Acheter une maison ou un appartement en copropriété n’est pas un acte anodin. En plus des démarches administratives, bancaires et en vue du déménagement, il faut aussi vérifier que l’on dispose de tous les documents obligatoires et que l’on est bien informé sur l’état réel de la copropriété et de sa gestion.
Que faut-il vérifier avant d’acheter en copropriété ?
La check-list pour acheter en copropriété présenté ci-dessous vous permet vérifier si tout est en règle. Des explications complémentaires sont mentionnées en bas de cette liste.
Situation légale et administrative de la copropriété
- Vérifier le type de syndic (professionnel ou bénévole)
- Obtenir un pré état daté et un état daté avant la signature du compromis ou de la promesse de vente.
- Se renseigner sur les frais à débourser auprès du syndic (impayés, travaux, etc.).
- Examiner le carnet d’entretien de l’immeuble.
État de la copropriété
- Inspecter l’état général de la copropriété, les parties communes, équipements, espaces verts et infrastructures diverses (garages, piscine, terrain de tennis…)
- Connaître l’année de construction et les rénovations éventuelles.
- Exiger la consultation des certificats et diagnostics (DPE, diagnostic électricité/gaz, DTG).
- Se renseigner sur les dernières rénovations et l’entretien des équipements (ex. ascenseur).
- Examiner le montant des charges courantes et des travaux payés par le vendeur.
- Vérifier le montant du fonds de travaux et la dernière cotisation du vendeur.
- Consulter les comptes de la copropriété pour évaluer sa stabilité financière.
Règlement et frais de copropriété
- Étudier le règlement de copropriété en détail
- Se renseigner sur le montant moyen des frais de copropriété.
- Consulter les derniers procès-verbaux des assemblées générales.
Frais spéciaux et énergies
- Vérifier les frais spéciaux relatifs à votre bien.
- Se renseigner sur les énergies alimentant l’immeuble et les logements (chauffage collectif ou individuel).
Implication des copropriétaires
- Discuter avec les futurs voisins pour obtenir des informations sur la gestion du syndic.
- Se rapprocher du conseil syndical pour connaître leur avis sur la gestion et les projets futurs.
Rappel des documents obligatoires pour l’achat
- S’assurer de recevoir les documents relatifs à la copropriété : règlement, EDD, procès-verbaux des AG, fiche synthétique.
- Vérifier les informations financières : charges payées par le précédent propriétaire, impayés, cotisation des fonds de travaux.
- Obtenir la superficie exacte du lot (loi Carrez).
- Demander la notice d’informations sur les droits et obligations des copropriétaires.
- Recueillir les diagnostics techniques (DPE, plomb, amiante, etc.).
Compréhension du fonctionnement d’une copropriété en général
- Se familiariser avec l’organisation d’une copropriété.
- Comprendre l’importance du règlement de copropriété et du rôle du syndic.
Explications détaillées sur les points clefs contrôler
Nous vous présentons quelques concepts clefs à bien appréhender avant d’acheter en copropriété. Vous pouvez consultez nos guides dédiés à chaque sujet pour en savoir plus.
L’importance du type de syndic
En tant que nouveau propriétaire, si la copropriété est gérée par un syndic professionnel, attendez-vous à une gestion très standardisée selon des normes très strictes, avec éventuellement moins d’implication personnelle de votre part mais des frais de copropriété plus élevés. En revanche, avec un syndic bénévole, la gestion est plus personnelle et implique davantage les propriétaires, ce qui peut réduire les frais de copropriété.
L’importance du pré état daté
Obtenir un pré état daté et un état daté avant de signer un compromis ou une promesse de vente est indispensable lors de l’achat en copropriété. Le pré état daté offre un aperçu des finances de la copropriété, comme les charges à payer et les travaux déjà payés par le vendeur. L’état daté, plus précis, donne des informations complètes sur les charges courantes, le fonds de travaux, et les cotisations spécifiques du vendeur.
