Depuis jeudi 11 avril 2024, vous pouvez déclarer vos revenus 2023 par internet. En tant que propriétaire immobilier, la déclaration des revenus fonciers est une étape cruciale. Chaque année, vous devez fournir des informations précises sur vos loyers perçus et vos charges déductibles. Dans cet article, Cotoit explore les différentes étapes de la déclaration, les régimes fiscaux disponibles, et les nouveautés pour l’année 2024.
Que vous soyez novice ou expérimenté dans le domaine de la location immobilière, suivez ce guide pour optimiser vos revenus fonciers et rester en règle avec l’administration fiscale.
Attention : veillez à respecter les dates limites de déclaration ci-dessous :
- 21 mai 2024 : date limite de déclaration 2024 sur les revenus 2023 en version papier.
- 23 mai 2024 : date limite de la déclaration en ligne 2024 pour les départements 1 à 19.
- 30 mai 2024 : pour les départements 20 à 54.
- 6 juin 2024 : pour les départements 55 à 976.
Les différents régimes fiscaux
Régime micro-foncier
Le régime micro-foncier est une option simplifiée pour les propriétaires qui perçoivent des revenus locatifs. Voici les points clés :
- Abattement forfaitaire de 30 % : vous pouvez déduire automatiquement 30 % de vos revenus locatifs bruts. Cela signifie que vous ne déclarez que 70 % de vos loyers perçus.
- Conditions d’application : ce régime s’applique automatiquement si vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 €.
Régime réel
Le régime réel offre plus de flexibilité et permet de déduire diverses charges liées à votre bien immobilier. Voici les détails importants :
- Déduction des charges réelles : sous ce régime, vous pouvez déduire les dépenses telles que les travaux de réparation, les intérêts d’emprunt, les assurances, etc.
- Option irrévocable : une fois que vous avez choisi le régime réel, vous devez le maintenir pendant 3 ans.
Choisissez le régime qui correspond le mieux à votre situation et assurez-vous de bien comprendre les implications fiscales pour optimiser vos revenus fonciers.
Calcul du revenu foncier net
Lorsque vous déclarez vos revenus fonciers, il est essentiel de calculer le revenu foncier net. Voici les étapes à suivre :
Revenu foncier brut
Commencez par additionner tous les loyers encaissés au cours de l’année. Cela inclut les loyers perçus de vos biens immobiliers loués.
Charges déductibles
Soustrayez les charges déductibles du revenu foncier brut. Ces charges réduisent votre imposition et augmentent votre revenu net. Voici les principales charges déductibles :
- Frais de réparation : les dépenses liées à la réparation et à l’entretien de votre bien immobilier.
- Travaux d’amélioration : les coûts engagés pour améliorer la qualité de votre bien (ex. : rénovation, agrandissement).
- Provisions pour charges de copropriété : les montants versés pour les dépenses communes dans une copropriété.
- Frais de gestion : les honoraires du gestionnaire immobilier.
- Primes d’assurances : les primes d’assurance habitation et responsabilité civile.
- Intérêts des emprunts : les intérêts payés sur les prêts contractés pour l’achat ou la rénovation du bien.
- Certains impôts : par exemple, la taxe foncière.
Attention : les travaux de construction (comme la construction d’un nouvel étage) ne sont pas déductibles.
Revenu foncier net
Soustrayez les charges déductibles du revenu foncier brut pour obtenir votre revenu foncier net.
En comprenant ces éléments, vous pourrez optimiser votre déclaration et maximiser vos avantages fiscaux en tant que propriétaire immobilier.
Gestion des déficits fonciers
Lorsque vos charges déductibles dépassent vos revenus fonciers, vous constatez un déficit foncier. Voici les étapes pour gérer cette situation :
Part du déficit déductible de votre revenu global
Vous pouvez déduire une partie du déficit foncier de votre revenu global. La limite est fixée à 10 700 €. Cela signifie que vous pouvez réduire votre revenu imposable en utilisant ce déficit. Par exemple, si votre déficit foncier est de 15 000 €, vous pouvez déduire 10 700 € de votre revenu global.
Report possible sur les revenus globaux des 6 années suivantes
Si le déficit foncier dépasse la limite déductible, vous pouvez reporter l’excédent sur les revenus globaux des 6 années suivantes. Cela vous permet de compenser le déficit au fil du temps.
Déduction des intérêts d’emprunt
Si vous avez contracté un emprunt pour l’achat ou la rénovation de votre bien immobilier, vous pouvez déduire les intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Cette mesure encourage l’investissement dans l’immobilier en offrant des avantages fiscaux aux propriétaires.
En planifiant judicieusement et en comprenant ces règles, vous pouvez optimiser vos finances et minimiser votre imposition liée aux revenus fonciers.
Les obligations déclaratives
Quand déclarer ses revenus fonciers ?
La déclaration des revenus fonciers s’effectue chaque année, en même temps que la déclaration de revenus (déclaration 2042 ou 2042 C). Les propriétaires bailleurs doivent ainsi déclarer leurs revenus fonciers perçus l’année précédente (ici, les revenus de 2023).
La date limite de dépôt de la déclaration de revenus varie selon le mode de déclaration choisi (papier ou en ligne) et le département de résidence. En général, elle se situe entre la mi-mai et la mi-juin.
Comment déclarer ses revenus fonciers ?
Depuis 2023, la déclaration des revenus fonciers doit se faire de manière dématérialisée, en utilisant le formulaire n°2044 accessible sur le site impots.gouv.fr. Les propriétaires bailleurs n’ont plus la possibilité de remplir une version papier.
