement conseillé. Cela permettra en effet de faciliter les démarches pour les futures visites du logement.
Éviter les vacances locatives
Enfin, le dernier avantage notable concerne vos revenus locatifs. Vendre votre appartement loué vous permet en effet d’éviter les vacances locatives, pendant lesquelles vous ne pouvez pas percevoir de revenus liés à votre activité locative. En vendant en cours de bail, vous pourrez conserver vos loyers jusqu’à la finalisation de la transaction.
Le locataire peut-il acheter le bien ?
Le locataire ne dispose pas de droit de préemption en cas de vente de l’appartement qu’il occupe. Cela signifie qu’il peut acheter le bien s’il le souhaite, mais qu’il n’est pas prioritaire par rapport à d’autres acquéreurs potentiels. Le droit de préemption s’applique cependant en cas de congé pour vente.
Vendre un appartement loué meublé
En cas de location meublée, le propriétaire qui souhaite vendre son appartement loué doit se plier à certaines règles. Celles-ci dépendent de la nature du bail.
Dans le cadre d’un bail classique, le locataire peut continuer à occuper le logement. Après la vente, le nouveau propriétaire lui communiquera ses coordonnées et reprendra l’activité locative dans les mêmes conditions que l’ancien propriétaire. Il aura également la charge de restituer le dépôt de garantie lorsque la location touchera à sa fin.
Dans le cadre d’un bail mobilité, le nouveau propriétaire devra transmettre au locataire les coordonnées de l’agence immobilière, son siège social ou son adresse de domicile, ainsi que son nom ou sa dénomination.
Vendre un appartement loué vide
Le propriétaire d’un logement loué (location nue) peut mettre son logement en vente en cours de bail. Tout comme pour une location meublée, le nouveau propriétaire sera tenu d’informer le locataire de ses coordonnées, et reprendra la gestion du bail sous les mêmes conditions.
Si le nouveau propriétaire souhaite à son tour vendre l’appartement, ou bien en faire sa résidence principale, il devra respecter plusieurs règles.
Congé pour habiter
Pour habiter l’appartement, le nouveau propriétaire devra donner congé au locataire. La marche à suivre dépend alors de la date de l’achat du logement, ainsi que du bail de location.
Si le bail se termine plus de deux ans après l’achat, le nouveau propriétaire peut transmettre son préavis à la fin du bail en cours.
Si le bail se termine moins de deux ans après l’achat, le bail peut toujours être transmis à la fin du bail en cours. Cependant, le congé du locataire sera effectif deux ans après la signature de l’acte authentique de vente.
Congé pour vendre
Là encore, les critères pour revendre un logement loué dépendent de la date de la signature de l’acte authentique et de celle de la fin du bail.
Si le bail se termine moins de trois ans après l’acquisition, le nouveau propriétaire peut donner son préavis à deux moments :
- À la fin de la première reconduction tacite du bail
- À la fin du premier renouvellement du bail
Exemple : L’appartement a été acheté le 1er juin 2022 et la fin du bail est prévue pour le 31 août 2024. Le préavis peut être donné au plus tard le 31 août 2027.
Si le bail se termine plus de 3 ans après l’achat immobilier, le nouveau propriétaire peut transmettre son préavis dès la fin de celui-ci.
Peut-on libérer l’appartement avant de le vendre ?
La vente d’un logement libre est tout aussi légale que la vente d’un bien occupé. Un propriétaire peut parfaitement décider de donner congé à son ou ses locataires avant la mise en vente du bien. Il doit cependant les informer dans un délai minimum de :
- 6 mois avant la fin du bail en cas de location vide
- 3 mois avant la fin du bail en cas de location meublée
Ces délais doivent en effet permettre aux locataires de préparer leur départ et de prévoir une option de relogement. Notons également que le locataire d’un logement vide (location nue) a un droit de préemption. Celui-ci s’applique pendant les deux premiers mois du préavis. Il est donc prioritaire sur l’achat du logement. Dans le cadre d’une location meublée, une simple lettre est suffisante pour prévenir les locataires qu’ils doivent quitter l’habitation.
Si la vente de l’appartement a lieu avant la fin du délai légal (6 ou 3 mois), le propriétaire n’a pas d’autre choix que de vendre le logement occupé. Il devra donc respecter tous les critères que nous avons mentionnés plus haut dans ce guide.
À quel prix vendre un appartement loué ?
Le prix de vente d’un appartement loué est généralement plus faible que celui d’un appartement libre. La décote est souvent proportionnelle à la durée du bail en cours. En effet, plus celui-ci se termine tard, plus le prix du bien sera bas.
Les appartements loués dont le bail se termine dans les 12 mois qui suivent la vente se vendent en moyenne 5 à 10% moins cher que les appartements libres. Les logements qui incluent un bail de plusieurs années affichent quant à eux une décote d’environ 15 à 20%.
Certains propriétaires peuvent envisager de donner congé aux locataires avant de mettre leur appartement en vente. Ils peuvent ainsi vendre leur bien au prix plein. Cependant, comme nous l’avons vu précédemment dans ce guide, libérer son logement n’est pas forcément simple. Les règles et les délais à respecter ne correspondent pas toujours aux objectifs et à la situation des propriétaires.