Le carnet d’entretien de l’immeuble
Le carnet d’entretien de l’immeuble est un document qui liste l’historique des travaux et de la maintenance de l’immeuble. Ce carnet comprend des informations sur les réparations effectuées, les changements d’équipements, les rénovations, ainsi que les contrôles réglementaires (comme ceux des ascenseurs ou des installations de chauffage).
Pour un futur propriétaire, consulter ce carnet est crucial pour évaluer l’état général de l’immeuble, anticiper les travaux futurs et comprendre les dépenses de maintenance passées et à venir.
Les certificats et diagnostiques immobiliers
Les certificats et diagnostics tels que le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), les diagnostics électricité et gaz, et le DTG (Diagnostic Technique Global) sont très importants en copropriété pour avoir une photo à un instant T de l’état technique de l’immeuble.
Le DPE renseigne sur l’efficacité énergétique et l’impact environnemental du logement. Les diagnostics électricité et gaz évaluent la sécurité des installations. Le DTG fournit un état global de l’immeuble, incluant sa structure, ses équipements et ses besoins en travaux.
Les informations financières du vendeur
Le montant du fonds de travaux et la dernière cotisation du vendeur sont des informations financières clés lors de l’achat en copropriété.
Le fonds de travaux représente la réserve financière accumulée par la copropriété pour couvrir les futurs travaux de rénovation ou d’entretien de l’immeuble. Connaître le montant de ce fonds permet d’évaluer la capacité de la copropriété à financer ces travaux sans imposer de charges supplémentaires aux propriétaires.
La dernière cotisation du vendeur au fonds de travaux indique sa part de contribution récente, offrant une vue sur les obligations financières transférées au nouveau propriétaire. Ces informations aident à anticiper les dépenses futures.
Consulter les comptes de la copropriété
Cette consultation permet de comprendre la situation financière avant d’acheter en copropriété, en fournissant des détails sur les dépenses courantes, les charges de copropriété, les réserves financières, ainsi que sur d’éventuelles dettes ou litiges.
Impact du règlement de copropriété sur l’usage de votre bien
Le règlement de copropriété va déterminer les règles d’utilisation du bien et de l’immeuble. Il peut influencer la possibilité de louer le bien sur des plateformes comme Airbnb, et imposer des restrictions sur les travaux, l’usage des parties communes, et les normes de bruit. Ces règles peuvent affecter l’utilisation que vous ferez du bien et la valeur ou l’attractivité de la propriété, surtout pour la location.
Les procès-verbaux des assemblées générales
Les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété fournissent un aperçu détaillé de la gestion de l’immeuble. Ces documents révèlent les décisions prises sur des sujets importants comme les travaux, les budgets, et les règles de la copropriété, offrant ainsi des indications sur la santé financière et les éventuels problèmes au sein de la copropriété. Ils aident également à comprendre la dynamique entre les copropriétaires, les éventuels points de tensions, les travaux reportés…
Les frais spéciaux adossés à votre bien.
Les frais spéciaux en copropriété sont des coûts liés à des services ou équipements qui ne bénéficient pas également à tous les copropriétaires. Ces frais sont répartis selon l’utilité pour chaque lot. Par exemple, les résidents au rez-de-chaussée peuvent ne pas payer pour l’entretien de l’ascenseur s’ils ne l’utilisent pas. De même, les coûts du chauffage collectif peuvent varier en fonction de l’emplacement de l’appartement dans l’immeuble. Ou encore, ceux dont les appartements donnent sur une façade rénovée pourraient payer plus pour cette rénovation.
Bon à savoir à propos des travaux
Il est préférable de vérifier si de gros travaux onéreux ont déjà été votés ou ont déjà été réalisés notamment la refection de la toiture, de la facade, l’isolation thermique, des travaux sur les ascenseurs. Cela vous permettra de prévoir votre plan de trésorerie personnel voire de mieux négocier l’achat de votre bien.
Note importante à propos des appels de fonds
Les appels de fonds pour les travaux votés avant la vente sont à la charge du propriétaire. Si votés après ils seront à la charge du nouveau propriétaire du logement, même si les travaux ont été votés avant son achat. Cependant, il est possible de conclure un arrangement pour la répartition du coût des travaux avec le vendeur.
