L’essor fulgurant des plateformes de location de courte durée comme Airbnb a profondément transformé le marché locatif, y compris dans les copropriétés. En France, on dénombre désormais plus de 500 000 annonces Airbnb, dont une part non négligeable se trouve en immeuble collectif. Cette tendance soulève cependant de nombreuses interrogations et défis pour les syndicats et les copropriétaires.
En effet, la location meublée de courte durée peut parfois entrer en contradiction avec le règlement de copropriété et générer des nuisances pour les autres habitants. Dès lors, il est essentiel pour les copropriétaires pratiquant ou envisageant ce type de location de bien s’informer et de se conformer à la réglementation en vigueur.
Vérifier la conformité avec le règlement de copropriété
Première étape indispensable : consulter attentivement le règlement de copropriété. En effet, de plus en plus de syndicats ont pris des mesures pour encadrer, voire interdire purement et simplement, les locations de courte durée dans l’immeuble.
Selon une étude menée en 2022 par l’Institut national de la statistique et des études économiques (Insee), près de 40% des copropriétés françaises interdisent désormais ce type de location. Les clauses les plus fréquentes sont :
- Obligation d’obtenir l’autorisation préalable du syndicat
- Limitation du nombre de jours de location par an
- Interdiction totale des locations inférieures à X jours
Si le règlement l’exige, le copropriétaire devra donc impérativement respecter ces dispositions sous peine de sanctions. Celles-ci peuvent aller d’une simple amende à la résiliation du bail, voire à l’expulsion.
Au-delà du règlement, le copropriétaire doit également se conformer à la réglementation applicable en matière d’affichage, de nuisances sonores, de gestion des déchets, etc. Là encore, des manquements peuvent être sanctionnés par le syndicat.
S’assurer d’une assurance adaptée
Deuxième point essentiel : vérifier que son contrat d’assurance multirisque habitation couvre bien l’activité de location meublée de courte durée. En effet, la majorité des garanties standards excluent ce type d’utilisation du logement.
Selon les chiffres de la Fédération française de l’assurance, seuls 30% des assureurs proposent aujourd’hui des garanties spécifiques pour la location Airbnb. Il est donc indispensable de souscrire un avenant ou un contrat dédié, afin de bénéficier d’une couverture adaptée.
Ces garanties complémentaires permettent notamment de couvrir :
- Les dommages causés par les locataires (dégradations, vols, etc.)
- La responsabilité civile du copropriétaire
- L’interruption d’activité en cas de sinistre
Le coût moyen d’un tel contrat d’assurance dédié se situe autour de 150 à 300 euros par an, en fonction des garanties souscrites.
À défaut de souscrire une assurance adaptée, le copropriétaire s’expose à de lourdes conséquences financières en cas de problème. Il peut notamment voir sa responsabilité engagée et devoir indemniser les victimes sur ses deniers propres.
Bien informer et impliquer les voisins
Troisième clef pour éviter les ennuis : instaurer un dialogue constructif avec les autres copropriétaires. En effet, la location Airbnb peut parfois générer des nuisances pour les voisins (bruit, encombrement, va-et-vient, etc.) et susciter leur mécontentement.
Selon une étude menée en 2021 par l’association UFC-Que Choisir, près de 60% des copropriétaires ayant loué leur logement sur Airbnb ont fait l’objet de plaintes de la part de leurs voisins. Face à ces tensions, certains syndicats ont même pris la décision d’interdire purement et simplement ce type de location.
Pour éviter ce genre de conflit, le mieux est donc d’informer régulièrement les autres copropriétaires des locations envisagées et de mettre en place des règles de bon voisinage à faire respecter par les locataires (horaires, gestion des déchets, etc.). Certains syndicats vont même jusqu’à exiger l’accord préalable de l’assemblée générale avant toute location.
Au-delà, le copropriétaire doit aussi s’assurer que ses locataires Airbnb respectent scrupuleusement le règlement de copropriété, sous peine de sanctions. En cas de manquements répétés, le syndicat pourra d’ailleurs exiger l’interdiction définitive de toute location de courte durée dans l’immeuble.
Une activité saisonnière qui questionne l’équilibre de la copropriété
Au-delà des enjeux liés au règlement de copropriété et à la gestion des nuisances, la location Airbnb pose également la question de l’équilibre commercial et résidentiel de l’immeuble. En effet, dans certaines destinations touristiques, la part d’habitations transformées en locations saisonnières peut devenir prépondérante, au détriment de l’activité commerciale et de l’animation de proximité.
Selon une étude menée en 2020 par l’Observatoire de l’économie collaborative, près de 15% des copropriétés situées dans les principales villes touristiques françaises comptent plus de 30% de logements dédiés à la location Airbnb. Cette situation peut engendrer des problèmes de cohabitation, mais aussi fragiliser l’écosystème local en éloignant les commerces et services de proximité.
Pour préserver l’équilibre de la copropriété, certains syndicats ont donc pris des mesures pour limiter la part des locations saisonnières. Cela peut passer par des quotas maximum, ou encore l’obligation pour les copropriétaires de conserver leur logement à l’année comme habitation principale.
