La notion de zone tendue a été créé en 2013. Elle définit des agglomérations ou les prix de l’immobilier sont très élevés en raison d’un déséquilibre de l’offre de logements par rapport à la demande.
Pour entraver cette hausse des prix et garantir à tous un accès à un logement décent, le législateur a instauré des règles spécifiques. Elles impactent fortement la fixation des loyers et la fiscalité notamment.
Si vous envisagez d’investir en zone tendue, vous devez prendre en compte ces contraintes.
Qu’est-ce qu’une zone tendue immobilière ?
Une zone tendue est une ville ou il est difficile de trouver un logement, où les loyers et les prix de l’immobilier sont très élevés. Paris en est l’exemple le plus manifeste.
La définition officielle des zones tendues est la suivante :
Il s’agit de « zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés d’accès au logement, un niveau élevé des loyers et des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au parc locatif social ».
Quelles sont les villes en zone tendues ?
Il y a 1.149 communes réparties sur 28 agglomérations de France métropoles qui sont classées en zones tendues, en vertu du décret n° 2013-392 du 10 mai 2013. C’est l’équivalent de près de 5 millions de logements.
Les agglomérations considérées comme « zones tendues » au sens du décret du 10 mai 2013 :
- Aix-en-Provence
- Ajaccio
- Annecy
- Arcachon
- Arles
- Bastia
- Bayonne
- Beauvais
- Bordeaux
- Draguignan
- Fréjus
- Grenoble
- La Rochelle
- La Teste-de-Buch
- Lille
- Lyon
- Marseille
- Meaux
- Menton-Monaco
- Montpellier
- Nantes
- Nice
- Paris
- Saint-Nazaire
- Sète
- Strasbourg
- Thonon-les-Bains
- Toulon
- Toulouse
➤ Vous pouvez tester votre éligibilité sur le site officiel du Service Public
Mon bien est en zone tendue : quelles sont les conséquences ?
Le classement d’une ville en zone tendue entraine des conséquences concrètes.
Dans les zones tendues, en tant que propriétaire, vous serez soumis à :
- des règles de fixation du loyer pour les logements loués à usage de résidence principale
- d’un délais de préavis du locataire réduit à un mois
- d’une taxe sur les logements vacants.
Il existe toutefois de nombreuse exceptions et cas particuliers que nous détaillons ci-dessous.
L’encadrement du loyer pour la relocation
Dans les zones tendues, la réglementation impose un encadrement du loyer lors du changement de locataire. Présenté simplement, le loyer demandé au nouveau locataire ne peut pas dépasser celui payé par le locataire précédent.
Ce règlement s’applique aux loyers des logements, vides ou meublés, destinés à être la résidence principale du locataire.
Il y a toutefois des exceptions.
La fixation du loyer est libre pour :
- les logements neufs ou anciens qui sont loués pour la première fois
- les logements inoccupés par un locataire depuis plus de dix-huit mois
- les logements qui ont fait l’objet de travaux d’amélioration il y a moins de 6 mois.
💡 Bon à savoir : ces travaux d’amélioration concernent le bilan carbone du logement. Leur montant doit être au moins égal à la dernière année de loyer. Leur étiquette énergie doit être entre A et E. Leur consommation en énergie primaire étant inférieure à 331 kWh/m²/an.
Le loyer peut aussi être supérieur à l’ancien dans certains cas de figure :
- si des travaux d’amélioration ont été engagés pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, le loyer peut être augmenté de 15% du coût des travaux.
- si le propriétaire prouve que le loyer est manifestement sous-évalué par rapport au prix pratiqués dans le voisinage immédiat, il peut augmenter le loyer à hauteur de la moitié de la différence entre le montant moyen des loyers du voisinage et le dernier loyer appliqué au locataire précédent.
Le plafonnement des loyers
En plus de l’encadrement des loyers à la relocation, certaines villes situées en zone tendue appliquent un mécanisme de plafonnement des loyers (loi Elan de novembre 2018).
Les agglomérations concernées sont :
- Paris intra-muros
- Lille, Hellemmes et Lomme
- Plaine Commune, qui regroupe les communes d’Aubervilliers, d’Epinay-sur-Seine, de L’Île-Saint-Denis, de la Courneuve, de Pierrefitte, de Saint-Denis, de Saint-Ouen, de Stains et de Villetaneuse.
- Lyon et Villeurbanne
- Est Ensemble qui regroupe les communes de Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville.
- Bordeaux et Montpellier depuis 2022.
Le préavis du locataire
Lorsqu’un locataire souhaite mettre fin à une location non meublée, le préavis normal est de trois mois. Toutefois, si le logement est situé en zone tendue, le locataire peut demander à bénéficier d’un préavis d’un mois.
Ce préavis est applicable dès que le locataire en fait la demande, indépendamment de la date de signature du bail (article 15 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi Alur du 24 mars 2014).
La taxe sur les logements vacants
La taxe sur les logements vacants vise à sanctionner les propriétaires qui laissent volontairement des logements inoccupés. Les logements imposables sont non meublés, habitables et laissés vacants depuis au moins une année au 1er janvier de l’année d’imposition.
Il existe toutefois des exceptions. Est dispensé de cette taxe tout logement :
- occupé au moins 90 consécutifs au cours de l’année
- meublé
- inhabitable et donc impropre à la location
- dont la vacance n’est pas imputable au propriétaire (en cas de mise en vente par exemple).
La taxe est calculée d’après la valeur locative cadastrale c’est-à-dire le loyer annuel que la propriété pourrait produire si elle était louée.
Le montant de la taxe est obtenu en multipliant la valeur locative par un taux d’imposition de :
- 17 % pour la 1re année d’imposition,
- 34 % pour les années suivantes.
