Les règles de majorité en assemblée générale de copropriété peuvent paraître compliquées. Majorité simple, double, absolue, unanimité… Ces notions vous semblent floues voire totalement inconnues ? Pas de panique, Cotoit vous explique tout.
L’assemblée générale de copropriété
Une fois par an au minimum a eu lieu l’assemblée générale de copropriété. Cette réunion incontournable permet à l’ensemble du syndicat des copropriétaires de se réunir afin de prendre des décisions concernant l’immeuble, de voter le budget annuel de fonctionnement et de déterminer des actions à entreprendre.
Les grandes étapes de l’assemblée générale de copropriété sont :
- l’élaboration de l’ordre du jour ;
- la convocation à l’assemblée générale envoyée au moins 21 jours avant la date ;
- le jour J : vote des décisions avec la présence du bureau de l’assemblée générale ;
- l’établissement du procès-verbal : compte-rendu des décisions ;
- et la mise en place des actions votées ou contestations.
Envie d’en savoir plus sur l’organisation d’une assemblée générale ? Découvrez-en davantage dans notre article dédié.
Toutes les décisions ne sont pas soumises aux mêmes règles de vote. En fonction de l’importance des sujets soumis à l’ordre du jour, la loi du 10 juillet 1965 (articles 24, 25 et 26) opère une graduation dans les majorités. Chaque copropriétaire dispose d’un pouvoir de vote proportionnel à sa quote-part (exprimée en tantièmes). Découvrons comment ça marche.
La majorité simple (article 24)
Pour être adoptée, la décision votée à la majorité simple doit obtenir un nombre de voix «pour» supérieur aux «contre». Il s’agit de la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, les abstentions ne comptant pas.
Les décisions impactées par cette majorité concernent la gestion courante de l’immeuble :
- travaux d’entretien de l’immeuble et des parties communes (réparation escaliers, équipements vétustes à remplacer) ;
- travaux d’accessibilité aux personnes en situation de handicap (ne doit pas affecter la structure de l’immeuble) ;
- travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants ainsi que travaux portant sur la stabilité de l’immeuble, le clos, le couvert ou les réseaux ;
- travaux obligatoires de mise en conformité avec les normes de salubrité, de sécurité et d’équipements réglementaires.
- travaux d’économie d’énergie (isolation thermique, système de chauffage, etc.) ;
- équipement de places de stationnement couvertes ou à accès sécurisé avec des bornes de recharge pour véhicules électriques.
La majorité absolue (article 25)
Passons au grade au-dessus avec la majorité absolue (dite majorité de l’article 25).
Pour qu’une décision à l’article 25 soit adoptée, il faut obtenir un vote représentant plus de la moitié des millièmes de la copropriété. Le vote ne porte pas sur le nombre de voix des présents ou représentées mais sur l’ensemble des voix de toute la copropriété (absents compris).
Par exemple : sur une copropriété de 1 000 millièmes, il faut que les copropriétaires votant en faveur de la décision représentent au minimum 501/1000e pour que la décision soit adoptée.
L’article 25.1
Il existe des résolutions pouvant être re-votées immédiatement à l’article 24 pour éviter une carence au niveau des décisions lorsque l’assemblée générale n’a pas décidé à la majorité prévue à l’article précédent. Cela concerne toutes les résolutions prévues par l’article 25 sauf les points «n» et «o», c’est-à-dire :
- n) L’ensemble des travaux comportant transformation, addition ou amélioration ;
- o) La demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et la réalisation des études et travaux nécessaires à cette individualisation.
Pour cela, le projet doit recueillir au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat.
Par exemple : sur une copropriété de 1000e, seuls 400e de votes sont «pour», la décision n’est donc pas adoptée au 1er vote. Par contre, on a obtenu au moins un tiers des voix, il y a alors immédiatement un second vote à l’article 24 (vote à la majorité simple).
La majorité absolue s’applique pour les décisions dépassant la simple gestion courante et concernant tous les travaux d’amélioration :
- les travaux d’économie d’énergie (nouveauté loi Élan ;
- la désignation ou révocation d’un mandat de syndic ;
- les travaux affectant la structure de l’immeuble ou ses éléments d’équipements essentiels ;
- les installations des compteurs individuels d’eau ;
- la vente de parties communes résultant d’une obligation légale et modifiant la répartition des charges, etc.
La double majorité (article 26)
L’article 26 rassemble deux modes de vote : la double majorité et l’unanimité.
La double majorité correspond au vote d’au moins deux tiers des voix des membres du syndicat des copropriétaires.
Pour être favorable, la vote doit remplir les conditions suivantes :
- plus de la moitié des copropriétaires doit voter favorablement pour la résolution ;
- les copropriétaires votant pour la résolution doivent représenter au moins les deux tiers des voix.
Prenons l’exemple d’une copropriété de 50 personnes comportant 1 000 millièmes. Il faut au moins 26 copropriétaires présents ou représentés votant en faveur de la décision. Ces 26 copropriétaires doivent représenter, à eux seuls, les deux tiers des 1000 millièmes, soit 667.
Cette double majorité est utilisée pour des décisions spécifiques telles que :
- surélévation d’un bâtiment ;
- vente d’une partie commune ;
- modification du règlement de copropriété ;
- modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles ;
- suppression du poste de concierge ou gardien et vente de sa loge à condition que cela ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble.
Vote à l’unanimité en assemblée générale de copropriété
Le vote à l’unanimité du syndicat des copropriétaires renvoie au vote unanime de l’ensemble des membres de la copropriété. Ils doivent donc tous être présents ou représentés pour voter parmi les décisions suivantes :
- aliénation des parties communes (vente d’une des parties communes) ;
- modification de la répartition des charges (si cela résulte de travaux ou vente de lots) ;
- souscription d’un emprunt au nom du syndicat des copropriétaires (prêt bancaire collectif), excepté dans 2 cas : lorsque le prêt sert à préfinancer les subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation des travaux, et lorsque la souscription est faite au bénéfice des seuls copropriétaires qui décident de participer aux frais.
Questions fréquentes sur les règles de majorité en copropriété
Quelles sont les règles de majorité pour les travaux en copropriété ?
Pour les travaux en copropriété, les règles de majorité varient selon la nature des travaux. Les travaux d’entretien courant nécessitent une majorité simple, c’est-à-dire la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée générale. Les travaux d’amélioration requièrent une majorité absolue, soit la majorité des voix de tous les copropriétaires (qu’ils soient présents, représentés, ou absents) selon l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Les travaux de transformation, d’addition de bâtiments ou de surélévation nécessitent une double majorité, c’est-à-dire la majorité des membres du syndicat représentant au moins deux tiers des voix de tous les copropriétaires selon l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Quels sont les types de majorité ?
Il existe plusieurs types de majorité en copropriété. La majorité simple, ou majorité de l’article 24, correspond à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents ou représentés lors de l’assemblée générale. La majorité absolue, ou majorité de l’article 25, correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires (présents, représentés, ou absents). La double majorité, ou majorité de l’article 26, correspond à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix de tous les copropriétaires. Enfin, l’unanimité requiert l’accord de l’ensemble des copropriétaires.
Comment compter les abstentions dans un vote de copropriété ?
Quant au comptage des abstentions dans un vote de copropriété, celles-ci ne sont pas comptabilisées dans les voix exprimées. Seuls les votes « pour » et « contre » sont pris en compte pour déterminer le résultat du vote. Cependant, les copropriétaires qui s’abstiennent peuvent influencer indirectement le résultat en réduisant le nombre total de voix nécessaires pour atteindre la majorité requise.