Toutes les décisions ne sont pas soumises aux mêmes règles de vote lors d’une assemblée générale de copropriété. On vous éclaire sur l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 : le vote à double majorité et l’unanimité.
Les règles de majorité en assemblée générale
Une fois par an, le syndic a l’obligation d’organiser l’assemblée générale de copropriété. C’est un moment clé dans la vie de la copropriété. En effet, c’est lors de cette réunion que toutes les décisions concernant l’immeuble sont prises.
Pour faire valider ces décisions, plusieurs majorités de votes existent, en fonction de l’importance des sujets soumis à l’ordre du jour. Elles sont définies par différents articles de la loi du 10 juillet 1965.
Comment calculer les majorités en copropriété ?
Avant de vous expliquer le principe de la double majorité et de l’unanimité (article 26 de la loi du 10 juillet 1965), il est intéressant de se rappeler en quoi consistent les autres majorités de votes en AG :
- l’article 24 correspond à la majorité simple, soit au moins la moitié des voix des présents ou représentés lors de l’assemblée générale. Attention, les abstentionnistes ne sont pas pris en compte dans ce vote.
La majorité simple de l’article 24 concerne notamment : l’adoption du budget prévisionnel, l’approbation des comptes et de l’activité du syndic (quitus au syndic), organisation et fonctionnement du conseil syndical, remplacement d’un équipement vétuste, adoption du règlement de copropriété, etc.
- l’article 25 correspond à la majorité absolue de tous les copropriétaires, qu’ils soient présents, représentés ou absents. L’article 25 précise également que si une décision n’est pas adoptée à la majorité absolue, mais qu’elle a recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, l’assemblée générale peut alors prononcer l’organisation d’un nouveau vote à la majorité simple (article 24).
Parmi les décisions concernées par la majorité absolue de l’article 25 citons : la désignation ou révocation du syndic ou du conseil syndical, les travaux d’économie d’énergie, l’installation ou la modification d’une antenne collective, etc.
L’article 26 en copropriété : la double majorité et l’unanimité
L’article 26 rassemble deux modes de vote : la double majorité et l’unanimité.
Pourquoi parle-t-on de « double majorité » ?
Pour qu’une décision soit favorable sous la règle de la double majorité, il est nécessaire que :
- plus de la moitié des copropriétaires votent favorablement pour la résolution,
- les copropriétaires votant pour la résolution doivent représenter au moins les deux tiers des voix.
Prenons l’exemple d’une copropriété de 50 personnes comportant 1 000 tantièmes. Il faut au moins 26 copropriétaires présents ou représentés votant pour la décision. Quant aux 26 copropriétaires, ils doivent représenter, à eux seuls, les deux tiers des 1000 tantièmes, soit 667 tantièmes.
La double majorité de l’article 26 est utilisée pour les sujets suivants :
- certains travaux comportant des transformations, additions ou améliorations (par exemple, surélévation d’un bâtiment);
- vente d’une partie commune ;
- modification du règlement de copropriété ;
- demande d’individualisation des contrats de fourniture d’eau et études et travaux nécessaires à cette individualisation ;
- modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles ;
- suppression du poste de concierge ou gardien et vente de sa loge à condition que cela ne porte pas atteinte à la destination de l’immeuble.
Comment calculer la majorité à l’unanimité de l’article 26 ?
Lors d’une assemblée générale de copropriété, les décisions les plus importantes peuvent nécessiter un vote à l’unanimité de tous les copropriétaires, c’est-à-dire que l’unanimité des voix des copropriétaires présents ou représentés ne suffit pas.
En effet, l’unanimité est calculée sur tous les tantièmes de copropriété, et non pas seulement ceux des présents ou représentés lors de l’assemblée. La décision est donc très difficile à obtenir puisqu’il faut toutes les voix des copropriétaires.
Les conséquences du non-respect des règles de majorité en copropriété
Lorsqu’il s’agit de prendre des décisions en copropriété, respecter les règles de majorité est essentiel. Cependant, il est important de souligner les conséquences potentielles du non-respect de ces règles. Ignorer ou contourner les règles de majorité peut entraîner des problèmes juridiques, des litiges et des tensions au sein de la copropriété. Voici quelques-unes des conséquences possibles du non-respect des règles de majorité en copropriété :
Nullité des décisions : Si une décision est prise en assemblée générale sans respecter la majorité requise, elle peut être annulée. Les copropriétaires mécontents peuvent contester la validité de la décision devant les tribunaux, ce qui peut entraîner des litiges coûteux et prolongés.
Responsabilité financière : Si une décision est annulée en raison du non-respect des règles de majorité, les copropriétaires ayant voté en faveur de la décision peuvent être tenus responsables financièrement. Ils seront obligé de rembourser les frais engagés ou de compenser les copropriétaires lésés.
Perturbation de la gestion de la copropriété : Le non-respect des règles de majorité peut entraîner une instabilité dans la gestion de la copropriété. Les décisions prises de manière irrégulière peuvent rendre difficile la mise en œuvre de mesures nécessaires à la bonne gestion de la copropriété, ce qui peut causer des problèmes et des tensions entre les copropriétaires.
Perte de confiance et conflits : Le non-respect des règles de majorité peut créer un climat de méfiance et de conflit au sein de la copropriété. Les copropriétaires peuvent se sentir lésés et frustrés, ce qui peut nuire aux relations entre les parties prenantes et rendre difficile la prise de décisions futures.
Vous êtes désormais incollable sur les règles de majorité de votes lors des assemblées générales de copropriété. Des questions ? Nos coachs copro sont à votre écoute !
Crédit photo : ©Photo by Khara Woods
