Un conseil syndical est un groupe de copropriétaires élus à la majorité absolue en assemblée générale. Il est chargé d’assister le syndic et de contrôler la gestion qu’il fait de la copropriété. Découvrez en détail son rôle et toutes les informations relatives à son fonctionnement.
Qui fait quoi dans une copropriété ?
Difficile de cerner chaque identité dans une copropriété. Souvent on confond et on utilise les mauvais termes. En effet, beaucoup de personnes utilisent les mots “syndicat de copropriété” pour désigner le “syndic”. Or le terme “syndicat de copropriété” n’existe pas.
Pour vous éclairer, nous avons réalisé un petit lexique pour vous aider à mieux comprendre l’organisation d’une copropriété :
- Syndicat des copropriétaires : tous les copropriétaires forment automatiquement et sans formalités le syndicat des copropriétaires. Ce syndicat veille à la conservation et l’administration de l’immeuble.
- Conseil syndical de copropriété : il est composé de membres de la copropriété, élus par l’ensemble des copropriétaires, et assure des rôles consultatifs, d’assistance et de contrôle vis à vis des activités du syndic.
- Syndic de copropriété : il peut être bénévole ou professionnel, il est mandaté par le syndicat des copropriétaires sur décision de l’assemblée générale pour une durée maximale de 3 ans. Il gère l’immeuble, les équipements collectifs au nom du syndicat des copropriétaires (organise les assemblées générales, tient les comptes, trouve des prestataires, suit les travaux, etc.).
Conseil syndical d’une copropriété : définition
Quel est son rôle ?
De manière générale, chaque copropriété est composée d’un conseil syndical constitué de plusieurs copropriétaires élus à la majorité absolue lors d’une assemblée générale.
Véritable maillon entre les copropriétaires d’un immeuble et le syndic, il assiste ce dernier dans la gestion de la copropriété.
Les trois obligations légales du conseil syndical sont :
| Un rôle consultatif | Un rôle d’assistance | Un rôle de contrôle |
|---|---|---|
| Il peut donner son avis ou être consulté sur tous les sujets traitant du syndicat des copropriétaires. | Il réalise les missions confiées par l’assemblée générale et établies dans le règlement de copropriété (exemple : le choix d’entreprises prestataires). | Il contrôle la gestion du syndic, notamment la comptabilité, la répartition des dépenses, l’élaboration des budgets prévisionnels et la bonne exécution des missions et contrats. |
| Il doit être consulté pour les dépenses dépassant le seuil fixé par l’assemblée générale et pour la conclusion des contrats. | Il prépare les assemblées générales (définition de l’ordre du jour). |
Les règles de fonctionnement du conseil syndical sont fixées par le règlement de copropriété. Aucun texte n’impose un nombre minimum de membres devant composer le conseil syndical. Un nombre d’au moins trois membres, dont un président, est toutefois recommandé.
Le conseil syndical est-il obligatoire ?
Le syndicat des copropriétaires peut renoncer à constituer un conseil syndical par un vote en assemblée générale à la double majorité.
Qui peut être conseiller syndical ?
Tout copropriétaire peut devenir membre d’un conseil syndical en étant élu à la majorité absolue de l’article 25 de la loi de juillet 1965 lors de l’assemblée générale, renouvelable à chaque assemblée générale.
Ainsi, les personnes suivantes sont éligibles à être membres d’un conseil syndical :
- copropriétaire ou époux (ou partenaire de PACS), ascendants ou descendants ;
- représentant légal d’un copropriétaire ;
- usufruitier ;
- acquéreur à terme (variante du viager).
Ne pourra prétendre à un rôle de membre du conseil syndical toute personne ayant un lien avec le syndic (salarié, membre de son entourage, partenaire, etc.).
Lors de l’élection du conseil syndical, sans majorité ou faute de candidat, le syndic ou tout copropriétaire peut saisir le tribunal pour désigner les membres du conseil syndical avec leur accord ou constater de l’impossibilité d’en mettre un en place.
Quelle est la responsabilité des conseillers syndicaux ?
La responsabilité pénale des conseillers syndicaux
Dans certaines situations, il est possible d’engager la responsabilité pénale d’un conseiller syndical lorsque celui-ci commet une contravention, un délit ou un crime troublant la société ou l’ordre public. Pour cela, il est nécessaire de prouver que celui-ci a commis une infraction grave :
- détournement des fonds de la copropriété ;
- absence de contrôle de la gestion ;
- rapports frauduleux avec des prestataires ;
- propos diffamatoires, etc.
