Si vous ne pouvez pas payer les travaux de la copropriété votés en assemblée générale, vous pouvez : demander à étaler votre paiement sur 10 ans à votre syndic, accéder au fonds de travaux de votre copropriété, opter pour un emprunt bancaire collectif ou accéder au fonds de solidarité logement de votre département. Si les travaux de copropriété en question visent à améliorer les performances énergétiques de votre immeuble, vous pouvez bénéficier de différentes aides. Selon Selectra, vous pouvez avoir accès à MaPrimeRénov’ copropriété, aux certificats d’économie d’énergie, ou à l’éco-prêt à taux zéro collectif. Attention ! Dans tous les cas, les travaux votés en assemblée générale devront être payés, au risque d’une mise en demeure, du paiement de dommages et intérêts, et de la vente aux enchères de votre logement.
Vous étiez contre en assemblée générale, mais ça y est… Votre copropriété a voté pour ravaler la façade et rénover le toit de votre immeuble. Vous avez reçu l’appel de fonds pour travaux et avez fait ce constat anxiogène “Je ne peux pas payer les travaux de la copropriété”. Sachez que vous n’êtes pas seul. Avec la hausse des coûts de rénovation, nombreux sont les copropriétaires qui se retrouvent dans l’incapacité de financer les travaux votés en assemblée générale. Que faire lorsque la facture devient trop lourde à supporter ? Heureusement, des solutions existent. Explications.
Travaux de copropriété : comprendre les tenants et les aboutissants
Les travaux de copropriété sont financés par le biais de charges de copropriété. Celles-ci représentent le budget d’un immeuble.
Tous les 3 mois, le syndic adresse un appel de fonds aux copropriétaires pour récolter les charges prévues au budget prévisionnel. Les travaux de copropriété peuvent dépendre de ce budget, ou non. Si ce n’est pas le cas, le syndic adresse aux copropriétaires un appel de fonds exceptionnel pour récupérer le budget nécessaire aux travaux.
Bon à savoir : depuis 2017, les copropriétés de plus de 10 lots ont pour obligation de mettre en place un fonds de travaux. Il est financé par le biais d’une cotisation annuelle. Cette “épargne” sert à financer les travaux prescrits par la loi ou décidés en assemblée générale. Cependant, dans certains cas, le fonds de travaux n’est pas suffisant – une provision sur charge exceptionnelle est alors requise par le syndic.
Les différents types de travaux en copropriété
Il faut différencier travaux de copropriété et travaux privatifs. Les travaux réalisés chez vous relèvent exclusivement de votre responsabilité. Ceux qui concernent les parties communes de l’immeuble sont décidés et votés en assemblée générale, à la majorité absolue, et concernent tous les copropriétaires.
Les travaux en copropriété touchent toutes les parties communes de l’immeuble : hall d’entrée, escaliers, ascenseurs, toiture, façade, espaces verts, portails, etc.
| Type de travaux de copropriété | Exemples |
| Nettoyage, entretien et esthétique | Peinture du hall d’entrée, changement du sol dans les couloirs, lutte contre les nuisibles, petites réparations diverses, etc. |
| Amélioration du confort de l’immeuble | Installation d’un ascenseur, d’un système de climatisation, aménagement d’une aire de jeux pour enfants |
| Rénovation énergétique | Isolation thermique des parties communes, installation d’un système de chauffage plus économe, installation de panneaux solaires |
| Urgences | Renforcement des structures de l’immeuble, réparation de fissures présentes dans des murs porteurs, etc. |
Il existe une zone grise : certains travaux privatifs dans un appartement en copropriété ont vocation à améliorer les performances énergétiques ou à assurer la sécurité de tout l’immeuble — on parle de travaux privatifs à intérêt collectif. C’est notamment le cas de l’isolation des plafonds des lots situés au dernier étage d’un immeuble DPE F ou G. Dans cette situation, ces travaux sont assimilés à des travaux de copropriété — ils sont donc votés en assemblée générale. En revanche, contrairement aux travaux de copropriété classiques, le copropriétaire concerné doit les payer seul.
Peut-on obliger un copropriétaire à faire des travaux ? Oui, les appels de fonds pour travaux votés en assemblée générale sont exigibles dès leur notification aux copropriétaires. En cas de non-paiement, le syndic peut engager une procédure de recouvrement judiciaire. Il en va de même pour les travaux privatifs d’intérêt collectif votés en assemblée générale.
