Immobilier en 2024 : quels sont les grands changements ?

L’année 2023 a été une période difficile pour le secteur immobilier en France, marquée par une baisse des transactions ainsi que de nombreux défis : baisse du pouvoir d’achat des Français, qui ont été touchés par l’inflation et la hausse des taux d’intérêt, flambée des coûts de construction, nouvelles normes énergétiques ou encore durcissement des conditions d’accès au crédit. À quoi s’attendre pour le marché de l’immobilier en 2024 ? Cotoit vous éclaire sur les principaux changements du marché de l’immobilier.

DPE collectif obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lots

La Loi Climat et Résilience d’août 2021 introduit cette notion d’obligation de DPE collectif pour les copropriétés ayant déposé un permis de construire avant le 1^er janvier 2013 :

1^er janvier 2024 : copropriétés de plus de 200 lots
1^er janvier 2025 : copropriétés de 50 à 200 lots
1^er janvier 2026 : copropriétés de moins de 50 lots

Sur ce diagnostic, des conseils et des outils vous permettent d’améliorer la performance thermique de votre immeuble : travaux de rénovation et gestes au quotidien pour réduire votre facture énergétique. D’après l’ADEME, le prix d’un DPE varie entre 1000 et 4000€. N’hésitez pas à comparer les tarifs auprès de plusieurs diagnostiqueurs.

Le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT)

Le projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) est un programme détaillé des travaux collectifs à réaliser au sein d’une copropriété. Il permet de garantir la conservation de l’immeuble, l’entretien des parties communes et des équipements collectifs, la protection des occupants ainsi que l’amélioration de la performance énergétique. Le PPPT est un rapport qui permet de présenter une liste de travaux collectifs à engager au sein d’une copropriété, selon son état. Lorsque cela est nécessaire, il donne lieu, par la suite, à la mise en œuvre d’un plan pluriannuel de travaux (PPT). Le PPT est un document élaboré par la copropriété pour mettre en place un échéancier de travaux sur une période de 10 ans notamment pour sauvegarder le bâtiment et son bon entretien. Il concerne les copropriétés de plus de 15 ans. Il doit être actualisé tous les 10 ans.

Tous les immeubles à destination partielle ou totale d’habitation de plus de 50 lots ont désormais l’obligation de réaliser un PPPT.

Les copropriétés ont également l’obligation d’inscrire :

Le PPPT ou le PPT dans le pré-état daté des lots compris dans un immeuble de plus de 200 lots
Les travaux prescrits par le plan-pluriannuel et le DTG (diagnostic technique global) ainsi que leur échéancier dans le carnet d’entretien.

Mobilisation du fonds travaux

Pour les immeubles de plus de 50 lots, il n’est plus possible de mobiliser le fonds travaux pour tous les travaux décidés en assemblée générale. Les sommes déposées sur le fonds de travaux devront être utilisées pour le financement :

De l’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux, du diagnostic technique global
De la réalisation des travaux prévus dans le plan pluriannuel de travaux votés en assemblée générale
Des travaux décidés par le syndic en cas d’urgence
Des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants et à la réalisation d’économies d’énergie, non prévus dans le plan pluriannuel de travaux.

Bouclier tarifaire électricité 2024

Le gouvernement a décidé de reconduire en 2024 le bouclier tarifaire sur l’électricité en faveur de l’habitat collectif résidentiel dans des conditions revues par rapport à 2023. Le décret du 17 novembre 2023 prévoit que l’aide versée sera la somme de deux termes, l’aide « classique » et le « top-up ». Compte tenu du niveau de prix que pourrait atteindre le TRVE (tarifs réglementés de vente d’électricité) au 1er février 2024, il est possible que l’aide « classique » soit minime voire nulle.

Le décret relatif au bouclier gaz sur l’année 2024 pour les copropriétés qui ont souscrit un contrat pluriannuel à un prix très élevé au second semestre 2022 est toujours en cours de publication.

