La loi Alur s’intègre dans le cadre de la régulation du droit immobilier français. Elle introduit de nouvelles règles concernant entre autres, les bailleurs, les propriétaires et les copropriétaires. En quoi consiste réellement ce texte et quelles en sont les conséquences ? Le tour de la question en quelques points.
Loi Alur : de quoi parle-t-on ?
Alur signifie accès au logement et un urbanisme rénové. Elle est aussi nommée loi n°2014-336 du 24 mars 2014, si l’on se réfère à son appellation officielle. Elle s’applique à toutes les parties prenantes du secteur immobilier, des propriétaires aux bailleurs et locataires en passant par les agences immobilières.
Loi Alur : pour qui ?
La loi Alur s’adresse aux propriétaires, aux bailleurs, aux locataires et aux professionnels de l’immobilier.
Elle poursuit plusieurs objectifs :
- Renforcer l’accessibilité au logement
- Promouvoir un parc immobilier plus sain (urbanisme rénové)
- Équilibrer les relations entre les acteurs du marché immobilier
- Durcir le contrôle du marché immobilier dans son ensemble
- Limiter les pratiques abusives par l’instauration d’un cadre légal plus ferme.
Son application implique des changements que vous devez garder à l’esprit, que vous soyez propriétaire, locataire, copropriétaire ou professionnel de l’immobilier.
Contrats-types pour les locations nues et meublées
Les locations nues et meublées disposent chacune d’un contrat type dont la rédaction doit suivre un modèle défini par la loi Alur. Cette mesure a cours depuis le 1er août 2015 et exige la mention de diverses informations dans les contrats, y compris :
- le loyer de référence de la zone concerné, la surface habitable du logement,
- les travaux (nature et montant) entrepris à la fin du dernier contrat,
- le détail du versement du dernier loyer payé par le précédent locataire.
Encadrement des frais d’agence
Dans le cadre de la loi Alur, les frais d’agence facturés au locataire ne peuvent dépasser une certaine limite. Le paiement des prestations est réparti entre le locataire et le bailleur, qu’il s’agisse d’une location nue ou meublée. Selon le type de prestation, la surface du logement et la zone géographique, les frais d’agence peuvent varier. Quand une agence offre ses services à une personne à la recherche d’un logement, elle peut lui facturer uniquement les frais de visite, de dossier, l’état des lieux d’entrée et la rédaction du contrat de bail.
À noter
Les frais d’établissement d’état des lieux d’entrée respectent un plafond de 3 €/m² sur tout le territoire français. Quant aux autres prestations, le plafonnement de leurs honoraires change en fonction de l’emplacement géographique du logement. Ainsi, en zone très tendue et tendue, les plafonds respectifs sont fixés à 12 €/m² et 10 €/m². En dehors de ces zones, les frais d’agence s’établissent à 8 €/m².
Loi Alur : qu’est-ce qui change pour les bailleurs ?
Le permis de louer
La loi Alur a instauré des règles qui contraignent les bailleurs à suivre une certaine procédure dans l’optique d’une location. L’un des points principaux à considérer, concerne la demande d’un permis de louer à introduire auprès des autorités locales. Cette formalité peut se traduire par une déclaration de mise en location ou par une autorisation préalable de mise en location. Ces dispositions sont explicitées dans le décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016.
Elles s’inscrivent dans le cadre de la lutte contre l’habitat indigne. Le permis de louer n’est pas universel. Il s’impose uniquement dans des zones précises définies par le Conseil municipal ou par un établissement public de coopération intercommunale (EPCI). C’est à ces deux structures que revient le soin de spécifier le type de permis de louer à présenter par les bailleurs.
Notice d’information obligatoire
Il est exigé du bailleur qu’il joigne au contrat de location, une notice d’information récapitulative des droits et obligations des parties engagées : bailleur et locataire. Le format du document est libre, mais le contenu, lui, est prédéfini comme mentionné dans l’arrêté du 29 mai 2015. Plusieurs points y sont abordés, notamment l’ajustement du loyer au renouvellement du bail, les charges locatives, les garanties, l’assurance, l’entretien du logement, etc.
Zones tendues et encadrement des loyers
L’encadrement des loyers dans les zones dites tendues est l’une des mesures majeures de la loi Alur. Par zones tendues, on fait référence aux communes de plus de 50 000 habitants caractérisés par un déséquilibre flagrant entre l’offre et la demande de logements (il y a plus de demandeurs que de biens disponibles).
Dans ces zones d’urbanisation, le loyer est encadré. Il est inférieur ou égal au loyer de référence majoré de 20 %. Cette mesure s’applique aux logements loués nus ou meublés, ainsi qu’à ceux en colocation et utilisés comme résidence principale. Quand un logement est laissé vacant, le bailleur, s’il souhaite appliquer une hausse de loyer dans l’attente d’un nouveau locataire, doit s’en tenir à l’indice de référence des loyers (IRL).
Obligation de réalisation de diagnostics
Tout local commercial ou logement mis en location doit faire l’objet de divers diagnostics. Pour en apporter la preuve, le bailleur transmet au locataire, lors de la signature du bail ou de son renouvellement, un dossier de diagnostic technique ou DDT.
