Lorsque l’on parle de gestion immobilière, les associations syndicales libres (ASL) jouent un rôle essentiel. Mais qu’est-ce qu’une ASL exactement ? Et comment fonctionne-t-elle ? Dans cet article, Cotoit explore en détail ce concept et ses implications pour les propriétaires fonciers.
Qu’est-ce qu’une ASL ?
La définition d’une ASL
Une ASL est créée par les colotis pour répondre à des missions bien spécifiques. Elle couvre principalement la gestion des espaces communs et le respect du cahier des charges de la copropriété, mais également la question des dépenses engagées pour cet ensemble de copropriétés, leur répartition et leur recouvrement. Elle permet donc aux colotis de prendre des décisions collégialement et de les faire appliquer. L’ASL assure également un rôle de représentation des colotis devant la loi.
Les différences entre ASL et copropriété
L’ASL et la copropriété sont deux régimes bien distincts, bien que souvent confondus. Voici les principales différences entre eux :
- L’ASL est un groupement de résidents d’ensembles horizontaux, tels que des maisons individuelles organisées en lotissements ou plusieurs bâtiments construits sur un même terrain. Son rôle consiste à gérer les parties communes et à veiller au respect des règles de fonctionnement par les habitants et les futurs acheteurs.
- La copropriété concerne un bien (immeuble ou groupe d’immeubles) détenu par plusieurs copropriétaires. Elle peut être verticale (pour les immeubles) ou horizontale (pour les lotissements de maisons individuelles).
Les missions d’une ASL
Voici les multiples missions (également appelées objets) qui peuvent être attribuée à une ASL, conformément à la loi (article 1er de l’ordonnance du 1er juillet 2004) :
- La construction, l’entretien ou la gestion d’ouvrages.
- La réalisation de travaux de mise en valeur des propriétés.
- Les actions d’intérêt commun pour prévenir les risques naturels ou sanitaires ainsi que les pollutions et les nuisances.
- Les actions d’intérêt commun pour préserver, restaurer ou exploiter les ressources naturelles.
- Les actions d’intérêt commun pour aménager ou entretenir les cours d’eau, lacs et plans d’eau, voies et réseaux divers.
À noter : cet objet doit figurer dans les statuts de l’ASL.
Quels sont les organes de décision d’une ASL ?
L’Ordonnance du 1er juillet 2004 dispose qu’elles doivent a minima se doter d’une assemblée des propriétaires, d’un syndicat et d’un président. Cependant, les statuts peuvent prévoir d’autres organes ou fonctions comme un bureau, un secrétaire ou un trésorier.
L’assemblée des propriétaires
Les décisions d’une ASL, tout comme la copropriété, sont prises dans le cadre d’une assemblée générale. Celle-ci réunit l’ensemble des propriétaires membres de l’association. Son fonctionnement est organisé par les statuts : périodicité des réunions, convocations, quorum, mandats de représentation, modalités de délibération. Le non-respect de ces modalités justifie la nullité de la délibération.
Le syndicat
L’assemblée générale doit notamment désigner un syndicat composé de plusieurs membres élus parmi les propriétaires membres de l’association ou leurs représentants dans les conditions fixées par les statuts. Le syndicat est chargé de la gestion de l’association syndicale, et règle par délibération les affaires de l’association.
Le président
Les modalités de son élection doivent être organisées par les statuts. Ceux-ci peuvent prévoir une suppléance en cas d’absence du président. Compte tenu des attributions dévolues au syndicat, c’est lui qui a normalement vocation à le désigner. Certaines de ses attributions lui sont expressément conférées par l’ordonnance et le décret : le suivi de l’état nominatif des propriétaires et du plan parcellaire ainsi que la déclaration et la publication des modifications statutaires, voire de la dissolution de l’association. Ses autres attributions doivent être prévues par les statuts.
Comment créer une ASL ?
Une association syndicale libre se constitue après l’obtention du consentement unanime des propriétaires constatée par écrit et de la rédaction de ses statuts.
L’obtention du consentement par écrit
Il est bon de rappeler que dans le cas d’un lotissement “privé” avec des parties communes, la création d’une ASL est obligatoire. On considère que par la signature de l’acte d’achat, le futur propriétaire a implicitement donné son consentement et adhère donc automatiquement à l’ASL et à son cahier des charges.
Dans les autres cas, le consentement peut être réalisé par la signature des actes d’acquisition des immeubles concernés, pour autant que ceux-ci prévoient la constitution de l’association syndicale, et cela même si les statuts ne sont pas encore adoptés.
L’établissement des statuts
Les statuts déterminent les règles auxquelles devra se soumettre l’ASL. Ils doivent impérativement contenir les mentions suivantes :
- Le nom, objet et l’adresse du siège de l’ASL.
- Ses règles de fonctionnement.
- Ses modalités de financement et son mode de recouvrement des cotisations.
- Les biens entrant dans son périmètre et les modalités de retrait de ceux-ci.
- Ses modalités de représentation à l’égard des tiers.
- Ses modalités de modification des statuts.
- Ses modalités de dissolution.
Les propriétaires ont un droit de modification sur les statuts existants.
À noter : les statuts d’une ASL ne sont pas soumis à la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ce qui permet une plus grande liberté dans la rédaction de ces statuts.
La déclaration auprès de la préfecture
Une fois les statuts définis, la déclaration de l’ASL se fait par l’un des colotis à la préfecture ou sous-préfecture compétente selon l’adresse ou se trouve le siège. Le siège n’a pas l’obligation de se trouver dans le périmètre de l’ASL. Mais généralement, il s’agit de l’adresse du président de l’association syndicale libre.
Le dossier de déclaration doit comporter les éléments suivants :
- Les statuts de l’ASL en double exemplaire.
- Le plan parcellaire de tous les biens entrant dans son périmètre.
- La déclaration de chaque adhérent précisant les désignations cadastrales.
- Un formulaire de déclaration en vue de la future publication dans le Journal Officiel des Associations et Fondations d’Entreprise (JOAFE).
Comment est financée une ASL ?
Ce sont les cotisations qui financent l’ASL. Les statuts de l’association déterminent les méthodes de financement et la façon de collecter les cotisations. Il est nécessaire que toute modification statutaire visant à établir une nouvelle répartition des responsabilités soit approuvée à l’unanimité, quelle que soit la majorité prévue pour la révision des statuts, si elle entraîne une augmentation des engagements d’un propriétaire associé.
Chaque coloti est tenu de contribuer aux charges. Les responsabilités ne s’appliquent pas aux propriétaires individuellement, mais plutôt aux parcelles incluses dans l’ASL. Le propriétaire de la parcelle est responsable non seulement des charges nées depuis la mutation, mais aussi des arriérés restants dus.