Changer de syndic de copropriété est une démarche totalement gratuite selon la loi du 10 juillet 1965. Le syndic sortant ne peut facturer aucun frais pour la transmission des documents, la clôture des comptes ou toute autre tâche liée à cette transition. La confusion persiste souvent avec les frais de mutation lors d’une vente, qui sont différents du changement de syndic. Découvrez les coûts réels, les obligations légales et comment éviter les facturations abusives lors de votre changement de syndic.
Le changement de syndic entraîne-t-il des frais pour la copropriété ?
Loi ALUR : aucun frais de changement de syndic autorisé
La réglementation française prohibe formellement toute facturation liée au changement de syndic. Cette interdiction légale s’appuie sur l’article 18-1 A de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi ALUR. Le syndic sortant doit accomplir gratuitement toutes les démarches de transition.
Cette protection juridique couvre l’intégralité des opérations :
- transmission des archives du syndicat,
- remise des références des comptes bancaires,
- transfert de la situation de trésorerie,
- clôture administrative.
L’ancien syndic ne peut réclamer aucun frais supplémentaire pour ces prestations obligatoires.
La jurisprudence confirme cette position : « le syndic sortant n’est pas fondé à réclamer des honoraires particuliers au titre de la transmission ». Les copropriétaires disposent d’un cadre légal protecteur qui garantit une transition sans coût additionnel vers leur nouveau syndic.
Obligations gratuites du syndic sortant
Le syndic sortant doit accomplir plusieurs missions dans des délais précis et sans compensation financière.
- La transmission des documents de gestion s’effectue sous 15 jours, incluant les coordonnées bancaires et la situation de trésorerie au jour de cessation des fonctions.
- Les archives complètes doivent être remises sous format dématérialisé dans un délai d’un mois. Cette obligation couvre tous les dossiers administratifs, les contrats en cours avec les prestataires et les documents techniques comme le carnet d’entretien.
Par exemple, lors d’un changement en mars 2026, le syndic sortant devra informer directement l’assurance responsabilité civile de l’immeuble des coordonnées du nouveau gestionnaire. Cette démarche fait partie intégrante de ses responsabilités, au même titre que l’établissement du bordereau listant toutes les pièces transmises selon l’article 33-1 du décret de 1967.
Sanctions en cas de facturation abusive
Le syndic fautif s’expose à des sanctions financières concrètes lorsqu’il facture illégalement des frais de changement. Les tribunaux peuvent l’obliger à rembourser intégralement les sommes indûment perçues, majorées d’intérêts de retard. Une indemnisation complémentaire pour le préjudice subi par la copropriété peut s’ajouter.
La révocation anticipée du mandat constitue une mesure de protection supplémentaire. L’assemblée générale peut voter cette sanction à la majorité absolue lorsque la faute de gestion est caractérisée. Les copropriétaires disposent également d’un recours devant le tribunal judiciaire pour faire valoir leurs droits.
Dans les cas les plus graves, notamment si le syndic persiste dans ses pratiques abusives malgré les mises en demeure, une action pour abus de confiance peut être envisagée. Cette procédure pénale vise les détournements manifestes de fonds du syndicat.
Frais de mutation : attention à la confusion
Frais de mutation et frais de changement de syndic : quelle différence ?
Beaucoup de copropriétaires confondent frais de changement de syndic et frais de mutation lors d’une vente. Ces derniers représentent des honoraires légitimes facturés par le syndic professionnel au vendeur copropriétaire pour établir l’état daté et gérer le changement de propriétaire. Le montant reste plafonné à 380 € depuis le décret de février 2020.
Cette confusion s’explique par la proximité des termes « mutation » et « changement ». Pourtant, la différence est fondamentale : vendre son lot génère des démarches administratives spécifiques que le syndic actuel peut facturer au vendeur. Changer de syndic pour l’ensemble de la copropriété relève d’une décision collective totalement distincte.
Un exemple concret : si vous vendez votre appartement en mars 2026, votre syndic traditionnel peut légalement réclamer des frais de mutation. Si votre copropriété vote simultanément le non-renouvellement de ce même syndic, aucun frais supplémentaire ne peut s’ajouter pour cette transition.
Qui doit payer les frais de mutation au syndic ?
Depuis la loi ENL de juillet 2006, le propriétaire vendeur assume seul l’intégralité des frais de mutation au syndic. Cette règle marque une évolution majeure par rapport à l’ancien système où acquéreur et vendeur se partageaient équitablement ces coûts.
Le syndic adresse directement sa facture au copropriétaire qui cède son bien. Ce montant couvre l’établissement de l’état daté et les démarches administratives liées au changement de propriétaire.
Le notaire peut prélever automatiquement ces sommes sur le prix de vente lors de la signature de l’acte authentique. L’acquéreur n’a aucune obligation financière concernant ces honoraires spécifiques au syndic, contrairement aux droits de mutation à titre onéreux qui restent à sa charge.
Charges abusives à éviter lors du changement
- Certains gestionnaires tentent de facturer des frais de transmission d’archives lors du changement, réclamant parfois jusqu’à 500€ pour la remise des documents obligatoires. Cette pratique reste totalement illégale selon la réglementation en vigueur.