Avec l’avènement de la loi Alur, ce dossier comporte un document attestant ou non la présence d’amiante, en plus du diagnostic d’exposition au plomb et le diagnostic de performance énergétique. Si le permis de construction du logement a plus de 15 ans, le bailleur a désormais l’obligation de réaliser un diagnostic des installations de gaz et d’électricité.
Restitution du dépôt de garantie
De 2 mois, le délai de restitution de garantie passe dorénavant à 1 mois, et ce, dès la remise des clés et à condition que l’état des lieux de sortie et l’état des lieux d’entrée soient similaires. Amené par la loi Alur, ce changement est clairement à l’avantage des locataires. Mais au cas où des dégradations sont constatées et sont de leur fait, le délai passe à 2 mois. Tout retard de restitution de la somme due par le bailleur est passible de pénalités équivalentes à 10 % du loyer. Les pénalités s’accumulent pour chaque mois de retard.
Expulsion durant la trêve hivernale et délai de prescription de dette de loyer
Il existe une « période de grâce » pendant laquelle les locataires sous le coup d’une expulsion ont le droit de garder leur logement. Appelée trêve hivernale, cette période courait du 1er novembre au 15 mars. Avec la loi Alur, elle s’étale jusqu’au 31 mars désormais.
La garantie Visale
Prévue de prime abord par la loi Alur, la Garantie Universelle des Loyers (GUL) a été finalement abandonnée. En lieu et place, on retrouve la garantie Visale, une solution développée par Action Logement dans un but précis : donner la chance aux plus démunis d’accéder à un logement du domaine privé.
Le délai de prescription durant lequel un propriétaire est en droit de réclamer des loyers impayés est maintenant réduit à 3 ans. La prescription s’applique aussi au locataire qui a la possibilité de formuler une demande de remboursement de surplus de charges payé à son bailleur.
Le dispositif Visale a pour rôle de garantir le paiement du loyer des locataires défaillants. Il s’applique aux salariés de moins de 30 ans en situation de précarité. Non obligatoire, il se présente comme une alternative à la Garantie de Loyers Impayés.
Quels changements pour les locataires ?
Fin des pénalités sanctionnant les loyers en retard
Faire figurer des pénalités pour cause de loyer en retard est désormais interdit par la loi Alur. Cette mesure s’applique pour les contrats datant du 27 mars 2014. Cette interdiction touche également les contrats qui portent déjà cette mention. Dans ce cas, la clause portant sur ce fait est rendue caduque.
Réduction du délai de préavis
Si vous louez un logement en zone tendue, vous pouvez résilier votre bail un mois après envoi d’un préavis à votre bailleur. Bien que ce délai soit généralement de 3 mois, il est réductible à 1 mois selon les dispositions de la loi Alur. Les personnes avec un problème de santé obligeant à un déménagement (un certificat médical est requis dans ce cas) et les personnes à mobilité réduite bénéficiaires de l’allocation aux adultes handicapés (AAH), sont aussi touchées par cette mesure.
Constitution d’un dossier de location
Un dossier de location est exigible par le bailleur. Le dossier fourni par le candidat à la location peut comporter entre autres :
- Un justificatif d’identité (permis de conduire, carte nationale d’identité, passeport)
- Un justificatif de domicile (quittance de loyer, avis de taxe foncière)
- Documents apportant la preuve d’exercice d’une activité professionnelle
- Un justificatif de revenus.
La liste des pièces constitutives du dossier de location est fixée par le décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015.
Obligation des bailleurs de mentionner la surface habitable du logement dans le bail
Le locataire peut exiger du bailleur, la mention de la surface habitable dans le bail, au cas où ce détail n’est pas précisé dans le contrat. Le locataire a le pouvoir de contraindre le bailleur à cette action par une mise en demeure 1 mois après que le contrat a été signé. Si le bailleur n’obtempère pas dans les 3 mois suivant la mise en demeure, le locataire peut introduire une demande de réduction de loyer auprès du tribunal d’instance.
Le droit à un détecteur de fumée dans chaque logement
L’installation d’un détecteur de fumée pleinement fonctionnel dans les logements a été rendue obligatoire par la loi Alur depuis mars 2015. L’entretien de l’équipement revient au locataire.
Loi Alur et copropriétés : qu’est-ce qui change ?
La loi Alur prévoit différentes mesures à l’intention des copropriétés. Elles visent une gestion optimisée et un meilleur contrôle de ces structures.
Inscription des copropriétés au registre national d’immatriculation des copropriétés
Pour bénéficier des aides publiques, les copropriétés sont tenues de s’inscrire au registre national d’immatriculation des copropriétés. Cette démarche permet aux pouvoirs publics d’avoir un meilleur contrôle des copropriétés et d’en dresser un tableau précis. Cette mesure a été mise en place sur plusieurs années, puisqu’elle s’était appliquée progressivement aux copropriétés de 200 lots dès janvier 2017, aux copropriétés de 50 lots en janvier 2018, pour finalement s’étendre aux autres ensembles.
