Dans le cadre de la loi Climat et Résilience et depuis le 1er janvier 2023, le régime du plan pluriannuel de travaux (PPT) devient obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans.
Le PPT est un document élaboré par un professionnel (bureau d’étude, diagnostiqueur immobilier…), afin d’organiser un échéancier de travaux sur une période de 10 ans. Il permet ainsi d’anticiper et de planifier les travaux dans les parties communes et répond à trois enjeux principaux : la conservation du bâtiment, la protection des habitants et la rénovation énergétique. Ce dernier doit être mis en place par le syndicat des copropriétaires. Voici tout ce que vous devez savoir.
Qu’est-ce qu’un plan pluriannuel de travaux ?
Le plan pluriannuel de travaux est un planning réalisé par un professionnel qui détaille sur 10 ans l’ensemble des travaux collectifs à mener dans les parties communes. Il garantit la sauvegarde de l’immeuble et des équipements communs et contribue à l’amélioration de l’efficacité énergétique.
À l’expiration d’un délai de 15 ans à compter de la date de réception des travaux de construction de l’immeuble, un PPT est établi et actualisé tous les 10 ans. Il contient :
- l’inventaire des travaux destinés à rénover l’immeuble et leur classification par ordre de priorité ;
- les performances énergétiques attendues une fois les travaux réalisés ;
- une estimation du coût des travaux ;
- l’échéancier des travaux à entreprendre dans les 10 prochaines années.
La réalisation du projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) – un rapport qui permet de présenter les différents scénarii de travaux collectifs à engager au sein d’une copropriété – découle soit :
- d’une analyse préalable du bâti et des équipements de l’immeuble complétée par un diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- du diagnostic technique global (DTG) lorsqu’il est obligatoire, de son audit énergétique pour la mise en copropriété de bâtiments de plus de 10 ans et pour ceux ayant fait l’objet d’une procédure d’insalubrité sur demande du syndic.
Quels sont les conditions d’un plan pluriannuel de travaux ?
Le PPT est mis en place par le syndicat des copropriétaires dans les conditions suivantes.
Le syndic doit tout d’abord inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires les modalités d’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux. Ces modalités sont votées à la majorité des voix de copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance (majorité simple).
Ensuite, une fois que le projet de PPT est réalisé, le syndic doit le présenter à la 1re assemblée générale des copropriétaires qui suit son élaboration (ou sa révision).
Si le projet fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux dans les 10 ans, le syndic doit alors inscrire la question de l’adoption de tout ou partie du projet de PPT à l’ordre du jour de cette assemblée. Cette adoption doit être votée à la majorité des voix de tous les copropriétaires (majorité absolue).
Si l’assemblée générale n’a pas adopté tout ou partie du projet de PPT ou si la mise en œuvre de l’échéancier du PPT adopté est incertaine, le syndic devra inscrire ces questions à l’ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes.
Ma copropriété est-elle concernée par le plan pluriannuel des travaux ?
Parole d’expert : « Retiré de la réforme du droit de la copropriété en 2019, le PPT a finalement été réintégré dans le cadre de la loi Climat et Résilience en 2021. Désormais, le syndicat des copropriétaires a l’obligation d’appliquer un projet de PPT si le bâtiment a plus de 15 ans. Depuis le 1er janvier 2023, les copropriétés comprenant plus de 200 lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces sont soumises à cette obligation. Cette mesure s’étendra aux copropriétés comptant entre 51 et 200 lots en 2024, puis à celles de 50 lots ou moins en 2025. »
Anabelle Moreira, responsable syndic, relation clients & partenaires chez Cotoit
Qui réalise le plan pluriannuel de travaux ?
Selon la nouvelle loi, le PPT doit être confié à une personne disposant de compétences et de garanties précisées par décret.
Ce professionnel est désigné lors de l’assemblée générale. Il doit attester de son impartialité et de son indépendance à l’égard du syndic, des fournisseurs d’énergie et des entreprises intervenant sur l’immeuble. De plus, il doit justifier d’une souscription à une assurance de responsabilité civile professionnelle qui précise les compétences couvertes.
Enfin, les modalités d’élaboration du PPPT, inscrites à l’ordre du jour par le syndic, sont votées à la majorité simple.
Une fois le PPT rédigé, il est présenté aux copropriétaires à l’occasion de la première assemblée générale suivant sa conception. S’il fait apparaître la nécessité de réaliser des travaux au cours des dix prochaines années, l’adoption de tout ou partie du projet fait partie de l’ordre du jour. Ces résolutions sont soumises à la majorité absolue.
Bon à savoir : Si l’assemblée générale n’a pas adopté tout ou partie du PPPT ou si la création de l’échéancier du PPT voté est incertaine, le syndic devra inscrire ces questions à l’ordre du jour de chaque assemblée générale appelée à approuver les comptes.
Quelles aides pour financer la création d’un plan pluriannuel de travaux ?
Créé par la loi Alur, le fonds de travaux élaboré par le syndicat des copropriétaires permet de financer la création du PPT et les travaux réalisés dans son cadre. Il s’agit d’un fonds auquel les copropriétaires contribuent afin d’anticiper le financement de futurs travaux en copropriété.
La cotisation annuelle obligatoire payée par chaque copropriétaire doit respecter deux critères :
- Elle doit représenter au moins 2,5 % du montant total des travaux inscrits dans le plan adopté.
- Elle doit être supérieure ou égale à 5 % du budget prévisionnel de l’année.
Ces cotisations ne sont pas récupérables. En effet, la vente d’un lot ne permet pas le remboursement des sommes versées.
Comment est contrôlé le plan pluriannuel de travaux ?
Le syndic peut à tout moment être interpellé par le maire ou le président d’établissement public de coopération intercommunale pour transmettre le PPT adopté. Ces derniers vérifient que les travaux programmés peuvent garantir la sauvegarde de l’immeuble et la sécurité de ses occupants.
Le maire ou le préfet ou le président d’établissement public de coopération intercommunale peuvent élaborer ou mettre à jour d’office le PPPT à la place et aux frais du syndicat des copropriétaires si le PPT n’est pas transmis à temps, c’est-à-dire dans un délai d’un mois à compter de la notification de la demande.
Dès que le PPPT est réceptionné, le syndic doit convoquer l’assemblée générale pour se prononcer sur la question de l’adoption de tout ou partie de ce document.