Rôle du syndic de copropriété en cas de travaux
Le syndic est chargé de la gestion courante de la copropriété, y compris de la réalisation des travaux votés en assemblée générale. Il doit établir un budget prévisionnel, consulter des entreprises pour obtenir des devis, et organiser les appels de fonds auprès des copropriétaires. En cas de non-paiement des appels de fonds, c’est le syndic qui entame une procédure de recouvrement contre vous.
En savoir plus : le syndicat de copropriété, qu’est-ce que c’est ?
Le conseil syndical peut-il décider des travaux ? Non, le conseil syndical ne peut pas décider des travaux. Seule l’assemblée générale des copropriétaires est habilitée à voter la réalisation de travaux.
Info : si des travaux votés en assemblée générale sont non réalisés, les copropriétaires peuvent envoyer une mise en demeure au syndic et aller jusqu’à saisir le tribunal de grande instance pour l’obliger à réaliser les travaux. Ne pas payer les travaux de la copropriété engage donc votre responsabilité et celle de votre syndic.
Comprendre la répartition du montant des travaux de la copropriété
Les travaux dans les parties communes sont répartis selon les tantièmes des copropriétaires. Ceux-ci sont calculés en fonction de la surface et de l’étage de chaque logement. Plus votre appartement est grand et situé à un étage élevé, plus vos tantièmes sont élevés. En conséquence, votre contribution aux travaux sera plus importante comparée à celle des copropriétaires avec moins de tantièmes.
Creuser le sujet : les clés de répartition en copropriété, comment ça marche ?
Solutions de financement des travaux de copropriété en cas d’impossibilité de paiement
Facilités de paiement des travaux de copropriété
L’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que “La part du coût des travaux, des charges financières y afférentes, et des indemnités incombant aux copropriétaires qui n’ont pas donné leur accord à la décision prise peut n’être payée que par annuités égales au dixième de cette part.«
Pour faire simple, cela signifie que vous pouvez demander à étaler le paiement de vos charges pour travaux sur 10 ans, si vous respectez ces 2 règles :
- Avoir voté contre les travaux en assemblée générale
- Faire votre demande d’échelonnement auprès du syndic de copropriété au maximum deux mois après la réception du procès-verbal de l’assemblée générale
Attention ! Si vous vendez votre bien avant d’avoir remboursé toutes les échéances, vous devrez tout régler d’un coup au moment de la vente.
Je ne peux pas payer les travaux de copropriété, j’opte pour un emprunt bancaire collectif
Si vous ne pouvez pas payer les travaux, votre copropriété peut opter pour un prêt collectif. Ce type de crédit est souscrit par votre syndic pour financer les travaux votés en assemblée générale. Cette méthode de financement est utile lorsqu’un, plusieurs, ou la totalité des copropriétaires sont en incapacité de payer des travaux ou autres charges collectives. Il peut aussi servir à avancer la part subventionnable du chantier (ex. MaPrimeRénov’ copro). Négocié auprès des banques par le syndic, l’emprunt collectif est avantageux.
Demander un emprunt collectif de copropriété en 4 étapes :
- Décision de l’assemblée générale : la décision de souscrire un prêt bancaire collectif doit être prise en assemblée générale des copropriétaires à la majorité absolue. En revanche, tous les copropriétaires ne sont pas obligés de souscrire au prêt – seule une partie d’entre eux peut être concernée.
- Mise en place du prêt par le syndic : le syndic est chargé de mettre en place le prêt bancaire collectif (consultation de différentes banques, négociation des conditions du prêt, rédaction du contrat de prêt et soumission au conseil syndical).
- Appel de fonds auprès des copropriétaires : une fois le prêt bancaire collectif mis en place, le syndic établit un appel de fonds auprès des copropriétaires. Le montant de l’appel de fonds est calculé en fonction de la quote-part de chaque copropriétaire dans les parties communes.
- Remboursement du prêt : le remboursement du prêt bancaire collectif est assuré par les charges de copropriété. Chaque copropriétaire contribue au remboursement du prêt en proportion de sa quote-part.
Existe-t-il des aides pour payer les travaux de copropriété ?
