Le froid arrive, et avec lui vient un sujet important à traiter pour les copropriétés : la trêve hivernale. Vous trouverez dans cet article l’origine et les dates de la trêve hivernale, les droits des locataires et des propriétaires, ainsi que son impact sur les charges de copropriété et le rôle du syndic pendant cette période.
Qu’est-ce-que la trêve hivernale ?
Née après un appel de l’Abbé Pierre en 1954, la trêve hivernale a été inscrite dans la loi en 1956. C’est une mesure de protection sociale qui permet aux locataires de conserver un logement décent pendant l’hiver, tout en les incitant à respecter leurs obligations contractuelles et à chercher une issue à leur situation.
Initialement fixée du 1er décembre au 15 mars, la trêve hivernale a été étendue à plusieurs reprises. Depuis 2014, elle dure 5 mois et est fixée du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante. Durant cette période, l’expulsion du locataire de son logement ne peut pas avoir lieu, elle est reportée.
Protection des locataires et propriétaires pendant cette période
Quels sont les droits des locataires ?
Les droits des locataires en période de trêve hivernale sont les suivants :
- Ils ne peuvent pas être expulsés de leur logement, même en cas d’impayés de loyer, sauf si le juge en décide autrement pour des motifs exceptionnels ;
- Ils continuent de bénéficier des aides au logement, et peuvent en demander de nouvelles auprès des organismes sociaux ou du fonds de solidarité pour le logement (FSL) pour les aider à régler leurs arriérés de loyer ;
- Ils sont protégés des coupures d’énergie (eau, gaz, électricité), même en cas de factures impayées. Les fournisseurs peuvent toutefois réduire la puissance du compteur électrique au minimum, sauf si le locataire bénéficie du chèque énergie ;
- Ils peuvent faire appel à un médiateur ou à un tribunal pour trouver une solution amiable avec le propriétaire, ou pour contester une décision d’expulsion.
Les locataires doivent néanmoins respecter leurs obligations contractuelles, et notamment payer leur loyer et leurs charges, ou s’acquitter d’une indemnité d’occupation s’ils n’ont plus la qualité de locataire. Ils doivent également respecter le règlement de copropriété et les droits des autres occupants de l’immeuble.
Tous les locataires sont-ils protégés pendant la trêve hivernale ?
Dans certains cas exceptionnels, les locataires ne sont pas protégés :
- Les personnes bénéficiant d’un relogement correspondant à leurs besoins familiaux ;
- Les squatteurs occupant un domicile, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou secondaire ;
- Les squatteurs occupant un garage ou un terrain. Dans ce cas, le juge qui prononce l’expulsion peut décider de supprimer la trêve hivernale ou d’en réduire la durée ;
- L’époux dont l’expulsion du domicile conjugal a été ordonnée par le juge aux affaires familiales dans le cadre de l’ordonnance de non conciliation d’une procédure de divorce ;
- L’époux, partenaire de Pacs ou concubin violent dans le couple ou sur un enfant dont l’expulsion du domicile familial a été ordonnée par le juge aux affaires familiales dans le cadre d’une ordonnance de protection.
À la fin de la trêve, et si le problème n’a pas été résolu, la procédure d’expulsion locative pourra reprendre et être exécutée par un huissier de justice.
Quels sont les droits des propriétaires ?
Les droits des propriétaires en période de trêve hivernale sont les suivants :
- Ils peuvent engager ou poursuivre les procédures judiciaires de recouvrement des loyers et charges impayés, et obtenir un titre exécutoire autorisant l’expulsion du locataire débiteur ;
- Ils peuvent demander au juge de supprimer ou de réduire la durée de la trêve hivernale dans les cas exceptionnels exposés plus haut ;
- Ils peuvent procéder à des mesures conservatoires pour préserver leurs droits, comme la saisie conservatoire des meubles du locataire, ou la saisie-attribution des créances du locataire (comme son salaire ou ses allocations) ;
- Ils peuvent solliciter l’aide du fonds de solidarité pour le logement (FSL) ou d’autres organismes sociaux pour trouver une solution amiable avec le locataire, ou pour bénéficier d’une garantie ou d’une prise en charge des impayés.
