La Garantie Loyer Impayé (GLI) est une assurance optionnelle à laquelle un bailleur d’un bien peut souscrire pour se protéger des impayés et des retards de paiement de son locataire après un achat immobilier. Elle peut aussi couvrir les dégradations locatives selon la formule choisie.
Dans cet article nous abordons les questions suivantes :
- le fonctionnement et le coût réel de la garantie loyer impayé
- les critères à surveiller lors de sa souscription
- les données chiffrées sur le risque d’impayé
- les alternatives à la GLI pour réduire le risque d’impayé
Quel est le risque réel d’impayé de loyer ?
Le chiffre qui revient le plus souvent dans la presse indique un taux moyen d’impayés de loyer de 2 à 3 % en moyenne en France. Les études confirmant ces données ne sont généralement pas citées. Il convient donc de les prendre avec des précautions.
L’Observatoire des impayés de loyer reportait au premier trimestre 2021 que le secteur locatif privé ne constatait « pas de montée significative des impayés » malgré l’inflation importante.
Il indiquait également dans sa note de conjoncture que les bailleurs sociaux enregistrent une légère hausse des retards de paiement de 3% en volume en raison des réajustements d’APL en cours. L’étude indique également que les sollicitations de la CAF sur cette question sont en légère hausse.
Comment fonctionne la Garantie Loyers Impayés ?
La garantie loyers impayés est aussi appelée « Assurance loyers impayés ». Elle vise à protéger le propriétaire contre les impayés et les dégradations du logement. Elle prend également en charge une éventuelle action en justice contre le locataire.
La GLI est un contrat d’assurance à souscrire auprès d’un assureur privé. C’est le propriétaire bailleur qui la choisit. C’est une assurance facultative.
En cas d’impayés, le propriétaire bailleur doit d’abord adresser au locataire un courrier de relance puis une mise en demeure de payer.
Si la créance n’est pas entièrement recouvrée dans un délai déterminé contractuellement, le bailleur transmet à son assureur une déclaration de sinistre accompagnée des pièces justificatives idoines.
Les indemnités sont ensuite versées par l’assureur quelques mois plus tard.
Quelles sont les conditions d’éligibilité du locataire ?
Les conditions d’éligibilité du locataire sont définies contractuellement par l’assurance.
En général, un locataire est considéré comme solvable si ses revenus nets sont au moins 2,7 fois supérieurs au montant du loyer et des charges et si il dispose d’un CDI. Si il est en CDD, un revenu net d’au moins 3 fois le loyer et les charges est demandé. Cela s’applique également pour des colocataires.
Si le locataire est étudiant ou apprenti, il doit bénéficier d’une caution solidaire d’un parent ou d’un proche.
Quelles sont les garanties apportées par la GLI ?
L’assurance loyers impayés couvre souvent de façon standard trois éléments.
Les loyers impayés, les charges et taxes en cas de défaillance du locataire, quel que soit le motif du non-paiement. Certains contrats peuvent inclure une franchise.
Les détériorations et dégradations du logement non-couvertes par le dépôt de garantie.
Les frais de contentieux et de procédure (huissier, avocat…) nécessaires pour le recouvrement des loyers impayés ainsi que pour obtenir le remboursement des dégradation matérielles.
Des garanties optionnelles peuvent être proposées telles que le remboursement des loyers non perçus en cas de décès du locataire, la vérification des documents fournis par le locataire etc.
Quelles sont les obligations du propriétaire bailleur ?
Afin que l’assurance loyers impayés puisse couvrir les défaillances d’un locataire, il est nécessaire de respecter scrupuleusement certaines obligations. Le propriétaire doit être sûr que son locataire est solvable.
Tout d’abord, le contrat de bail doit être conforme à la législation en vigueur et toutes les garanties de solvabilité du locataire doivent être demandées et obtenues.
Le contrat de bail doit également comporter une clause résolutoire en cas de défaut de paiement des loyers et une clause de solidarité en cas de colocation.
En outre, il est important de veiller au paiement régulier des loyers et des charges, et d’agir rapidement dans les délais convenus en cas d’impayés.