Les travaux de rénovation d’un immeuble peuvent, sous conditions, ouvrir le droit à des aides de l’État (subventions ou facilités de paiement). C’est notamment le cas lorsque ceux-ci ont vocation à améliorer les performances énergétiques de l’immeuble.
Votre copropriété n’a peut-être pas pensé à vérifier si vos travaux étaient éligibles à des aides étatiques. Si vous n’avez pas les créances suffisantes pour les payer, vérifiez s’ils répondent aux critères d’entrée de ces dispositifs. Votre quote-part, et celle des autres copropriétaires, pourraient être ainsi réduites.
4 aides possibles pour financer les travaux de la copropriété :
- Les certificats d’économies d’énergie (CEE) : réservées aux copropriétés de plus de 2 ans, les CEE concernent, entre autres, l’isolation des combles, le calorifugeage ou l’isolation des vannes. Dans certains cas, ces travaux peuvent être financés à 100 % par les CEE. Pour savoir si vos travaux sont éligibles, consultez la liste des opérations standardisées d’économies d’énergie éditée par le ministère de la Transition écologique.
- MaPrimeRénov’ Copropriété (Agence nationale de l’habitat, ANAH) : cette aide, de 30 à 50 % du montant des travaux de la copro est accessible à toutes les copropriétés de plus de 15 ans. Pour y être éligibles, les travaux que vous ne pouvez pas payer doivent être en lien avec une rénovation globale permettant un gain énergétique de 35 % minimum. Si votre immeuble est actuellement DPE F ou G, l’aide peut être majorée de 10 %. En cas de ressource très modeste, une aide individuelle de 1 000 à 3 000 € supplémentaires peut vous être accordée.
- L’éco-prêt à taux zéro collectif (éco-PTZ) : d’un montant maximal de 50 000 €, il sert à financer les travaux de rénovation énergétique des copropriétés, sans conditions de ressources. Il permet notamment de financer l’isolation des toitures, des murs extérieurs ou des planchers bas.
- Aides de collectivités locales : ces aides accordées par votre région, département ou commune varient selon votre localisation. L’aide locale la plus connue est le Fonds de solidarité logement (FSL) institué par département. Il peut servir à financer des travaux de copropriété en cas de difficulté financière. Chaque département définit ses propres critères d’accès au FSL. Pour savoir si vous y êtes éligible et en faire la demande, rapprochez-vous d’une assistante sociale (CAF ou MSA).
Que se passe-t-il si vous ne payez pas les travaux de copropriété votés en assemblée générale ?
Bon à savoir : selon la loi de 1965 sur le statut des copropriétés immobilières, les copropriétaires ne sont pas solidaires en cas d’impayés. Si vous ne payez pas les charges pour travaux qui vous sont demandées, les autres copropriétaires ne peuvent pas être tenus par le syndic de les payer pour vous.
Travaux de la copropriété : quels sont les risques encourus par les copropriétaires défaillants ?
Comme expliqué un peu plus haut dans l’article, si vous ne payez pas les charges pour travaux de votre copropriété, votre syndic peut être tenu responsable ! Pour éviter cela, il doit procéder au recouvrement de vos charges impayées.
Voici à quoi vous devez vous attendre si vous ne payez pas les charges de la copro :
- Dès le 1ᵉʳ impayé de charge, le syndic vous envoie une mise en demeure de payer. Vous recevrez cette notification via une lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte du commissaire de justice (huissier). Vous aurez 30 jours pour régulariser votre situation, au-delà desquels, des pénalités de retard de 10 % seront ajoutées à vos dettes.
- Si vous ne réglez pas la somme due dans le délai imparti, vous recevrez une lettre de rappel. Le syndic vous préviendra qu’une tentative de règlement à l’amiable, suivie d’une procédure pénale, seront lancées à votre encontre si l’impayé persiste.
- En cas d’impayé inférieur à 5 000 €, le syndic fera appel à un conciliateur de justice ou à un médiateur pour trouver une solution amiable avec vous.
- En cas d’impayé supérieur à 5 000 €, ou, en cas de non-paiement à l’issue de la médiation, le syndic engagera une procédure judiciaire accélérée contre vous. Vous devrez immédiatement régler l’ensemble de vos impayés. Vous pouvez aussi avoir à verser des dommages et intérêts.
- Si malgré tous les efforts du syndic, vous n’avez toujours pas réglé vos impayés, votre appartement sera placé en hypothèque légale par le syndic. Il aura ainsi tous les droits pour saisir et vendre votre bien afin de rembourser vos dettes.
