En France, la copropriété est un mode de détention immobilière très répandu. Selon les chiffres de l’Observatoire National de la Copropriété, on dénombrait près de 7,5 millions de lots de copropriété en 2022, représentant plus de 50% du parc immobilier résidentiel. Posséder un bien dans une copropriété implique donc de se soucier de la protection de cet investissement à travers une couverture assurantielle adaptée. Les assurances copropriété sont essentielles.
Les copropriétés font en effet face à de nombreux risques : sinistres naturels, dégâts des eaux, incendies, vols, etc. Une assurance bien pensée est donc essentielle pour protéger les parties communes, les parties privatives et la responsabilité civile de la copropriété. Découvrons ensemble les différentes assurances à souscrire pour une copropriété sereine.
Les assurances obligatoires pour une copropriété
L’assurance multirisque immeuble
C’est la garantie de base pour toute copropriété. Selon la loi, elle est obligatoire et doit couvrir les dommages aux parties communes de l’immeuble. Cette assurance prend en charge les réparations en cas de sinistres tels que les incendies, les explosions, les dégâts des eaux, les événements climatiques, les actes de vandalisme, etc.
Elle comprend également une garantie de responsabilité civile, qui protège la copropriété en cas de dommages causés à des tiers du fait des parties communes. En 2022, le montant moyen de cette assurance s’élevait à 0,70€ par m² de surface privative et par an selon la Fédération Française de l’Assurance.
L’assurance des parties privatives
Chaque copropriétaire a aussi l’obligation de souscrire une assurance pour les dommages affectant son lot privatif. Cette police couvre les risques à l’intérieur du logement (incendie, dégâts des eaux, etc.) ainsi que la responsabilité civile du copropriétaire envers les autres occupants de l’immeuble.
Le coût moyen de cette assurance était de 0,30€ par m² en 2022 d’après les données de la Fédération Française de l’Assurance.
Les assurances complémentaires recommandées
L’assurance du syndic de copropriété
Le syndic, en tant que représentant légal de la copropriété, engage la responsabilité de celle-ci dans l’exercice de ses fonctions. Il est donc vivement recommandé de souscrire une assurance responsabilité civile professionnelle pour le protéger.
Cette assurance couvre les fautes, erreurs ou omissions commises par le syndic dans la gestion de la copropriété. Son coût moyen s’élevait à environ 0,10€ par m² en 2022.
L’assurance du conseil syndical
Le conseil syndical joue également un rôle important dans la vie de la copropriété. Une assurance spécifique peut le protéger en cas de mise en cause de sa responsabilité civile dans l’exercice de ses missions de contrôle et de conseil auprès du syndic.
Cette garantie couvre les fautes non intentionnelles commises par les membres du conseil syndical. Son coût moyen était d’environ 0,05€ par m² en 2022 selon nos estimations.
Bien choisir ses assurances de copropriété
Le choix des assurances de copropriété est un sujet complexe qui nécessite une analyse approfondie des besoins et des risques. Plusieurs éléments sont à prendre en compte :
Évaluer les besoins spécifiques de la copropriété
Chaque immeuble a ses propres caractéristiques (année de construction, matériaux utilisés, équipements communs, sinistralité passée, etc.) qui influencent les risques auxquels il est exposé. Il est donc important d’adapter les garanties en fonction du profil de risque de la copropriété.
Comparer les offres du marché
Le marché de l’assurance copropriété est concurrentiel, avec de nombreux assureurs proposant des offres différentes en termes de garanties, de franchises et de tarifs. Une mise en concurrence régulière permet d’obtenir les meilleures conditions.
Négocier les contrats avec les assureurs
Les contrats d’assurance de copropriété sont souvent standardisés, mais des marges de négociation existent, notamment sur les plafonds de garantie, les franchises ou encore les tarifs. Un bon courtage peut permettre de réaliser des économies substantielles.
Les garanties optionnelles à étudier
Assurance des équipements communs
Cette assurance couvre les dommages subis par les équipements collectifs de la copropriété, comme l’ascenseur, le groupe électrogène, la chaufferie, etc. En cas de panne ou de sinistre, elle permet de financer leur réparation ou leur remplacement.
Assurance des ouvrages d’art
Certaines copropriétés possèdent des éléments de décoration ou d’architecture de valeur dans leurs parties communes, comme des œuvres d’art, des mosaïques, ou des sculptures. Une assurance spécifique peut les protéger contre les dommages.
