Les frais engendrés par les travaux en copropriété, votés au préalable en assemblée générale, sont réglés par l’ensemble des copropriétaires qu’ils soient favorables ou non au projet. Mais tous ne devront pas s’acquitter des mêmes frais. Mais êtes-vous obligés de payer les frais de travaux ? La réponse dans cet article !
Le vote des frais de travaux de copropriété
Comme pour toutes les questions importantes concernant la gestion des parties communes, les décisions doivent être prises en assemblée générale des copropriétaires.
Pour les travaux de copropriété en termes de réparation et d’entretien courants, un vote à la majorité simple des personnes présentes à l’assemblée générale est requis. Mais pour les travaux d’amélioration, la majorité absolue de tous les copropriétaires est nécessaire.
Bon à savoir
La quote-part
Les travaux de copropriété sont votés et approuvés en assemblée générale. Selon cette décision collective, chaque copropriétaire est tenu de payer les dépenses liées aux travaux, à hauteur de sa part.
Par conséquent, tout le monde a une part de propriété commune qui s’exprime en tantièmes :
Ce nombre de tantièmes, est calculé sur la totalité des parts de l’immeuble et est réparti entre les copropriétaires.
Par exemple :
Les copropriétaires A, C et D possèdent 100 millièmes des parties communes, le copropriétaire B dispose de 300 millièmes, tandis que les copropriétaires E et F détiennent 200 millièmes des parties communes. Dans ce cas :
- Lors des assemblées générales : A, C et D détiennent chacun 10 % des voix de la copropriété, B dispose de 30 % des voix, alors qu’E et F ont chacun 20 % des voix
- En cas de travaux dans les parties communes : pour un budget de 1000 €, les propriétaires A, C et D devront verser 100 € chacun, le propriétaire B devra s’acquitter de 300 € et les propriétaires E et F devront régler la somme de 200 €
Les tantièmes déterminent le pouvoir de vote lors d’une AG et constituent la base de calcul, permettant la répartition des frais de travaux entre les copropriétaires.
Que dit la loi sur les frais de travaux de copropriété ?
Comme vous l’avez maintenant compris, tous les copropriétaires n’ont pas les mêmes charges et donc c’est pareil pour les frais de travaux de copropriété.
Loi du 10 juillet 1965 – article 5 : « les charges générées par les travaux d’amélioration doivent être réparties en fonction des avantages qui en résulteraient pour chaque lot (et donc pour chaque copropriétaire). Ces avantages sont librement définis par le syndic de copropriété.
Le règlement de copropriété précise la répartition des charges, généralement au prorata de la surface occupée, mais dans certains cas en fonction de la localisation de l’appartement. »
Ainsi, un appartement situé au rez-de-chaussée ne contribuera pas à l’entretien ou au renouvellement d’un ascenseur.
Cela signifie que la grande majorité des travaux de copropriété qui ont lieu peuvent être décidés par une majorité simple lors d’une assemblée générale.
Il s’agit notamment de types particuliers de travaux d’amélioration, comme ceux visant à préserver la sécurité des habitants, ceux imposés par la loi et ceux concernant certains travaux pour handicapés.
Dans le cas contraire, les choses peuvent se compliquer, car il faut un vote à la majorité absolue de tous les propriétaires avant de pouvoir les approuver. Même dans ce cas, le propriétaire d’un appartement qui s’oppose aux travaux a droit à 10 ans pour payer sa quote-part – une partie du coût total.
Travaux de copropriété : travaux d’entretien et travaux d’amélioration, quelle différence ?
Les tribunaux ont donné une définition large de ce qu’ils considèrent comme un entretien général plutôt que comme une amélioration, même si ces travaux impliquent invariablement une amélioration des normes et des performances d’une copropriété.
Travaux d’entretien
En copropriété, les travaux de copropriété considérés comme liés à l’entretien sont essentiels à la protection des bâtiments. Il s’agit généralement de petites tâches de maintenance et parfois de tâches lourdes comme :
- Entretien des canalisations,
- Entretien de toiture,
- Réparation de quais, d’entrées, de cages d’escalier, de cours publiques, de passages, de parkings, etc.
- Entretien du chauffage collectif (chaudière) et des ascenseurs
Travaux d’amélioration de la copropriété
Les travaux de copropriété en termes d’amélioration sont autant d’interventions qui doivent apporter une valeur ajoutée économique aux habitations. Leur objectif est de créer un élément de confort qui n’existait pas jusqu’à présent pour les copropriétaires.
Améliorations rendues obligatoires par la loi :
- Désamiantage et déplombage,
- Conformité des ascenseurs et des canalisations
- Retirer les vide-ordures.
Cas particuliers de copropriétaires réticents quant aux frais de travaux de copropriété
Quoi qu’il arrive, tous les copropriétaires doivent participer au financement des travaux de copropriété votés par l’assemblée générale
Cependant, la loi prévoit une réduction des frais aux copropriétaires qui ne sont pas favorables au projet et qui n’ont pas approuvé les travaux lors de l’AG.
La règle suivante a été instaurée pour les copropriétaires réticents lorsque le coût des travaux leur implique un trop fort investissement :
Les copropriétaires bénéficiant de cette faveur devront rembourser 1/10 de leur quote-part chaque année.
