Petits-déjeuners ensoleillés, barbecues festifs, bronzage et farniente : quel plaisir de pouvoir profiter de son balcon dès l’arrivée des beaux jours ! Mais attention, vous n’êtes pas seuls et la vie en copropriété nécessite de respecter quelques règles, même sur votre propre balcon.
Un balcon est-il une partie commune ou privative en copropriété ?
Un balcon en copropriété est en général une partie privative, le copropriétaire peut jouir librement de cet espace. C’est le règlement de copropriété qui définit son statut.
Si l’usage d’un balcon est généralement privé, la dalle du balcon et son étanchéité correspondent à une partie commune de la copropriété.
Parole d’expert : « Le règlement de copropriété peut interdire certains aménagements et l’accord des copropriétaires est parfois nécessaire. Il est possible d’installer des végétaux. S’il s’agit de jardinières, elles devront être accrochées à l’intérieur du balcon, notamment pour des raisons de sécurité afin d’éviter que les pots ne tombent chez les voisins ou sur les passants. En cas de chute d’objet, c’est le copropriétaire qui est responsable. »
Anabelle Moreira, responsable syndic, relation clients & partenaires chez Cotoit
Définition d’un balcon
Un balcon est une plateforme qui se dégage du mur d’un édifice. La plateforme généralement en béton, peut reposer sur des colonnes, des piliers, des consoles ou bien être suspendue par des tirants.
Le balcon est enclos de balustrades ou garde-corps. Ces barrières protectrices peuvent être en pierre, en métal, en verre ou en béton.
Le garde-corps
Un garde-corps est un ensemble d’éléments formant une barrière de protection destinée à protéger les personnes du risque de chute et à retenir les objets. En copropriété, les garde-corps de balcons peuvent être classés soit comme parties privatives, soit comme parties communes selon ce que prévoit le règlement de copropriété, ce qui détermine qui est responsable de leur entretien.
A partir de quelle hauteur un garde-corps est obligatoire ?
Selon l’article R111-15 du Code de la construction et de l’habitation et la norme NF P01-012, un garde-corps doit être installé dès que la hauteur de chute est supérieure ou égale à 1 mètre. Cette obligation s’applique aux balcons, terrasses, galeries et loggias situés aux étages autres que le rez-de-chaussée.
Exceptions à la règle
La hauteur peut être réduite à 0,80 mètre dans un cas particulier : si le garde-corps présente une épaisseur supérieure à 50 centimètres. Cette exception permet d’adapter la réglementation aux contraintes architecturales tout en maintenant le niveau de sécurité requis.
Quelles sont les normes de sécurité pour les balcons ?
Au-delà de la hauteur, les garde-corps doivent respecter des normes strictes :
- Zone de sécurité : les 45 premiers centimètres depuis le sol doivent être pleins ou avec des barreaux très rapprochés ;
- Résistance : capacité à supporter une charge d’environ 60 kg appliquée horizontalement ;
- Espacement : entre les barres d’appuis verticales, maximum 11 cm d’écart.
Qui paie l’entretien du balcon dans l’immeuble ?
Comme mentionné ci-dessus, les balcons font partie de l’ossature de l’immeuble, la dalle étant le prolongement des planchers. L’entretien de la dalle incombe donc à la copropriété. Il convient de noter que le propriétaire de cette dalle est responsable de l’entretien et des réparations du revêtement et de l’étanchéité, car ils font partie de sa propriété privée.
Mais qu’en est-il pour les garde-corps ou rambardes qui entourent le balcon ? Dans ce cas, tout dépend du statut qui est réservé à ces barrières dans le règlement de copropriété.
Ainsi, si le règlement de la copropriété indique que les garde-corps constituent des parties privatives, alors l’entretien ne pourra incomber à la copropriété et c’est donc au propriétaire du logement de régler l’entretien.
En revanche, si les garde-corps sont considérés comme des parties communes, alors l’entretien incombera à la copropriété.
Balcon en appartement : que dit la loi?
En France, la loi du 10 juillet 1965 fixe le cadre juridique des copropriétés, encadrant notamment la gestion des parties communes et privatives. Concernant les balcons, le règlement de copropriété définit précisément les droits et devoirs de chaque copropriétaire. Ainsi, ces espaces sont considérés comme des parties privatives, mais leur entretien et leur utilisation impactent l’aspect général de l’immeuble, classé en parties communes.
