Bref rappel sur les parties communes
Pour l’achat d’une partie commune, L’article 1 de la loi du 10 juillet 1965 précise qu’une copropriété répartie entre plusieurs copropriétaires implique généralement la présence de parties communes.
Ces parties communes, définies par l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont listées dans le règlement de copropriété. Il s’agit de locaux ou d’équipements destinés à la jouissance de tous les copropriétaires ou locataires.
Quelques exemples de parties communes :
- cage d’escalier
- hall d’entrée
- paliers
- couloirs
- cave
- loge du gardien
- espaces verts
- balcons et terrasses
- cours intérieures
- piscine
- terrain de tennis
etc.
Quel est l’intérêt d’acheter une partie commune ?
Le rachat d’une partie commune présente surtout un intérêt pratique pour le copropriétaire.
Il peut s’agit d’une terrasse, d’un balcon, d’une cave ou d’un parking dont on veut conserver la jouissance exclusive ou pour réaliser des travaux et aménagements spécifiques.
Un exemple concret : un copropriétaire qui achète 2 appartements mitoyens dans un immeuble peut vouloir racheter le palier commun pour mettre en place une unique porte d’entrée à la place de deux portes.
ce rachat présente aussi d’autres avantages :
- privatisation des espaces
- augmentation de la valeur du logement
- augmentation du nombre de voix lors des vites en assemblées générales.
Les avantages pour le syndic
L’opération peut aussi être bénéfique pour le syndic.
Pour les autres copropriétaires, consentir à une vente implique qu’ils sont libérés de l’obligation d’entretien de cette partie.
C’est donc une économie à terme qui se manifeste sous la forme d’une baisse des charges d’entretien des parties communes.
Les étapes pour racheter une partie commune
Voilà comment procéder étape par étape pour racheter une partie commune.
Préparer un dossier
C’est le point fondamental. Votre dossier doit être complet et précis pour mettre en confiance les autres copropriétaires.
Ce dossier doit contenir les informations suivantes :
Une description précise du projet : quelle emplacement va être rachetée, quelle surface, quels travaux sont impliqués à terme et éventuellement les nuisances, avantages et conséquences pour les autres copropriétaires…
Un projet de création d’un nouveau lot de copropriété établi par un géomètre.
Un avis de l’architecte de l’immeuble.
Une proposition de prix de vente justifiée par un avis d’expert immobilier.
Il est préférable de consulter d’autres copropriétaires sur la faisabilité du projet avant de constituer le dossier.
Une fois constitué, le dossier doit être envoyé en lettre recommandée avec accusé de réception au syndic. La résolution sera alors mise à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Fixer le juste prix de la partie commune
Fixer le prix de la partie que l’on souhaite racheter n’est pas évident car c’est une opération atypique.
Pour estimer sa valeur, vous devez prendre en compte plusieurs facteurs :
- le prix du m2 selon le marché
- l’état du bien
- la plus-value que le bien pourra engendrer
- la situation du bien
- son utilité pour d’autres copropriétaires…
Vous pouvez faire appel à un expert immobilier indépendant pour obtenir un avis neutre. Il va évaluer la partie commune en fonction de sa superficie, de sa localisation et de son état. Il prend également en compte les caractéristiques particulières de la partie commune, telles que sa vue, son accès ou son usage potentiel. Il va aussi comparer la partie commune à d’autres biens similaires sur le marché immobilier pour déterminer sa valeur marchande.
Voici quelques exemples d’experts immobiliers que vous pouvez contacter pour évaluer une partie commune :
- un agent immobilier indépendant
- un géomètre-expert
- un notaire
- un avocat spécialisé en droit immobilier
- un architecte…
Notez aussi que les copropriétaires peuvent s’entendre pour négocier le prix de rachat entre eux. Si les copropriétaires sont en mesure de s’entendre sur un prix de rachat, ils peuvent soumettre cette proposition à l’assemblée générale des copropriétaires pour approbation.
Vous devez convaincre l’assemblée des copropriétaires d’accepter votre prix, il doit donc être équitable.
Le vote en assemblée générale
Si la vente ne modifie pas la destination de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote la résolution à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965. Il s’agit de la majorité des copropriétaires détenant au moins deux tiers des tantièmes de la copropriété.
Si la vente modifie la destination de l’immeuble, l’achat de la partie commune devra être voté à l’unanimité.
Par exemple, si vous souhaitez acheter la loge du concierge, ceci implique la suppression définitive de cette loge. La décision doit donc être prise soit à la majorité de l’article 26 soit à l’unanimité. Tout dépend de la question de savoir si l’absence d’un concierge est conforme à la destination de l’immeuble.
Si des travaux sont prévus suite de l’achat et qu’ils impactent la structure ou l’aspect extérieur du bâtiment, les copropriétaires doivent les valider en assemblée générale. Il s’agit d’une résolution qui sera votée à part selon la majorité adéquate pour ce type de travaux.
Consigner le rachat de la partie commune chez un notaire
Après 2 mois de délai obligatoire, la vente doit être actée chez un notaire.
Il faudra lui faire parvenir les documents suivants :
- le procès-verbal de l’assemblée générale
- un certificat de non-recours prouvant qu’aucune action en justice ne conteste la vente
- un état descriptif de division des tantièmes établit par un géomètre.
Le notaire va rédiger et publier l’acte de vente final au registre de la conservation des hypothèques. Une fois la vente actée, le copropriétaire obtient jouissance exclusive de son bien.
Les frais de notaire sont à la charge de l’acheteur. Les droits de mutation et les frais de notaire dépendant du prix de cession avec une part fixe et une part variable.
Modifier le règlement de copropriété
La validation du nouvel état descriptif de division doit être voté à la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Les nouvelles clés de répartition fournies par le géomètre serviront à calculer le nouveau montant des charges de copropriété que chaque copropriétaire devra payer à l’avenir.
Le règlement de copropriété est ensuite mis à jour par un notaire aux frais de l’acheteur.
A noter : dès lors que la vente est acquise, les parties privatives de l’acheteur seront plus importantes. Il détiendra plus de tantièmes de la copropriété. Ses charges de copropriété seront donc proportionnellement plus élevées.
Répartition du bénéfice de la vente
Le syndic doit enfin répartir le produit de la vente entre tous les copropriétaires proportionnellement aux tantièmes qu’ils possèdent.
Le copropriétaire acheteur récupère donc une partie de son paiement de la vente en fonction de ses tantièmes.
