Le bail meublé est un contrat de location spécifique qui concerne la mise à disposition d’un logement déjà équipé en meubles et en appareils électroménagers. Il diffère du bail de location nue, où le locataire apporte ses propres meubles. Dans cet article, Cotoit aide les propriétaires et les locataires à comprendre les tenants et aboutissants du bail meublé.
Définition du bail meublé
Le bail meublé est un contrat écrit entre le propriétaire (ou bailleur) et le locataire, dans lequel les conditions de location d’un logement meublé sont définies. Contrairement au bail de location nue, le bail meublé inclut la mise à disposition d’un mobilier complet, des appareils électroménagers et parfois même des ustensiles de cuisine. Les meubles doivent être en quantité suffisante pour permettre au locataire de vivre confortablement dans le logement.
La Loi ALUR encadre la location meublée en France. Elle impose certaines mentions obligatoires dans le contrat de bail meublé, telles que la description précise du logement, la durée du bail, le montant du loyer, etc. Cette loi vise à protéger les droits des locataires et à garantir la transparence dans les transactions immobilières.
Les avantages du bail meublé
Pour le locataire
- Confort et praticité : le locataire bénéficie d’un logement prêt à l’emploi, sans avoir à investir dans l’achat de meubles.
- Flexibilité : le bail meublé est souvent plus court (généralement d’un an), ce qui permet au locataire de s’adapter plus facilement à des changements de situation (études, mobilité professionnelle, etc.).
- Garantie : le propriétaire est tenu de maintenir les meubles en bon état de fonctionnement pendant toute la durée du bail.
Pour le propriétaire
- Loyer plus élevé : le loyer d’un logement meublé est généralement supérieur à celui d’un logement nu, en raison de la valeur ajoutée des meubles.
- Public cible élargi : la location meublée attire un public varié, notamment les étudiants, les professionnels en mobilité et les expatriés.
- Fiscalité avantageuse : le propriétaire peut bénéficier d’avantages fiscaux spécifiques liés à la location meublée.
Contenu du bail meublé
Contenu obligatoire
- Mention des parties contractantes : le bail doit préciser l’identité du propriétaire (ou bailleur) et du locataire. Si un mandataire (agence immobilière, par exemple) intervient, ses coordonnées doivent également figurer dans le contrat.
- Durée de la location et date d’entrée dans les lieux : le bail meublé peut être conclu pour une durée minimale d’un an. La date d’entrée dans les lieux doit être clairement indiquée.
- Description détaillée du logement et de ses annexes : le bail doit contenir une description précise du logement (superficie, nombre de pièces, étage, etc.). Les annexes (cave, garage, balcon, etc.) doivent également être mentionnées.
- Numéro fiscal d’identification du logement : le numéro fiscal (numéro SIRET) du logement doit figurer dans le bail.
- Énumération des équipements technologiques disponibles : le bail doit lister les équipements technologiques présents dans le logement (connexion internet, télévision, etc.).
- Précision sur l’usage du local (habitation ou mixte) : le bail doit indiquer si le logement est destiné uniquement à l’habitation ou s’il peut être utilisé à des fins mixtes (professionnelles et personnelles).
- Montant du loyer et conditions de révision : le loyer mensuel doit être clairement spécifié. Les modalités de révision du loyer (indexation, réévaluation annuelle, etc.) doivent également être précisées.
- Historique du dernier loyer payé par le précédent locataire : si le logement était précédemment loué, l’historique des loyers payés par le locataire précédent doit être mentionné.
- Montant du dépôt de garantie : le dépôt de garantie (ou caution) est limité à deux mois de loyer hors charges non révisables. Son montant doit être indiqué dans le bail.
Informations complémentaires
- Zones tendues : dans certaines zones géographiques dites “tendues”, où la demande de logements est supérieure à l’offre, des règles spécifiques s’appliquent au bail meublé. Le loyer du nouveau locataire ne peut pas excéder le dernier loyer appliqué au locataire précédent, sauf rares exceptions.
- Zones d’encadrement expérimental des loyers : certaines villes expérimentent l’encadrement des loyers pour limiter les hausses excessives. Deux notions sont à connaître : le loyer de référence (loyer médian constaté pour des logements similaires dans la même zone géographique) et le loyer de référence majoré (loyer maximum autorisé pour un logement meublé dans une zone d’encadrement).
- Travaux effectués depuis la dernière location : le bail meublé doit également mentionner les travaux réalisés dans le logement depuis la dernière location. Cela permet au locataire de connaître l’état du logement et d’anticiper d’éventuelles réparations ou améliorations.
Nouvelles dispositions
Résiliation du bail en cas d’impayés et non-versement du dépôt de garantie
Depuis le 29 juillet 2023, le bail meublé est soumis à de nouvelles règles concernant la résiliation en cas d’impayés :
- Impayés de loyers et charges : si le locataire ne paie pas son loyer ou ses charges, le propriétaire peut résilier le bail meublé. Cette mesure vise à protéger les propriétaires contre les situations d’impayés prolongés.
- Non-versement du dépôt de garantie : le dépôt de garantie (ou caution) est une somme versée par le locataire en début de bail. Si le locataire ne verse pas ce dépôt, le propriétaire peut également résilier le bail.
Exigences de performance énergétique
Depuis le 1er janvier 2024, le bail meublé doit prendre en compte les exigences de performance énergétique du logement :
- Diagnostic de performance énergétique (DPE) : le DPE est un document qui évalue la consommation énergétique du logement. Le bail meublé doit mentionner la classe énergétique du logement (de A à G) et informer le locataire sur sa performance énergétique.
- Améliorations énergétiques : si le logement est classé en catégorie F ou G (consommation énergétique élevée), le propriétaire doit s’engager à réaliser des travaux d’amélioration énergétique. Ces travaux visent à réduire la consommation d’énergie du logement.
Modèle de bail meublé
Le Service Public propose un modèle de bail pour un logement meublé conforme aux lois en vigueur. Ce modèle est applicable aux locations ou colocations d’un logement meublé constituant la résidence principale du locataire.
En suivant ces principes, locataires et bailleurs peuvent profiter d’une expérience de location harmonieuse et sécurisée. 🏠