Qu’est-ce que le compromis de vente ?
Le compromis de vente est un avant contrat qui scelle un projet de transaction immobilière. Le vendeur et l’acheteur se mettent alors d’accord sur le bien immobilier ainsi que sur le prix. Les deux parties devront ensuite patienter pendant plusieurs mois (généralement de deux à six mois en fonction des contrats) avant de pouvoir signer l’acte de vente qui concrétisera la transaction de manière définitive. Si toutes les clauses suspensives* sont remplies pendant ce laps de temps et si l’acheteur n’a pas utilisé son droit de rétractation, la transaction sera finalisée lors de la signature de l’acte de vente.
Le compromis de vente ne doit pas être confondu avec la promesse de vente. Ces deux contrats sont en effet différents. Le compromis de vente est également appelé « promesse synallagmatique de vente ». Il engage les deux parties (l’acheteur et le vendeur) à conclure la vente dans un délai déterminé par le contrat. La promesse de vente est quant à elle unilatérale. Cela signifie qu’elle engage seulement le vendeur.
*Les clauses suspensives sont les clauses obligatoires sans lesquelles la vente ne peut pas avoir lieu. L’une des plus courantes est notamment l’obtention de l’emprunt immobilier qui permettra à l’acheteur de financer son acquisition.
Les différents compromis de vente
Le compromis de vente peut se présenter sous la forme d’un acte sous seing privé ou bien d’un acte authentique.
L’acte sous seing privé est rédigé par les deux parties ou bien par les professionnels qui les représentent (avocat, agent immobilier). Le notaire n’a pas à intervenir dans la rédaction de ce type de compromis, car il s’effectue entre deux particuliers. Il est cependant admis que l’acheteur verse un acompte au vendeur en guide de garantie. L’avantage principal de l’acte sous seing privé est le gain de temps.
L’acte authentique est quant à lui rédigé par le notaire. Il possède de ce fait un caractère plus officiel, professionnel, voire rassurant pour les deux parties. La démarche est plus complète et donc moins simple à réaliser. Cependant, le compromis de vente est généralement plus détaillé, car il respecte des règles juridiques spécifiques.
Il est possible de transformer un acte sous seing privé en acte authentique, en le faisant signer à un notaire après sa rédaction. Il s’agit d’une réitération de compromis de vente.
Les documents de l’acheteur
L’acheteur n’a que très peu de documents à fournir pour le compromis de vente. Ceux-ci concernent tout d’abord son identité :
- Un justificatif d’identité. Il peut s’agir d’une carte d’identité ou bien d’un passeport, tant que le document indique le nom complet, le lieu et la date de naissance de l’acquéreur.
- Un justificatif de la situation familiale, comme un livret de famille.
- Un justificatif de domicile pour confirmer l’adresse actuelle de l’acquéreur.
Les autres documents à fournir concernent le mode de financement de l’acheteur. Il doit en effet indiquer la provenance des fonds. Ceux-ci peuvent venir d’une donation, d’un héritage, d’un prêt familial, ou dans la majorité des cas d’un crédit immobilier.
Si l’acheteur finance son investissement immobilier avec un emprunt bancaire, il doit impérativement transmettre les détails de celui-ci :
- Les coordonnées de l’organisme prêteur (adresse et nom de la banque)
- Le montant du prêt et des taux d’intérêt
Enfin, l’acheteur doit apporter des précisions sur la finalité de son projet immobilier. Il peut par exemple s’agir d’un achat en résidence principale, d’un investissement locatif, d’une transformation en local professionnel, ou encore d’un projet nécessitant des travaux importants.
Les documents du vendeur
Dans le cadre d’un acte authentique, le notaire est chargé de collecter et de vérifier chaque document fourni par l‘acheteur et le vendeur. En cas d’acte sous seing privé, l’acheteur a cependant tout intérêt à vérifier lui-même la conformité des documents du vendeur. Ce dernier doit notamment fournir :
- Un justificatif d’identité, de domicile et de situation familiale
- Le diagnostic technique et énergétique du logement (amiante, plomb, DPE)
- Le permis de construire
- La liste des meubles vendus avec le bien
- Le titre de propriété
- Le plan, la nature et l’adresse du bien
- Les coordonnées de la banque en cas d’achat par emprunt
Si le bien est un appartement en copropriété, le vendeur doit également fournir :
- La superficie loi Carrez
- Les trois derniers procès-verbaux issus des assemblées générales
- Le carnet d’entretien de la copropriété
- La description des travaux réalisés avec les factures
Le délai de rétractation après la signature du compromis
L’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours à partir du lendemain de la signature du compromis de vente. Durant ce laps de temps, celui-ci est en droit de renoncer à son achat sans avoir à se justifier. Il peut alors récupérer son acompte et son dépôt de garantie. Pour faire valoir son droit de rétractation, l’acquéreur peut adresser une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur. Cette lettre devra annoncer clairement la volonté de renoncer à l’achat immobilier, mais n’est pas tenue d’en détailler les raisons.
Le délai de rétractation de 10 jours a surtout pour objectif de protéger l’acheteur contre d’éventuels vices cachés. Celui-ci peut en effet utiliser ce temps pour s’informer davantage sur le bien et s’assurer qu’il est bien conforme aux dires du vendeur. Si l’acheteur n’a constaté aucun élément susceptible de le faire remettre en question sa volonté d’achat pendant ces 10 jours, le compromis est alors définitif. Cela signifie qu’il ne pourra plus se rétracter sans justification et ne pourra pas récupérer les sommes qu’il a avancées.
Le compromis de vente et l’acheteur : FAQ
Est-il plus avantageux pour l’acheteur de signer une promesse unilatérale au lieu d’un compromis de vente ?
Comme nous l’avons mentionné au début de ce guide, la promesse unilatérale de vente engage uniquement le vendeur. Ce type de contrat est donc plus souple envers l’acheteur, ce qui peut représenter un avantage. Le vendeur s’engage en effet à vendre son appartement ou sa maison à l’acheteur et ne peut pas changer d’avis pendant une période de plusieurs mois (3 mois en moyenne). Cela permet à l’acheteur de bénéficier d’une période bien plus conséquente que les 10 jours de rétractation pour prendre sa décision.
La signature du compromis de vente est-elle payante pour l’acheteur ?
En cas de signature du compromis chez le notaire, l’acheteur devra régler les frais relatifs à la rédaction du contrat. Ceux-ci varient généralement de 150 à 300€ et seront inclus dans les frais de notaire. Notons cependant que cette somme reste fixe même si deux notaires sont présents. Rappelons également que l’acquéreur doit régler le dépôt de garantie lors de la signature du compromis. Celui-ci s’élève à 5 ou 10% du prix de vente.
Dans le cadre d’un acte sous seing privé, aucuns frais ne sont à prévoir, car le vendeur s’occupe lui-même de rédiger le contrat. Cependant, l’acheteur peut régler la somme de 125€ si le vendeur enregistre le compromis de vente auprès des services fiscaux. Cette démarche est en effet payante.
