Être copropriétaire, c’est aussi payer les charges et dépenses pour l’entretien, l’administration et l’amélioration de l’immeuble. Ces dépenses sont partagées selon des clés de répartition définies par le règlement de copropriété et en fonction des tantièmes de chaque lot. Décryptage.
Comment sont réparties les charges de copropriété ?
Lors de l’assemblée générale des copropriétaires, un budget annuel est déterminé en fonction des dépenses réelles de l’année passée ainsi que des augmentations estimées. Les charges sont déterminées par un vote des copropriétaires et divisées en trois catégories principales :
- charges générales : administration de la copropriété, frais de fonctionnement, honoraires du syndic, frais de conservation et d’entretien de l’immeuble
- charges spéciales : raccordements collectifs audiovisuels, ascenseurs, chauffage collectif, gaines de vide-ordures, climatisation, etc.
- charges exceptionnelles (votées en AG) : travaux importants d’entretien, de conservation ou d’amélioration de l’immeuble, diagnostics et études techniques ou fonds de travaux de la loi ALUR.
Clé de répartition : qu’est-ce que c’est ?
Ces charges (générales et spéciales) sont divisées en plusieurs clés de répartition définies dans le règlement de copropriété. Il peut exister, par exemple, des catégories de clé de répartition comme « charges générales », « ascenseur », « eau froide », «parking», «escalier»… Il s’agit des catégories des dépenses qui devront être imputées aux copropriétaires.
Les clés de répartition doivent suivre le cadre prévu par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, stipulant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Chaque copropriétaire de l’immeuble est dans l’obligation de payer ces charges en fonction de sa quote-part.
La quote-part, dont la mesure se fait en tantièmes, prend en compte la superficie du lot, sa consistance et sa situation dans l’immeuble (étage, etc.).
Pour illustrer tout cela, prenons l’exemple d’une dépense liée à la clé de répartition «parking» qui tiendra compte du rattachement d’une place à chaque lot. Si un copropriétaire ne possède pas de place sur le parking de la copropriété, alors il ne paiera pas de charges pour l’entretien de ce dernier.
Peut-on modifier une clé de répartition ?
Si le règlement de copropriété fixe les clés de répartition, il est toujours possible d’en modifier certaines, si elles sont jugées mal établies ou inappropriées.
L’assemblée générale doit donc voter une nouvelle répartition des charges et donc modifier le règlement de copropriété. Pour cela, un vote à l’unanimité (article 26) doit être inscrit à l’ordre du jour d’une assemblée générale.
Non-respect des clés de répartition de copropriété : quel recours ?
Le gestionnaire de la copropriété, le syndic, a pour obligation lors de la réalisation des calculs de provisions trimestrielles, de s’en tenir aux clés de répartition du règlement de copropriété.
En cas d’erreur dans le calcul, le syndic doit procéder à une régularisation. À défaut, il peut être condamné au paiement de dommages et intérêts.
Voilà, vous êtes désormais incollables sur les clés de répartition en copropriété !