Info : la loi ALUR de 2014 concernant les impayés de copropriété a renforcé le pouvoir du syndic en cas de non-paiement d’un copropriétaire. En bref, tout a été fait pour simplifier la saisie-vente d’un bien en cas de non-paiement : raccourcissement des délais de paiement, plus besoin d’huissier, majoration des intérêts de retard, etc.
Les frais de relance sont-ils légaux ?
Oui, les frais de relance engagés par le syndic pour recouvrir les impayés de charges de copropriété sont parfaitement légaux. La réglementation encadre leur montant. En revanche, si vous estimez que la mise en demeure envoyée par votre syndic est abusive, vous pouvez porter plainte auprès du tribunal judiciaire.
Jurisprudence travaux de copropriété : obligation de versement de dommages et intérêts du copropriétaire défaillant
D’une manière générale, le syndic de copropriété peut demander le versement de dommages et intérêts pour réparer le préjudice causé par votre non-paiement. Un cas de jurisprudence en matière de travaux de copropriété (arrêt du 7 septembre 2017 n°16-18777 de la Cour de Cassation) ouvre également la possibilité de devoir dédommager un copropriétaire si celui-ci est lésé par le report des travaux.
Exemple : les travaux concernent la rénovation de la toiture. En l’attente des travaux, les copropriétaires des lots du dernier étage doivent vivre avec des infiltrations. Lésés par le report pour non-paiement des travaux, ces copropriétaires peuvent exiger que vous leur versiez un dédommagement sous forme de dommages et intérêts.
Charges de copropriété impayées et prescription
Depuis 2018, le délai de prescription des charges de copropriétés impayées est passé de 10 à 5 ans. Cela signifie qu’au-delà de 5 ans, vous n’êtes plus tenu de payer les charges dues. Pour autant, passer sous silence les lettres de relance pendant 5 ans n’est pas une solution. En effet, la prescription est interrompue en cas de démarche de recouvrement. Compter sur la prescription ne fonctionne que si le syndic “oublie” d’ouvrir une procédure de recouvrement à votre encontre. Ce qui arrive très rarement.
Réduire le montant des travaux de la copropriété pour arriver à les payer
Si vous ne pouvez pas payer les travaux de la copropriété et que le devis vous semble démesuré, vous pouvez demander au syndic de le comparer avec d’autres. Vous pouvez également effectuer ces recherches en parallèle pour vous assurer que les prix des travaux sont bien alignés avec la réalité du marché.
Si votre copropriété bénéfice des CEE et/ou de MaPrimeRénov’, les artisans mandatés doivent être RGE. De nombreux copropriétaires remarquent qu’ils sont souvent beaucoup plus chers que ceux qui ne le sont pas. Dans certains cas, pour payer moins cher, il vaut même mieux faire appel à des artisans “classiques”, quitte à perdre l’accès aux aides. Pensez bien à faire tous ces calculs !
Faire face à des difficultés financières pour payer des travaux de copropriété peut être stressant. Heureusement, des solutions existent pour vous aider à sortir de cette situation. N’hésitez pas à dialoguer avec le syndic et à vous renseigner sur les aides financières auxquelles vous pourriez être éligible.
FAQ
Comment ne pas payer les charges de copropriété ?
Vous n’avez pas le choix. Les charges découlant de décisions votées en assemblée générale doivent toujours être payées. En cas de difficultés financières, vous pouvez négocier des facilités de paiement avec le syndic ou solliciter des aides.
Quels sont les délais de paiement des charges de copropriété ?
Le délai de paiement des charges de copropriété est fixé à 30 jours à compter de la date d’émission de l’avis d’appel de fonds.
Peut-on payer ses charges de copropriété mensuellement ?
Oui, il est possible de payer ses charges de copropriété mensuellement. Dans le cas de travaux de la copropriété, il faut avoir voté contre en assemblée générale et demander dans un délai de deux mois l’échelonnement de leur paiement au syndic.
Que faire en cas d’erreur du syndic dans le calcul des charges d’un copropriétaire ?
Si vous constatez une erreur dans le calcul de vos charges de copropriété, vous devez en informer le syndic par lettre recommandée avec accusé de réception. Il procédera alors à une rectification.