L’assemblée générale est le moment clé où les copropriétaires prennent les décisions importantes pour leur immeuble. Pour que ces décisions soient valables, un nombre minimum de copropriétaires doit être présent ou représenté : c’est le quorum.
Le quorum représente le pourcentage minimum de tantièmes qui doivent être représentés lors de l’assemblée. Sans ce seuil minimal, les décisions prises peuvent être contestées et annulées, compromettant ainsi le bon fonctionnement de la copropriété.
Les règles du quorum en assemblée générale
Le calcul du quorum en copropriété obéit à des règles précises définies par la loi. Depuis la réforme du 1er juin 2020, l’article 24 de la loi de 1965 établit que le quorum se calcule sur la base de la majorité des voix de tous les copropriétaires, ce qui correspond concrètement à la présence ou représentation d’au moins 501 millièmes sur 1000.
La majorité absolue
Ce seuil s’applique différemment selon la nature des décisions à prendre. Pour les décisions courantes relevant de l’article 24 (comme l’approbation des comptes ou les travaux d’entretien), le quorum de majorité simple suffit. En revanche, les décisions plus importantes régies par l’article 25 (comme les travaux d’amélioration) nécessitent la majorité absolue des voix en assemblée générale de tous les copropriétaires, soit au moins 501 millièmes.
Les cas les plus critiques, relevant de l’article 26, concernent les décisions exceptionnelles comme la modification du règlement de copropriété ou la suppression d’un service collectif. Ces situations exigent une double majorité : non seulement la majorité en tantièmes (667 millièmes), mais aussi la majorité en nombre de copropriétaires.
Quelques points essentiels à retenir :
- Les abstentions sont considérées comme des votes défavorables ;
- Les copropriétaires en impayés conservent leur droit de vote pour les décisions relevant de l’article 24 ;
- Un copropriétaire ne peut détenir plus de trois délégations de vote.
La majorité simple
Il existe également des cas particuliers où le quorum peut être adapté. Par exemple, dans les copropriétés de deux lots, l’unanimité est requise pour toutes les décisions concernant les parties communes. De même, certaines décisions spécifiques comme l’installation de la fibre optique bénéficient de règles de majorité allégées pour faciliter leur adoption.
La loi ELAN a introduit des assouplissements notables, notamment la possibilité de tenir des assemblées générales en visioconférence et de voter par correspondance, facilitant ainsi l’atteinte du quorum. Ces modalités doivent toutefois être explicitement prévues dans la convocation à l’assemblée générale.
Comment atteindre le quorum ?
Atteindre le quorum en assemblée de copropriété nécessite une stratégie bien pensée et plusieurs moyens peuvent être mobilisés. La présence physique des copropriétaires reste naturellement le moyen le plus direct. Elle permet non seulement d’atteindre le quorum mais favorise aussi des échanges constructifs sur les décisions à prendre en assemblée générale. Toutefois, dans la pratique, il est rare d’obtenir la présence de tous les copropriétaires, d’où l’importance des autres solutions légales.
Le système de procuration constitue un outil précieux pour augmenter la participation. Chaque copropriétaire absent peut donner pouvoir à la personne de son choix, qu’il s’agisse d’un autre copropriétaire, de son locataire, ou même d’un tiers extérieur à la copropriété. Il est essentiel de noter qu’un mandataire ne peut recevoir plus de trois délégations de vote, sauf si le total des voix dont il dispose n’excède pas 10% des voix du syndicat.
La modernisation des pratiques a introduit le vote par correspondance, une avancée majeure instaurée par la loi ELAN. Ce dispositif permet aux copropriétaires d’exprimer leur vote avant la tenue de l’assemblée, via un formulaire spécifique joint à la convocation. Cette option s’avère particulièrement utile pour les copropriétaires ne pouvant se déplacer ou donner procuration.
Les points essentiels pour optimiser la participation :
- Choisir une date et un horaire adaptés aux contraintes du plus grand nombre ;
- Prévoir un lieu facilement accessible pour l’assemblée ;
- Envoyer les convocations avec un délai confortable (au moins 21 jours avant).