Les propriétaires doivent néanmoins respecter les droits des locataires, et notamment s’abstenir de toute expulsion forcée, de toute coupure d’énergie, ou de toute violation du domicile du locataire. Ils doivent également respecter les dispositions légales et réglementaires relatives à la trêve hivernale, et s’adapter aux éventuelles mesures exceptionnelles prises par le gouvernement en cas de crise sanitaire ou sociale.
L’impact de la trêve hivernale sur la copropriété
Les conséquences de la trêve hivernale sur les charges de copropriété
La trêve hivernale a un impact sur les charges de copropriété :
- La trêve hivernale ne suspend pas le paiement des charges de copropriété par les copropriétaires et les locataires. Ces charges restent dues pendant toute la durée de la trêve, et doivent être réglées selon les modalités prévues par le règlement de copropriété et le contrat de bail ;
- La trêve hivernale ne suspend pas non plus les procédures de recouvrement des charges impayées engagées par le syndic contre les copropriétaires débiteurs. Le syndic peut donc continuer à adresser des mises en demeure, des commandements de payer, ou à saisir le tribunal compétent pour obtenir un titre exécutoire ;
- En revanche, la trêve hivernale empêche le syndic de procéder à des mesures d’exécution forcée à l’encontre des copropriétaires débiteurs, telles que la saisie des biens meubles, la saisie des comptes bancaires, ou la saisie des rémunérations. Ces mesures ne peuvent être mises en œuvre qu’à partir du 1er avril, sauf si le juge en décide autrement ;
- La trêve hivernale peut également avoir un effet indirect sur le montant des charges de copropriété, en raison de l’augmentation des dépenses liées au chauffage, à l’eau chaude, ou à l’électricité. Ces dépenses peuvent être répercutées sur les copropriétaires et les locataires, selon la répartition établie par le règlement de copropriété et le contrat de bail.
La trêve hivernale peut enfin entraîner des difficultés de trésorerie pour la copropriété, si le taux d’impayés de charges augmente pendant cette période. Le syndic doit alors veiller à assurer la continuité des services essentiels, et à rechercher des solutions amiables ou judiciaires pour recouvrer les charges dues.
Le rôle du syndic de copropriété pendant cette période
Le rôle du syndic en période de trêve hivernale est de veiller au respect des droits et des obligations des copropriétaires et des locataires, ainsi qu’à la bonne gestion de la copropriété. Le syndic doit notamment :
- Informer les copropriétaires des procédures d’expulsion en cours ou à venir concernant les locataires de la copropriété, et des conséquences de la trêve hivernale sur ces procédures ;
- S’assurer que les locataires en situation d’impayés de charges de copropriété soient accompagnés par les services sociaux compétents, et rechercher des solutions amiables pour éviter l’aggravation de la dette ;
- Faire respecter le règlement de copropriété et les décisions de l’assemblée générale, et intervenir en cas de troubles de voisinage ou de dégradations causées par les locataires ou les squatteurs ;
- Veiller au bon fonctionnement et à l’entretien des parties communes et des équipements collectifs, notamment le chauffage, l’eau chaude, l’électricité, et prendre les mesures nécessaires en cas de dysfonctionnement ou de coupure ;
- Gérer les urgences et les sinistres pouvant survenir pendant la trêve hivernale, et solliciter les assurances ou les garanties appropriées ;
- Préparer la sortie de la trêve hivernale, en anticipant les éventuelles reprises des procédures d’expulsion, et en informant les copropriétaires des démarches à suivre.
Le syndic doit donc assurer son rôle de représentant légal de la copropriété, tout en tenant compte des spécificités de la trêve hivernale et des situations particulières des locataires. Il doit également respecter les dispositions légales et réglementaires relatives à la trêve hivernale, et s’abstenir de toute action contraire à l’esprit de cette mesure de protection sociale.