Le syndicat des copropriétaires ou le copropriétaire lésé peut porter plainte auprès d’un représentant des forces de l’ordre (commissariat ou gendarmerie). En fonction des procédures encourues, le conseiller syndical pourra alors être condamné au versement d’une amende, à l’emprisonnement ou à la réclusion criminelle…
La responsabilité civile des conseillers syndicaux
Afin de mener à bien ses missions de syndic bénévole, ce dernier peut être couvert par une assurance responsabilité civile, ce qui serait la meilleure solution en cas de faute ou de négligence.
Ainsi, la responsabilité civile couvre les syndics bénévoles relevant de leur compétence. Du fait de ses multiples affectations, l’administrateur bénévole est nécessairement à risque. L’assurance responsabilité civile couvre par exemple :
- Erreurs involontaires du syndic (oubli d’envoi de documents) ;
- Rémunérer les frais de procédure lorsque le prestataire de services exécute son travail de manière incorrecte
- Erreur dans la signature du devis manquant certaines informations ;
Cependant, l’assurance responsabilité civile ne va généralement pas prendre en charge une erreur volontaire d’informations du syndic bénévole, une négligence dans le contrôle des services d’un prestataire, une mauvaise gestion des sinistres et des litiges ou encore une négligence dans les appels de fonds.
La responsabilité civile d’un conseiller syndical sert à réparer un dommage subi par un copropriétaire ou le syndicat de copropriétaires. Celle-ci peut aboutir au versement de dommages-intérêts. Toutefois, il est nécessaire de prouver que le conseiller syndical a commis une faute (comme l’inexécution de son mandat) et qu’elle a entraîné un réel préjudice pour la copropriété.
Le syndicat des copropriétaires doit souscrire pour chacun des membres du conseil syndical une assurance de responsabilité civile. La plupart des contrats multirisques immeubles intègrent cette assurance de responsabilité civile pour le conseil syndical.
La rémunération des membres du conseil syndical
Les membres du conseil syndical ne sont pas rémunérés. Ils exercent leurs fonctions de manière gratuite et totalement bénévole.
Toutefois, des dépenses peuvent être engagées par nécessité dans l’exécution de leur mission, par exemple l’avis d’experts comme des architectes ou avocats dans le cadre de travaux. Dans ce cas, celles-ci seront réglées par les copropriétaires dans le cadre des dépenses courantes d’administration du budget prévisionnel, selon la quote-part de chacun.
Réforme des copropriétés 2020 : les nouveaux pouvoirs du conseil syndical
Depuis la réforme de la copropriété de 2020, le pouvoir du conseil syndical est renforcé.
Le conseil syndical est-il obligatoire pour les petites copropriétés ?
La gestion des petites copropriétés (moins de cinq lots ou budget prévisionnel moyen inférieur à 15 000 € sur trois ans consécutifs) est simplifiée depuis 2020. En effet, celles-ci n’ont plus l’obligation de constituer un conseil syndical.
La délégation de pouvoirs
Depuis 2020, l’assemblée générale peut déléguer au conseil syndical, composé d’au moins trois membres, le pouvoir de prendre seul des décisions relevant de la majorité simple (article 24). Cette délégation de pouvoirs doit être votée en assemblée générale à la majorité absolue.
La délégation de pouvoirs ne peut toutefois porter sur :
- l’approbation des comptes ;
- la détermination du budget prévisionnel ;
- les adaptations du règlement de copropriété.
La durée de la délégation de pouvoirs ne peut excéder deux ans. Elle est renouvelable uniquement par décision de l’assemblée générale.
Peut-il décider de travaux dans la copropriété ?
À l’origine, le conseil syndical n’était pas décisionnaire quant aux travaux d’une copropriété. Mais depuis 2020, avec la délégation de pouvoirs, l’assemblée générale peut déléguer au conseil syndical le pouvoir de prendre seul des décisions de travaux relevant de la majorité simple (comme des travaux d’entretien de l’immeuble nécessaires à la conservation, etc.).
L’assemblée générale fixe alors le montant maximum des sommes allouées au conseil syndical. Ce montant, spécifiquement alloué au conseil syndical, est inscrit dans le budget prévisionnel voté chaque année.
Les décisions du conseil syndical pour l’exercice de la délégation de pouvoirs sont prises à la majorité de ses membres. En cas de partage des voix, le président du conseil syndical a voix prépondérante. Les décisions doivent ensuite être inscrites dans un procès-verbal signé par deux de ses membres. Le conseil doit établir un rapport écrit pour informer les copropriétaires.
Mise en concurrence du contrat de syndic
La nouvelle réforme de la copropriété précise désormais que lorsque l’assemblée générale est appelée à se prononcer sur la désignation d’un syndic professionnel, le conseil syndical doit communiquer au syndic plusieurs projets de mise en concurrence établis conformément au contrat type (sauf dispense votée en assemblée générale).