La digitalisation offre également de nouvelles perspectives avec la possibilité de tenir des assemblées générales en visioconférence. Cette modalité, définitivement adoptée après son expérimentation durant la crise sanitaire, doit être prévue dans la convocation et nécessite un système garantissant la participation effective des copropriétaires. L’identification des participants, la confidentialité des votes et la sécurité des échanges doivent être assurées par des outils technologiques adaptés.
Le rôle du syndic est crucial dans cette démarche. Il doit non seulement s’assurer de la bonne organisation technique de l’assemblée mais aussi sensibiliser les copropriétaires à l’importance de leur participation, que ce soit en personne ou via les différents moyens mis à leur disposition. Une communication claire et régulière sur les enjeux des décisions à prendre peut significativement améliorer le taux de participation.
Que faire en cas d’absence de quorum ?
Lorsque le quorum n’est pas atteint lors d’une première assemblée générale, la loi prévoit une procédure spécifique pour éviter le blocage de la copropriété. La solution passe par l’organisation d’une seconde assemblée générale, également appelée « assemblée de seconde convocation ». Cette nouvelle réunion constitue une sécurité juridique essentielle pour permettre la prise de décisions malgré une participation insuffisante initiale.
Le délai légal entre les deux assemblées doit être d’au minimum trois jours et ne peut excéder trois mois. Cette seconde assemblée présente une particularité majeure : aucun quorum n’est requis. Ainsi, les copropriétaires présents ou représentés peuvent valablement délibérer, quel que soit le nombre de tantièmes représentés. Toutefois, seules les questions inscrites à l’ordre du jour de la première assemblée peuvent être débattues et votées.
Les règles essentielles à respecter :
- Envoyer une nouvelle convocation en respectant le formalisme légal ;
- Maintenir strictement le même ordre du jour que la première assemblée ;
- Joindre le procès-verbal de carence de la première assemblée.
La procédure de seconde convocation doit suivre les mêmes règles formelles que la première. Le syndic est tenu d’envoyer les convocations en lettre recommandée avec accusé de réception ou de les remettre contre émargement. Les copropriétaires doivent recevoir cette convocation au minimum 21 jours avant la date de la nouvelle assemblée. Cette contrainte de délai explique pourquoi certains syndics prévoient parfois, dès la première convocation, une date de seconde assemblée en cas de défaut de quorum.
Il est important de noter que même si le quorum n’est plus nécessaire, les règles de majorité continuent de s’appliquer pour l’adoption des résolutions. Par exemple, pour une décision relevant de l’article 24, il faudra toujours obtenir la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. Pour une décision relevant de l’article 25, la majorité absolue des voix de tous les copropriétaires reste nécessaire, mais l’article 25-1 permet, en cas de vote favorable entre un tiers et la moitié des voix, de procéder immédiatement à un second vote à la majorité simple de l’article 24.
Le procès-verbal de cette seconde assemblée devra mentionner qu’il s’agit d’une assemblée de seconde convocation et faire référence au procès-verbal de carence de la première assemblée. Les décisions prises lors de cette seconde assemblée ont la même valeur juridique que celles qui auraient été prises lors d’une assemblée avec quorum. Elles peuvent donc être exécutées dès leur adoption, sous réserve du respect du délai de contestation de deux mois.
Cette procédure, bien que contraignante en termes de délais et de formalisme, permet d’éviter la paralysie de la copropriété tout en garantissant les droits des copropriétaires. Elle représente un équilibre entre la nécessité de faire avancer les projets de la copropriété et le respect des principes démocratiques de la gestion collective.
Bonnes pratiques pour assurer à l’unanimité le quorum
La mobilisation des copropriétaires représente un défi majeur dans la gestion d’une copropriété. Pour maximiser les chances d’atteindre le quorum dès la première assemblée, plusieurs stratégies peuvent être mises en place. La communication anticipée joue un rôle primordial. Le syndic peut, en amont de l’envoi officiel des convocations, informer les copropriétaires des dates envisagées via différents canaux : affichage dans le hall, courriers électroniques, ou encore via l’extranet de la copropriété.