Sur ce formulaire, il faut indiquer le détail de tous les revenus fonciers perçus (loyers, indemnités, etc.) ainsi que les différentes charges déductibles. Les revenus fonciers sont ensuite reportés sur la déclaration de revenus principale (2042 ou 2042 C).
En cas de changement de situation (nouvel achat, vente, travaux, etc.) en 2023, il faut également remplir les annexes correspondantes (2044 Special, 2044 E, etc.).
Quelles sont les nouveautés pour 2024 ?
Pour la déclaration des revenus fonciers de 2024, quelques nouveautés sont à noter :
- Obligation de dématérialisation totale de la déclaration, sans possibilité de version papier;
- Mise en place d’un espace dédié sur impots.gouv.fr pour gérer ses revenus fonciers;
- Possibilité de télétransmettre plus facilement les justificatifs des charges déductibles;
- Simplification de certains formulaires et meilleure assistance en ligne.
Ces évolutions visent à fluidifier et sécuriser le processus déclaratif pour les propriétaires bailleurs. Elles s’inscrivent dans la volonté de l’administration fiscale de poursuivre la dématérialisation de ces démarches.
Les principales nouveautés de la déclaration de revenus en 2024
Évolution du barème pour tenir compte de l’inflation
Le barème de l’impôt sur le revenu a été indexé sur l’inflation, avec une hausse de 4,8 % pour chaque seuil. Cette mesure vise à éviter que 320 000 salariés basculent dans l’impôt sur le revenu. Si vous êtes salarié, cette évolution pourrait vous concerner.
| Tranches de revenus | Taux d’imposition de la tranche de revenu |
| Jusqu’à 11 294 € | 0 |
| De 11 295 € à 28 797 € | 11% |
| De 28 798 € à 82 341 € | 30% |
| De 82 342 € à 177 106 € | 41% |
| Plus de 177 106 € | 45% |
Déclaration sur l’application mobile Impots.gouv
Désormais, vous pouvez accéder à votre déclaration d’impôt directement via l’application mobile impots.gouv. Cette fonctionnalité propose un parcours déclaratif simplifié en 4 étapes : situation, revenus, charges et récapitulatif. Une manière plus intuitive de remplir votre déclaration.
Nouveau questionnaire en fin de déclaration
Après avoir effectué votre déclaration, un questionnaire intitulé “Résumé” apparaîtra. Vous devrez y répondre avant de signer votre déclaration. L’objectif est de vérifier que les propriétaires de logements ont correctement déclaré les changements de situation dans l’occupation des logements. Si vous avez déménagé en 2023 ou en 2024, assurez-vous de l’indiquer clairement.
L’abattement fiscal pour les meublés touristiques porté à 92% dans certains cas
Les propriétaires louant un meublé touristique classé et déclarant leurs revenus au régime micro BIC vont pouvoir bénéficier d’un abattement supplémentaire de 21%, ce qui portera l’abattement total à 92%, contre 71% jusqu’alors.
Deux conditions devront toutefois être remplies : que le logement soit situé « en dehors des zones marquées par un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logement et que le chiffre d’affaires de l’année précédente soit inférieur à 15.000 euros ».
Les charges déductibles
Lorsque vous déclarez vos revenus fonciers, vous pouvez déduire certaines charges liées à la gestion et à l’entretien de vos biens immobiliers. Cela permet de réduire le montant imposable de vos revenus fonciers.
Parmi les principales charges déductibles, on trouve :
- Les travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration (sous certaines conditions);
- Les primes d’assurances (responsabilité civile, multirisques, etc.);
- Les frais de gestion immobilière (commissions des agences, honoraires de syndic, etc.);
- Les impôts fonciers (taxe foncière, taxe d’habitation, etc.);
- Les intérêts d’emprunts contractés pour l’acquisition du bien;
- Les provisions pour créances irrécouvrables.
Attention, il existe des plafonds et des justificatifs à fournir pour certaines charges. Par exemple, les travaux d’amélioration sont déductibles dans la limite de 15 000 € par an et par logement.
Si le total de vos charges dépasse le montant de vos revenus fonciers, vous pouvez même constater un déficit foncier. Celui-ci peut alors être imputé sur vos revenus globaux dans certaines limites.
Exemples de déclaration
Voici quelques cas concrets pour illustrer la déclaration des revenus fonciers :
Exemple 1 : Propriétaire bailleur d’un appartement
- Loyers encaissés en 2023 : 8 000 €
- Charges déductibles :
- Taxe foncière : 800 €
- Assurance multirisques : 300 €
- Travaux de réparation : 1 200 €
- Revenu net imposable : 8 000 € – 800 € – 300 € – 1 200 € = 5 700 €
Exemple 2 : Propriétaire d’un meublé touristique
- Loyers et recettes encaissés en 2023 : 12 000 €
- Charges déductibles :
- Taxe de séjour reversée : 800 €
- Frais d’agence de location : 1 500 €
- Équipement (literie, électroménager) : 2 000 €
- Revenu net imposable : 12 000 € – 800 € – 1 500 € – 2 000 € = 7 700 €
Exemple 3 : Propriétaire avec un déficit foncier
- Loyers encaissés en 2023 : 4 000 €
- Charges déductibles :
- Travaux de rénovation : 8 000 €
- Intérêts d’emprunt : 2 000 €
- Déficit foncier : 4 000 € – 8 000 € – 2 000 € = -6 000 €
- Ce déficit peut être imputé sur les revenus globaux dans la limite de 10 700 €.
Ces exemples montrent la diversité des situations et l’importance de bien comptabiliser toutes les charges déductibles pour optimiser sa déclaration de revenus fonciers.
Bonne déclaration ! 🖋️💰📄