- Vigilance particulière concernant les « frais de clôture administrative » ou les « honoraires de fin de mandat« . Ces appellations masquent souvent des tentatives de facturation abusive pour des prestations déjà incluses dans le forfait de base du contrat de syndic.
- Les frais de « reconstitution comptable » représentent une autre pratique douteuse. Le nouveau syndic peut légitimement réclamer ces coûts uniquement si l’ancien gestionnaire a omis de transmettre des pièces essentielles ou commis des erreurs comptables avérées.
- Méfiez-vous également des facturations pour « frais de coordination » entre anciens et nouveaux gestionnaires. La transition relève des obligations contractuelles normales, sans surcoût autorisé pour la copropriété.
Économies réalisables avec un nouveau syndic
Opter pour un syndic en ligne permet d’économiser jusqu’à 40% sur les honoraires de gestion comparé aux syndics traditionnels. Cette réduction significative s’explique par leur modèle économique optimisé, utilisant des outils digitaux pour rationaliser les processus administratifs.
Les petites copropriétés bénéficient particulièrement de ces nouvelles solutions. Un syndic coopératif ou bénévole génère des économies moyennes de 30% sur les charges annuelles, transformant la gestion subie en projet collectif maîtrisé.
La mise en concurrence lors du changement révèle souvent des écarts tarifaires surprenants. Une copropriété de 8 lots peut passer de 2 400€ annuels avec son ancien gestionnaire à 1 680€ avec un syndic en ligne, libérant 720€ pour des travaux d’amélioration ou la constitution de réserves.
Recours en cas de frais illégaux
Face à une facturation abusive de votre syndic, plusieurs recours efficaces s’offrent à vous. La première démarche consiste à adresser un courrier recommandé contestant formellement ces frais en vous appuyant sur l’article 18-1 A de la loi de 1965.
Si le syndic maintient sa position, vous disposez de plusieurs options :
- Saisine du conseil syndical pour qu’il intervienne auprès du gestionnaire,
- Médiation via l’ADIL de votre département pour une résolution amiable,
- Recours devant le tribunal judiciaire compétent si le préjudice est significatif.
Dans les cas les plus graves, notamment lors de facturations répétées malgré vos mises en garde, une action collective des copropriétaires renforce considérablement votre position. Le juge peut alors condamner le syndic au remboursement intégral des sommes indues, majorées d’intérêts de retard.
Questions fréquentes sur le changement de syndic
Combien de devis faut-il pour changer de syndic de copropriété ?
Aucune obligation légale n’impose un nombre précis de devis pour changer de syndic de copropriété. Contrairement aux travaux où certaines copropriétés votent des seuils spécifiques, le changement de gestionnaire suit des règles différentes. Un seul contrat suffit théoriquement pour procéder au vote en assemblée générale.
La mise en concurrence reste vivement conseillée pour permettre aux copropriétaires de comparer les offres. Le conseil syndical peut solliciter deux, trois ou davantage de propositions selon ses moyens et sa stratégie. Cette démarche facilite grandement l’adoption d’une résolution lors du vote.
Attention au piège : sans proposition alternative à l’ordre du jour, votre copropriété devra automatiquement reconduire le syndic actuel. La loi interdit formellement de rester sans gestionnaire, rendant indispensable la présentation d’au moins un nouveau contrat.
Comment se déroule un changement de syndic de copropriété ?
La préparation minutieuse constitue la première phase cruciale de cette transition. Le conseil syndical lance la procédure en sollicitant plusieurs candidats, puis analyse leurs propositions contractuelles et tarifaires. Cette comparaison permet d’identifier le futur syndic le mieux adapté aux besoins spécifiques de la copropriété.
L’assemblée générale marque l’étape décisive du processus. Les copropriétaires votent pour désigner leur nouveau syndic à la majorité absolue, puis fixent les dates de fin et de début des mandats respectifs. Le procès-verbal officialise cette décision et enclenche automatiquement la phase de transmission.
La remise des documents s’effectue dans un délai d’un mois maximum après le vote. L’ancien syndic transmet les archives, les coordonnées de la banque, les contrats en cours et sa garantie financière au nouveau gestionnaire. Cette étape finale assure la continuité parfaite de la gestion sans interruption de service.
Quelle majorité est nécessaire pour changer de syndic ?
Le changement de syndic requiert la majorité absolue selon l’article 25 de la loi de 1965. Cette règle comptabilise l’ensemble des tantièmes de la copropriété, incluant les copropriétaires présents, représentés et absents.
Concrètement, votre nouveau gestionnaire doit obtenir plus de 50% des tantièmes totaux plus un tantième. Si aucun candidat n’atteint ce seuil mais qu’une proposition recueille au moins un tiers des voix, un second vote peut immédiatement avoir lieu à la majorité simple de l’article 24.
Cette procédure en deux temps facilite l’adoption d’une résolution même avec une participation modérée. Le calcul s’effectue sur la totalité des millièmes de la copropriété, rendant parfois difficile l’obtention de cette majorité absolue lors du premier tour de scrutin.