MaPrimeRénov’ Copropriété sera inclus dans le volet Performance

MaPrimeRénov’ Copropriété est un programme d’aide financière proposé par l’État français pour soutenir les travaux de rénovation énergétique dans les copropriétés. Il vise à encourager les propriétaires à entreprendre des travaux pour améliorer l’efficacité énergétique de leurs bâtiments collectifs. Les copropriétés éligibles peuvent bénéficier d’une subvention pour couvrir une partie des dépenses liées aux travaux. L’objectif est de réduire la consommation d’énergie, les émissions de gaz à effet de serre et les charges énergétiques pour les copropriétaires.

En juin 2023, le Conseil National de la Refondation (CNR) a dévoilé la nouvelle réforme de MaPrimeRénov’ 2024 en deux piliers : Performance et Efficacité. Ma Prime Rénov’ Copropriétés sera donc intégrée au volet Performance, dans le but d’accélérer les rénovations d’ampleur des résidences collectives.

Les nouvelles mesures de l’aide MaPrimeRenov’

Concernant MaPrimeRénov’ classique (dédiée aux maisons individuelles et aux appartements), le gouvernement a augmenté son budget de 1,6 milliards d’euros supplémentaires, ce qui mène le budget total à 5 milliards d’euros. L’objectif final ? Améliorer le DPE de 2 millions de logements.

Désormais, les propriétaires de passoires thermiques ne pourront profiter de la prime qu’à condition d’entreprendre des rénovations d’ampleur. Plusieurs options :

Installation d’un système de chauffage à énergies renouvelables : par exemple une pompe à chaleur ou un poêle
Réalisation d’un bouquet de travaux : comme changer sa chaudière et isoler ses murs par l’extérieur
Rénovation globale : qui implique à minima 2 travaux d’isolation et le saut de 2 classes énergétiques au sens du DPE (passer par exemple de classe F à D) à l’issue de la rénovation

Le montant de la prime pourra atteindre jusqu’à 90 % du budget du projet de rénovation pour les ménages les plus modestes rénovant une passoire thermique. Par ailleurs, certains plafonds de dépense éligible ont été révélés pour 2024. Ceux-ci dépendent désormais du nombre de sauts de classes énergétiques obtenu après travaux :

40 000 € HT pour un saut de 2 classes DPE
70 000 € HT pour un saut de 4 classes DPE

Les foyers les plus modestes pourront prendre en charge le reste à charge des travaux grâce à l’éco-PTZ.

Projet de loi de finances : nouveautés annoncées pour 2024

Le projet de loi de finances (PLF) est marqué par la lutte contre l’inflation et la baisse du déficit public dans un contexte d’incertitudes au niveau international et de remontée des taux d’intérêt. Voici les points principaux à retenir :

Prorogation du PTZ et de l’éco-PTZ pour quatre ans : le prêt à taux zéro (PTZ), destiné à financer la première accession à la propriété, qui devait s’éteindre fin 2023, est prorogé jusqu’au 31 décembre 2027 et est recentré sur les achats d’appartements neufs en zone tendue ou de logements anciens avec travaux en zone détendue. Il ne financera donc plus les constructions de maisons individuelles. L’éco-PTZ, permettant d’effectuer des travaux de rénovation, est également prolongé de quatre ans.
Maintien du calendrier d’interdiction de louer les passoires thermiques : les logements classés G seront interdits à la location en 2025, puis ceux classés F en 2028 et ceux classés E en 2034 (pour tous nouveaux baux signés).
Maintien de la TVA à 10% sur les travaux de rénovation non énergétiques : l’inspection générale des finances avait préconisé de supprimer le taux de TVA réduit à 10 % pour le porter au taux plein de 20 % lorsqu’il s’agit de travaux de rénovation autres qu’énergétiques (concernant l’amélioration, l’aménagement, la transformation ou l’entretien des logements). Cette mesure n’a pas été retenue dans le PLF pour 2024.
Lancement de Ma Prime Adapt’ en 2024 : le dispositif MaPrimeAdapt’ sera lancé le 1er janvier 2024. Ouvert aux personnes handicapées sans condition d’âge, il permettra de financer les travaux d’adaptation des logements à la perte d’autonomie liée à l’âge ou au handicap. Le crédit d’impôt en faveur de l’adaptation des logements devrait être prorogé et recentré sur les ménages intermédiaires, avec un montant calqué sur MaPrimeAdapt’.

