L’immobilier ancien trouve un nouveau souffle avec le dispositif Denormandie, une mesure fiscale créée en 2019. Destiné à la rénovation des logements dans les villes moyennes, ce programme permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21% tout en contribuant à la revitalisation des centres-villes.
Dans ce guide, nous allons vous faire découvrir les conditions, avantages et étapes clés pour réussir votre investissement Denormandie.
Le dispositif Denormandie : principes fondamentaux
Lancé en 2019 par le gouvernement, le dispositif Denormandie représente une évolution majeure dans le paysage de l’investissement locatif français. Ce mécanisme de défiscalisation immobilière s’inscrit dans le cadre du plan « Action Cœur de Ville », une initiative ambitieuse visant à revitaliser les centres des villes moyennes.
Fondamentalement, ce dispositif se distingue de ses prédécesseurs par sa focalisation sur l’immobilier ancien nécessitant des rénovations. L’objectif principal est double : offrir aux investisseurs une opportunité de défiscalisation attractive tout en contribuant à la réhabilitation du parc immobilier français vieillissant.
Les caractéristiques essentielles du dispositif :
- Réduction d’impôt proportionnelle à la durée d’engagement
• 12% pour 6 ans de location ;
• 18% pour 9 ans de location ;
• 21% pour 12 ans de location.
- Plafond d’investissement fixé à 300 000€
Le dispositif se démarque significativement du Pinel classique par son approche de la rénovation. Les travaux doivent impérativement représenter 25% du coût total de l’opération pour un logement acquis, soit 33,33% du prix d’achat net du bien. Ces travaux ne se limitent pas à de simples rafraîchissements, mais doivent conduire à une réelle amélioration de la performance énergétique ou de l’habitabilité du logement.
Un aspect fondamental souvent méconnu concerne la nature des travaux éligibles. Le dispositif reconnaît deux catégories principales d’interventions :
Les travaux de modernisation et d’assainissement, comprenant :
- La création de surfaces habitables nouvelles ;
- L’amélioration de l’isolation thermique ;
- La modernisation des équipements sanitaires ;
- La réfection complète des installations électriques.
Les travaux d’amélioration de la performance énergétique, visant à :
- Réduire la consommation énergétique du logement ;
- Améliorer le confort thermique ;
- Diminuer les émissions de gaz à effet de serre.
Le dispositif impose également des engagements stricts concernant la location. Le propriétaire doit :
- Louer le bien en tant que résidence principale ;
- Respecter des plafonds de loyers définis par zone géographique ;
- Sélectionner des locataires dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds ;
- Maintenir le bien en location pendant toute la durée de l’engagement fiscal.
Pour maximiser l’efficacité du dispositif, le législateur a prévu des mécanismes de contrôle rigoureux :
- Obligation de faire réaliser les travaux par des professionnels qualifiés ;
- Nécessité de justifier les dépenses engagées ;
- Surveillance du respect des conditions de location.
Il est crucial de comprendre que le Denormandie s’inscrit dans une stratégie nationale plus large de revitalisation urbaine. Cette politique vise à :
- Réduire le nombre de logements vacants dans les centres-villes ;
- Améliorer la qualité du parc immobilier existant ;
- Dynamiser l’économie locale par la création d’emplois dans le secteur du bâtiment ;
- Favoriser la mixité sociale dans les centres urbains.
La réussite d’un investissement Denormandie repose sur une compréhension approfondie de ces principes fondamentaux et une planification minutieuse du projet de rénovation. Les investisseurs avisés devront non seulement maîtriser ces aspects techniques, mais aussi développer une vision à long terme de leur investissement.
Conditions d’éligibilité
Pour bénéficier du dispositif Denormandie, plusieurs critères stricts doivent être respectés. La compréhension approfondie de ces conditions est essentielle pour mener à bien son projet d’investissement.
Denormandie : l’ancien
Localisation et type de bien
Le dispositif ne s’applique pas à l’ensemble du territoire français, mais cible spécifiquement les villes moyennes nécessitant une revitalisation. Sont concernées les communes du programme « Action Cœur de Ville », celles ayant signé une convention d’Opération de Revitalisation du Territoire (ORT), ainsi que certaines communes ayant une convention de revitalisation de centre-bourg. Le bien doit être situé dans un bâtiment d’habitation ancien et nécessiter des travaux de rénovation significatifs.
