Le dépôt de garantie est une clause importante qui figure aujourd’hui sur la quasi-totalité des contrats de bail. Voici les règles à respecter et les recours possibles en cas de litige.
Qu’est-ce que le dépôt de garantie dans un contrat de location ?
Un dépôt de garantie est une somme d’argent que le locataire verse au propriétaire lors de la signature du contrat de location. Si le bien immobilier est géré par une agence de gestion locative, celle-ci s’occupe de récupérer le dépôt de garantie auprès du locataire.
Cette somme est encaissée au début du bail. Elle joue un rôle d’assurance pour le propriétaire. Celui-ci peut en effet la conserver si le locataire ne respecte pas les conditions du contrat (loyers impayés ou dégradations par exemple).
Lors de l’état des lieux de sortie, si aucun problème n’est constaté, le propriétaire ou l’agence restitue le montant de la caution au locataire.
Quel est le montant du dépôt de garantie ?
Le montant du dépôt de garantie peut varier en fonction de la nature de la location (vide ou meublée), ainsi que de la fréquence de paiement du loyer. En effet, le propriétaire et le locataire peuvent se mettre d’accord pour que le loyer soit versé en avance tous les mois, tous les deux mois, ou encore tous les trimestres.
Dans le cadre d’une location vide, le montant du dépôt de garantie ne doit pas dépasser un mois de loyer (hors charges). Cette limite s’applique pour les locataires qui payent leur loyer en avance tous les mois ou tous les deux mois. En revanche, si le loyer est payé tous les trimestres, le propriétaire ne peut pas demander le versement d’un dépôt de garantie.
Dans le cadre d’une location meublée, le dépôt de garantie ne peut pas excéder deux mois de loyers (toujours hors charges). Ce plafond concerne les baux qui incluent un paiement de loyer tous les mois ou tous les deux mois. Tout comme la location vide, la location meublée avec un paiement trimestriel du loyer ne peut pas inclure de dépôt de garantie.
Quelle est la différence entre le dépôt de garantie et la caution ?
Le dépôt de garantie et la caution de location sont deux termes qui sont souvent confondus. En effet, il est fréquent d’utiliser le terme « caution » pour désigner la somme que le locataire dépose à titre de garantie. Or, dans les faits, ce sont deux notions bien différentes.
Comme nous venons de le voir, le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le locataire. Le plus souvent, il s’agit d’un chèque ou d’un virement.
La caution du locataire représente quant à elle la personne physique ou morale qui s’engage à payer le loyer à la place du locataire si celui-ci rencontre des difficultés financières au cours du bail.
Le plus souvent, la personne qui se porte caution est un proche du locataire, comme un parent, un membre de la famille ou encore un ami. Cependant, le locataire peut choisir de faire appel à une société spécialisée dans les cautions. C’est notamment le cas de la garantie Visale, qui permet d’obtenir une caution de la part de l’organisme Action Logement.
Quelles sont les conditions pour rendre le dépôt de garantie au locataire ?
Le locataire récupère la totalité de son dépôt de garantie à la fin de son bail de location, à condition que l’état des lieux de sortie soit conforme à l’état des lieux d’entrée. Cela signifie que le logement est resté en bon état tout au long du bail, et que le locataire a rempli ses obligations. Le propriétaire (ou l’agence immobilière) restitue alors le dépôt de garantie dans le mois qui suit le départ du locataire. Il peut opter pour une remise en main propre ou pour une lettre recommandée avec accusé de réception.
En revanche, si l’état des lieux de sortie n’est pas conforme à l’état des lieux d’entrée, le propriétaire peut retenir une partie du dépôt de garantie, voire la totalité. C’est notamment le cas si le logement présente certains dégâts qui nécessitent des frais de réparations, ou si certains loyers restent impayés. Le propriétaire doit alors fournir un justificatif au locataire, afin de détailler précisément les raisons de la retenue. Ce document est généralement un comparatif des deux états des lieux (d’entrée et de sortie), accompagnés de photos, et d’un constat réalisé par un commissaire de justice. Le propriétaire peut également joindre des devis ou des factures pour prouver le coût des réparations. Dans une situation de loyer impayé, les justificatifs peuvent être des lettres de relances.
Le locataire a la possibilité de contester la retenue du dépôt de garantie. Pour cela, il doit adresser au propriétaire ou à l’agence une lettre recommandée avec accusé de réception.
Que faire en cas de litige concernant le dépôt de garantie de location ?
Si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, mais que le propriétaire bailleur ne respecte pas les délais légaux, des pénalités de retards peuvent être appliquées. Celles-ci s’élèvent à 10 % du montant du loyer pour chaque mois de retard.
Pour réclamer la restitution de son dépôt de garantie, le locataire peut envoyer une mise en demeure. Le modèle de la lettre de mise en demeure est disponible sur le site des services publics.
Si le propriétaire ne répond pas favorablement au courrier recommandé avec accusé de réception, le locataire dispose de plusieurs recours.
Il peut tout d’abord faire appel à un conciliateur de justice. Il s’agit d’un professionnel de la commission départementale de conciliation, qui a pour objectif de trouver un accord à l’amiable entre les deux parties. Si le dépôt de garantie s’élève à moins de 5000 €, l’étape de la conciliation est obligatoire. Le locataire peut saisir le juge si aucune solution à l’amiable n’est possible.
En revanche, si le litige est supérieur à 5000 €, le locataire peut directement saisir le juge des contentieux de la protection, sans passer par l’étape de la conciliation.
L’intervention d’un conciliateur de justice est gratuite.