Aide de l’État pour l’installation d’un thermostat connecté dans son logement

Un « coup de pouce » de l’État pour le chauffage est entré en vigueur pour les logements dotés d’un chauffage individuel. Il financera l’achat de nouveaux boutons de radiateurs connectés, programmables et pilotables par smartphone à distance, pièce par pièce. La somme pourra varier de 260€ pour un logement de moins de 35 m² jusqu’à 624€ pour 130 m² et au-delà.

L’audit incitatif fusionne avec l’audit réglementaire en 2024

Jusqu’au 31 décembre 2023, deux audits énergétiques coexistaient : incitatif et réglementaire. En 2024, ces derniers se regroupent pour renforcer la cohérence et la simplicité entre les diagnostics, tant pour l’habitat collectif que pour les maisons individuelles. Dès 2024, l’audit énergétique unique est obligatoire dans les deux situations suivantes :

Obtenir des aides à la rénovation énergétique : MaPrimeRénov’ Copropriétés, CEE, Éco-PTZ
Vendre une monopropriété : le propriétaire doit fournir à l’acheteur un audit énergétique, selon les classes du DPE et les dates suivantes : 1^er avril 2023 pour les biens classés F ou G, 1^er janvier 2025 pour les biens classés E, 1^er janvier 2034 pour les biens classés D

Voici les prochaines échéances relatives à la validité de l’audit incitatif :

1er janvier 2024 : MaPrimeRénov’ ne financera plus les nouveaux audits incitatifs, et ceux-ci ne pourront plus être réalisés afin d’obtenir les aides à la rénovation globale
1er janvier 2025 (pour le résidentiel collectif) : le financement des audits incitatifs réalisés en 2023 sera totalement arrêté, tandis que leur utilisation ne sera plus valide

Crédit immobilier : ce qui va changer pour la demande de prêts

Les autorités financières ont annoncé 4 mesures destinées à fluidifier l’octroi de crédits immobilier auprès des ménages :

Des prêts plus longs en cas de gros travaux : dès que les travaux de rénovation sont supérieurs à 10% du coût total de l’opération, la durée maximale sera portée à 27 ans. Jusqu’ici, il fallait que les travaux représentent 25% du coût total du crédit pour obtenir un tel allongement. Pour les autres prêts, la limite reste à 25 ans.
Les intérêts des prêts relais plus pris en compte : si le prêt relais ne représente pas plus de 80% de la valeur du bien mis en vente, il sera possible de ne pas tenir compte des intérêts versés dans ce cadre. Actuellement, ces intérêts sont intégrés dans les charges du foyer pour calculer le taux d’endettement.
Des dérogations un peu plus simples : les banques ont le droit de déroger aux règles actuelles pour les crédits (endettement de 35% et durée de 25 ans) pour 20% de leur production de crédits immobiliers. Il y a cependant des conditions : 70% de cette flexibilité doit être réservée aux ménages qui achètent leur résidence principale, dont 30% pour des primo-accédants. Pour le reste, les banques font ce qu’elles veulent.
Droit de réexamen du dossier en cas de refus : sera mise en place dans les banques une procédure d’examen de second niveau. Ainsi, les emprunteurs dont le dossier a été refusé alors qu’il était solvable pourront demander un réexamen du dossier et, en cas de nouveau refus, une explication de la part de la banque.

Quels changements pour le marché de l’immobilier en 2024 ?