Nature et importance des travaux
L’aspect rénovation constitue le cœur du dispositif Denormandie. Les travaux doivent représenter 25% du coût total de l’opération, soit 33,33% du prix d’achat net du bien. Ces travaux ne peuvent pas être réalisés par l’investisseur lui-même, mais doivent être effectués par des professionnels certifiés. L’amélioration de la performance énergétique est un critère fondamental : le logement doit voir sa consommation énergétique diminuer d’au moins 30% après rénovation.
La zone pour Denormandie
Conditions de location
L’engagement locatif représente un élément crucial du dispositif. Le propriétaire doit s’engager à louer le bien non meublé en tant que résidence principale pour une durée de 6, 9 ou 12 ans. La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux. Le montant du loyer n’est pas libre mais encadré par des plafonds qui varient selon la zone géographique.
Profil des locataires
Les locataires doivent répondre à des critères de ressources précis. Pour 2024, une personne seule ne doit pas dépasser 33 400 € de revenus annuels en zone B1, ce plafond augmentant selon la composition du foyer. Ces plafonds visent à favoriser l’accès au logement pour les ménages aux revenus modestes à intermédiaires.
Dispositif fiscal
Aspects administratifs et fiscaux
Le dispositif est accessible aux particuliers et aux SCI non soumises à l’impôt sur les sociétés. Les investisseurs doivent constituer un dossier solide comprenant les devis détaillés avant l’achat, conserver l’ensemble des factures des travaux réalisés, et faire établir des diagnostics de performance énergétique avant et après travaux. La limite est fixée à deux logements par an et par contribuable.
Restrictions importantes
Certaines limitations doivent être prises en compte : le bien ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal de l’investisseur, même si la location en colocation reste possible sous certaines conditions. La transformation de la nature du bien (par exemple, transformer un local commercial en habitation) est autorisée, à condition de respecter l’ensemble des autres critères du dispositif.
L’investisseur doit porter une attention particulière au respect de ces conditions tout au long de la durée de l’engagement. Tout manquement peut entraîner la remise en cause de l’avantage fiscal, d’où l’importance d’une gestion rigoureuse du projet dès sa conception.
Les travaux de rénovation : la loi
La rénovation constitue la pierre angulaire du dispositif Denormandie. Cette composante essentielle nécessite une attention particulière tant dans la planification que dans l’exécution pour garantir l’éligibilité de l’investissement.
Nature des travaux éligibles
Les travaux de rénovation doivent s’inscrire dans une démarche d’amélioration significative du logement. Le dispositif reconnaît deux grandes catégories d’interventions. La première concerne les travaux d’amélioration de la performance énergétique, incluant l’isolation thermique, le remplacement du système de chauffage, ou l’installation de doubles vitrages. La seconde englobe les travaux de modernisation, de sécurisation et d’adaptation du logement, comme la réfection des installations électriques ou la création de surfaces habitables supplémentaires.
Seuil minimal d’investissement
Le montant des travaux doit impérativement représenter 25% du coût total de l’opération. Pour un bien acheté 150 000 €, les travaux devront donc atteindre au minimum 50 000 €, portant l’investissement total à 200 000 €. Cette exigence garantit une rénovation substantielle plutôt que de simples travaux cosmétiques.
Performance énergétique
La réduction de la consommation énergétique représente un objectif majeur du dispositif. Les travaux doivent permettre une amélioration de la performance énergétique du logement d’au moins 30%. Cette amélioration doit être attestée par la comparaison des diagnostics de performance énergétique (DPE) réalisés avant et après travaux. Une attention particulière doit être portée aux choix des matériaux et des équipements pour atteindre cet objectif.
Intervention des professionnels
Tous les travaux doivent être réalisés exclusivement par des entreprises qualifiées et certifiées. L’auto-rénovation, même partielle, n’est pas admise dans le cadre du dispositif. Les entreprises doivent fournir des devis détaillés et des factures conformes, essentiels pour justifier l’éligibilité des travaux auprès de l’administration fiscale.