Les syndics sont dans l’obligation de réaliser avant le 31 décembre 2018 la fiche synthétique de leurs copropriétés. Elle vise à informer les copropriétaires sur le fonctionnement et l’état de l’immeuble et doit être mise à jour tous les ans. Cette fiche renseigne sur l’identité de la copro et du syndic, son organisation juridique, ses caractéristiques techniques et financières ainsi que sur ses équipements.
Le DTG ou Diagnostic technique global : une démarche importante
La réalisation du Diagnostic technique global (DTG) figure parmi les dispositions principales de la loi. Mise en place depuis janvier 2017, elle concerne les immeubles dont la construction remonte à plus de 10 ans. Mais pour que le DTG soit effectué, la latitude est laissée aux copropriétaires d’exprimer leur ressenti par rapport à une telle éventualité.
Le diagnostic est essentiel dans la mesure où il révèle l’état de l’immeuble dans son ensemble et permet d’identifier les travaux nécessaires à sa réhabilitation. Dans ce cas de figure, un plan pluriannuel de travaux peut être voté lors de la tenue d’une assemblée générale des copropriétaires. Grâce au DTG, les copropriétés ont plus de facilité à appréhender les travaux et leur coût. Il permet de prendre du recul sur les améliorations et sur le budget à y consacrer.
L’obligation pour chaque copropriété de disposer d’un fonds de travaux
L’article 58 de la loi ALUR marque au fer rouge l’obligation, pour certaines copropriétés, d’ouvrir un fonds de travaux. Entrée en vigueur le 1er janvier 2017, cette mesure concerne les copropriétés construites avant le 1er janvier 2012 et possédant au moins un lot destiné à l’habitation.
Il existe toutefois des exceptions pour les petites copropriétés comportant moins de 10 lots (incluant les lots principaux et annexes) ou lorsqu’un diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux pour les 10 années à venir. Les petites copro ont la possibilité de valider la dispense de constitution d’un fonds de travaux par un vote à l’unanimité lors d’une assemblée générale.
Ce fonds permet d’anticiper le financement de travaux prescrits par des lois ou de travaux d’urgence qui sortent du budget prévisionnel. Cette réserve, stockée sur un compte bancaire séparé (autre que le compte bancaire courant de la copro), permet de sécuriser l’équilibre financier de la copropriété.
Quelles copropriétés sont dispensées de cette obligation ?
- les immeubles neufs pendant 5 ans après réception des travaux
- les copropriétés comportant moins de 10 lots
- les copropriétés dont le diagnostic technique global (DTG) ne mentionne pas de besoin de travaux durant les dix prochaines années
Qu’en est-il du syndic ?
La loi Alur a naturellement un impact sur la relation entre les syndics et les copropriétés. Depuis le 1er juillet 2015, elle a instauré un contrat type de syndic qui spécifie les interactions entre les deux parties. Bien avant que la loi Macron n’étende la fréquence de mise en concurrence du syndic à 3 ans, la loi Alur avait statué sur une mise en concurrence une fois dans l’année.
Cette démarche permet de confronter plusieurs offres avant d’en choisir une par vote lors de l’assemblée générale. En ce qui concerne la rémunération du syndic, la loi recommande que ses prestations soient regroupées dans un forfait. Exceptionnellement, certaines prestations peuvent faire l’objet d’une facturation hors forfait. Le texte en a dressé une liste qui comporte entre autres, la gestion des sinistres et des contentieux et l’immatriculation de la copropriété.
Comment mettre en place le fonds de travaux ?
Le pourcentage du fonds de travaux doit être voté lors d’une assemblée générale des copropriétaires. Le syndic doit inscrire ce point à l’ordre du jour.
Le fond se constitue par une cotisation annuelle obligatoire, payée de la même manière que le budget prévisionnel (prévisions sur la base des tantièmes). Les sommes versées doivent être au minimum égales à 5% du budget prévisionnel de la copropriété. Un vote à la majorité de l’article 25 peut tout à fait établir un pourcentage plus élevé.
La loi ALUR prévoit expressément que les sommes versées au titre de la création de ce fonds de travaux « ne donnent pas lieu au remboursement par le syndicat à l’occasion de la cession d’un lot ».
Non-utilisation du fonds de travaux
Si l’épargne accumulée au fil des années n’est jamais utilisée et finit par atteindre le montant du budget prévisionnel annuel, le syndic peut proposer deux scénarios à l’ordre du jour de l’assemblée générale :
- le lancement d’un plan de travaux répartis sur plusieurs années
- ou la suspension des cotisations
Sanctions pour défaut de constitution de fonds de travaux
Malgré le caractère obligatoire du fonds de travaux, la loi ALUR ne prévoit aucune sanction en cas de non constitution de cette épargne. En revanche, faute de constitution d’un fonds de travaux dans les trois mois suivant sa nomination, le mandat du syndic professionnel encourt la nullité.
Un copropriétaire peut saisir le tribunal pour :
- annuler une décision de non-constitution (s’il était absent de l’assemblée générale ou opposant à cette décision),
- obliger la constitution du fonds de travaux à être inscrite à l’ordre du jour d’une assemblée générale.
