Équilibre financier en danger, copropriétés délabrées… Face à ces dangers, des procédures et des aides ont été pensées et mises en place pour tenter de soulager les copropriétaires qui se retrouvent dans ces situations délicates. Découvrons lesquelles.
L’équilibre financier indispensable à la santé de la copropriété
L’augmentation des charges, les impayés ou encore les dégradations des parties communes constituent les causes principales de déficit financier subi par une copropriété.
Dès l’apparition des premiers signes de faiblesse, il faut agir vite. En effet, un immeuble délabré exigera des travaux conséquents et pourra mettre le syndicat des copropriétaires en difficulté. De même, une copropriété sans fonds financiers, ne pourra pas veiller à la conservation de l’immeuble. L’équilibre financier de la copropriété est donc indispensable pour sa santé dans le temps.
Procédure d’alerte : le plan de sauvegarde d’une copropriété
La loi ALUR (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) permet de mieux appréhender les dépenses liées à l’entretien de la copropriété. L’audit énergétique et la constitution d’un fonds de travaux , tous deux obligatoires, permettent d’anticiper les dépenses de gros travaux.
Lorsque le seuil d’endettement de la copropriété atteint 25% (ou 15% pour les grands ensembles), les copropriétaires, un créancier ou les collectivités peuvent saisir le tribunal de grande instance (TGI) pour obtenir un mandataire ad hoc.
Cet expert est chargé d’analyser l’état de la copropriété et de faire des recommandations qui pourront ensuite être votées lors de l’assemblée générale. Ceci aboutit à l’inscription de questions urgentes à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.
Charges impayées et déficit financier de la copropriété
Le syndic de copropriété est chargé d’engager les démarches pour percevoir les impayés de charges afin de ne pas fragiliser l’équilibre financier des copropriétés en difficulté.
Pour réclamer les charges dues par le copropriétaire défectueux, le syndic passe graduellement par :
- la lettre de relance,
- la mise en demeure,
- la sommation de payer,
- et la saisie en justice.
La loi Élan a apporté une nouvelle souplesse à ce recouvrement des charges de copropriété. En effet, l’article 210 de cette loi prévoit de simplifier les procédures en une unique diligence pour recouvrir les charges antérieures et celles à intervenir.
Copropriétés délabrées : des aides de l’État
Il existerait 684 copropriétés en difficulté en France, soit près de 56 000 logements en état d’insalubrité. L’État français a enclenché fin 2018 un plan de « sauvetage » nommé Initiative Copropriétés. Ce plan mobilise plus de 3 milliards d’euros sur 10 ans afin de lutter contre les risques sanitaires et sociaux.
De nombreux plans ont été mis en place depuis 40 ans cependant sans grands effets. L’objectif de ce plan est de mettre les bouchées doubles :
- mettre en place des actions de prévention,
- redresser les copropriétés,
- renforcer les dispositifs de financement des travaux,
- accompagner les professionnels de l’immobilier et bailleurs sociaux.