L’encadrement juridique de la location Airbnb en copropriété
La location de biens immobiliers via des plateformes de type Airbnb soulève de nombreuses questions juridiques, notamment lorsqu’il s’agit de logements situés en copropriété. En effet, les règles de la copropriété peuvent entrer en conflit avec ce type de location de courte durée.
En France, le cadre juridique pour les locations Airbnb en copropriété est le suivant :
- Autorisation de la copropriété : Les statuts de la copropriété peuvent interdire ou encadrer les locations de courte durée. Les copropriétaires doivent donc vérifier les règles de leur copropriété avant d’envisager une location sur Airbnb.
- Déclaration en mairie : Depuis 2017, les meublés de tourisme, y compris les locations Airbnb, doivent faire l’objet d’un enregistrement en mairie. Ce numéro d’enregistrement doit être indiqué sur les annonces.
- Plafonnement des jours de location : Certaines villes ont mis en place un plafonnement du nombre de jours de location par an pour les résidences principales, généralement entre 60 et 120 jours.
- Taxe de séjour : Les propriétaires doivent collecter et reverser la taxe de séjour due par les locataires. Le montant varie selon les communes.
- Règles de sécurité : Les logements proposés à la location doivent respecter certaines normes de sécurité (détecteurs de fumée, issues de secours, etc.).
Le non-respect de ces règles peut exposer les propriétaires à des sanctions, allant d’amendes à la résiliation du bail par le syndic de copropriété. Il est donc essentiel pour les copropriétaires de bien s’informer et de se conformer au cadre juridique en vigueur.
Les considérations fiscales
Les propriétaires qui louent leur bien via Airbnb ou d’autres plateformes de location de courte durée doivent déclarer les revenus locatifs perçus. Deux régimes fiscaux principaux s’appliquent :
- Le régime de la micro-entreprise (micro-BIC) : Pour les revenus locatifs annuels n’excédant pas 72 600 €, le propriétaire peut opter pour le régime simplifié de la micro-entreprise, avec un abattement forfaitaire de 50% sur les revenus.
- Le régime réel : Au-delà de 72 600 € de recettes annuelles, le propriétaire doit opter pour le régime réel, qui l’oblige à tenir une comptabilité détaillée et à déduire les charges réelles liées à la location.
Les revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2%). Des taxes additionnelles peuvent également s’appliquer, comme la taxe sur les loyers élevés.
Il est important pour les propriétaires de bien se renseigner sur le régime fiscal le plus adapté à leur situation et de s’acquitter correctement de leurs obligations déclaratives.
Les aspects pratiques pour les propriétaires
La gestion d’une location Airbnb en copropriété comporte plusieurs aspects pratiques à prendre en compte :
- Choix du type de location : meublé de tourisme, location saisonnière, etc. Les statuts de la copropriété peuvent imposer certaines limites.
- Accueil et gestion des locataires : remise des clés, état des lieux, ménage, etc. Le propriétaire peut déléguer ces tâches à un service de conciergerie.
- Équipement du logement : veiller à la qualité de l’ameublement, de l’électroménager et de la décoration pour attirer les locataires.
- Assurances adaptées : souscrire une assurance spécifique pour les locations meublées, couvrant les dommages locatifs et la responsabilité civile.
- Respect des règles de sécurité : vérifier la conformité du logement (détecteurs de fumée, issues de secours, etc.).
- Gestion des réclamations et des imprévus pendant la location.
Une bonne organisation et une anticipation des différents aspects pratiques sont essentielles pour proposer une location Airbnb de qualité tout en respectant le cadre légal de la copropriété.
La loi ELAN : durcissement des réglementations
Il a récemment été introduit un texte permettant aux communes de grandes villes de demander l’enregistrement des propriétaires louant leur bien sur une plateforme de location pour faciliter les contrôles contre le dépassement du seuil des 120 jours.
La loi ÉLAN prévoit de durcir les règles pour mieux encadrer ce type de location saisonnière. Elle prévoit d’alourdir les sanctions avec des amendes allant de 5 000€ à 10 000 € en cas de non-respect de la réglementation pour les propriétaires.
La loi renforce également les sanctions envers les plateformes de location qui risquent jusqu’à 50 000€ de peine si elles refusent de supprimer une annonce ne respectant pas le seuil des 120 jours de location ou de transmettre le décompte des nuitées d’un logement.
Conclusion
La location Airbnb en copropriété représente à la fois une opportunité économique pour les copropriétaires, mais également un défi de taille pour préserver la tranquillité et le vivre-ensemble au sein de l’immeuble. Pour éviter les ennuis, 3 clefs sont essentielles : vérifier la conformité avec le règlement de copropriété, souscrire une assurance adaptée, et instaurer un dialogue constructif avec les voisins.
En respectant ces règles, les copropriétaires pourront ainsi concilier leurs aspirations personnelles et les intérêts de la collectivité. Une démarche gagnante-gagnante pour tous les habitants de la copropriété.