Assurance de la perte de loyers
Cette garantie indemnise la copropriété en cas de perte de revenus locatifs suite à un sinistre rendant un logement inoccupable pendant les travaux de remise en état.
Assurance des honoraires d’expert
Après un sinistre important, il est souvent nécessaire de faire appel à des experts (architectes, bureaux d’études, etc.) pour évaluer les dommages et superviser les travaux de réparation. Cette assurance prend en charge leurs honoraires.
Focus sur l’assurance des catastrophes naturelles
La couverture des catastrophes naturelles fait l’objet d’un régime d’indemnisation spécifique en France. Elle est incluse dans l’assurance multirisque immeuble, mais ses modalités méritent d’être bien comprises :
- Le régime de catastrophes naturelles est déclenché par un arrêté interministériel, qui reconnaît l’état de catastrophe naturelle pour une zone géographique donnée.
- L’indemnisation est plafonnée et les franchises peuvent être élevées, notamment pour certains risques comme les inondations.
- Les copropriétés situées en zone à risque élevé peuvent faire l’objet de surprimes ou de refus de garantie par les assureurs.
Il est donc essentiel d’étudier attentivement cette garantie et d’envisager des options complémentaires si nécessaire, comme la souscription d’une assurance catastrophes naturelles « sur-mesure ».
Le rôle des copropriétaires et du syndicat
Les obligations des copropriétaires
Chaque copropriétaire a l’obligation de souscrire une assurance multirisque habitation pour son logement. Cette assurance individuelle couvre les dommages à son habitation, son contenu, ainsi que sa responsabilité civile.
Les copropriétaires doivent également veiller à ce que leurs locataires souscrivent également une assurance habitation. Cette obligation doit être stipulée dans les contrats de location.
Le rôle du syndicat de copropriété
C’est le syndicat de copropriété qui souscrit le contrat d’assurance multirisque immeuble pour les parties communes. Il choisit l’assureur et les garanties à souscrire, en fonction des besoins de la copropriété.
Le syndicat a l’obligation de souscrire certaines garanties de base, comme la responsabilité civile immeuble et la garantie des catastrophes naturelles. Mais il peut également opter pour des garanties complémentaires, comme celles évoquées précédemment.
C’est également le rôle du syndicat d’informer régulièrement les copropriétaires sur les garanties souscrites et de les sensibiliser sur leurs propres obligations en matière d’assurance.
Le choix de l’assureur et du contrat
La procédure de mise en concurrence
Selon la loi, le syndicat de copropriété a l’obligation de mettre en concurrence plusieurs assureurs avant de choisir celui qui souscrira le contrat d’assurance multirisque immeuble.
Cette mise en concurrence se fait généralement tous les 3 à 5 ans, à l’échéance du contrat en cours. Le syndicat doit alors demander plusieurs devis détaillés aux assureurs, afin de comparer les garanties proposées et les tarifs.
Le rôle du propriétaire bailleur
Les propriétaires bailleurs ont un intérêt particulier à s’impliquer dans le choix de l’assureur et du contrat d’assurance de la copropriété.
En effet, leur responsabilité peut être engagée si un sinistre survient dans les parties communes et que leur locataire en subit les conséquences. Ils peuvent donc participer activement aux réunions du « club des copropriétaires » pour faire entendre leur voix.
Les critères de choix
Outre le niveau de garanties et le tarif, d’autres critères entrent en compte dans le choix de l’assureur :
- Sa solidité financière et sa réputation
- La qualité de son service et de son indemnisation en cas de sinistre
- La possibilité de souscrire des garanties complémentaires si nécessaire
Le but est de trouver le meilleur compromis entre une couverture adaptée et un coût raisonnable pour les copropriétaires.
Conclusion
En résumé, souscrire les assurances adaptées est un enjeu majeur pour toute copropriété afin de se prémunir contre les aléas et préserver la valeur du patrimoine immobilier. Les assurances obligatoires (multirisque immeuble et parties privatives) constituent un socle de base, auquel il est recommandé d’ajouter des garanties complémentaires pour le syndic et le conseil syndical.
Une gestion rigoureuse et une veille active sur les contrats d’assurance permettront à votre copropriété de bénéficier d’une protection optimale, tout en maîtrisant les coûts. N’hésitez pas à faire appel à un expert en assurance copropriété pour vous guider dans vos choix.