Calendrier et planification
La réalisation des travaux s’inscrit dans un calendrier contraint. Une fois l’acquisition effectuée, les travaux doivent être achevés dans un délai raisonnable permettant la mise en location du bien dans les 12 mois suivant leur achèvement. Une planification rigoureuse est donc indispensable, incluant les délais d’obtention des autorisations administratives nécessaires.
Documentation et suivi
Le suivi administratif des travaux revêt une importance capitale. L’investisseur doit constituer un dossier complet comprenant :
- Les devis détaillés des entreprises ;
- Les autorisations d’urbanisme si nécessaires ;
- Les factures acquittées des travaux ;
- Les certificats de qualification des entreprises ;
- Les diagnostics énergétiques avant et après travaux.
Aspects techniques prioritaires
Les interventions les plus couramment réalisées concernent :
- L’isolation thermique (murs, toiture, planchers) ;
- La modernisation du système de chauffage ;
- La réfection des installations électriques ;
- La mise aux normes de la plomberie et des sanitaires ;
- Le remplacement des menuiseries extérieures ;
- La création ou réorganisation des espaces de vie.
La réussite d’un projet Denormandie repose largement sur la qualité de la rénovation entreprise. Une approche professionnelle et méthodique des travaux, associée à un suivi rigoureux, permet non seulement de respecter les critères du dispositif mais aussi de créer un bien attractif sur le marché locatif tout en contribuant à l’amélioration du parc immobilier français.
Questions fréquentes sur le dispositif Denormandie
Quand s’arrête le dispositif denormandie ?
Le dispositif Denormandie est prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. Cette date a été confirmée par la loi de finances 2024, qui a étendu le dispositif pour une année supplémentaire. Pour en bénéficier, l’acte authentique d’achat doit être signé avant cette date butoir. Il n’y a pas encore d’information officielle concernant une éventuelle prolongation au-delà de 2027.
Quelle est la réduction d’impôt dont bénéficient les bailleurs qui rénovent un logement en dispositif denormandie ?
La réduction d’impôt dans le dispositif Denormandie varie selon la durée d’engagement locatif choisie par l’investisseur : 12% du montant total de l’investissement pour une location de 6 ans, 18% pour 9 ans, ou 21% pour 12 ans. Cette réduction s’applique sur un montant plafonné à 300 000€ par an et est répartie de manière égale sur la durée de l’engagement. Par exemple, pour un investissement de 200 000€ sur 6 ans, la réduction annuelle serait de 4 000€ (soit 24 000€ au total).
Quelle ville dispositif denormandie ?
Le dispositif Denormandie s’applique dans plus de 220 villes moyennes éligibles, principalement celles participant au programme « Action Cœur de Ville » et celles ayant signé une convention d’Opération de Revitalisation du Territoire (ORT). On y trouve notamment Limoges, Angoulême, Bayonne, Saint-Nazaire, Perpignan, Mâcon, Colmar ou encore Beauvais. La liste complète est disponible sur le site du ministère de la Cohésion des territoires, et il est recommandé de la vérifier car elle peut évoluer avec la signature de nouvelles conventions ORT.
Comment déclarer un dispositif denormandie ?
La déclaration du dispositif Denormandie s’effectue lors de la déclaration annuelle des revenus, via le formulaire 2042-C. Il faut remplir la case 7QA à 7QD selon la durée d’engagement choisie, en y indiquant le montant de l’investissement total (achat + travaux). Lors de la première déclaration, vous devez joindre le formulaire 2044-EB comportant l’engagement de location, ainsi que les justificatifs des travaux réalisés (factures, diagnostics énergétiques avant/après). Les années suivantes, seule la déclaration de revenus fonciers via le formulaire 2044 est nécessaire.
Qu’est-ce que le dispositif denormandie ?
Le dispositif Denormandie est une réduction d’impôt pour les investisseurs qui achètent et rénovent un bien ancien dans certaines villes moyennes pour le louer. Il impose des travaux de 25% du coût total et une amélioration énergétique de 30%. En contrepartie d’une location à loyer modéré de 6 à 12 ans, l’investisseur obtient une réduction d’impôt de 12% à 21% de l’investissement total.