Le rôle du syndic de copropriété est donc essentiel pour faire respecter ces règles. Il veille notamment à ce que les copropriétaires entretiennent correctement leur balcon et obtiennent les autorisations nécessaires avant d’entreprendre des travaux. En cas de non-respect, le syndic peut mettre en demeure le copropriétaire fautif et, si besoin, saisir l’assemblée générale.
Nettoyage et travaux sur balcon en copropriété
L’entretien régulier des balcons est à la charge de chaque copropriétaire. Cela inclut le nettoyage, la peinture, la réparation éventuelle du sol ou de la structure. Certains travaux plus conséquents, comme le remplacement du revêtement ou de la rambarde, nécessitent toutefois l’accord préalable de l’assemblée générale des copropriétaires.
Le financement de ces travaux communs est réparti entre les copropriétaires selon leurs quotes-parts de charges. En cas de refus d’un copropriétaire de participer aux frais, le syndic peut l’obliger à s’exécuter par voie judiciaire. Les travaux urgents ou indispensables à la sécurité de l’immeuble peuvent également être décidés et réalisés sans son accord.
Usages et aménagements des balcons
Au-delà de l’entretien, les copropriétaires doivent également respecter certaines règles d’usage de leur balcon privatif. Le règlement de copropriété encadre ainsi l’installation de mobilier, de stores ou encore la végétalisation. Toute modification visible de l’extérieur doit généralement faire l’objet d’une autorisation de l’assemblée générale.
Ces espaces extérieurs ne doivent pas non plus porter atteinte à l’aspect général de l’immeuble ou générer de nuisances pour les voisins. Les copropriétaires doivent ainsi veiller à ne pas accumuler d’objets encombrants, à ne pas étendre leur linge visible de la rue ou à ne pas déranger leurs voisins avec du bruit par exemple.
Questions fréquentes sur les balcons et terrasses en copropriété
Qu’est-ce qui est interdit sur un balcon ?
Les interdictions courantes incluent :
- Étendre du linge visible depuis la voie publique (selon le règlement) ;
- Stocker des objets encombrants ;
- Faire des barbecues (souvent limités aux modèles électriques) ;
- Modifier l’aspect extérieur sans autorisation ;
- Installer des équipements lourds sans étude de charge ;
- Créer des nuisances sonores excessives ;
- Laisser couler de l’eau sur les balcons inférieurs.
Chaque copropriété a ses propres restrictions définies dans le règlement intérieur.
Est-il interdit d’étendre le linge sur un balcon ?
L’étendage du linge sur un balcon n’est pas systématiquement une interdiction, mais dépend du règlement de copropriété. La plupart des copropriétés interdisent ou encadrent cette pratique pour des raisons esthétiques, surtout si le linge est visible depuis la rue. Certaines copropriétés l’autorisent sous conditions : utilisation d’étendoirs discrets, horaires précis, ou interdiction de suspendre le linge sur les garde-corps. Des arrêtés municipaux peuvent également l’interdire avec amendes à la clé. Il est donc essentiel de consulter votre règlement de copropriété avant d’étendre votre linge sur votre balcon.
Peut-on carreler son balcon sans autorisation de la copropriété ?
En théorie, vous pouvez carreler votre balcon sans autorisation si le carrelage constitue une partie privative selon votre règlement de copropriété. Cependant, dans la pratique, il est fortement recommandé de consulter le syndic au préalable car le règlement peut imposer des restrictions spécifiques (type de carrelage, couleur) pour préserver l’harmonie du bâtiment. Si les travaux nécessitent de toucher à la dalle ou à l’étanchéité (parties communes), une autorisation de l’assemblée générale devient obligatoire. Les revêtements amovibles comme les caillebotis sont généralement autorisés sans démarche particulière.
Est-il interdit de laver son balcon ?
Le lavage d’un balcon n’est pas interdit par la loi, mais la plupart des règlements de copropriété encadrent ou interdisent le lavage à grande eau pour éviter les infiltrations, les nuisances pour les voisins et la dégradation des façades. Il est donc essentiel de consulter votre règlement de copropriété avant de nettoyer votre balcon au jet d’eau.
Quels sont les droits des copropriétaires sur les terrasses et balcons en copropriété ?
Les copropriétaires disposent d’un droit de jouissance privative sur leur balcon ou terrasse, leur permettant de les aménager et décorer librement selon leurs goûts. Cependant, ces droits s’exercent dans le respect du règlement de copropriété qui peut imposer des restrictions esthétiques, de sécurité ou de bon voisinage. Toute modification importante visible de l’extérieur nécessite généralement l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.