Le loyer d’un appartement ou d’une maison peut être révisé chaque année. C’est au bailleur que revient l’initiative de la hausse, qui n’est donc pas automatique.
Cette révision du loyer se fait généralement à la hausse, mais elle dépend d’un indice de référence publié chaque année par l’INSEE.
Dans cet article, nous passons en revue 5 pièges à éviter lors de la révision du loyer. Nous expliquons ensuite de façon détaillée comment éviter ces pièges.
Ne pas comprendre l’indice de référence
Le loyer d’un logement peut être révisé une fois par an si l’Indice de Référence des Loyers est mentionné dans une clause du contrat de location. Cet indice est publié chaque trimestre par l’INSEE. Il faut donc bien vérifier l’indice de référence en vigueur et utiliser le bon indice pour le calcul.
➤ La formule de calcul de la révision du loyer :
Montant maximum revalorisé de loyer = Montant actuel du loyer x (IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre de l’année précédente)
➤ Exemple de calcul :
Le bail a été signé le 4 novembre 2021 pour un loyer mensuel de 500 € (incluant 40 € de charges).
La révision du loyer est possible dès le 4 novembre 2022.
Le dernier indice publié à la date de signature du bail est celui du 3e trimestre 2021, soit 130,59.
Le nouvel indice à la date de réévaluation du loyer est celui du 3e trimestre 2022, soit 131,67.
En novembre 2022, le montant de l’augmentation du loyer est donc calculé comme ceci : 450 € x 131,67 ÷ 130,59 = 453,72 €
💡 Note : le résultat est arrondi à deux décimales près.
⚠️ Attention : à compter du troisième trimestre 2022, l’Insee publie deux nouveaux indices de référence des loyers : un indice de référence des loyers applicable dans les régions et départements d’outre-mer et un indice de référence des loyers applicable en Corse.
Ignorer la date de la révision du loyer et sa non-rétroactivité
La loi stipule que l’augmentation du loyer suite à la révision ne peut pas dépasser l’augmentation de l’IRL. C’est donc une erreur de penser que l’on peut augmenter le loyer à sa guise ou n’importe quand.
La révision annuelle du loyer se réalise à la date stipulée dans le contrat de location, ou en l’absence d’une telle mention, à la date d’anniversaire du bail. Normalement, votre contrat indiquera le trimestre de référence pour la révision du loyer. Si ce n’est pas le cas, on se basera sur le dernier Indice de Référence des Loyers (IRL) disponible lors de la signature du contrat de location, conformément à l’article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée.
Le propriétaire a une année pour notifier au locataire l’augmentation du loyer. Cette augmentation prend effet à la date de la demande du propriétaire et n’a pas d’effet rétroactif. Donc, si la révision est faite en milieu d’année, l’augmentation ne s’applique qu’au reste de l’année.
Se sentir obligé d’appliquer une révision à la baisse du loyer
Si l’Indice de Référence des Loyers diminue, ce qui peut arriver, une baisse du loyer peut techniquement avoir lieu. Cependant, la révision du loyer à la baisse n’est pas obligatoire si le contrat de location ne stipule pas explicitement que le loyer peut être ajusté à la hausse comme à la baisse selon l’évolution de l’IRL.
Dans le cas des zones tendues où l’encadrement des loyers a été mis en place, si le loyer dépasse le loyer maximum autorisé, le locataire peut demander une diminution du loyer. Le propriétaire est alors tenu de le baisser.
💡 A savoir : l’Indice de Référence des Loyers a déjà connu des périodes de diminution en France. Cet indice est calculé par l’INSEE. Il est basé sur l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. Il reflète donc en partie l’évolution de l’inflation.
Pendant la crise économique des années 2008 et 2009, l’IRL a connu une diminution. Il y a aussi eu une légère baisse en 2015.
Négliger la notification au locataire
La hausse de loyer doit être notifiée au locataire. Si le propriétaire ne notifie pas le locataire de l’augmentation dans les temps et dans les formes légales, la révision ne pourra pas être appliquée.
Si la révision du loyer, prévue au bail, est limitée à la variation de l’indice de référence des loyers, une simple lettre est suffisante. Il peut s’agir d’un rappel remis en même temps que la quittance de loyer du mois précédant.
Attention : pour revaloriser le loyer au motif qu’il est sous-évalué, en revanche, le recommandé avec avis de réception est obligatoire.
Ne pas prendre en compte la situation du locataire
Il est important de prendre en compte la situation du locataire pour fixer le loyer. Une augmentation trop importante du loyer peut entraîner des difficultés de paiement pour ce dernier et potentiellement des problèmes juridiques ou l’inciter à quitter les lieu ce qui induit une vacance locative et donc une perte de revenu pour le propriétaire.
Il faut donc trouver un juste équilibre entre la rentabilité de votre investissement et la capacité de paiement du locataire.
Comment augmenter un loyer sous-estimé ?
La loi stipule que lorsque le loyer est sous-évalué par rapport aux prix du marché, le propriétaire du logement peut l’augmenter au moment du renouvellement du bail selon des règles précises.
La procédure de réévaluation diffère selon que le logement est situé en zone tendue ou non et doit respecter des règles strictes. Le locataire peut accepter ou contester la proposition du propriétaire.
Le propriétaire doit proposer au locataire le renouvellement de son bail avec un loyer plus élevé. L’offre de renouvellement doit être adressée au locataire au moins six mois avant la fin du contrat de location.
Le propriétaire doit fournir au moins trois références de loyers plus élevés dans le voisinage pour des logements comparables au sien. En zone tendue, le propriétaire doit fournir au moins six références.
En cas de refus de la proposition par le locataire, le propriétaire peut saisir la commission départementale de conciliation (CDC). Si aucun accord n’est conclu, le propriétaire peut alors s’adresser au tribunal judiciaire.
La hausse de loyer, qu’elle soit fixée d’un commun accord ou décidée par le juge, ne prend pas effet immédiatement en totalité. Si elle est inférieure ou égale à 10 % du loyer, elle s’applique chaque année par tiers, si le bail est renouvelé pour trois ans, ou par sixième, s’il est renouvelé pour six ans. Si la hausse dépasse 10 %, elle s’applique chaque année par sixième.
