Un dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le locataire au propriétaire lors de la location d’un bien immobilier. Il s’agit d’une mesure de sécurité. Le propriétaire peut ainsi couvrir d’éventuels dommages ou impayés liés à la location.
Le dépôt de garantie pour la location d’un bien immobilier est encadré par des règles strictes.
Dans le meilleur des cas, lorsque le locataire quitte le logement en bon état et à jour dans ses paiements, le propriétaire doit lui rendre son dépôt de garantie dans un délai spécifié par la loi.
Par contre, si des dommages sont constatés ou si des loyers sont impayés, le propriétaire peut retenir une partie ou la totalité du dépôt de garantie pour couvrir ces dépenses.
Qu’est-ce que le dépôt de garantie ?
Le dépôt de garantie est la somme d’argent que vous, en tant que propriétaire-bailleur, pouvez exiger de votre futur locataire lors de la signature du contrat de location.
Souvent confondu avec le terme « caution », il convient de souligner que la « caution » fait référence à une personne qui se porte garante du paiement du loyer en cas d’incidents de paiement.
Le dépôt de garantie désigne spécifiquement la somme d’argent versée par le locataire pour assurer la sécurité du bailleur.
Quel est le montant légal du dépôt de garantie ?
Le montant du dépôt de garantie est plafonné à un mois de loyer hors charges pour une location vide, et à deux mois de loyer hors charges pour une location meublée. Ce montant maximum doit être spécifié dans le contrat de location.
Le propriétaire peut demander le paiement d’un dépôt de garantie au moment de la signature du bail. Il peut être encaissé par le propriétaire dès sa réception.
Il est important de noter que le propriétaire n’est pas autorisé à augmenter le montant du dépôt de garantie pendant la durée du bail, ni lors de son renouvellement.
Est-ce que le dépôt de garantie est obligatoire ?
Non. En tant que bailleur, vous n’êtes pas tenu de demander un dépôt de garantie à votre locataire. C’est une décision qui vous revient et qui peut être prise en fonction de votre préférence et de vos besoins spécifiques.
Cependant, si vous choisissez d’exiger un dépôt de garantie, il est obligatoire de mentionner son montant dans le contrat de bail.
Si vous optez pour un bail de mobilité, vous ne pouvez pas demander de dépôt de garantie au locataire. Le bail de mobilité est un type de contrat de location spécifique destiné aux locations temporaires, notamment pour les étudiants et les personnes en formation professionnelle.
Quand le dépôt de garantie doit-il être restitué ?
Depuis la loi Alur, le dépôt de garantie doit être restitué intégralement au locataire à la fin de la location si l’état des lieux de sortie est identique à l’état des lieux d’entrée.
Le propriétaire a un mois à compter de la remise des clés pour restituer au locataire l’intégralité du dépôt de garantie.
Pourquoi le propriétaire peut-il conserver 20% du dépôt de garantie ?
Si le logement est situé dans un immeuble en copropriété, le propriétaire a la possibilité de retenir jusqu’à 20 % du dépôt de garantie dans le but de régulariser les charges de copropriété après le départ du locataire.
Cela s’explique par le fait que la clôture des comptes et l’approbation des comptes annuels par les copropriétaires ne coïncident généralement pas avec la date de départ du locataire. Cette mesure permet d’ajuster les charges en fonction des dépenses réelles de la copropriété pendant la durée de la location.
Dans quel cas le propriétaire peut-il conserver tout ou partie du dépôt de garantie ?
Si l’état des lieu montre des dégats
Si des dégradations sont constatées lors de l’état des lieux de sortie (et attribuables au locataire), le propriétaire a le droit de déduire le coût des réparations du dépôt de garantie sur la base du devis de l’artisan.
Si le montant des réparations dépasse le dépôt de garantie, le locataire doit payer la différence.
En cas de travaux, le propriétaire dispose d’un délai de deux mois à compter de la remise des clés pour restituer le dépôt de garantie après avoir déduit le montant des réparations nécessaires.
En cas de loyer impayé
En cas de loyers impayés du locataire, le propriétaire a le droit de retenir la somme nécessaire sur le dépôt de garantie.
Si le montant du dépôt de garantie n’est pas suffisant pour couvrir les dettes du locataire, le propriétaire peut alors demander le paiement du montant restant dû, en premier lieu en tentant une résolution amiable avec le locataire, puis en saisissant éventuellement les tribunaux.
Le locataire peut-il ne pas payer son dernier mois de loyer en laissant son dépôt de garantie ?
Le locataire ne peut en aucun cas refuser de payer le loyer en se basant sur le fait que le propriétaire détient le dépôt de garantie et pourrait l’utiliser pour couvrir le dernier loyer.
Retenir le dépôt de garantie en remplacement du paiement du dernier loyer peut entraîner des sanctions. Il est donc recommandé de continuer à payer les loyers jusqu’au dernier mois et de traiter séparément la question du dépôt de garantie.
Que faire en cas de non-restitution du dépôt de garantie par son propriétaire ?
Si le locataire n’a pas reçu le remboursement de son dépôt de garantie dans le délai prévu, il peut d’abord envoyer une lettre simple à son ancien bailleur pour rappeler le délai convenu.
Ensuite, s’il n’obtient pas de réponse ou de remboursement, il peut envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception dans laquelle il rappelle le délai prévu et demande au propriétaire de respecter ses obligations.
Dans le cas où le propriétaire ne respecterait pas le délai de remboursement et aurait dépassé la date limite, le locataire a le droit de réclamer une majoration de 10 % du loyer mensuel pour chaque période mensuelle commencée en retard.
Lors du départ du logement, le locataire sortant est tenu de fournir au propriétaire son adresse postale actuelle afin de recevoir le remboursement du dépôt de garantie après son départ.
Que faire en cas de différend ?
En cas de différends concernant les retenues faites sur le dépôt de garantie, il est possible de s’adresser gratuitement un conciliateur de justice puis si nécessaire à la commission départementale de conciliation.
Si les tentatives de résolution à l’amiable échouent, les parties peuvent porter leur litige devant le juge des contentieux de la protection, qui se trouve au pôle proximité du tribunal judiciaire du lieu où se situe l’immeuble. Dans ce cas, elles devront transmettre à ce juge l’avis de la Commission départementale de conciliation.
Le juge sera alors chargé de trancher le litige et de rendre une décision en faveur du locataire ou du propriétaire, en prenant en compte les éléments présentés par les deux parties.