Le président du conseil syndical
Élection du président du conseil syndical
Élu parmi ses membres, le président du conseil syndical joue le rôle de conseiller auprès des copropriétaires. Il est de coutume qu’il soit élu lors de la première réunion du conseil syndical selon les règles définies par le règlement de copropriété ou par décision des conseillers prise à la majorité. La loi stipule que la nomination d’un président de conseil syndical est obligatoire si un conseil syndical est formé dans la copropriété.
Aucune compétence particulière n’est exigée. Cependant, le président du conseil syndical doit être quelqu’un d’impliqué, de disponible, de volontaire et maîtrisant idéalement les rouages de la copropriété.
Les missions essentielles du président de conseil syndical
En tant que représentant, le président du conseil est au cœur de la vie de la copropriété. Il joue un rôle clé dans la gestion et l’administration de l’immeuble. Il est considéré comme étant l’interlocuteur direct et privilégié des copropriétaires et du syndic.
En plus des missions du conseil syndical, il est chargé :
- de convoquer les réunions ;
- de diffuser les informations ;
- d’établir annuellement un bilan des actions menées par le conseil syndical.
Il est doté de pouvoirs spéciaux, dont la possibilité de convoquer une assemblée générale exceptionnelle et d’agir en justice si le transfert des documents entre un ancien et un nouveau syndic ne se fait pas correctement.
Que faire en cas d’abus de pouvoir du président de conseil syndical ?
Il arrive que le président abuse des pouvoirs actés dans le règlement de copropriété : prises de décisions non votées par l’assemblée générale, partialité dans la gestion, informations frauduleuses (relevé de compteurs, etc.).
Sont considérés comme des abus de pouvoir du président du conseil syndical les cas où le président du conseil syndical agit seul sans discussion avec les autres membres du conseil syndical dans les situations suivantes :
- décider des appels de fonds en assemblée générale ;
- commander les travaux dans l’immeuble ;
- décider de la mise en place de travaux urgents ;
- modifier/étendre les travaux en cours sans l’autorisation de l’assemblée générale ;
- licencier un employé de la copropriété (comme un gardien) ;
- donner des ordres aux employés d’entretien ;
- représenter le syndicat des copropriétaires au tribunal.
Révocation ou démission du conseil syndical
Révoquer un président de conseil syndical ou membre du conseil
Devant un constat d’abus de pouvoir, il revient d’abord aux autres membres du conseil syndical d’engager une discussion à l’amiable avec le président afin de discuter de ses agissements. Le président du conseil syndical peut à tout moment démissionner de ses fonctions de sa propre initiative.
Les conseillers syndicaux peuvent procéder à sa révocation, s’il ne souhaite pas démissionner ou si aucun accord n’est trouvé pour préserver les intérêts de la copropriété.
La décision de révocation doit être formalisée lors d’un vote en assemblée générale, selon les termes définis dans le règlement de copropriété, et ce, pour motifs sérieux et non discriminatoires ou personnels tels que :
- défaut de contrôle de la gestion du syndic ;
- engagement de dépenses injustifiées ou illégales ;
- conflit d’intérêts avec le syndic ;
- collusion frauduleuse avec un entrepreneur chargé de travaux.
Que faire en cas de démission du conseil syndical ?
Lors de l’élection du conseil syndical, les copropriétaires peuvent élire des membres suppléants. Les suppléants remplissent les sièges vacants (démission, révocation ou décès) dans l’ordre de leur élection et pour la durée initiale des membres titulaires qu’ils remplacent.
Si des suppléants ne sont pas désignés et qu’un quart des sièges du conseil sont vacants, alors une nouvelle élection doit avoir lieu lors d’une assemblée générale pour procéder à l’élection de nouveaux conseillers syndicaux.
Bon à savoir
Lorsqu’un quart des sièges sont vacants et quelle que soit la cause de la vacance, le conseil syndical n’existe plus.
Absence de rapport du conseil syndical
Depuis le 1er septembre 2004, en leur qualité de mandataires du syndicat des copropriétaires, les conseillers syndicaux doivent rendre compte de leur mandat. Ce compte-rendu d’activité du conseil syndical doit être fait par écrit et joint à la convocation de l’assemblée générale annuelle.
Le conseil syndical n’encourt pas de sanction s’il n’établit pas un compte-rendu écrit ; l’article 11 du décret du 17 mars 1967 le prévoit parmi les pièces jointes à titre informatif dans la convocation.
Peut-on porter plainte contre le conseil syndical ?
Contrairement au syndic, le conseil syndical de copropriété n’a pas la personnalité morale. Il est impossible de porter plainte contre le conseil syndical. En revanche, vous pouvez engager la responsabilité de ses membres en cas de faute grave ou d’infraction pénale.