La Garantie Loyers Impayés est-elle déductible des impôts ?
La garantie loyers impayés et les primes d’assurance sont 100% déductibles des revenus fonciers du propriétaire bailleur s’il relève du régime réel et donc pas du régime forfaitaire ou micro-foncier.
Contrairement au régime micro-entreprise, où l’impôt est calculé sur un forfait, le régime réel permet de déduire les charges réelles de l’activité professionnelle, ce qui peut réduire l’assiette fiscale et donc le montant de l’impôt à payer. Il s’agit notamment des charges de copropriété, des primes d’assurance, de la taxe foncière, des intérêts d’emprunt etc…
L’assureur qui délivre la garantie loyers impayés fournit une attestation tous les ans à remettre aux autorités fiscales.
Combien coûte une garantie loyers impayés ?
Le prix de la GLI représente entre 2,5 à 5 % du loyer annuel charges comprises.
Par exemple : pour un loyer de 1000 €/mois et une garantie à 2,5 % du loyer annuel, l’assurance coûtera 300 €/an soit 25 €/mois.
Le coût d’une assurance loyers impayés dépend de plusieurs facteurs :
- une éventuelle franchise
- les plafonds de remboursement
- les frais fixes : frais de dossiers et frais annexes…
- les frais de procédure
Les options souscrites en plus de la garantie de base ont aussi un coût :
- garantie dégradations immobilières
- garantie départ prématuré
- garantie protection juridique
- garantie vacances locatives
- vérification des pièces justificatives du locataire
La durée des garanties est aussi très importante. Elle devrait être d’au moins 2 ans et demi et idéalement sans limite de temps.
Attention : il peut aussi y avoir un plafond maximal du loyer assurable, notamment au delà de 2000 euros par mois. C’est à vérifier au moment de votre souscription.
Quelles solutions gratuites contre les impayés de loyers ?
Les assurances loyers impayés représentent un coût important. Le jeu en vaut-il la chandelle ? C’est à déterminer au cas par cas.
Cependant quelques bonnes pratiques gratuites permettent de réduire le risque avant d’accepter un nouveau locataire.
Libre à vous de définir des critères de sélection stricts pour vos locataires : notamment de revenus ou de références. Attention : vous ne pouvez pas demander n’importe quel document, il existe des règles précises.
Soyez à l’écoute des besoins de vos locataires. Veillez notamment à proposer un logement agréable et confortable avec un DPE optimum pour réduire les charges d’énergie au maximum.
En cas de retard de paiement du loyer, engagez immédiatement un dialogue constructif. Objectif : trouver une solution qui conviendra aux deux parties plutôt que de laisser la situation s’envenimer.
Si vous subissez un problème de loyers impayés, vous pouvez appeler le numéro vert mis en place par l’ANIL : SOS Loyers impayés au 0805 160 075.
La garantie VISALE
La garantie Visale (Visa pour le Logement et l’Emploi), est un dispositif gratuit d’Action Logement (anciennement 1% logement) qui se porte garant des preneurs et vous couvre à hauteur de 36 impayés de loyers et de charges mensuelles en parc locatif privé, 9 mois en parc locatif social.
Visale permet aux propriétaires qui acceptent de louer à un salarié précaire ou un jeune de 30 ans maximum d’être remboursé des impayés de loyers.
La garantie Visale doit être demandée par le bailleur avant le lendemain dujour de la signature du bail de location.
Quels facteurs augmentent le risque d’impayés de loyer ?
Durée de la relation entre propriétaire et locataire : le risque d’impayés est généralement faible pour les nouveaux locataires, mais augmente au fil du temps avant de diminuer pour les locataires anciens.
Localisation du logement : le risque d’impayés est plus élevé dans les zones défavorisées ou les zones urbaines sensibles que dans les grandes villes comme Paris.
Taille du logement : le risque d’impayés est plus élevé pour les logements plus petits.
Stratégie des bailleurs : les bailleurs peuvent encourager le risque d’impayés en cherchant à s’en prémunir en fixant des loyers plus élevés, ce qui augmente le taux d’effort du locataire et fragilise sa capacité à payer.