L’organisation pratique de l’assemblée mérite une attention particulière. Le choix de la date doit tenir compte des contraintes majoritaires : privilégier une fin de journée en semaine (souvent entre 18h et 20h) permet aux copropriétaires actifs d’être présents. La période de l’année est également cruciale : éviter les vacances scolaires et les périodes de fêtes augmente significativement le taux de participation. Quant au lieu, il doit être facilement accessible et disposer d’un stationnement à proximité.
Recommandations essentielles pour une assemblée réussie :
- Préparer un dossier clair avec tous les documents nécessaires à la compréhension des décisions ;
- Anticiper les questions en organisant des réunions d’information préalables ;
- Faciliter les procurations en fournissant des formulaires pré-remplis.
La digitalisation des échanges constitue un levier majeur d’amélioration. L’utilisation d’une plateforme de gestion en ligne permet aux copropriétaires de consulter les documents préparatoires, de poser des questions en amont et même de participer virtuellement à l’assemblée. Cette modernisation des pratiques, accélérée par la crise sanitaire, répond aux attentes des copropriétaires connectés et facilite leur implication dans la vie de la copropriété.
Le rôle pédagogique du conseil syndical s’avère déterminant. Ses membres peuvent sensibiliser les autres copropriétaires à l’importance des décisions à prendre, expliciter les enjeux financiers et techniques, et ainsi favoriser une participation active. La création d’un groupe de discussion (via une application de messagerie par exemple) peut également renforcer le lien entre copropriétaires et faciliter les échanges informels.
La préparation des documents mérite une attention particulière. Les convocations doivent être claires, détaillées mais concises. L’ordre du jour gagne à être structuré de manière logique, en regroupant les résolutions par thèmes. Les documents annexes (devis, rapports techniques, etc.) doivent être synthétiques et compréhensibles par tous. Une présentation soignée et professionnelle encourage la lecture et la compréhension des enjeux.
L’instauration d’une culture participative dans la copropriété se construit sur le long terme. Les copropriétaires doivent percevoir l’assemblée générale non comme une contrainte mais comme une opportunité de s’impliquer dans les décisions qui concernent leur patrimoine. Cette sensibilisation passe par une communication régulière sur les projets en cours, les améliorations réalisées et les économies générées par une gestion efficace.
Enfin, le retour d’expérience après chaque assemblée permet d’améliorer continuellement les pratiques. Analyser les raisons des absences, recueillir les suggestions d’amélioration et adapter les modalités d’organisation en conséquence contribue à optimiser la participation sur le long terme. Cette démarche d’amélioration continue garantit une gestion plus efficace et participative de la copropriété.
Questions fréquentes sur le quorum en assemblée générale
Quelle majorité pour tenir une assemblée générale ?
Pour qu’une assemblée générale puisse se tenir valablement, le quorum minimum requis est la majorité des voix de tous les copropriétaires, soit au moins 501 millièmes sur 1000. Ce seuil correspond au quorum de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. Si ce quorum n’est pas atteint, une seconde assemblée devra être convoquée, qui pourra alors se tenir sans condition de quorum.
Comment compter les abstentions dans un vote copropriété ?
Les abstentions sont systématiquement comptabilisées comme des votes défavorables (votes « contre ») lors des assemblées générales de copropriété. Cette règle s’applique pour tous les types de majorité (articles 24, 25 et 26). Il est donc crucial pour les copropriétaires de comprendre qu’une abstention n’est pas neutre et peut influencer négativement l’adoption d’une résolution au même titre qu’un vote négatif.
Comment calculer le quorum d’une assemblée générale copropriété ?
Le calcul du quorum s’effectue en additionnant les tantièmes (ou millièmes) des copropriétaires présents et représentés, qui doivent atteindre au moins 501/1000èmes du total des voix. Par exemple, dans une copropriété de 1000 tantièmes, si les copropriétaires présents et représentés totalisent 520 tantièmes, le quorum est atteint. Les votes par correspondance sont également comptabilisés dans ce calcul depuis la loi ELAN.
Pour résumer, il n’y a pas de quorum en assemblée générale de copropriété et un taux d’absentéisme élevé des copropriétaires ne devrait pas empêcher le bon déroulement de l’évènement.